Valorar finca rústica donde caserío vale más que la tierra

[laurakex]

Hola a todos, a ver si alguien me puede dar una idea de esto, os comento: se trata de valorar una finca rústica, típica dehesa extremeña con un enorme caserio, sin explotacion económica. Normalmente suelo valorar terreno por comparacion de ficas similares y las construcciones al coste porque no suele haber comparables de las edificaciones, al valorarlas al coste no calculo repercusión de suelo al estar en terreno rústico.

Según articulo 49 orden ECo/805/2003, el valor del inmeuble será el menor entre valor comparación y el valor por actualización de la explotación.No entiendo bien esto. Si yo valoro por comparacion y al coste....no uso actualización...pero el problema es que el valor de las edificaciones sean mayores q el valor de terreno rústico q es por comparacion, si cojo el menor valor es el de comparacion sin tener en cuenta construcciones......estoy hecha un lio...alguien me puede ayudar??


gracias

[antoni0]

No entiendo muy bien la pregunta. el art. 49 dice
El valor de tasación de fincas rústicas se obtendrá sumando los siguientes valores:
a) El valor de tasación de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotación. Dicho valor será el menor entre el valor por comparación, en su caso ajustado, de las distintas clases de tierra, y el valor por actualización de la explotación.
b) El valor de tasación de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. Dicho valor se obtendrá como si fueran inmuebles ligados a una explotación económica y será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto.
c) El valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas, etc.). Dicho valor será el valor de tasación calculado de acuerdo con los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden según la finalidad de la tasación.
El valor de (a) no puedes calcularlo por actualización porque no hay explotación, luego es por comparación con otras fincas sin edificar. El valor de (b) no existe porque no hay explotación, y el valor de (c) es claro.

No obstante recuerda que la O.ECO805/03 es sólo para determinadas finalidades


Artículo 2. Ámbito de aplicación.
La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:
a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
b) Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados.
c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva.
d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.

Está dentro de esas finalidades tu tasación?

[laurakex]

Es verdad q no me expliqué muy bien, lo intento de nuevo, la finalidad de la tasacion es garantía hipotecaria.
La finca a tasar es terreno rústico tipología Dehesa típica extremeña en la cual existe un gran caserio mitad indivisa con finca vecina ok?yo valoro terreno rústico por comparación con fincas colindantes igualmente dehesa y para el caserio no puedo usar comparables porq es un bien singular, no está sometido a explotacion luego no lo hago por actualización así que calculo su valor al coste teniendo en cuenta la depreciación por antigüedad ok? en el articulo 49 de la ECo no hace referencia a valorar las construcciones al coste de ahí mi pregunta si está bien o no mi planteamiento, no conozco otro sistema para valorar la edificacion (se trata de caserío conjunto de casa de 500 m2, vivienda anexa a ésta y tres naves agrícolas)

mil gracias

[PAKKO]

bueno, no soy un experto en valoraciones, pero creo que tu planteamiento está bien...

saludos

[masterincreible]

en teoría tu planteamiento esta bien