Depreciación física y funcional

[tgf.tamara]

Hola,
alguien podía explicarme como calcular analiticamente la depreciación física y funcional de una vivienda.
muchas gracias.

[antoni0]

. Depreciación funcional

Son los gastos necesarios para adecuar el edificio al uso que de destina: salubridad, higiene, impermeabilizaciones, revocos de fachada incluyendo las medidas necesarias para adecuarlo a la legalidad vigente.
Se calcula deduciendo del valor del coste de reposición bruto excluido el valor de mercado del terreno (CBR), el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio al uso que se destina.


CF = GNF / VN

La depreciación funcional será
DF= (1 - CF) *CRB


Siendo:
DF = Depreciación funcional
CF= Coeficiente de depreciación funcional
GNF= Gastos necesarios para adecuar el edificio al uso que se destina.
VN= Valor a nuevo
CRB = Coste de reposición bruto

La depreciación física es lo mismo pero a considerando las reparaciones que deben realizarse y que afectan a elementos fundamentales del edificio, tales como estructura, cubiertas, fachadas, etc. En la práctica puede englobarse en el anterior, aunque conceptualmente se trata de un caso distinto.

[tgf.tamara]

Hola Antonio, muchas gracias pero creo que no es lo que me piden.

Tengo que calcular el porcentaje de depreciación (física y funcional) según la edad del edificio para aplicarla a una vivienda.

[antoni0]

Pues habla con propiedad, es la depreciación por antigüedad. Depende de la finalidad de la valoración, lo más usual es calcular un periodo de vida del edificio, y en función de la edad, por función lineal obtener el coeficiente: años que tiene / años de vida que se esperan. Eso es lo consumido.
Puedes deducirte tu la fórmula, estableciendo por ejemplo que cada año se deprecia un porcentaje del anterior (no se deprecia lo mismo del año 1 al 10, que del año 40 al 50, o del 70 al 80) puedes establecer un porcentaje de depreciación por estreno, en fin muchas combinaciones.
Por ejemplo. Si suponemos para un determinado tipo inmueble, una depreciación fija en porcentaje con relación al año anterior, lo cual supone decir que el inmueble vale cada año un x% menos que el año anterior. Si la vida útil estimada es de 100 años, y estimamos que al cabo de los cuales lo que quede tendrá un valor residual del 5%, nos conduce a la fórmula
CA= (0,9705)^ años

Siendo CA = coeficiente de antigüedad
Años = años de vida que tiene el edificio
Estreno CA = (0,9705)0 = 1
para 6 años CA = (0,9705)6 = 0,8356
para 15 años CA = (0,9705)15 = 0,6382
para 50 años CA = (0,9705)50 = 0,2238
para 100 años CA = (0,9705)100 = 0,05



Este coeficiente no recoge las necesidades de reparación que tenga el edificio. Si combinas este coeficiente con la depreciación técnica y funcional tienes la depreciación total.

Legislación Orden ECO 805/2003 para tasaciones hipotecarias, RD 1020/93 (catastro) da las antigüedades en función de uso, recoge otros coeficientes.

[masterincreible]

Pues habla con propiedad, es la depreciación por antigüedad. Depende de la finalidad de la valoración, lo más usual es calcular un periodo de vida del edificio, y en función de la edad, por función lineal obtener el coeficiente: años que tiene / años de vida que se esperan. Eso es lo consumido.
Puedes deducirte tu la fórmula, estableciendo por ejemplo que cada año se deprecia un porcentaje del anterior (no se deprecia lo mismo del año 1 al 10, que del año 40 al 50, o del 70 al 80) puedes establecer un porcentaje de depreciación por estreno, en fin muchas combinaciones.
Por ejemplo. Si suponemos para un determinado tipo inmueble, una depreciación fija en porcentaje con relación al año anterior, lo cual supone decir que el inmueble vale cada año un x% menos que el año anterior. Si la vida útil estimada es de 100 años, y estimamos que al cabo de los cuales lo que quede tendrá un valor residual del 5%, nos conduce a la fórmula
CA= (0,9705)^ años

Siendo CA = coeficiente de antigüedad
Años = años de vida que tiene el edificio
Estreno CA = (0,9705)0 = 1
para 6 años CA = (0,9705)6 = 0,8356
para 15 años CA = (0,9705)15 = 0,6382
para 50 años CA = (0,9705)50 = 0,2238
para 100 años CA = (0,9705)100 = 0,05



Este coeficiente no recoge las necesidades de reparación que tenga el edificio. Si combinas este coeficiente con la depreciación técnica y funcional tienes la depreciación total.

Legislación Orden ECO 805/2003 para tasaciones hipotecarias, RD 1020/93 (catastro) da las antigüedades en función de uso, recoge otros coeficientes.


quizas si lo explicaras con un cáculo real se entendiera mucho mejor