Ver versión completa : Denegación de licencia primera ocupación
Tengo una parcela denominada solar, tal y como se refleja en el recibo de contribución urbana, por tener todos los servicios necesarios como abastecimiento de agua, red de alcantarillado, suministro de energía eléctrica y acceso rodado, según indica el Arquitecto que hizo el proyecto de ejecución de una vivienda unifamiliar aislada.
Se pagaron todos los permisos y licencias, visado de planos por el COAM, licencia de obras en el ayuntamiento, entregamos toda la documentación que nos solicitaron.
Una vez finaliza la obra solicitamos licencia de primera ocupación y es denegada por los Servicios Técnicos del Ayuntamiento por no estar conectada la vivienda a la red de alcantarillado (inexistente) y por el vallado de la parcela (el vallado estaba hecho 5 años antes que la obra de la vicienda). Tanto la medición del cierre de la parcela como el proyecto de la vivienda han sido hechos por el arquitecto municipal, buen conocedor de la zona.
La red de alcantarillado más próxima está a 200 metros cuesta arriba, por lo que los residuos tendrían que ser bombeados.
Según la normativa del ayuntamiento, especifica que solar es un terreno que tiene todos los servicios enfrente de la parcela, en este caso el de alcantarillado no existe.
Actualmente tenemos los desagües conectados a una fosa, pero al no concedernos la liciencia de primera ocupación, la compañía eléctrica no nos da suministro ni nos hace contrato, porque es un requisito que le exige el Ayuntamiento.
A todo esto hay que añadir que la Alcaldesa y el Teniente de Alcalde del Municipio, tienen una parcela cada uno de ellos, separada de la mia por un camino que actualmente tiene 3 metros y pretenden que tenga 9 metros tirando yo mi valla y corriendo todos los gastos por mi cuenta.
Tanto el terreno cedido como el nuevo vallado. Beneficio único para ellos puesto que no hay ningún proyecto de ejecución de caminos ni de nada.
Único problema por el que no quiere concecer la licencia, ya que existen numerosas viviendas sin posible conexión al alcantarillado público y todas ellas están conectadas a la red general de la compañía eléctrica, por lo que en su día le darían la licencia de primera ocupación.
Hola Joselu:
El recibo de contribucion urbana no es un documento acreditativo suficiente para clasificar un suelo como urbano o como solar. Eso lo hace el planeamiento municipal. Es un error muy frecuente que tiene en general la gente que paga la contribución urbana y se cree que tiene un solar. Puede ayudar en algun caso, pero se trata de un elemento de naturaleza puramente fiscal, es un impuesto nada más, no una figura de planeamiento. Si por los Ayuntamientos y otras administraciones fuera, pagaríamos contribución urbana hasta en la Luna.
Estudia con minucioso detalle la licencia de obras, mira a ver si había alguna condicion, leete la letra pequeña, a ver si has incumplido con algo y/o tenías la obligación de completar algun servicio.
Si no aparece ninguna condición y has cumplido escrupulosamente con el contenido de la licencia y la obra es tal cual venía definida en el proyecto, lo mejor es recordarle al Ayuntamiento que la licencia de primera ocupacion es de naturaleza estrictamente reglada, y se comprueba el efectivo cumplimiento de la licencia de obras, NADA MAS ( y nada menos).
Hay copiosa jurisprudencia pacífica que así lo sustenta.
TS 2.10.99 RJ 6978
TS 14.12.98 RJ10102
TS 21.10.87 RJ 8680
TS 30.1.89 RJ582
TS 16.7.92 RJ6469
Sobre todo, que tu arquitecto te ratifique que la obra es IDÉNTICA al proyecto para el que se obtuvo la licencia, porque si hay algun cambio, te pueden bloquear el expediente.
Saludos.
EL_INUTIL_©
08/02/2006, 16:56
Supongo que lo has soltado para desahogarte, porque por lo demas solo deduzco que existira normativa para denegar la primera ocupacion puesto que lo han hecho y no se deniega una primera ocupacion diciendo
Deniego la primera ocupacion porque quiero. Firmado El alcalde.
No estar conectado a la red .... es causa de denegacion, no es justificativo el que los demas no lo esten, aunque no te lo creas es asi. El hecho de que tu vecino sea un ilegal no significa que su ilegalidad sea legal, solo que alguien hizo la vista gorda o puede incluso que no tenga primera ocupacion.
El tener que ceder terreno es legal siempre que este contemplado en la normativa del municipio y no por capricho de la alcaldesa o del teniente de alcalde. Consultalo
Me gustaria de todas maneras que me aclararas esto que decias
Tanto la medición del cierre de la parcela como el proyecto de la vivienda han sido hechos por el arquitecto municipal, buen conocedor de la zona.
porque yo no lo entiendo, quieres decir que el arquitecto municipal te ha hecho el proyecto de la vivienda? ¿Como?
Por una vez y sin que sirva de precedente, voy a discrepar de nuestro docto compañero EL_INUTIL_©,
me reitero en mi afirmación: la licencia de primera ocupación es un acto reglado, de mero tramite de comprobación que se cumple con lo prescrito en la licencia urbanística que da pie al hecho edificatorio.
Si en esa licencia urbanística inicial, la que obtienes con tu proyecto, nada se prescribía acerca de la necesidad de conectarse a la red de alcantarillado o a cualquier otra condición, no cabe que en la licencia de primera ocupacion se solicite algo que no se había solicitado antes.
No obstante el Ayuntamiento puede inciar de oficio un acto de revisión de licencia, pero ahí incurre en responsabilidad patrimonial importante, tanto el técnico que la informó como el órgano que la concedió (alcalde, pleno, concejal delgado, gerencia,...). No creo yo que entren por ahí, porque cualquier letrado puede meterles un puro en concepto de indemnización.
Saludos.
EL_INUTIL_©
08/02/2006, 17:19
jaja tu habias escrito tu primer post con mas precision por tu trabajo de municipe, y por supuesto tienes razon en
Si en esa licencia urbanística inicial, la que obtienes con tu proyecto, nada se prescribía acerca de la necesidad de conectarse a la red de alcantarillado o a cualquier otra condición, no cabe que en la licencia de primera ocupacion se solicite algo que no se había solicitado antes.
Pero en proyecto que ponia, la tipica frase
A RED GENERAL
A mi sinceramente me preocupa mucho mas del post lo de
Tanto la medición del cierre de la parcela como el proyecto de la vivienda han sido hechos por el arquitecto municipal, buen conocedor de la zona.
y tu ya sabes por que
POR CIERTO LO DE DOCTO QUE ES DE COÑA? ;)
1- Si, la verdad es que es increible lo del arquitecto municipal que firma proyectos en "su" localidad impunemente.
En mi pasada experiencia como arquitecto municipal he sido tentado por el Diablo en forma de cliente varias veces para hacer proyectos en lugares donde era incompatible por mi puesto. Había gente de pueblo de buena fe que se creía que igual que el médico curaba a los enfermos del pueblo, el maestro enseñaba a los niños del pueblo, luego el arquitecto hacía las casas de la gente del pueblo. Otros, peores, directamente querían que les hiciera el proyecto para no tener problemas con la licencia, y los mas aventurados te ofrecian pasta y proyectos por cambiar clasificaciones o calificaciones de suelos directamente.
Al final eso son lentejas, y lo mejor es dormir tranquilo, con la satisfacción de haber obrado rectamente.
Tras unos años cansado tambien del mamoneo presenté la dimisión. Hace ya mas de tres años que no soy municipal de ningun sitio. Ahora estoy en el "lado oscuro", o sea, el sector privado.
2- Lo de "A RED GENERAL" es una cosa que yo no pongo en el proyecto si no lo he comprobado que se puede hacer, pero efectivamente, hay muchos compañeros que lo ponen y se quedan tan frescos. Es una falta de profesionalidad notable.
3- y lo de docto, no lo digo en broma, disfruto y aprendo leyendo tus mensajes en el foro y me quito el sombrero ante tus conocimientos, me imagino que como todos los foreros.
saludos.
Yo creo que lo que falta es casi una declaración de amor en toda regla ;)
Hombre mariano, mis tendencias sersuales no van por ahí pecadoorrr, además está la distancia... :)
carsanor
08/02/2006, 20:41
:) :) :) :) :) :) :) :) como a derivado la linea del post.... :) :) :)
EL_INUTIL_©
08/02/2006, 21:09
Hombre mariano, mis tendencias sersuales no van por ahí pecadoorrr, además está la distancia...
Bueno lo reconozco :o lo tengo mucho mas facil porque soy bisexual, no es nada malo, aunque si me genera un problema muy gordo mi componente femenina que me ha salido lesbiana ;)
De ser así El_Inutil, ojo con el colegio cuando le pongas el culo para que te lo vise :) :) :) :) :) :) :) :)
Pd.: fijo que nos cierran el tema
EL_INUTIL_©
09/02/2006, 15:42
Sabia que el chiste era viejo y malo, pero no tanto :o :o que ni un minimo comentario me he merecido
Sabia que el chiste era viejo y malo, pero no tanto :o :o que ni un minimo comentario me he merecido
Es bueno, es bueno, por lo menos a mí me ha gustado, es más, lo tenía mentalmente apuntado y esta tarde venía hacia aquí pensando a ver como podía soltarlo en una comida de amigos que tengo el sábado. :D :D :D
Lo que pasa es que, efectivamente, no he tenido la educación de hacer algún comentario por aquí. :eek: :eek: :eek:
Será por culpa de Pandora que nos tiene un poco despistadillos (y también nos está convirtiendo en lesbiana a nuestra parte femenina). :D :D :D :D
Saludos.
AGRADECIMIENTOS A LAS PERSONAS QUE SE HAN MOLESTADO EN CONTESTARME.
QUERÍA ACLARAROS ALGUNOS PUNTOS QUE NO HAN QUEDADO MUY CLAROS.
VORPAL, NUESTRO TERRENO ES SOLAR PORQUE ASÍ LO DECLARA EL ARQUITECTO MUNICIPAL EN EL PROYECTO DE EJECUCIÓN.
EL-INUTIL-C, EL ARQUITECTO MUNICIPAL ES LA MISMA PERSONA QUE HA REALIZADO EL PROYECTO DE EJECUCIÓN DE MI VIVIENDA Y EL MISMO QUE EN SU DÍA HIZO EL SEGUIMIENTO DEL CERRAMIENTO DE LA PARCELA.
DIGO QUE ES BUEN CONOCEDOR DE LA ZONA PORQUE ES EL ARQUITECTO MUNICIPAL DESDE HACE MUCHOS AÑOS Y SABE PERFECTAMENTE QUE NO HAY ALCANTARILLADO NI FORMA DE CONECTARSE A ÉL. ANTES DE ENCARGARLE EL PROYECTO LE CONSULTAMOS SOBRE ESTE TEMA, Y NOS DIJO QUE ESO CORRESPONDÍA AL AYUNTAMIENTO, ESPECIFICANDO QUE ERA SOLAR Y QUE SI EL AYUNTAMIENTO NO PONÍA EL ALCANTARILLADO, SOLO TENÍAMOS QUE HACER LA ARQUETA FINAL MÁS GRANDE.
¿COMO ES POSIBLE QUE ESTE ARQUITECTO HAGA PROYECTO DE EJECUCIÓN DE VIVIENDAS, HAGA UN DICTAMEN FAVORABLE PARA LA CONCECIÓN DE LICENCIAS DE OBRAS, EL PROYECTO SEA VISADO POR EL CORRESPONDIENTE COLEGIO DE ARQUITECTOS Y LUEGO HAGA UN INFORME DESFAVORABLE PARA LA PRIMERA OCUPACIÓN? SINCERAMNETE ME SIENTO ESTAFADO.
AGRADEZCO VUESTOS COMENTARIOS.
A ver Joselu, tres cosas:
1- leete bien la concesión de la licencia, busca si había alguna condición para cumplir.
2- mira tu proyecto con detalle, todos los documentos: memoria, planos, presupuesto... a ver si dice algo de como se resuelve el saneamiento de tu casa.
3- Aprovechate del marronazo que se le viene encima a tu arquitecto (y tambien municipal): AMENAZALE CON DENUNCIARLO AL COLEGIO. Lo que ha hecho esta prohibido y severamente sancionado por las organizaciones colegiales. Dile que se busque la vida con el alcalde o con quien sea pero que tu la licencia de primera ocupacion LA QUIERES PARA AYER !. :D
Luego, despues que pase todo, vas y lo denuncias. :D
Se lo merece por competencia desleal, ausencia de escrúpulos y ademas negligencia.
Saludos.
EL_INUTIL_©
13/02/2006, 20:19
3- Aprovechate del marronazo que se le viene encima a tu arquitecto (y tambien municipal): AMENAZALE CON DENUNCIARLO AL COLEGIO. Lo que ha hecho esta prohibido y severamente sancionado por las organizaciones colegiales. Dile que se busque la vida con el alcalde o con quien sea pero que tu la licencia de primera ocupacion LA QUIERES PARA AYER !.
no solo al colegio, sino a un juzgado, documenta el tiempo que llevas sin poder conseguir licencia de primera ocupacion y solicita DAÑOS MORALES y demás, pero primero amenaza clara, si tienes una amigo abogado, no esta mal que lo llame y ya te presente como su cliente, se le van a poner de corbata, aunque a este tipo de gente le resbala todo.
Ademas estoy con Vorpal, pase lo que pase, el susto te lo han dado y los quebraderos de cabeza tambien, denuncialo en el Colegio de Arquitectos de ............ y denuncialo tambien en el Ayuntamiento por si tambien tiene en su contrato la incompatibilidad o dedicacion exclusiva.
Podrias decir donde es? Solo si quieres no es imprescindible
Me XYXYDYDY :D to lo que se menea ......
carsanor
14/02/2006, 09:15
habria que diferenciar: arquitecto municipal, de arquitecto, que puntualmente emite informes o realiza ciertos trabajos para un ayuntameinto.
Creo que son dos cosas distintas, ya que a mi me pasa en un pueblecito pequeño.
Creo que el arquitecto municipal, tiene contrato de asesoria, donde tiene reuniones cada cierto tiempo, quizas una nómina e incompatibilidades.
una vez, me dijo el asesor del colegio, que si queria realizar una obra, lo que no podia era emitir un informe sobre mi proyecto, pero que si el ayuntamiento encargaba a otro profesional ese informe no habia problema.
un saludo.
Cuidado con esos temas Carsanor.
A mi me declaró incompatible el Ministerio de Administraciones Públicas en un pueblecito por haber realizado un LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO.
El Colegio no me defendió. La interpretación de la Ley de Incompatibilidades da para mucho, y además NO DISTINGUE si la colaboracion o prestacion de servicios es habitual o puntual, ojito..
Si haces consultoría para un Ayuntamiento, aunque no tengas contrato, sino que sean asuntos puntuales, te puede generar algun problema si alguien tiene ganas de marcha.
Saludos.
EL_INUTIL_©
14/02/2006, 10:20
arquitecto municipal, de arquitecto, que puntualmente emite informes o realiza ciertos trabajos para un ayuntameinto.
Arquitecto municipal, incompatible siempre.
Arquitecto que informa sobre proyectos, es decir emite informes para licencia de obra, apertura o temas similares es un arquitecto municipal encubierto y deontologicamente incompatible y ademas sancionable (y sancionados, aqui ha caido alguno con una sancion creo que fue de un año de inhabilitacion profesional).
Arquitecto que realiza ciertos trabajos para un ayuntamiento, pues es lo normal no, yo ahora mismo estoy redactando un proyecto y el cliente es un ayuntamiento, cobro mi proyecto, mi direccion de obras, solo que el cliente es una administracion publica. Mi proyecto obtiene licencia y es informado por el arquitecto municipal.
Tu sabras en que condiciones lo haces carsanor, sea pueblo pequeño o grande, ya que el arquitecto municipal o el que emite informes para licencia de obra, apertura o temas similares [u] se encuentra en situacion de ventaja, por lo que puede incluso atacarsele en un juzgado por competencia desleal.
GRACIAS A TODOS POR VUESTRA INFORMACIÓN Y PORQUE AL MENOS ME HABEIS SUBIDO LA MORAL.
LO HE PUESTO EN MANOS DE UN ABOGADO. CUANDO TENGA LA SENTENCIA LA COLGARÉ EN EL FORO, DICIENDO EL NOMBRE DEL ARQUITECTO Y EL NÙMERO DE COLEGIADO Y PONDRÉ UNA RECLAMANCIÓN EN EL COLEGIO Y EN EL AYUNTAMIENTO.
MUCHAS GRACIAS Y UN SALUDO.
EL_INUTIL_©
14/02/2006, 18:58
En nombre de los foreros quiero agradecerte a ti que denuncies el tema porque sinceramente aunque se que es un camino desagradable y molesto (que ganaras claramente, no te olvides decir cuanto te duele no disponer de tu casa, las molestias, vamos que reclames DAÑOS MORALES creo que se llama, bueno el abogado te asesorara) creo que es justo que no se conforme uno y se denuncien estos casos.
Gracias
PEPIN TROVATOR
14/02/2006, 20:30
Totalmente de acuerdo, bravo por Joselu.
Salut
arq_nick
24/02/2006, 19:48
Joselu, en este caso Vorpal tiene razón en cuanto a la naturaleza de la licencia de primera ocupación, en ningún caso puede suponer una revisión de la licencia de obras, únicamente se limita a la comprobación de que la obra ejecutada se corresponde fielmente con el proyecto para el cual se obtuvo la licencia de obras. Apoyo su consejo, comprueba la existencia de posibles condicionantes.
En otra cosa tiene razón Vorpal, sólo el planeamiento municipal determina la condición de solar y no una declaración en proyecto. Lo que puedes hacer para tener absoluta seguridad de ello es pedir en el ayuntamiento una "cédula urbanística" del terrreno en cuestión, (dale registro) te costará bien poco y merece la pena porque además te certificarán exactamente que tipo de suelo tienes, con nombre y apellidos y lo que puedes construir en él.
También hay otra cosa que puedes hacer y esta es gratuita (ya que dudas del informe del técnico) que sepas que como parte interesada puedes ver todo el expediente en el ayuntamiento y deben enseñártelo. Pero también debes de saber que los alcaldes tienen potestad para conceder o denegar una licencia incluso contrariando el informe técnico. Asegúrate de si ha sido una decisión técnica o política, o las dos juntas antes de buscar un posible culpable.
Hay otra cosa que me extraña, ¿cómo te dice tu técnico que sí tiene saneamiento y luego pones que es inexistente?. Es una contradicción. ¿Cómo lo ha solucionado en el proyecto, con fosa séptica o con conexión a la red? porque la ley obliga a conectarse a la red y no se permite dar licencia de obras a soluciones con fosa séptica así que supongo que en el proyecto ha puesto una cosa y luego habeis realizado otra. Por cierto, ¿presentó con la documentación para la concesión de licencia la declaración firmada de cumplimiento de ordenanza que pide la LOE?
Supongo que será un técnico honorífico y por ello no tiene incompatibilidad para trabajar en el municipio. Siento decirlo pero visto lo visto, asegúrate de que te entrega el Libro del Edificio y que solucionais el tema de la primera ocupación antes de pagarle la dirección de obra.
!Ah! el visado del colegio no supone una comprobación técnica del proyecto, únicamente se limitan a verificar la firma y que entrega la documentación correspondiente pero no comprueban que el contenido sea o no correcto.
navyquest
20/09/2007, 09:55
ESto a mí me huele muy cercano, creo que conozco este caso en mi ayuntamiento. Joselu, no estarás hablando de una obra en Mntlvo, ayuntamiento de SXX :mad::mad:(Galicia) oséase=Marbella 2, en ese (mi ayuntamiento) pasa de todo menos lo lógico y legal; no es normal que las prácticas de ese ayuntamiento se limiten a conceder licencias a macro-micro urbanizaciones que tienen que ser paralizadas por denucias de vecinos y Administraciones superiores por que se ejecutan incumpliendo lo dictaminado en el proyecto perceptivo de licencia,:mad:....blablablabla...echaría todo el día contadoos casos de ilegalidades urbanísticas en este ayuntamiento,...y a mí, poseedor de un suelo urbano consolidado no me dejar realizar mi vivienda porque me exigen que realice una red de saneamiento principal para dotar a mi casa y a todo el vecindario, cosa que no olvidemos que es obligación del ayuntamiento....:mad::mad:
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