Ver versión completa : Problemas con vecinos sobre fachada
espero q este sea el sitio adecuado para hecer esta consulta,no sabia donde ponerla,os comento.
tengo una tienda de ropa y pedi permiso al ayuntamiento para realizar una reforma en la fachada,para poner una baldosa porcelanica de color negro,algo elegante sin mas,me pidieron un presupuesto del albañil para llevarse su tanto porciento y una foto de la baldosa q keria poner,lo cual yo hice sin mas,a los 20 dias mas o menos me dijeron q podia pasar a pagar y comnezar la obra cuando kisiera,ahora bien,con la fachada ya terminada,algo pekeño,tan solo 13m cuadrados,me vienen los vecinos del edificio a decirme q eso no puedo hacer y q lo tengo q kitar pq ellos no han dado su visto bueno,ni lo piensan hacer,pero a mi el ayuntamineto me ha dado el permiso,mi pregunta es si me pueden hacer kitar eso los vecinos teniendo yo el visto bueno del ayuntamiento???
en caso de q me lo hagan kitar kien me paga a mi todo el dinero q me he gastadao y el q me tengo q gastar todavia para dejarla como estaba??
gracias de antemano por vuestra ayuda.
EUTECTOIDE
01/03/2007, 22:48
La fachada creo que se considera parte de los elementos comunes, por lo tanto no puedes modificarla sin el permiso de la comunidad. El permiso del ayuntamiento te dice que es legal el cambio, siempre sin perjuicio de la propiedad por decirlo así has hecho la obra en una propiedad "ajena". Lo que no tengo claro es que a la altura del comercial también se cosidere como parte de los elementos comunes- Eso supongo que estará en la escritura de obra nueva del edificio.
Si te exigen quitarlo, intenta llegar a un acuerdo con ellos, porque si tienen la razón, nadie te va a pagar el dinero que has metido en la obra, ni el que te costará dejarlo como estaba.
Uff es complicado , tienes que ver q pone en las escrituras pero es posible que tengas q quitarlo si los vecinos se ponen en sus trece.
EL_INUTIL_©
02/03/2007, 08:02
Lo que no tengo claro es que a la altura del comercial también se cosidere como parte de los elementos comunes
En general TODA la fachada es elemento común y cualquier cambio debe ser aprobado por la comunidad.
Las licencias de obras se conceden sin perjuicios de terceros, es decir, que el ayuntamiento no comprueba siquiera si eres el propietario de la finca, se entiende que conoces la legislacion vigente y que la obra no tiene impedimento para realizarse y por tanto el ayuntamiento por tanto lo que da es la legalidad urbanistica de la obra.
¿Quien paga eso? Pues claramente si tienes que volver a dejar la fachada como estaba todo ese dinero sale de tu bolsillo.
Lo tienes crudo, Txergi. La única alternativa sería informarte bien de si en el edificio hay algún vecino que haya hecho obras ilegales o reformas y, agarrándote a eso, intentar negociar con la comunidad, pero por las buenas, que siempre es mejor.
Si en los estatutos de la comunidad está especificado que no se podrán hacer cambios en la fachada sin la aprobación de la misma, no tienes nada que hacer. Hay comunidades que incluso especifican la imposibilidad de acristalar las terrazas. ¿El local es tuyo o lo tienes en alquiler?
el local lo tengo en alkiler,yo imagino q yo no tengo porque conocer todas las leyes y si alguien tiene q informar a los vecinos es la obligacion del ayuntamiento no??al menos lo s vecinos se han dado cuenta q yo tengo los permisos y demas en regla y dicen q van a ir a juicio contra el ayuntamiento,aunke no creo tampoco q lo hagan,ya q me han dicho q si vas a juicio contra un ayuntamiento ,ganes o pierdas los gastos siempre corren a cuenta del demandante,y eso imagino q sera un paston no??por lo menos 4000 o 5000 euros,a lo mejor se echan atras por eso,rezare para q asi sea.
el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento
Las comunidades de vecinos son la ostia...
Y si negocias echandole una manita de pintura al portal o corrigiendo algun defecto de falta de mantenimiento.
en esos casos si revistes tbn la fachada del portal y les dejas opinar un poquito y alguna cosa como pintura o algo suele ser factible colarlo sin problemas.
saludos
ya ,lo del desconocimiento lo entiendo,pero n oes mi obligacion informar a los vecinos y yo alego q pensaba y sigo pensando q el ayuntamiento les habia informado y ellos no habian puesto ninguna pega,yo adivino no puedo ser no???
ya ,lo del desconocimiento lo entiendo,pero n oes mi obligacion informar a los vecinos y yo alego q pensaba y sigo pensando q el ayuntamiento les habia informado y ellos no habian puesto ninguna pega,yo adivino no puedo ser no???
Por ese camino no resuelves nada, ni tiene sentido que la comunidad demande al ayuntamiento, posiblemente se desestimaría.
Yo intentaría encontrar alguna justificación en la escritura de división horizontal o en los estatutos de la comunidad, sinó el tema está crudo.
El paso final será que la comunidad inicie una demanda para que se suprima ese aplacado. Ocurren dos cosas:
1º.- El local no es tuyo, así que tendrían que demandar al propietario. Una vez que la sentencia sea firme (y si es favorable a la comunidad), este debe requerirte para que lo elimines y si te niegas se iniciaría lo que se llama un "requerimiento judicial" que posiblemente no llegue a ejecutarse nunca. Es lo que se conoce como "sentencias de imposible cumplimiento" que quedan dormidas en el sueño de los justos.
2º.- ¿cuentas con permiso por escrito de la propiedad para ejecutar las obras? si no es así, esta puede rescindir el contrato por incumplimiento por tu parte.
Por otro lado, 13 m2 no es tanto para que realices unas obras acordes con el gusto de la comunidad, no se, me gustaría ver una foto de la fachada para intentar comprender porqué les ha enfadado tanto ese elegante aplacado cerámico negro...
En fin, con lo todo lo que te dicho en el foro tienes que valorar lo que mas te conviene.
Un saludo.
Estoy con davidn.
Mira a ver que es lo que les molesta de la fachada. Si no es nada en concreto lo que quieren es sacar partido de alguna manera, pintar el portal, poner una lampara nueva o los buzones, tu me entiendes... siempre sera mas barato que tirar y hacer de nuevo tu fachada.
Una pregunta ¿te dío permiso el propietario del local? por que si es así la pelota esta en su tejado y no en el tuyo.
EL_INUTIL_©
04/03/2007, 12:02
yo alego q pensaba y sigo pensando q el ayuntamiento les habia informado y ellos no habian puesto ninguna pega,yo adivino no puedo ser no???
Un ayuntamiento no tiene porque informar a la comunidad de que tu quieres reformar la fachada, es tu obligacion contar con el visto bueno de la comunidad.
Reza, como dices para que no sigan, porque mas tarde o mas temprano se darán cuenta que no tienen que ir contra el ayuntamiento sino contra ti.
pues a mi todo el mundo me dice q es el ayunta el q tiene q informar,incluso los vecinos eso piensan,hoy de momento ha ido el aparejador ha hechar un vistazo para ver q es lo q estavamos haciendo y nos ha pillado poniendo la tarima flotante sin permiso,pero bueno,tampoco le ha importado tanto,yo no estaba cuando ha ido me han dicho los pintores,yo por si acaso he ido al yunta a poreguntar a ver pq habia venido el aparejador, y me ha dicho q pq los vecinos han presentado un escrito en contra mia,pero la de la oficina me ha dicho q trankilo q nosotros tenemos todo en regla.
EL_INUTIL_©
07/03/2007, 08:27
pues a mi todo el mundo me dice q es el ayunta el q tiene q informar
Pues ya tienes a uno que dice que no.
Aqui en Andalucia algunos ayuntamientos suelen informar cuando se trata de una actividad molesta, sobre todo los bares, cafeterias, discotecas, que tampoco creo que tengan obligacion de ir a cada vecino, ya que para eso existe la exposicion publica durante un mes del expediente en el ayuntamiento.
me ha dicho q pq los vecinos han presentado un escrito en contra mia,pero la de la oficina me ha dicho q trankilo q nosotros tenemos todo en regla.
Te vuelvo a repetir que puede que tengas los permisos municipales, y por tanto, el ayuntamiento contestara que tiene concedida licencia de obras y demas tramites municipales en regla, por lo que el ayuntamiento, que tampoco tiene obligacion de solicitarte el permiso de la comunidad para actuar en elemento comun, dira que la licencia de obras esta concedida con arreglo a la legislacion vigente.
Hablando claro, que el ayuntamiento no puede hacer nada porque es un conflicto entre privados y eso se resuelve en los juzgados, por lo que si los propietarios creen que van a arreglar algo en el ayuntamiento van listos, ahora bien si van al juzgado lo tienes perdido.
Te voy a escanear una licencia de obra, para que veas que lo que te comentamos es real.
si van a juicio entonces y ganan,supuestamente lo tengo q kitar,como lo tendria q dejar??como estaba antes,con las pintadas de colores q tenia hechas q les gustaba menos q lo de ahora??o con estaba la fachada cuando alkile el lokal?? y si no kito nada de la fachada ahun perdiendo el juicio q pasa??
eduardonunez
12/03/2007, 14:55
Me temo que la última alternativa es negociar con tus amados vecinos. La fachada es parte del vuelo de un edificio y, por su puesto, es una zona común. Aunque tengas el consentimiento del Ayuntamiento, éste actua como órgano independiente a una sociedad, en este caso la comunidad de vecinos.
Si tienes una tienda y vendes, ahora debes ser un buen vendedor ante tus vecinitos. Suerte.
Querido Txergi:
Creo que todas tus dudas han sido ámpliamente contestadas, relee el hilo (y por favor, no utilices la k para decir local o q para decir que).
A lo nuestro y en resumen:
1º.- El ayuntamiento no tiene porqué notificar a terceros las licencias que no estén afectas por el planeamiento, es decir, no tiene porque comunicar nada de lo tuyo a la comunidad ni a ningún otro.
2º.- Tu no eres el dueño, para bien (a ti no te pueden demandar) o para mal (si las obras las has realizado sin consentimiento de la propiedad, esta te puede pedir daños y perjuicios e incluso echarte).
3º.- A salvo de todo lo anterior y aunque perdieras ante ese juicio se perdiera ante la comunidad es un sentencia de muy dificil e incluso inposible ejecución, es decir, lo más probable es que las cosas se queden como están.
Un saludo
Lamento discrepar de lo apuntado por davidn.
De los tres párrafos que van en el post, coincido plenamente con el primero.
Discrepo parcialmente en el segundo: la comunidad puede perfectamente demandar al inquilino del local y lo haría demandándolo conjuntamente con el propietario de dicho local (en el argot de picapleitos lo llamamos litisconsorcio pasivo necesario)
Discrepo totalmente en el tercero: si la sentencia estimase la demanda de la comunidad contra esas obras en el local, puede perfectamente ordenarse su ejecución.
Lo anterior lo apunto sólo por si hay otros foreros a quienes interese la cuestión planteada. En el caso específico de Txergi, tiene efectívamente cumplida respuesta a su cuestión inicial.
EL_INUTIL_©
12/03/2007, 18:54
litisconsorcio pasivo
ER QUE? je je lo siento no he podido contenerme
A ver que tal ando de derecho, imagino que tiene que demandar no solo al inquilino sino tambien al propietario, entre otras cosas, no fuera ser que el propietario hubiera autorizado las obras al inquilino, momento en que seria (en cierto modo o pleno, de eso Legu sabe mas) responsable de las mismas (esto dicho en lenguaje llano) y si estas han sido realizadas sin consentimiento del propietario se actua frente al inquilino.
litisconsorcio pasivo necesario
Una de tres y otra a medias, no está mal....
Conforme, pero ¿porqué ha de demandar la comunidad también al inquilino sin tener conocimieto fehaciente de que exista un contrato de arrendamiento entre partes?.
No obstante, sin garantizar que vaya a existir un allanamiento de la propiedad entiendo sería bastante complejo plantear el liticonsorcio sobre todo en aras de la ejecución, dado que no se puede plantear nigún daño económico mesurable a la comunidad (sería un juicio sin cuantía, de esos que tán poco os gustan a los abogados). Por otro lado el no plantearlo da a la propiedad argumentos para defender un defecto de forma. En fin, que trabajen los jurídicos y en función del tipo de demanda se contestaría; lo importante es que txirgi solo tiene que defenderse que en estos casos es más facil que demandar.
En cuanto a mi punto tercero, efectivamente se puede pedir la ejecución de la sentencia, lo que quería expresar es que raras veces las de este tipo se llevan a cabo. (yo, al menos, no he visto ejecutar ninguna).
Un saludo.
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