Ver Versión Completa : Coste total aproximado de una autopromoción
Hola a todos
Perdonarme por mis preguntas si hos parecen tontas pero no tengo ni idea del tema.
Quiero autopromover
En mi banco me han dicho que me financiaran hasta un 80 % de presupuesto y que podre disponer al principio de un 70 % de precio total de la parcela, el resto me iran dando segun las certificaciones de obra.
Estoy muy animado porque vivo en un pueblo de Madrid y los precios aqui son de escandalo. Los chalets pareados como el que me quiero hacer se venden en 540000 euros, y el mio segun mis alegres calculos me saldra por mucho menos.
Pero estoy viendo este foro y me estoy despertando de este sueño porque creo que es un poquito inreal.
A ver si me podeis hechar una mano y decirme cuanto mas o menos me puede costar todo eso.
1. Parcela de 400 m² urbanizada me cuesta 216.364 euros, el banco me dara para comprarla 151.455 euros.
2.Que mas gastos tiene que soportar el terreno, el IVA DE CUANTO, escrituras, prestamo, licencias, proyecto etc....
Cuanto supone todo eso en total mas o menos.
Por favor decirme de verdad de cuanto dinero podemos estar hablando de mas.
3. Precio de chalet pareado de unos 150 m² edificables entre planta baja y primera, o sea 75 por planta, mas semisotano de unos 75 m² y una buhardilla de unos 40 m².
Yo conte unos 180.000 euros por el chalet, por favor decirme si eso es posible, porque hable con un conocido que hace las casas canadienses y me comento que me va a costar mucho dinero hacer la planta de semisotano, que ellos no las hacen nunca para ahorra en presupuesto, pero a mi me gustaria hacerla porque no me quita edificiabilidad de parcela porque el sotano y buhardilla no computan y creo que el chalet tendra bastante mas valor para dia de mañana teniendo 265 m² que teniendo solo 150 m².
parcela es totalmente llana y el terreno es arcilla o sea no hay ninguna dificultad para hacer el vaciado, yo creo que el me queria decir que me costara mucho la cimentación de la planta de sotano y el vaciado, pero decirme si es verdad que eso puede encarecer tanto la obra.
Bueno vuelvo a mi pregunta segun mis calculos tan alegres que hice sin contar ningun gasto mi casa me salia con la parcle incluida en 396364euros que eso es mas o menos 65.000.000 de antiguas pesetas.
Comparando con los precios de venta de chalet en el mismo sector me saldria mas barato hacerlo yo aparte de hacerlo a mi gusto con la distribución que a mi me gusta etc...
Se que hos pido mucho pero por favor ser cinceros con migo y decirme cual puede ser el coste total de esta casa incluyendo todo absolutamente todo (gastos, impuesots, etc..)
Muchas gracias.
Un saludo para todos participantes del foro.
Tomas
Hola TOMASZ:
Haces muchas preguntas, la mayoría de difícil respuesta, especialmente en todo lo que se refiere a precios, porque cada zona concreta es un mundo, y los precios que te podamos dar pueden (casi con toda seguridad) ser muy distintos a lo que realmente te vaya a costar tu vivienda.
En mi banco me han dicho que me financiaran hasta un 80 % de presupuesto y que podre disponer al principio de un 70 % de precio total de la parcela, el resto me iran dando segun las certificaciones de obra.
Lo más probable es que te financien hasta el 80% del valor de tasación, que no es lo mismo. El valor de tasación normalmente es el valor de mercado del inmueble (suelo + vuelo), bastante superior al coste de construcción.
2.Que mas gastos tiene que soportar el terreno, el IVA DE CUANTO, escrituras, prestamo, licencias, proyecto etc....
Cuanto supone todo eso en total mas o menos.
Si compras el terreno a un particular no hay IVA, hay ITP del 7%, si lo compras a una sociedad el IVA es del 16%.
El resto de costes, puedes hacer la cuenta de la vieja: multiplica por 1.4 el coste de construcción (Cc). El coste de construccion dependerá de las calidades y tipología del edificio, un número gordo puede ser unos 1000 €/m2 construido pero mejor pregunta a algún constructor de la zona.
Con ello, el coste del inmueble sería Vs+1.4*Cc.
Repito, es un numero gordo, si quieres más precisión, olvidate de un foro de internet y busca asesoramiento en un arquitecto de la zona, seguro que te puede afinar mucho más los cálculos.
Saludos.
castuera
30/01/06, 10:52:25
Me recuerdas a mi hace unos meses antes de caer del guindo. Yo tambien voy a construir en un pueblo de Madrid una casa más o menos de las mismas caracteristicas que la tuya, excepto la buhardilla que no tiene. La parcela es de mi propiedad, asi que respecto a eso no te puedo orientar. Lo que sí te digo es que yo estimaba al principio que la construcción me saldría por unos 20 millones (ya que se trata de reforma y ampliación de una vivienda que ya existe), despues me di cuenta de que por menos de 30 no lo hacía y ahora ya tengo claro que los 50 millones no me los quita ni blas (incluyendo construcción + 7% iva + 10% de imprevistos) sin contar proyecto, geotecnico y licencia (que ya los he pagado = 3.5 millones) y otros gastos que me quedan por pagar (registro, notario, apertura de hipoteca, etc, etc).
Lo siento, pero es la cruda realidad.
Ivanhoe
16/06/06, 16:22:55
Me recuerdas a mi hace unos meses antes de caer del guindo. Yo tambien voy a construir en un pueblo de Madrid una casa más o menos de las mismas caracteristicas que la tuya, excepto la buhardilla que no tiene. La parcela es de mi propiedad, asi que respecto a eso no te puedo orientar. Lo que sí te digo es que yo estimaba al principio que la construcción me saldría por unos 20 millones (ya que se trata de reforma y ampliación de una vivienda que ya existe), despues me di cuenta de que por menos de 30 no lo hacía y ahora ya tengo claro que los 50 millones no me los quita ni blas (incluyendo construcción + 7% iva + 10% de imprevistos) sin contar proyecto, geotecnico y licencia (que ya los he pagado = 3.5 millones) y otros gastos que me quedan por pagar (registro, notario, apertura de hipoteca, etc, etc).
Lo siento, pero es la cruda realidad.
Perdonar , por recuperar este post...pero estoy leyendome todo el foro... ya que creo.. si no cambio de opinion quiero que me hagan una casa...
Veo los numeros y me vuelvo loco... si yo compré hace 3 años casi.. una casa que tiene 160m2 en una planta ... 100m2 de garage.. y 60 m2 de buhardilla ( sin habilitar ) me salió por 204.000e + iva.. + los cambios que hice al constructor...
No entiendo que te salga a ti 300.000e una casa.. y que tienes el terreno.. cuando la casa que compre incluia 700 m2 de parcela.. y a 20minutos de valencia.. en una urbanizacion...
No lo entiendo.. o lo haceis para desanimar a la gente o no me cuadran los numeros.. ya que encima las otras dos casas pagaron 180.000e , 24.000 euros menos que yo, y se supone que esta el beneficio del constructor...
no se.. tengo dudas....
El tema está en la diferencia abismal que tienen los precios de un lugar a otro, por lo que doy la razón a Vorpal.
Para muestra un botón: 400 m2 por 216.000 EUR sale a 540 EUR/m2 y parece que además sin IVA. Vamos, una pasta que lo flipas. Yo soy de Salamanca, y en las zonas limítrofes con la capital el precio de las parcelas está entre 150 y 300 EUR/m2 (sin IVA).
En cuanto al coste de la construcción, aquí puede construirse por unos 700 EUR/m2 (sin IVA).
Aparte quedan un montón de gastos, pero vamos…. Nada que ver con lo de Madrid. Por unos 40-45 kilos te haces un chalet con parcela bastante decente.
Saludos.
Ivanhoe
16/06/06, 17:39:03
Pero yo me refiero al precio de los materiales.. yo creo que el precio de los materiales no han subido tanto, y deben ser similares en todas las provincias, lo que encarece es el suelo..
Lo que no entiendo que nos gastemos en una casa 300.000e aparte terreno.. cuando compré x 204.000e .. con terreno + beneficio constructor :?
foferni
16/06/06, 18:36:16
Te voy a dar mi opinion sin tanto rollo de precios , impuestos ni leches..
150m/2 contruisdos lo haces por unos 120.000 euros, calidades decentes.
a esto metele unos 20mil euros mas para el arquitecto, licecia, acople agua y luz y alguna boberia mas, y unos 20mil euros mas porque siempre falta algo y ya esta, ahora sumale lo que te cuesta el solar y wala tienes tu presupuesto virtual echo por mi, y gratis,( esto no es 100% fiable pero hazte una idea).
Total que con unos 160.000euros + 216.000 euros de solar= 376.000 euros tienes tu chalet pa disfrutarlo hasta que te canses, y hay esta incluido desde las comisiones del banco hasta las cortados en la cafeteria.
Ya esta bien de tasnto rodeo pa decir una cifra. Al final va a parecer que constructoras como Ferrovial son una ONG.
Ivanhoe
16/06/06, 18:50:48
pos eso mismo.. mas claro agua.... :lol:
EL_INUTIL_©
19/06/06, 08:23:11
y wala tienes tu presupuesto virtual echo por mi, y gratis,( esto no es 100% fiable pero hazte una idea).
Si trabajaras donde yo ni de coña das esos numeros por eso no creo que se pueda dar una referencia, aqui 178m² estan de precio de construccion sin incluir urbanizacion (es decir vallas y piscina) en unos 150.000 euros, calidades decentes, por supuesto, en caso de elegir buenas calidades debes añadir como unos 30.000 € mas. Por supuesto sin contar instalaciones "especiales" aire acondicionado, calefaccion o suelo radiante.
En cuanto a lo que comenta ivanhoe, cuando construimos muchos metros en promocion se abaratan los coste por hacer muchos mas metros, y segundo normalmente las calidades son malillas, no conozco ningun propietario que se haga la vivienda con malas calidades a la larga siempre eligen materiales buenos y estos son caros.
El que podra darte precios de la construccion seran los arquitectos y constructores de la zona, los valores que yo te he dado tampoco sirven como referencia salvo en la zona donde yo trabajo.
Pero yo me refiero al precio de los materiales.. yo creo que el precio de los materiales no han subido tanto, y deben ser similares en todas las provincias, lo que encarece es el suelo.
Lo que no entiendo que nos gastemos en una casa 300.000e aparte terreno.. cuando compré x 204.000e .. con terreno + beneficio constructor :?
El precio de los materiales en fábrica a igualdad de calidades puede ser el mismo o muy parecido, pero hay que considerar otros factores que distorsionan ese precio:
- la ubicación de la obra: no es lo mismo que puedas llegar con un trailer hasta la obra que tengas que entrar con un dumper pequeño o un toro.
- la cantidad de material que compres: no es lo mismo comprar 50 inodoros que dos, el descuento del almacenista es mucho mayor cuanto más compras.
Saludos.
castuera
19/06/06, 09:42:37
No lo entiendo.. o lo haceis para desanimar a la gente o no me cuadran los numeros..
no se.. tengo dudas....
JEJEJE Ivanhoe, me ha hecho gracia tu candor... ojalá, de verdad, lo dijese por desanimar porque me estaría ahorrando una pasta....
Como bien te han comentado los amigos el precio de la construcción depende MUCHISIMO de la zona. En mi caso se trata de una de las zonas mas caras de Madrid (que, a su vez, es uno de los sitos mas caros de España, suma y sigue) y no es que los materiales sean mas o menos caros que los mismos materiales puestos en una casa en las Hurdes, es que te presupuestan en consonancia con lo que estiman que vas a poder pagar, eso está clarisimo.
Desconozco totalmente tus circunstancias (emplazamiento de tu casa, calidades...) para poder hacer una comparación pero te puedo asegurar, para mi desgracia, que esos son los precios que yo manejo.
Yo doy mis datos para qu ela gente se haga una idea:
MADRID - SIERRA OESTE.
Precio de construccion por m2 calidades basicas --> 130.000 pts + iva
Parcela de 800m2 urbanizable --> 14,5 millones de pts. + 6%
Proyecto --> 9000e aprox.
Licencia municipal obra mayor --> 1600e
Acometida de agua Canal II --> 1000e
Acometida Luz -->¿?
Hipoteca Oficinadirecta.com --> E+ 0.38
Ahora, sumamos esos quebraderos de cabeza, esos km en coche hasta el pueblo...esas llamadas de telefono...esas visitas a las oficinas del canl e Iberdrola que te marean, ...eso no tiene precio.
EL_INUTIL_©
22/06/06, 13:12:29
Parcela de 800m2 urbanizable --> 14,5 millones de pts. + 6%
Ese numero no me cuadra me refiero al 6%, salvo que te refieras a una venta entre particulares y sea el impuesto de transmisiones ... será asi supongo.. te falta algo mas para notaria y registro en total el montante suele ser un 10% del precio de venta incluidos impuestos, registros y notarias, mas o menos.
castuera
22/06/06, 14:29:50
Yo doy mis datos para qu ela gente se haga una idea:
MADRID - SIERRA OESTE.
Precio de construccion por m2 calidades basicas --> 130.000 pts + iva
Parcela de 800m2 urbanizable --> 14,5 millones de pts. + 6%
Proyecto --> 9000e aprox.
Licencia municipal obra mayor --> 1600e
Acometida de agua Canal II --> 1000e
Acometida Luz -->¿?
Hipoteca Oficinadirecta.com --> E+ 0.38
Ahora, sumamos esos quebraderos de cabeza, esos km en coche hasta el pueblo...esas llamadas de telefono...esas visitas a las oficinas del canl e Iberdrola que te marean, ...eso no tiene precio.
PERO MUY AL OESTE porque esas partidas bastante más cerca de Madrid van subiendo proporcionalmente. Solo la licencia fueron 7000 euros y por 15 millones de pesetas te compras un huertito.
EL_INUTIL_©
22/06/06, 20:08:55
Consuelate castuera que aqui andamos muy al sur y tambien hay algun ayuntamiento que no lo cobra nada mal, para una vivienda que ronde los 200 m² puede ser 5.000-6.000 € de licencia, y eso que lo hacen sobre presupuesto estimado del colegio, si lo hace sobre precio real te cagas .... es muy facil el 2% de tasas y el 4% de impuesto.
castuera
27/06/06, 12:27:16
Consuelate castuera que aqui andamos muy al sur y tambien hay algun ayuntamiento que no lo cobra nada mal, para una vivienda que ronde los 200 m² puede ser 5.000-6.000 € de licencia, y eso que lo hacen sobre presupuesto estimado del colegio, si lo hace sobre precio real te cagas .... es muy facil el 2% de tasas y el 4% de impuesto.
Pues ademas me han cobrado 6000 euros por dos avales (medio ambiente y urbanismo) que ya veremos cuando los vuelvo a ver.... imprevistos, porque no tenía ni idea de que esto existiera....
Tan al Oeste como al lado del Escorial. :wink:
Para inutil -> si, me faltan los gastos de notaria etc etc...pero eso ya lo dejo porque son minutas estandar.
Consuelate castuera que aqui andamos muy al sur y tambien hay algun ayuntamiento que no lo cobra nada mal, para una vivienda que ronde los 200 m² puede ser 5.000-6.000 € de licencia, y eso que lo hacen sobre presupuesto estimado del colegio, si lo hace sobre precio real te cagas .... es muy facil el 2% de tasas y el 4% de impuesto.
5681.7 € exactamente para una vivienda de 250 , un 4,5% del PEM.
:evil: :evil: :evil: :evil:
castuera
28/06/06, 09:13:06
Yo doy mis datos para que la gente se haga una idea:
MADRID - SIERRA OESTE.
Precio de construccion por m2 calidades basicas --> 130.000 pts + iva
Parcela de 800m2 urbanizable --> 14,5 millones de pts. + 6%
Proyecto --> 9000e aprox.
Licencia municipal obra mayor --> 1600e
Tan al Oeste como al lado del Escorial.
Bueno, pues yo voy a dar también los mios para que la gente se haga más aun a la idea de lo que pueden cambiar los precios unos pocos kms. más allá, ya que es pregunta reiterada en este foro "¿por cuanto me va a salir esto?".
Yo no puedo dar precio de parcelas porque ya era mia pero he buscado en segundamano una similar y por la zona y son 735 m2 = 427.000 euros (71 millones de pesetas) con proyecto y licencia, eso sí. Mi licencia de obras para un proyecto de 129.000 euros (precio colegio) ha sido de 1 millón de pesetas mas un aval de otro millón.
Por eso reepss quiero creer que tus datos son buenos porque no le encuentro sentido mentir en ello pero me cuesta un trabajo tremendo creer que la parcela, sobre todo, al lado de El Escorial, que no es una zona precisamente barata, te haya costado eso porque estamos hablando de 30 kms. más allá como mucho...
Explicamelo bien por favor porque este fin de semana voy y me compro 4.
Bueno casturera...no se exactamente por lo que salen las parcelas en estos pueblos, pero para que te hagas una idea, antes de llegar al Escorial, en Los Arroyos, una parcela como la mia sale por mas de 55millones.
Algo despues del escorial, esta misma parcela sale por 14.
¿caro?¿barato? ...no lo se.
Pero esto es cierto al 100%.
Voy a explicar un poquito mas, ahor aque tengo unos minutos.
Cuando decidi largarme a un publo, mi idea era irme a algun sitio no explotado, pueblo pueblo o bien urba en campo.
1.- opcion -->Robledo de chavela. Algo alejado de la "sierra oeste", encontre precios muy muy altos, tal vez demasiado altos para lo que ofrcian.
2.- Escorial --> muy caro los que me gustaban (urba Felipe II) y no me gustaban los menos caros. Ademas...no es un publo pueblo.
Finalmente, estuvimos dando una vuelta por esos pueblos olvidados, que todavia se huele a pueblo, que no estan explotados...que puedes dejar el coche abierto...y que, al mismo tpo. estan mas en la sierra.
Encontramos un publo precioso, de ensueño, en el que te hielas en invierno y tienes fresquito en verano, en el que las vacas se pasean por la plaza del pueblo...y ademas, un parcela con unas vistas impresionanates.
Llamamos...preguntamos...y por 14,5 era nuestra.
Tal vez hayamos tenido suerte, o quien sabe...pero tampoco, por lo que nos dijeron, las parcelas por alli se vendian mucho mas caras.
Pero es que este pueblo no es comparable a el Escorial, o a Galapagar...por eso los precios son tan dispares, incluso estando muy cerca.
Y eso es todo. Nos liamos la manta a la cabeza...y palante.
Pero esto va muy despacio. Todavia no hemos comenzado a construir, y eso qeu llevamos ya algunas semanas de espera.
La luz esta llegando...pero no termina de llegar.
El agua...lo mismo.
La licencia de obra...lo mismo. Concedida pero de camino a mi domicilio.
El banco...uf el banco...esto merece un comentario:
-Oficinadirecta me pidio una nota simple del terreno. OK, se la envio.
Me llama pra decirme que esa nota no le sirve al tasador, que necesita una nota o bien del registro ((me voy a hacer 120 km hasta el registro del Escorial para sacarle una nota siomple "del agrado" del tasador)) o bien de www.registradores.org, en lugar de www.inforegistro.es, que fue de donde la encargue.
Al Sr. tasador no le gusta la nota simple de inforegistro.es, pero no deice que necesita ver que en esa nota no aparezca...vamos...de traca.
Le indico al banco que, entiendo que no sera necesaria mi presencia el dia que vaya a tasar el tasador la parcela, pues no tengo que firmar nada y ellos tienen todos los datos de calle,numero y municipio donde esta la parcela.
Me contesta el banco que, es NECESARIO que este presente...o bien alguien como padres,mujer, familiar...
Respondoqeu yo no puedo hacerme 3000 km de avion para regresar de Estocolmo a Madrid y hacer de portero a ese señor.
Que la parcela se encuentra perfectamente delimitada y señalizada en el casco urbano de ese pueblo y que, no veo necesaria mi presencia alli por tanto, maxime si soy yo el que va apagar la tasacion.
Insisto ademas que, ellos tienen el proyecto y las señas de la parcela y que, de poder ir otra persona, significa que yo no tengo que firmar nada de nada...
ESTOY ESPERANDO RESPUESTA de oficinadirecta a este asunto.
Como me gustan los bancos por internet, al primer problema que tienes...desaparecen y solo puedes hablar con el telefonista de turno.
Sota, caballo y rey. No salen de tu guion. Si les preguntas algo diferente...-> "lo consulto y le llamo".
Y asi sigo...esperando.
HOLA: Podeis estar mandando miles de mensajes discutiendo cuando el metro cuadrado de cada cosa, pero lo que si es una realidad, es que en España cualquiera se considera con capacidad suficiente para convertirse en promotor.
Los que llevamos muchos años en este oficio (27) os podemos aconsejar que cada uno conocemos nuestra profesión y que meternos en otro negocio puede ser para recibir bofetadas. En el foro he visto una respuesta muy inteligente y que tendrías que considerar muy mucho. Esta realizada por una persona que ha sufrido ya la misma experiencia y la ha pagado. Pero esto ocurre una vez terminada la casa, lo que no cabe vuelta atrás y si emite su consejo desinteresado para que otro, .. no tropiece en la misma piedra, os esforzais a que vuelva a ocurrir.
Las comparaciones de que otros miembros que habeis comprado a precios infinitamente inferiores a los que se manejan, no son comparables, ya que si habeis comprado p.e. hace dos años en Valencia, es como si comparais cuanto vale un coche de fabricación nacional o un aleman. Mirar, el de Valencia, si ha comprado hace dos años, el promotor compro el suelo como mínimo hace cuatro años, y seguro que si compra hoy el suelo, el precio del mismo será superior al precio que te vendió. Por tanto esta fuera de lugar cualquier referencia parecida.
Mi consejo como profesional de dilatada experiencia en el ramo, te puedo decir, que si la parcela te vale 214.000 y el chalet terminado 500.000, compra el terminado, si quieres quitarte una infinidad de problemas y ahorrar dinero. Un profesional en la sierra norte de Madrid, puede perfectamente hacer una promoción de viviendas con ese margen y ganar dinero, pero un particular no puede hacer una vivienda sola en esas condiciones. Tal vez el profesional prodría pero el beneficio que le resultaria, ahorro para ti, seria muy pequeño para los problemas que te ocasionará. Pero te repito un profesional, que le vale todo menos que a ti, porque como puedes entender, no vale lo mismo un kilo de lentejas a la señoria Maria, que a un almacenista que que compre un camión, aunque las compren en el mismo lugar.
Se inteligente y compra la vivienda terminada, tu salud y tu bolsillo te lo agradeceran.
Ten encuenta APA que tu das un consejo siendo parte muy interesada "del negoçi".
Efectivamente estoy contigo en que hoy por hoy, cualquiera esta en el negocio de la construccion...y asi nos va...a todos.
Porque cualqueir tuercebotas, te pide 100kilos por un chalet mal acabado, con errores de bulto, que hasta un neofito se da cuenta, y sin la mas minima garantia de que se le vayan a solucionar en un plazo y con con molestias razonables.
Yo, he tenido que perder dias de vacacioens,((mis dias particulares)) esperando al fontanero/carpintero/chispa de la promotora...que nunca llega a la hora acordada...y a veces ni siquiera llega ese mismo dia.
Me han tenido que levantar medio suelo de mi casa buscando una canalizacion de A/A obstruida...porque en su momento no se comprobo la instalacion...con el consiguiente gasto de mi tpo personal y gasto posterior en limpieza general de la casa...,levantar el garaje, cambiarme la cubierta por completo,la caldera, ...y podria seguir durante 2 meses.
¿piensas que se ha hecho responsable el promotor o me ha compensado por las insufribles molestias/perjuicios que he tenido que soportar y sufragar?
Yo no pertenezco a este gremio, el de la construccion, pero perfectamente me encuentro capacitado para buscar y contratar a un constructor y gestionar con la administracion.
Eso lleva acarreado molestias, efectivamente, pero desde luego que el ahorro de unos 10millones de pesetas ((al rededor de un 25% del presupuesto ))y el hacer la casa "a mi gusto" compensan infinitamente estas molestias.
Te agradezco partucilarmente tu consejo y espero que al menos, seas tu uno de los pocos profesionales serios que pueda existir en este sector porque, como bien dices tu, hoy por hoy cualquiera en promotor...
castuera
03/07/06, 11:00:01
HOLA: Podeis estar mandando miles de mensajes discutiendo cuando el metro cuadrado de cada cosa, pero lo que si es una realidad, es que en España cualquiera se considera con capacidad suficiente para convertirse en promotor.
Es que la ley me denomina "autopromotor" a lo que yo llamo "tengo un terreno y me voy a construir una casa", pues si tengo que llamarme así, me llamo, sin meterme en los oficios...¿por qué no me voy a poder construir mi casa si ya pago a quien tiene los conocimientos?, de verdad que no te entiendo...
Los que llevamos muchos años en este oficio (27) os podemos aconsejar que cada uno conocemos nuestra profesión y que meternos en otro negocio puede ser para recibir bofetadas. En el foro he visto una respuesta muy inteligente y que tendrías que considerar muy mucho. Esta realizada por una persona que ha sufrido ya la misma experiencia y la ha pagado. Pero esto ocurre una vez terminada la casa, lo que no cabe vuelta atrás y si emite su consejo desinteresado para que otro, .. no tropiece en la misma piedra, os esforzais a que vuelva a ocurrir.
¿Cual es? yo no la he visto...
Las comparaciones de que otros miembros que habeis comprado a precios infinitamente inferiores a los que se manejan, no son comparables, ya que si habeis comprado p.e. hace dos años en Valencia, es como si comparais cuanto vale un coche de fabricación nacional o un aleman. Mirar, el de Valencia, si ha comprado hace dos años, el promotor compro el suelo como mínimo hace cuatro años, y seguro que si compra hoy el suelo, el precio del mismo será superior al precio que te vendió. Por tanto esta fuera de lugar cualquier referencia parecida.
Ya, no hay duda, totalmente de acuerdo, pura sensantez...
Mi consejo como profesional de dilatada experiencia en el ramo, te puedo decir, que si la parcela te vale 214.000 y el chalet terminado 500.000, compra el terminado, si quieres quitarte una infinidad de problemas y ahorrar dinero. Un profesional en la sierra norte de Madrid, puede perfectamente hacer una promoción de viviendas con ese margen y ganar dinero, pero un particular no puede hacer una vivienda sola en esas condiciones. Tal vez el profesional prodría pero el beneficio que le resultaria, ahorro para ti, seria muy pequeño para los problemas que te ocasionará. Pero te repito un profesional, que le vale todo menos que a ti, porque como puedes entender, no vale lo mismo un kilo de lentejas a la señoria Maria, que a un almacenista que que compre un camión, aunque las compren en el mismo lugar.
Se inteligente y compra la vivienda terminada, tu salud y tu bolsillo te lo agradeceran..
Parece que si tan dilatada experiencia en el ramo tienes, estás tirando piedras contra tu propio tejado, al menos es mi percepción...
Estás obviando la cantidad de problemas que hoy día traen las promociones que compras de 1ª mano. No conozco a nadie que ultimamente haya comprado un inmueble nuevo y que no haya tenido infinitas reclamaciones ante la constructora...
Es más, hace años yo me compré un piso de 2ª mano pero a estrenar y al cabo de un tiempo nos llevamos toda la comunidad una sorpresita jurídica respecto a los terrenos, de la cual todavía nos estamos reponiendo (6 años de juicios) y lo que te rondaré morena... ¿de verdad piensas que me he ahorrado disgustos?.
Sí te doy la razón en que el chocolate del loro se ha acabado y, yo hablo por la zona en la que vivo, construirte tu propia vivienda puede salir económicamente igual que comprarla ya hecha o quizás más cara pero sí tiene desde luego muchas ventajas personales, de hacer la casa a tu medida, que son incomparables.
Yo tampoco soy partidaria de comprar los materiales porque está claro que el beneficio te lo cargarán por otro lado, por donde sea y prefiero tener controlado dónde me lo están cargando.
Tengo un terreno y me estoy construyendo mi casa, ¿de verdad te parece intrusismo? o quizás te he entendido mal...
Intrusismo del 25 % casturera, no o dudes.
Según bien decía Vorpal más arriba y he podido comprobar en la legislación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: "Si compras el terreno a un particular no hay IVA, hay ITP del 7%, si lo compras a una sociedad el IVA es del 16%".
Buenas, a ver si alguien conoce el porqué de este asunto que comenta Vorpal, he preguintado a Hacienda y no me han resuelto nada pero la verdad es que os parece justo que dependiendo de a quien le compre el terreno pague más del doble de impuestos?
Si el uso que voy a hacer de él es el mismo no? promover mi propia vivienda ... por qué tengo que pagar más dependiendo de la condición jurídica (persona física o jurídica) del vendedor.
A ver si hay alguien que controle de este tema ...
Gracias todos y Salu2.
luisete
15/08/07, 12:32:48
Torni... es correcto lo que has dicho... si le preguntas a Hacienda... te dirá... esto es así y punto... buenos son algunos funcionarios de Hacienda... Hace 2 años fuí a preguntar sobre la situación de mi Declaración de Renta (que me tenían que devolver)... les pregunté con la mayor educación y respeto del mundo... y se me tiraron al cuello en dos días distintos que fuí y funcionarios diferentes... vamos no soy violento y soy un tipo muy tranquilo... pero me sacaron de mis casillas de una forma inhumana... y lo más indignante... yo mantuve el tipo de forma educada...en todo momento... cuando realmente se merecían una patada en los... mismisimos...
No critico por criticar... la situación me pasó en una delegación o como se llame... de Hacienda situada en la Plaza Reina Sofía (junto a Avenida San José) en Zaragoza capital.
Como me dijo el director de mi banco... si vas a pagar... te tratan con amabilidad... pero si vas a preguntar sobre un tema que te tienen que pagar... es distinto... hay la has liao...
no es que los materiales sean mas o menos caros que los mismos materiales puestos en una casa en las Hurdes, es que te presupuestan en consonancia con lo que estiman que vas a poder pagar, eso está clarisimo.
Los que llevamos muchos años en este oficio (27) os podemos aconsejar que cada uno conocemos nuestra profesión y que meternos en otro negocio puede ser para recibir bofetadas.
Yo no pertenezco a este gremio, el de la construccion, pero perfectamente me encuentro capacitado para buscar y contratar a un constructor y gestionar con la administracion.
al hilo de estos comentarios, me apetece decir que cuanto más ignorante de un tema es la gente (hablo en general), con mas rotundidad afirma las cosas y/o piensa que la engañan cuando no se adaptan a sus espectativas...
yo no pertenezco al gremio de la medicina, y no me encuentro en absoluto capacitado para buscar y contratar un equipo de médicos para un hospital... es que vivimos en un pais de flypar en colores
una vez oí en la tele un médico que decía que las mejores, son las mujeres que van al médico con su hijo y ya saben la enfermedad que tiene el hijo, y cualquiera las convence de lo contrario...
en los despachos de arquitectura tambien pasa, que te vengan con la casa ya hecha...
Mi comentario :
*** Yo no pertenezco a este gremio, el de la construccion, pero perfectamente me encuentro capacitado para buscar y contratar a un constructor y gestionar con la administracion.***
Tu respuesta a mi comentario:
al hilo de estos comentarios, me apetece decir que cuanto más ignorante de un tema es la gente (hablo en general), con mas rotundidad afirma las cosas y/o piensa que la engañan cuando no se adaptan a sus espectativas...
yo no pertenezco al gremio de la medicina, y no me encuentro en absoluto capacitado para buscar y contratar un equipo de médicos para un hospital... es que vivimos en un pais de flypar en colores
una vez oí en la tele un médico que decía que las mejores, son las mujeres que van al médico con su hijo y ya saben la enfermedad que tiene el hijo, y cualquiera las convence de lo contrario...
en los despachos de arquitectura tambien pasa, que te vengan con la casa ya hecha...
Pues siento discrepar, pero si tu no eres capaz de buscar un abogado cuando lo necesitas o un mecanico cuando lo requieres o no eres capaz de ir a las oficinas de hacienda de tu comunidad autonoma para explicar o reclamar o pedir o dar o gestionar o entregar o no eres capaz de hablar con el ayuntamiento, con el constructor, con Gas Natural, leer lo que firmas y lo que pagas, buscar alternativas y en una palabra, tener iniciativa, dice muy poco de ti como profesional de ni tan siquiera de tu propio propio gremio.
Yo si me veo capacitado para buscar y contratar a un constructor y gestionar con la Adminsitracion, como antes he dicho, y no tengo nada que ver con el gremio de la construccion.
Y las dudas que tengo, las pregunto a las personas que tengo contratadas en los diferentes gremios o a la propia Administracion. No es tan dificil. Iniciativa es la palabra, contra la pasividad.
Yo si me veo capacitado para buscar y contratar a un constructor y gestionar con la Adminsitracion, como antes he dicho, y no tengo nada que ver con el gremio de la construccion.
Y las dudas que tengo, las pregunto a las personas que tengo contratadas en los diferentes gremios o a la propia Administracion. No es tan dificil. Iniciativa es la palabra, contra la pasividad.
vale, vale...
pues si te ves tan capacitado para ser promotor, adelante, yo no te lo voy a impedir...
ale, que tengas suerte...
vale, vale...
pues si te ves tan capacitado para ser promotor, adelante, yo no te lo voy a impedir...
ale, que tengas suerte...
La ironia por escrito..no funciona.
jaspeao
04/09/07, 21:56:50
Según bien decía Vorpal más arriba y he podido comprobar en la legislación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: "Si compras el terreno a un particular no hay IVA, hay ITP del 7%, si lo compras a una sociedad el IVA es del 16%".
Buenas, a ver si alguien conoce el porqué de este asunto que comenta Vorpal, he preguintado a Hacienda y no me han resuelto nada pero la verdad es que os parece justo que dependiendo de a quien le compre el terreno pague más del doble de impuestos?
Si el uso que voy a hacer de él es el mismo no? promover mi propia vivienda ... por qué tengo que pagar más dependiendo de la condición jurídica (persona física o jurídica) del vendedor.
A ver si hay alguien que controle de este tema ...
Gracias todos y Salu2.
Pues mira, esto es así porque así lo dice la ley. Cuando las empresas venden y compran suelo están dentro del trafico de su actividad y cotizan por IVA.
Cuando lo hace un particular, lo hace como persona fisica a titulo oneroso, asi que ITP.
Se puede intentar que si el particular tiene alguna actividad (p.e. agricultor) afecte el suelo y pagues IVA si eres Empresa, si nó, no tiene mucho sentido.
Incluso estas empresas (promotoras), para el caso de viviendas, van por IVA tan solo en la primera transmisión. Segundas y posteriores, van por Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Luego existen otras casuisticas, por ejemplo, el iva va al 7% hasta 2 plazas de garaje, si se venden 3, la tercera va al 16%, salvo que uses el "truco" de crear una finca registral con piso + 2 garajes y vendas otra plaza mas, aunque te pueden llamar al orden...
Hay mas posibilidades, por ejemplo, puedes ser autopromotor de vpo, donde puedes encontrarte con ahorros en ajd y notaria y registro, e incluso ivas reducidos para ciertos regimenes.
Gracias Jaspeao por tu respuesta, no sabía que entre promotoras se grave la primera transmisión con IVA y las siguientes y posteriores con ITP, de hecho lo que dice la ley del ITP es:
A) Venta de terrenos urbanos: Si transmite una sociedad siempre lleva IVA, Si transmite un particular, salvo que sea el promotor de suelo, estará sujeto a ITP, si se trata de terrenos en curso de urbanización transmitidos por un particular lleva IVA si se iniciaron las obras, por cuanto convierte al mismo en urbanizador ocasional, y finalmente, si se trata de suelo rústico, nunca lleva IVA, sino ITP, cualquiera que sea el transmitente, sin perjuicio de la renuncia a la exención cuando se den los requisitos para ello.
Y luego como bien dices tu:
El tipo general del IVA es del 16 % salvo viviendas, para las que es el 7 %. Los garajes y trasteros vendidos conjuntamente con la vivienda (con el límite de dos por vivienda) también están sujetos al 7 %.
Lo de las exenciones para suelo VPP sí que tengo entendido que están exentas de AJD pero no sabía nada de notaría y registro, creo que esto sí que hay que pagarlo, aunque estos dos importes son insignificantes comparados con el de AJD.
Saludos y de nuevo gracias por tu respuesta, me es crucial tener este tema claro.
hola, a ver si me podeis ayudar.
Yo he comprado un terreno por subasta a un ayuntamiento, que impuesto endre que pagar? el terreno es urbano, pero no se si el ayuntamiento es un particular o es una sociedad
Lauri, a mi entender el ayto. no es un particular en ningún caso. El ayto. se desgravará del IVA que tu le pagues que en este caso será un 16%. Hay una lista de exenciones en la que no he visto que aparezca subastas de un organismo publico, y en un principio la subasta sería una venta al mejor pagador, no veo que sea un fin social sino todo lo contrario, organismos oficiales compran, venden y permutan terrenos constantemente.
Yo creo que tu pagarías un 16%, que luego él entregará a Hacienda. Como eres consumidor final no puedes pedir la devolución de este IVA.
Si tu vendes luego el terreno a alguien, ese alguien pagará ITP (7%), ya no aplica IVA, aunque fuese una empresa, luego esa empresa si lo vuelve a vender al venta sí que pagaría IVA.
Si esto no es así algún experto fiscal en este tema nos saque de dudas por favor...
Mis numeros para una vivienda 220 m2 en 3 plantas (70 de parking) a 35 km de barcelona :
Gastos Licencias :
Arquitecto = 24.000 euros
Acometidas aguas i luz = 3.000 euros
Geotecnicos + topograficos (sin contar seguro decenal) = 3.000 euros
Permiso de obra = 6.000 euros
Fianzas = 2000 euros
o sea sin poner un tocho = 38.000 eurillos
Gastos Obra (sin piscina)
a 1.100 euros/m2 x 220 = 242.000 euros
Gastos financieros e impuestos :
Escritura = 6.000 euros
Iva = 17.000 euros
TOTAL 297.000 euros pa cuadrad 300.000 euros
la verdad es que si a este precio añado 200.000 euros del precio de la zona por parcela = 500.000 euros que es lo que vale una casa nueva ...
conclusión han subido los precios del coste de la construcción a precio mercado
mantengo la ilusión pq a mas de mi parcela tengo otra que espero vender ... hoy en dia un trabajador normal no se puede embarcar en una hipoteca de 300.000 euros ... o sea hemos tocado techo por cojones
:cool:Mis numeros para una vivienda 220 m2 en 3 plantas (70 de parking) a 35 km de barcelona :
Gastos Licencias :
Arquitecto = 24.000 euros
Acometidas aguas i luz = 3.000 euros
Geotecnicos + topograficos (sin contar seguro decenal) = 3.000 euros
Permiso de obra = 6.000 euros
Fianzas = 2000 euros
o sea sin poner un tocho = 38.000 eurillos
Gastos Obra (sin piscina)
a 1.100 euros/m2 x 220 = 242.000 euros
Gastos financieros e impuestos :
Escritura = 6.000 euros
Iva = 17.000 euros
TOTAL 297.000 euros pa cuadrad 300.000 euros
la verdad es que si a este precio añado 200.000 euros del precio de la zona por parcela = 500.000 euros que es lo que vale una casa nueva ...
conclusión han subido los precios del coste de la construcción a precio mercado
mantengo la ilusión pq a mas de mi parcela tengo otra que espero vender ... hoy en dia un trabajador normal no se puede embarcar en una hipoteca de 300.000 euros ... o sea hemos tocado techo por cojones
No te falta alguna cosilla mas?
Aparejador
Estudio de S.y S.
Coordinador de SS
El Iva de arquitecto , aparejador, estudios, etc,etc,
Y seguro que algo mas tambien anda por ahi., lo cual suma y suma y suma.........................
Respecto al resto de comentarios..................no se que contestar, puede que si, puede que no, no veo el futuro tan esclarecedor:confused::confused::confused::confuse d::confused:.
:cool::cool::cool::cool::cool:No hay mal que no pueda empeorar:eek::eek::eek::eek::eek:
pemalo disculpa a esos 24.000 euros esta incluido :
Arquitecto e imagino con cordinación seguridad y salud
Aparejador
Iva
un saludo
pemalo disculpa a esos 24.000 euros esta incluido :
Arquitecto e imagino con cordinación seguridad y salud
Aparejador
Iva
un saludo
POs que barato:D:D:D
Retomo el hilo que parece que estaba un poco parado.
Mi cuestion es; se lo que me vale la obra y el trreno y demás estudios de arquitecto, licencias, etc, ¿cuanto pagare por impuestos? Es decir, la compra del terreno me imagino que llevara impuestos de compra-venta, notaria, registro, ¿pero el de la obra también? No creo que hay impuestos de transmisiones ni nada de eso al ser la obra nueva.
Resumiendo, la compra del terreno tendra los gastos normales en una compra-venta, pero ¿y la obra? Eso es lo que quisiera saber. Gracias.
Retomo el hilo que parece que estaba un poco parado.
Mi cuestion es; se lo que me vale la obra y el trreno y demás estudios de arquitecto, licencias, etc, ¿cuanto pagare por impuestos? Es decir, la compra del terreno me imagino que llevara impuestos de compra-venta, notaria, registro, ¿pero el de la obra también? No creo que hay impuestos de transmisiones ni nada de eso al ser la obra nueva.
Resumiendo, la compra del terreno tendra los gastos normales en una compra-venta, pero ¿y la obra? Eso es lo que quisiera saber. Gracias.
La vivienda está sujeta al 7% de IVA en primera transmisión, y al 7% de ITP en posteriores transmisiones entre particulares.
Saludos.
artabria
19/10/09, 17:14:37
la obra un 7% y es llave en mano... si compras tú el material y no eres "del gremio" pagas el 16% como en todo lo demás... el 7% es un tipo "especial" para los constructores. Honorarios (Arq., Arq. Tec., Topógrafo, Geólogo, Notario, Oficina de Control Técnico, Coordinación de Seguridad y Salud...) 16%. Seguro y Registros no tienen IVA pero están sujetos a ciertos cargos...
de los Impuestos directos, las tasas por licencia más las auxiliares (permisos, vados, vallados...) y el Impuesto de Construcción del Ayuntamiento... un 3, 4, 5% del Presupuesto de Ejecución Material cuando te conceden la Licencia...
... y supongo que me olvidaré alguno... como por ejemplo gastos de financiación (gastos de estudio, tasaciones + 16% de IVA, Gestoría...)
Octopussy
19/10/09, 19:08:54
y no eres "del gremio" pagas el 16% como en todo lo demás... el 7% es un tipo "especial" para los constructores.
:confused::confused::confused::confused:
la obra un 7% y es llave en mano... si compras tú el material y no eres "del gremio" pagas el 16% como en todo lo demás... el 7% es un tipo "especial" para los constructores. Honorarios (Arq., Arq. Tec., Topógrafo, Geólogo, Notario, Oficina de Control Técnico, Coordinación de Seguridad y Salud...) 16%. Seguro y Registros no tienen IVA pero están sujetos a ciertos cargos...
de los Impuestos directos, las tasas por licencia más las auxiliares (permisos, vados, vallados...) y el Impuesto de Construcción del Ayuntamiento... un 3, 4, 5% del Presupuesto de Ejecución Material cuando te conceden la Licencia...
... y supongo que me olvidaré alguno... como por ejemplo gastos de financiación (gastos de estudio, tasaciones + 16% de IVA, Gestoría...)
La vivienda como tal y en conjunto está gravada con el tipo reducido del 7% de IVA.
Los materiales de construccion, estan gravados con el tipo general del 16% de IVA independientemente de quien los compre, da lo mismo que sea el promotor, que el constructor que un particular para su casa.
El promotor / constructor paga el 16% de IVA en sus adquisiciones de materiales y servicios para construir un edificio de viviendas, sin embargo recibe un 7% de las ventas de esas viviendas a particulares.
Saludos.
Entonces mis gastos y presupuesto:
- la obra: 97000 + IVA (7%)
- el terreno 180000 + IVA (16%) ¿?
- estudio ss + licencia ayunt + est geot + proyect y arq.: 11000 + IVA (16%)
Esta todo ok? Me imagino que también habrá gastos de registro de la propiedad o algo así, no?
Aparte de esto si le haces una hipoteca pues los gastos normales que serian sobre el 10% del total, no?
Por que... otra duda, si haces hipoteca, los gastos de iva, notaria, registros y todo eso ya va incluido en el 10% ese de gastos de hipoteca?
Octopussy
20/10/09, 09:37:27
El suelo si lo compras a una empresa, sociedad o autónomo, que se dedique a venta de suelo esta gravado con el 16%.
Si compras a un particular dependerá de la siguiente circunstancia
Si el suelo que te venden es el resultado de un proceso de transformación de suelo, este estará gravado con el 16% de IVA
Si el suelo que te venden no es fruto de un proceso de transformación de suelo, este no lleva IVA sino Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (7%, en general, lo digo por si alguna comunidad es menor).
- estudio ss + licencia ayunt + est geot + proyect y arq.: 11000 + IVA (16%)
Todo eso por 11.000 €? Joder que barato, si aqui sólo de licencia de obras ya se esta cercano a los 9.000 € (la licencia no lleva IVA)
- la obra: 97000 + IVA (7%)
Tu sabrás lo que te costará la obra, pero muy poco me parece a mi esos 97000 € + IVA
Los datos son los facilitados por un arquitecto de la constructora para una casa de 90 m2 de estructura interna en vez en ladrillo en madera (aunque el acabado final es el que quieras).
Cita:
Iniciado por Chani
- estudio ss + licencia ayunt + est geot + proyect y arq.: 11000 + IVA (16%)
Todo eso por 11.000 €? Joder que barato, si aqui sólo de licencia de obras ya se esta cercano a los 9.000 € (la licencia no lleva IVA)
Cita:
Iniciado por Chani
- la obra: 97000 + IVA (7%)
Tu sabrás lo que te costará la obra, pero muy poco me parece a mi esos 97000 € + IVA
Esos gastos desglosado según me comentaron por escrito aprox. son:
- unos 6500 de proyecto y arq.
- unos 1800 de licencias
- unos 700 de estudio geot.
- unos 800 de estudio ss.
No sé si será mucho o no. A mí lo que me han contando. A lo mejor se estan quedando conmigo.
Los datos son los facilitados por un arquitecto de la constructora para una casa de 90 m2 de estructura interna en vez en ladrillo en madera (aunque el acabado final es el que quieras).
Esos gastos desglosado según me comentaron por escrito aprox. son:
- unos 6500 de proyecto y arq.
- unos 1800 de licencias
- unos 700 de estudio geot.
- unos 800 de estudio ss.
No sé si será mucho o no. A mí lo que me han contando. A lo mejor se estan quedando conmigo.
A mi personalmente me parece poquísimo dinero. Ten cuidado, porque he visto cosas parecidas que acaban muy malamente, de hecho ahora tengo entre manos una pericia judicial de un caso.
De todas formas, si te lo ponen por escrito y no sueltas nigun euro por adelantado que no esté avalado tendrías menos riesgo.
Saludos.
artabria
20/10/09, 16:12:27
:confused::confused::confused::confused:
pues si... no te :confused: tanto... son muy "reducidos" los servicios con tipos "reducidos" de IVA... que yo sepa, quitando médicos y comida, lo único...
artabria
20/10/09, 16:15:35
- el terreno 180000 + iva (16%)
jesús!!!
artabria
20/10/09, 16:31:49
El promotor / constructor paga el 16% de IVA en sus adquisiciones de materiales y servicios para construir
No creo... me parece que el promotor paga el 7% de IVA al constructor. Pero ahora fijo... fijo... no lo sé.
Gracias por la aclaración de todos modos...
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