Ver versión completa : Garaje común en parcelas segregadas
Ha llegado a mis manos el estudio de una parcela para un posible proyecto.
Se trata de una parcela de 406 m2 con una vivienda unifamiliar que sería demolida.
Consultando en la Gerencia de Urbanismo, me comentan que mi parcela es únicamente de uso residencial unifamiliar, compatible con uso de oficinas, pero es segregable en parcelas con superficie mínima 100 m2, que no estén en régimen de propiedad horizontal.
De esta manera me saldrían un máximo de cuatro parcelas con cuatro viviendas unifamiliares de unos 140 m2 (según la edificabilidad de 1,4 m2/m2) cada una.
El problema viene es que por la configuración de la parcela es complicado meter el garage en planta sótano en dos de dichas parcelas, con lo que seguramente habría que meterlo en planta baja con consumiendo edificabilidad.
La pregunta es si hay alguna forma de hacer un garage común para las cuatro parcelas, aunque después las cuatro viviendas sean independientes, a pesar de la prohibición del regimen de propiedad horizontal
De esta forma conseguiría además más plazas de garage (ya casi nadie tiene un solo coche).
Me han comentado que existe la posibilidad de al hacer la reparcelación registrar las parcelas con una zona de sótano común a las cuatro viviendas creando una servidumbre de acceso al garge en una de las parcelas. Lógicamente, las parcelas tendría una carga por las zonas comunes y servidumbres, y habría que venderlas con esa carga.
La idea de hacer un garage común (si es posible) ha partido del mismo promotor que quiere ante todo el mayor número de plazas de garage posibles.
Opiniones al respecto.
Fórmulas alternativas...
Muchas Gracias
La pregunta es si hay alguna forma de hacer un garage común para las cuatro parcelas, aunque después las cuatro viviendas sean independientes, a pesar de la prohibición del regimen de propiedad horizontal
De esta forma conseguiría además más plazas de garage (ya casi nadie tiene un solo coche).
Yo he tenido un caso parecido, y al final he tenido que hacer división horizontal del conjunto (en mi caso lo permitía la normativa).
:( :( Ha sido en un pueblo de Toledo, no se a tí te permitirán otra cosa...
etorreira
25/10/2005, 13:02
yo tuve un caso similar, eran tres viviendas adosadas cada una con su respectiva finca pero con un sotano de acesso comun y zona de circulacion comun para las tres viviendas.
se escrituro sin problemas declarando las zonas comunes
se escrituro sin problemas declarando las zonas comunes
A ti te permitían la división horizontal????
si es asi, son buenas noticias...:cool: :cool: :cool:
Muchas gracias a los dos
Si, pero porque se permitía por ordenanzas residencial plurifamiliar. A lo mejor en tu caso no es así.
EL_INUTIL_©
26/10/2005, 09:07
La pregunta es si hay alguna forma de hacer un garage común para las cuatro parcelas, aunque después las cuatro viviendas sean independientes, a pesar de la prohibición del regimen de propiedad horizontal
tete55 estas contradeciendote en tu misma pregunta, ¿como puedes hacer una garaje común y poner encima de el cuatro viviendas independientes?.
Claramente estas buscando la manera de "regatear" la normativa urbanística, cosa que no siempre se consigue, algunos solo hemos nacido para defensas y de los de patadon, no se si existira un "robinho urbanístico", pero existen que se saben "entresijos" normalmente no muy legales que en combinacion con algún registrador, notario "vivillo" hace que cosas como esa se escrituren finalmente.
En el momento que hagas la estructura comun de los garajes y coloques encima las viviendas, estas estaran acogidas al regimen de propiedad horizontal y por tanto en tu caso no es factible.
Ahora hacer cuatro garajes totalmente independientes en todo (estructura) saneamiento, etc... y que exista una servidumbre de paso, claro que se puede hacer, pero GARAJES TOTALMENTE INDEPENDIENTES. (Si cimentas por losa, incluso las losas independientes), en un bloque que hicimos hace años aprovechanos la rampa de otra edificación colindante para dar acceso a nuestro edificio, previo pago a la comunidad que ya existia y registro de la servidumbre.
carsanor
26/10/2005, 09:31
muy bien, burlada la prohibicion de division horizontal, que por otro lado veo que el espiritu de esa ordenanza no es prohibir lo que pretendes hacer, sino la prohibicion de un portal comun, o viviendas uno encima de otro.
Nada más lejos de mi intención el ponerme a "regatear" la normativa urbanística.
De hecho fueron los mismos técnicos de la gerencia los que me sugirieron investigar lo del garage común. Como es un tema más legal que técnico no supieron decirme si era posible o no.
Yo también lo veo "raro" y enrevesado, INU, pero no quiero desecharlo sin más ya que si, de alguna manera fuera posible, solucionaria algunos de los problemas que tiene el solar, e incluso podría suponer, de cara al promotor, la viabilidad o no del proyecto.
Supongo que tendré que preguntar a algún abogado especializado en estos temas o a algún regsitrador.
Justamente estamos haciendo ahora un proyecto de viviendas unifamiliares adosadas con garajo comun, estructura comun supongo que sera el mismo caso que comenta inutil, de modo que si, es posible, es mas, ya hay alguna manzana hecha.
La servidumbre es una solución perfectamente valida. En casco y con solares pequeños o en entornos peatonales, está a la orden del día.
Yo ahora mismo tengo en construcción dos edificios en los que por sus dimensiones resulta inviable el desarrollo de una rampa de acceso a sótano de garajes. Ambos tienen una servidumbre de paso desde el garaje de un edifico colindante.
Solo un pero. Cuando se hace esto cada garaje se trata de forma totalmente independiente en estructura, saneamiento, ventilación.... y lo más importante sectorización. Si para llegar a la última cochera vas a tener que atravesar la puerta de entrada mas otras tres de paso, pues como que no se yo...
Un saludo
Scaner
EL_INUTIL_©
28/10/2005, 10:33
Justamente estamos haciendo ahora un proyecto de viviendas unifamiliares adosadas con garajo comun
No es lo mismo delineo, las viviendas unifamiliares adosadas por mucho que quieran estan acogidas al regimen de propiedad horizontal y la cuestion que plantea tete55 es que NO SE PUEDEN ACOGER A DICHO REGIMEN. Vamos que lo que quieren es que sean aisladas.
Justamente estamos haciendo ahora un proyecto de viviendas unifamiliares adosadas con garajo comun
No es lo mismo delineo, las viviendas unifamiliares adosadas por mucho que quieran estan acogidas al regimen de propiedad horizontal y la cuestion que plantea tete55 es que NO SE PUEDEN ACOGER A DICHO REGIMEN. Vamos que lo que quieren es que sean aisladas.
bueno, inu, "mi" parcela está bajo la ordenanza que rige las viviendas unifamiliares adosadas, aunque está en una zona que se parece más a unifamiliar aislada. Es un ejemplo de mala adaptqación de la normativa a la situación real de la manzana.
La ordenanza está pensada para viviendas adosadas (dicho por el técnico de la gerencia) y no para el caso que me encuentro.
De todas formas, es cierto que la ordenanza impiede el régimen de propiedad horizontal. Lo cual por un lado se parece al caso que expone deli, ya que sería viviendas adosadas con garage comun.
EL_INUTIL_©
28/10/2005, 15:14
la verdad me estoy mareando con este post :mad:
Tengo como decimos en mi tierra la pisha echa un lio a ver si me aclaro, porque la verdad ya no se si estabamos hablando de diezmil viviendas o de que..... recopilo
"mi" parcela está bajo la ordenanza que rige las viviendas unifamiliares adosadas
me comentan que mi parcela es únicamente de uso residencial unifamiliar, compatible con uso de oficinas, pero es segregable en parcelas con superficie mínima 100 m2, que no estén en régimen de propiedad horizontal.
Pues con dos frases ya estoy liado ...... :rolleyes:
según el arquitecto de la gerencia de urbanismo, la ordenanza que rige mi parcela está pensada para una manzana de viviendas unifamiliares adosadas. Para que en el caso de que en un momento dado desaparezca una vivienda, sea sustituida por otra de similares características sin mayor problema. En ella se prohibe la divisón horizontal.
Ahora bien, la parcela que nos ocupa tiene casi más de viviendas aisladas que de adosadas, por lo que la ordenanza que la rige no funciona correctamente en este caso. Eso es a lo que me refería.
El lunes espero poder daros más datos.
Ná, esto esta chupao !!! :D Al menos eso me parece un viernes por la tarde optimista !!!
viviendas unifamiliares adosadas con servidumbre de paso recíproca de todas.
Cada uno es dueño de su vivienda tanto sobre rasante como bajo rasante, sólo que se hace una especie de "calle" comun de acceso bajo rasante y la rampa que se constituye como servidumbre de paso de cada propietario a favor del resto. mas o menos lo que te decía el notario.
Respecto a lo de la CPI, tampoco veo problema: todo el sótano podría ser un sector de incedio independiente,l y simplemente el acceso desde cada vivienda hacerlo con puerta RF. Si tienes 5 plazas o menos es un LRE y no precisa ser sector de incendio independiente, con puertas RF60 te valdría. Si hay mas de 5 coches entonces lo hace como un sector y las escaleras de acceso a la vivienda con vestíbulo previo y puertas RF y a correr.
Saludos.
EL_INUTIL_©
29/10/2005, 23:11
Di que si Vorpal eso es "optimismo", vamos a ver tengo claro que con servidumbres se puede solucionar, otra cosa es que entre en una parcela de cuatrocientos y pico de metros, no tengo claro que en esa superficie pueda diseñarse algo con servidumbre que funcione.
Con la tecnología de vBulletin® versión 4.1.12. Copyright © 2012 vBulletin Solutions, Inc. Todos los derechos reservados.
