Necesito asesoramiento y ayuda para un gran problema

[quinoshow]

Tengo un problema que me gustaria comentar, para ver si consigo una solucion.
Me estoy construyendo una casa en un pueblo de Málaga que se llama Álora, tengo mi solar con mi escritura, tengo un proyecto de obra revisado y aceptado tanto por el colegio de arquitectos de malaga, como por el arquitecto municipal del ayuntamiento de mi pueblo, el cual ya he abonado la cantidad que me ha pedido el ayuntamiento para obtener mi permiso de obra.
Estoy ejecutando mi obra con todos los requisitos y papeles que ello conlleva y con todos los pagos al corriente, (en mi caso 11000 euros aprox. solo en papeles).
Mi problema llega cuando un dia mi vecino por la parte de atras del solar me llega diciendo que la estructura esta metida dentro de su solar.
Yo aviso a mi arquitecto y efectivamente el me comenta que no ha tomado bien las medidas y que estoy metido en su parcela.
Este vecino intento llegar a un acuerdo para comprar la parte que le estoy invadiendo, cosa a la que él se niega, y solo me dice que la parte de construcción que está metido en su solar hay que hecharla abajo.
Pero lo peor de todos y es lo que me tiene de los nervios es que veo que un dia arreglando el papeleo del solar para el tema del impuesto municipal del solar veo que el solar donde estoy construyendo no es el mio, es de otro titular que esta lindando con mi solar.
Me gustaria que me dijerais que puedo hacer, pues estoy desde junio con este problema y mi arquitecto veo que no se preocupa por la situación, el solo me dice que tengo que esperar, y se me pasa por la cabeza el decirle que ya que el vecino tiene razon y encima que estoy construyendo en un solar que no es el mio, voy a hechar lo qeu tengo construido al suelo y luego exigirle todas las facturas que he pagado, pero no se si eso se puede hacer, si tengo que denunciarlo, o que paso he de seguir.
Os pregunto esto en este foro porque espero que aqui me digais que es lo que deberia de hacer.
Sin mas solo daros las gracias por haber leido por lo menos mi problema.
Un malagueño

[PEPIN TROVATOR]

Hola quinoshow, entiendo que la situación en la que te encuentras es delicada y ahí va mi opinión.

Por lo que cuentas habeis tenido dos problemas bien distintos:

En el primer caso, construir por error sobre la parcela de un vecino.
En principio lo entiendo como un error de proyecto, ya que el proyectista ha tomado mal unas medidas en base a las cuales ha elaborado el proyecto al que se debe sujetar la obra, pero no estoy seguro al 100% del tema de la responsabilidad exigible en este tema.

En el segundo caso, construir sobre un solar de otro titular.
Es evidente que no ha habido intención ninguna de hacerlo a sabiendas, pero aún así me parece a mí que la responsabilidad es del promotor pues su figura (la tuya, en este caso) está sujeta a una serie de obligaciones que marca la Ley de Ordenación de la Edificación, concretamente en su artículo 9, punto 2: "Son obligaciones del promotor: a) ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él; b)..."

Bueno, como habrá más matices que añadir, sigue el tema abierto a la espera de opiniones más expertas... porque a decirte lo que deberías hacer ya no llego, como persona más que como arquitecto te recomiendo que busques una solución de la forma más tranquila que te sea posible antes de llegar a los tribunales, que siempre será la última opción.

Un saludo.

[vorpal]

Hola quinoshow:

buen problema, si señor, a ver como podemos ayudarte a resolverlo.

Vamos por partes, buscaremos soluciones y luego "culpables".

Parece claro que has construido fuera de tu propiedad por un error en el replanteo de la vivienda. No hay muchas soluciones aparte de las que ya se han comentado:

a) demolición
b) regularización de las pareclas para que lo edificado qude en terreno de tu propiedad.

La opción b ya la has intentado y parece que no es viable, por lo que la única vía es la demolición.

por esta vía, el único escollo importante son los costes que conlleva de demolición y de re-edificación. Ahora vamos a buscar a los "culpables" para ver quien echarle el muerto y que apechugue con los gastos.

El error se ha podido producir en lo siguiente (entre otras cosas):

- Documentación erronea o incompleta del terreno.
- No se ha realizado la identificacion sobre el terreno "in situ"
- Replanteo erroneo de las obras.

Me imagino que tu si que sabrías EXACTAMENTE cual era tu terreno, y me imagino que acompañarías al arquitecto hasta el terreno para decirle "ESTE ES MI TERRENO" y le facilitarías toda la documentación (por ejemplo la ficha catastral). Si esto es así el error no es tuyo, sino del técnico al que contratas para que te haga el proyecto y/o te dirija la obra.

Si el arquitecto proyectista conocía el terreno de forma precisa (es su obligación) habrá ubicado el edificio en el lugar adecuado. Compruébalo en el proyecto. Si el proyecto es correcto, el arquitecto no es el culpable., pero si el proyecto es incorrecto, él es culpable, pero tambien tu (en menor medida), por haber omitido la comprobación del proyecto.

Si el proyecto era correcto, NO ME ENTRA EN LA CABEZA QUE EL ARQUITECTO TE DIGA QUE HA TOMADO MAL LAS MEDIDAS Y SE QUEDE TAN ANCHO. NO ES ADMISIBLE. Entre las obligaciones establecidas por ley para el Director de la Obra (arquitecto) esta la de verificar el replanteo y suscribir el acta de replanteo. Esto quiere decir que es responsable de los errores de replanteo porque VERIFICA el replanteo, lo da por bueno.

En todo caso, yo haría lo siguiente:

- Me aseguraría con absoluta precisión y sin ninguna duda, de que efectivamente estamos fuera de nuestra parcela. ya se que me imagino que lo habrás hecho, pero repítelo una vez más a conciencia. Hurga en el registro de la Propiedad y en el Catastro.

- Pon los hechos en conocimiento del Colegio de Arquitectos de tu zona

- Pon los hechos en conocimiento del Ayuntamiento. El Ayuntamiento no tiene ninguna responsabilidad porque en las licencias se dan "a salvo del derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero".

- Si has solicitado un crédito hipotecario pon los hechos en conocimiento del banco o caja. En esete caso el tasador tiene también la obligación de comprobar de forma indubitada la propiedad. que te den una copia del informe de la tasación, tal vez ahí el tasador muestre alguna duda en la identificación. Comprueba que la identificación del tasador coincide con la identificación del proyecto. Si puedes, ponte en contacto con el técnico tasador que visitó el solar / obra. NO CREO QUE HAYA TANTOS ERRORES DE TANTA GENTE, POR ESO TE DIGO QUE REVISES BIEN LA DOCUMENTACIÓN DEL TERRENO (REGISTRO / CATASTRO).

ya nos contarás.

Saludos.

[quinoshow]

muchas gracias por las intentar ayudarme en este problema que os replanteo.
Os comento que cuando encargué el proyecto para mi obra, lo unico que me pidió mi arquitecto fue las escrituras del terreno, este solar era de mi padre con 422 Metros cuadradosdentro de una urbanizacion, la cual mi padre repartió a partes iguales entre mi hermano y yo, haciendo nuestras respectivas escrituras, especificando linderos situacion del solar etc... y con 211 metros cada solar.
Os sigo comentando que cuando encargué mi proyecto, este arquitecto mi pidió las escrituras del solar, le enseñé donde se encontraba mi solar, donde empezaba mi fachada etc...
La cuestión es que el dia que vinimos a medir y éste arquitecto con las escrituras en la mano, me comenta que mi solar era el que estaba al lado del que queríamos medir, o sea a ver si me entendeis, él me dice que "según las escrituras ésta este es tu solar", señalando el que pertenecía a mi hermano.
Bueno mi padre y yo ignorantes, todo hay que decirlo, dijimos bueno pues se han equivocado los de la notaría, de todos modos no habrá problemas entre mi hermano y yo pues los solares nos lo hechamos a suerte, pues son iguales.
He de deciros que yo es la primera vivienda que me estoy haciendo, y una de las razones que escogí a este arquitecto es porque:
- Era de mi pueblo, y él mas que nadie estaba al corriente de todas las ordenanzas establecidas por el ayuntamiento y esta fue una de las grandes razones por lo que lo contraté
- El presupuesto que me dio no era de los mas barato ni tampoco de los mas caros, pero sobre todo era recomendado por un amigo
- Me habló claro desde un principio a la hora de pedir presupuesto, y a la hora de responder a todo lo que le pregunté (que eso fue lo que más valoré, pues no hay nada que me de mas coraje y rabia que me engañen)
- Todo lo que me pidió para realizar el proyecto se le entregó, y una vez que éste arquitecto me dio mi proyecto, yo siempre he ejecutado la obra tal y come él me ha dicho
Por esa cuestión os digo que ignorantes somos tanto mi padre como yo, y siempre creimos en las decisiones de este "arquitecto tecnico", que por eso se le pagó (6100 euros me costó el proyecto y cuando reviso el colegio de arquitectos de malaga el proyecto le abone el 80% quedando el resto al finalizar la obra), que pienso que el arquitecto es quien te debe dirigir como se va a construir la casa y como se ha de hacer.
Os digo que no tuve ningun tipo de problemas, cuando lo llamaba se acercaba o bien por telefono resolvia la duda etc. El problema viene cuando este vecino por la parte de atrás viene diciendo que estoy metido en su solar, y ya os digo que mi arquitecto después de comprobar el proyecto se da cuenta que no ha tomado en cuenta unas aceras y que es cierto que estoy metido en lo suyo, hemos tenidos dos reuniones y las soluciones que le hemos dado al vecino no le interesa y él solo dice que en su solar no quiere nada, qeu so que estoy invadiendo con mi estructura tiene que ir al suelo.
Pues aqui es cuando mi arquitecto me esta dejando como de lado, lo llamo y no contesta, cuando contesta lo coge una chica y me comenta que está en una reunión, y las veces que me lo he encontrado en el pueblo veo que me escucha y me mira pero sin llegar a poner mucho interés.
Os digo que soy paciente, y que he sido bastante paciente con la situación, pues esto colea desde febrero que paré la obra, y desde junio estoy esperando la solucion, y estoy mas que cansado de eso que me dice "vamos a tener paciencia", pues todo el mundo me pregunta por mi casa y cuando le comento el tema se hechan las manos a la cabeza.
Bueno por eso os digo que en la proxima reunion que yo "consiga tener con mi arquitecto" quiero ir seguro y con todos los puntos conocidos, pues creo que lo unico que yo veo es lo de hechar abajo la estructura que tengo hecha, pues según me han dicho, los arquitectos tienen un seguro para este tipo de casos.
Y con respecto a la solución de que estoy construyendo en el solar de mi hermano, solo me comentó que "no pasa nada, cuando escritures la casa haceis un cambio de solar y ya está". Pues he preguntado eso que me comenta, "mi arquitecto" y el cambio de solar que él ve tan fácil, vale 2400euros, o sea, como me comento el señor al que pregunté en notaria, lo llames cambio de solar o hacer escrituras nuevas pero esto vale este dinero.
Que facíl es todo cuando se paga con el dinero de la gente y a tí no te tocan el bolsillo......
Deciros que todo lo que tengo construido hasta ahora esta pagado con dinero de mi bolsillo, aún no he pedido un préstamo.
La obra la estoy haciendo yo, sin ningún tipo de contratista ni nada por el estilo, y todas las medidas y replanteos se han realizado conforme vienen en el proyecto, pues antes de hechar el hormigon eran examinadas las plantas por este arquitecto.
Y comentarte VORPAL, esto que me comentas de ir al colegio de arquitectos,¿ te referirás al de malaga, y qeu es lo que deveria presentar o decir?.
Tambien decirte que realmente está comprobado qeu estoy metido en el solar de mi vecino.
No se si os dais cuenta, pero la verdad es que estoy bastante desesperado y preocupado por mi obra.
Solo pienso que con 29 años estoy ansioso por terminar mi casa y dejar de vivir con mis padres, y sobre todo pensando que todo lo que he hecho hasta ahora está pagado y no le debo dinero absolutamente a nadie, y siguiendo todos los pasos de papeleo para llevarlo todo en regla.
Igualmente daros las gracias a todos por leer mi problema y darme algun tipo de soluciones.
Un malagueño

[josua]

mira denuncia al arquitecto que es la unica manera y ponte en manos de abogados si no el arquitecto lo unico que hara sera escurrir el bulto y para eso tiene su seguro

[Aitor Solozabal Merino]

Para reclamar un resarcimiento por el dolo económico y moral, lamentablemente vas a tener que seguir gastando dinero puesto que vas a tener que contratar un abogado y pagarle unos honorarios, seguramente te aconsejará que encargues a un perito (Arquitecto Superior ó Arquitecto Técnico, + honorarios, etc..) que verifique y dictamine conforme lo ejecutado, lo proyectado y la documentación utilizada para que el abogado pueda argumentar la demanda de una manera fehaciente, incluso tal vez sea necesario un levantamiento topográfico (gastos de topógrafo).

[eepa]

Yo no lo veo tan claro. Con todos los respetos, porque imagino que estás pasando un mal momento, pero aquí sólo conocemos una versión, y las cosas no son nunca tan claras. Hay cosas difíciles de creer y pienso que así lo vería un juez también.

Tú eres el que construye en una parcela que no es la tuya, veo difícil defender ante un juez que el propietario del terreno diga que el arquitecto le dijo que su terreno no era éste que era aquel otro..., entiendo que es el propietario quién debe conocer cual es su propiedad. Tú aceptas un proyecto con la edificación situada sobre una parcela que no es la tuya ¿? ¿culpa del arquitecto? creo que no.

¿Tiene el arquitecto la responsabilidad de comprobar que la parcela en la cual se proyecta una edificación es propiedad del cliente que encarga el proyecto? Creo que no. Si estoy equivocado que alguien me corrija por favor.

Olvidando el tema de la parcela equivocada, otra cuestión es el replanteo erroneo. Ahí si que el proyecto debería respetar los límites de la parcela, pero con lo revuelto que está todo el tema no se yo que podrás sacar en limpio de esto, ten en cuenta que eres tú mismo el que replantea la vivienda con parte fuera de "tu" parcela. Y no esperes que el arquitecto reconozca que tomó mal las medidas.

Meterse en juicios es complicado, lo mejor es llegar a un acuerdo con las partes. Respecto a tu vecino, pues lo siento, hay gente muy cab...na por el mundo, el que podía echar una mano y solucionar mucho prefiere pasar... lamentable.

Te deseo suerte y que todo se arregle lo mejor posible.

[EL_INUTIL_©]

quinoshow, bonito pueblo si señor, cerquita de Pizarra y Yunquera (el de mi madre), pero claro esto no te vale de consuelo.

Yo he tenido circunstancias "parecidas" en una obra en que el colindante tenia mal replanteada su obra y no respetaba las distancias a linderos, pero en aquel momento se arreglo con concesiones muy blanditas por parte de mi propiedad... eso si, yo tuve que cambiar el proyecto que teniamos redactado, que pago el colindante los gastos.

Por desgracia tu asunto tengo claro donde va a terminar, y yo empezaria ya a dar los pasos apropiados, porque tu terminas en el juzgado seguro, por lo que nada mejor que empezar a buscar un abogado y todo lo que te digamos dificilmente te servirá, puesto que será el juez el que determinara la solucion de justicia.

Tal como veo yo la situacion tienes ERRORES QUE TE SON ATRIBUIBLES A TI, que serian todos los correspondientes a la parcela, identificación, dimensiones, lindes, etc... Mas cuando es una finca segregada por tu padre y que debes conocer. Que el arquitecto dijo que esta es la finca, esto de palabra poco servira en un juzgado.

Si la casa se sale de la parcela, habria que ver cuales son los motivos, si es por error dimensional en proyecto, pues esta claro quien es el responsable el redactor del mismo, pero si las obras son coherentes con el proyecto presentado vuelve el error al punto de identificacion de parcela.

Desde luego es un mal y lento asunto, puesto que salvo que consigas arreglarte con las propiedades afectadas, vas a tener que demoler y restituir a las condiciones iniciales, redactar nuevo proyecto y empezar de nuevo.

Tomatelo con calma y un poco de paciencia puesto que supongo estaras de los nervios, sientate respira un poco, piensa las posibilidades, aunque tendría muy claro que ya estaria con toda la documentación en un abogado y que el te comente como ve el "asunto" (como llaman ellos).