Ver versión completa : Préstamo autopromotor
Hola a todos:
He comprado una parcela y quiero hacerme una vivienda unifamiliar. Me han dicho que hay unos prestamos de autopromotor que te van financiando la casa a medidas que necesitas el dinero.
Alguien que lo haya hecho me puede informar de que condiciones tienen eso prestamos:
-¿Cuánto financian: el 60%, 80%. ?
-¿Conceden el prestamo sin tener hecho el proyecto?.
-¿Que entidades lo comercializan?.
-¿Qué experiencias teneís?
Os agradecería me informaseís de vuestras experinecias pues ultimámente lo que me dicen en los bancos no me lo llego a creer pues te lo pintan todo de rosa y a la hora de firmar te cambian las condiciones o te ponen comisiones que no te habían hablado, ...
Gracias.
Te voy a explicar mi experiencia y la de algún conocido mío que son similares.
Sólo te lo conceden con la escritura de la parcela y el proyecto, aunque con eso (dependiendo de la entidad) te adelantan la primera cantidad), despues cada paso que ejecutes de la obra desde la misma excavación de fundamentos puedes pedir una certificación previa a la entrega del dinero. Piensa que cada certificación la sociedad de tasación te cobrará una cantidad (entre 60 y 100 € aproximadamente).
Las condiciones de la hipoteca dependerán de la necesidad que tengas de conseguirla. A más necesidad, y procura que no se te note ninguna, más te apretarán lo que más te duele.
La tasación, y por mucho que te lo niegue la entidad bancaria suele ser por debajo del valor real final aproximadamente un 10%. Me ha pasado a mí y alguna persona más. yo personalmente me tuve que cabrear y me revisaron la tasación bastante al alza.
Bueno espero te haya servido de algo.
Hola a todos!!
No soy nuevo pero es que he cambiado el nick.. antes era SMD45962, pero no se porque ahora no puedo entrar con mi password, pero una ronda para todos igualmente!!!
Volviendo al tema, espero que realmente no sea asi!!! Ahora mismo yo estoy buscando bancos para poder empezar mi casa y uno de los temas importantes es la primera disposicion. El banco, en teoria, te puede adelantar entre un 60 y un 80 % del valor del terreno (que mas o menos pueden llegar a ser los 10 millones esos de los que hablamos).
Este dinero te tiene que dar hasta la primera certificacion en la que el banco te de mas dinero, por tanto tu en teoria siempre tendrias que tener dinero liquido para poder pagar.
Por lo tanto lo imprescindible es tener pagado el terreno para empezar, que por suerte es mi caso!!
Si los que ya estais construyendo teneis experiencias similares, o completa,mente contrarias agradeceria que lo comentaseis, asi como cosas importanmtes a tener en cuenta y dejarlas claras con el banco antes de firmar. Por cierto, que condiciones os han ofrecido diferentes cajas o bancos? Yo he encontrado que las cajas pequeñas estan mucho mas acostrumbradas a hacer estas operaciones y tienen mejores condiciones!!
Saludos a todos!!! :D :D
luchando, me vas a perdonar pero no veo ninguna "acción antireglamentaria" en la actitud de tu banco.
Únicamente puedo ver algo raro en que no te den algo de dinero inicial, cuando en realidad ya puedes responder con el terreno. Seguro que si lo hubieses hablado previamente con el banco, te hubiesen dado una solución (porque en caso contrario, no hubieses hecho la operación con ese banco, por ejemplo).
Veo normal que, si te gastas 6000 euros en notario, tengas un kilo menos para construir la casa.
También veo normal que no te den dinero si no tienes nada construido (a no ser que sea tuyo el terreno, claro).
Yo hubiese preferido que me hubiensen dado la pasta desde el principio porque luego pueden dejar de darte pasta a la mitad y para poder quedarse con tu casa.
Vamos que te tienen mucho más atado así.
En ese caso, corren un poco de riesgo, ¿no?. Te dan la pasta desde el principio, cuando no hay nada hecho. Si no construyes, ¿con qué se quedan ellos?
No creo que puedan dejar de darte pasta a la mitad. Te van dando dinero según vas certificando.
Ambas partes firmasteis un contrato ante notario por el cual ellos te dan un dinero que tu garantizas con tu casa.
Ellos te tienen que dar TODO el dinero y tú respondes con TODA tu casa.
Si te dan una parte del dinero y dejas de pagar las cuotas ¿se van a quedar con una parte de tu casa? ¿con cuál?
No entiendo es ese lío de que como no firmas el aumento del período de carencia, te dejan de dar dinero.
Lo que podrán hacer será empezar a cobrar amortización de capital, pero ¿no darte más dinero?. ¿Puedes explicar un poco más esta cuestión?
perdoname pero al igual que otros, creo que tu banco hace lo que debe, slavo que debian haber te indicado que la cadencia debia haber sido de 2 años desde un principio para no tener que ampliar el plazo.
creo mas bien, sin ofender, que no tienes ni idea de lo que es un ptmo promotor, y el problema es del banco de toda tu vida por que ¿es tu banco de familia?, en el que debes confiar o es el banco de otros?
sin polemizar:
el valor de tasacion no es igual que el de mercado
el ptmo promotor dispones por certificaciones, por % de jecucion del proyecto.
hay que tener dinero -efectivo o terreno propio- sino, no poedes pagar antes de certificar
ademas, entendemos que se debe negociar y que los bancos, y de esto se un poco, realiza las operaciones segun las indiciaciones del cliente y mas cuando es UN BANCO DE LA FAMILIA.
saludos
luchando
07/11/2005, 16:54
Por cierto. Se me olvidaba CASYC
Los foros están hechos para que la gente se ayude no para criticar a los demás.
Si tienes ganas de opinar a cerca de si los demás tenemos conocimientos o no sobre algo creo que mejor te pones a ver el programa de Ana Rosa Quintana o algo de eso.
Aquí estamos para apoyarnos y ayudarnos y yo, si con mi historia puedo solucionarle algún problema a alguien la voy a contar le parezca bien o mal a gente como tu.
Parece que con estas palabras estuviese boicoteando el trabajo de alguien..........Lo siento pero no es mi intención.
Si yo quisiera acusar a alguien de algo iría a un juzgado y no a un foro.
EL_INUTIL_©
07/11/2005, 18:49
hex las condiciones varian mucho de un banco a otro, es mas hay algunos que garantizan que te dan el 100%, el 100% de su tasacion que no significa que te den el 100% del valor, cuidado.
Lo normal......
60% sobre valor de terreno
80% sobre tasacion de la obra a realizar.
Excluidos licencias, notarias, proyectos, etc.....
Forma de pago, muy diversas, pero en general por certificaciones de las que te daran un porcentaje.
Tu primero haras una declaracion de obra nueva en construccion que es sobre la que te hacen esos prestamos con un periodo de carencia, para posteriormente cuando tengas la vivienda terminada y con su cedula de habitabilidad proceder a hipotecarla, puesto que creo que no se puede hipotecar algo que no existe...
Desde luego ve a varios o muchos bancos, gastos peligrosos, si te cobran por cada certificacion el tasador, si tienes que ir a notaria por cada certificacion, seguros que te "obligan" a contratar... ten en cuenta que todos estos gastos los tienes que sufragar de tu dinero, porque claro si lo tienes que pillar del dinero del prestamo pues cada vez te quedas con menos dinerito.
Intenta que te expliquen bien las condiciones e intenta entenderlas y ver en que problemas te puedes encontrar, por ejemplo, a mis clientes suelo decirles que pregunten el tiempo de disposicion de dinero desde que se lleva la certificacion al banco, que varia mucho de uno a otro.
En cuanto a lo arriba comentado por luchando es muchas veces el fruto de intentar llevar a cabo tu la obra mediante la subcontratacion de la obra y evidentemente habla de su experiencia negativa, como la de casi todos los que conozco que han intentado dicho camino.
Subcontratar algun capitulo puede ser interesante pero subcontratar completa la obra yo lo desaconsejo, porque si no te dedicas a este mundo pasaras las de cain y tendras muchos problemas.
disculpas si me he expresado mal
no tenia intencion de ofender. cuando me refiero a temas como no saber, etc lo digo en el sentido bueno y amplio.
me explicare, cuando digo "si es que es el banco de tu familia.....", quiero decir que una entidad, el empleado de esa entidad donde se supone que hay esa confianza debiera haberte a indicado la posibilidad de que se produjeran las incidencias que de hecho han tenido lugar. A eso es a lo que me refiero y ello por cuanto creo que no te explicaron nada o no te advirtieron.
en definitiva, tu banco es el que debe asesorarte y giarte en todo esto y creo que los problemas que te han surgido son culpa de la poca profesionalidad de la entidad que te dió la operación.
y si, amigo mio, uno de mis problemas es que no veo ANA ROSA, por eloo "NO ES COMO LA VIDA MISMA".
AH, trabajo en una entidad financiera, realizo ptmos promotores, construcción propia como a terceros, y creo saber algo de lo que hablo.
de ehec ho quiero hacerme una casa, por ello que estoy en este foro, y si he intervenido ha sido por que NO ME CREO TAL CÚMULO DE TORPEZAS COMETIDAS POR UN PROFESIONAL EN UNA OPERACIÓN. es que en tu caso se cumplen todos y cada uno de los problemas a suceder por una mala configuracion de la operación.
no valoro si tu conoces o no, no valoro si el del banco o caja conoce o no, solo digo que no es normal, ni de lejos todo eso que comentas.
repito, si he ofendido perdon, mi maxima es no se conoce todo y todos estamos para aprender. tambien digo que aveces, los fallos hay que reconocerlos y en mi trabajo estoy ascostumbrado a oir, NO CONOCIA, ES QUE PENSE QUE..., ETC
y claro está, yo me equivoco como el que más, pero tanto es dificil.
saludos
Haya paz!!
No hace falta picarse por una cosa así!
Por cierto CASYC, ya que trabajas en el sector, nos podrias dar las claves a tener en cuenta para valorar un prestamo atopromotor, que se esta cobrando, que intereses estas aplicando, donde suele quejarse la gente, problemas que pueden aparecer, etc??
Buen rollo a todos! :cool:
luchando
10/11/2005, 15:56
Te aseguro que puedes creerte todo lo que he contado. No tengas ni la más minima duda de que es verdad.
A pesar de todo, el que no se lo crea................
Solamente di un consejo. No obligue a nadie a que lo siga.
pues bien
se puede firmar de esta manera:
inicial.................................... 2.90%
dif........................................ euribor + 0.50%
apertura............................... 0.40%
amor.antic............................ 0.00%
canc.total.............................. 1.00%
Problemas?
1.- se dan el 80% del valor del proyecto+terreno, pero se dispone del porcentaje sobre el proyecto hayado entre lo que vale la casa y lo que se pide. ejemplo: la casa vale 300.000,00€ y pido 150.000.00€, es decir el 50% del valor. dispondre por certificaCIONES DEL 50% DE CADA CERTIFICACION, puesto que es lo que necesito
2.- Las primeras certificaciones, que engloban la estgructura te puedes encontrar con falta de dinero, puesto que es el momento del desembolso mas alto.
3.- cuntas mas disposiciones, previas tasaciones, mas coste, 60-120 por cada tasacion
4.- pagas intereses por lko dispuestyo cada tres meses. generalmente tienes dos años de cadencia.
no se me ocurre mas
espero poder ayudar un poco
saludos y pido de nuevo disculpas
Gracias casic!!
El mejor trato que me han ofrecido es Euribor+0.55%, apertura 0.50%, cancelacion parcial sin limite de cantidad 0, total 1%, interes incial 2.9 con 3 años de carencia, asi que estoy bastante cerca de tus precios!!
Seguire rascando!
EL_INUTIL_©
11/11/2005, 08:46
1.- se dan el 80% del valor del proyecto+terreno, pero se dispone del porcentaje sobre el proyecto hayado entre lo que vale la casa y lo que se pide. ejemplo: la casa vale 300.000,00€ y pido 150.000.00€, es decir el 50% del valor. dispondre por certificaCIONES DEL 50% DE CADA CERTIFICACION, puesto que es lo que necesito
Veamos si entendi bien, eso quiere decir que es este caso que explicaste te dan el total de lo solicitado puesto que no alcanza el 80% del valor, es decir consigues o tienes la posibilidad de llegar a pedir incluso mas.
Si la primera certificacion es de 12.000 €, se entiende que te dan el porcentaje estipulado sobre dicha certificación en este caso te prestarian 6.000 €, puesto que el objetivo es haberte dejado 15.0000 cuando hayas terminado la casa.
Ahora bien una pregunta, si durante la obra y como de costumbre debido al "poyaque" necesitaramos mas dinero que significa negociar otra vez? notaria? .....
Más cuestiones a tener en cuenta:
- suelo/techo de los tipos (creo que se llama así)
Son los tipos máximos y mínimos que te pueden aplicar a lo largo de la vida del préstamo.
Es muy gracioso, pero suelen poner cosas como el 14% por arriba y el 2,9% o incluso 3% por abajo.
Cuidado con esto, porque por ejemplo, si consigues negociar el euribor+0,5%, (como es mi caso), es probable que te pongan un límite inferior del 2,9% (mi caso). En el caso de que los tipos estén muy bajos, como hasta hace poco, el euribor+0,5% es inferior a 2,9%.
Resumiendo, que a mí me da igual que el euribor baje del 2,4. Nunca me voy a aprovechar de ello.
Sobre el límite superior, mejor ni hablar.
Supongo que si llegasen a volver a subir los tipos por encima del 6-7%, nos enfrentaríamos a una gran depresión. ¿Qué sentido tiene poner el 14%?
- Otra cosa graciosa que seguro que nos puede explicar casyc es que, a la hora de escriturar la hipoteca, el importe por el que tienes que pagar impuestos es bastante superior al dinero que te prestan. Me explicaron el tema en su momento pero me siento incapaz de reproducirlo. Pero es así y punto.
veo, como debe ser, que si estais enterados +/- de lo que supone un ptmo promotor. lo cierto es que debieramos explicarlo con mas detalle pero.........
cuando decis que se paga 1% sobre mas de lko solicitado es por que el banco o responsabilidad hipotecaria se estima al 180% de lo pedido. En mi entidad, estamos en el 127%. es por ello que aun cuando hubiera posibilidad de subrogarse, no es el caso de autopromocion, puede que una op nueva sea mas rentable.
y lo de ampliar la cantidad...........negociar el que?, entendamos que pedimos mas por que andamos pillados y en situacion de necesidadmejor ni tocar precio, puede que nos cueste mas aun.....prima de riesgo.
saludos
ah
suelo/techo..........en nuestor caso hablamos de un maximo de 7% y un minimo que me pillas, pero si firmas a euribor +0.50, el minimo seria el 0.50%........pero no lo aseguro. creo que nosotros no tenemos minimo.
Hola amigos:
Al hilo de lo que se está hablando, voy a exponer un caso que le sucediói a un cliente mío y que espero que pueda ayudar a otros.
Mi cliente pacta la compra de un terreno por una cantidad X con un propietario, la forma de pago es aplazada (6 meses) respecto a la firma de la escritura (con su correspondiente aval)
En ese interin de tiempo, mi cliente me encarga el proyecto de vivienda unifamiliar que desea, negocia con el banco un préstamo hipotecario por el total del inmueble (suelo+obra)
Pero, y aquí llega el problema, al disponer del TOTAL del crédito según porcentaje de obra ejecutada, que es lo que puede certificar el director de obra, la primera disposición no da suficiente para pagar el terreno. Por eso es más que recomendable que a la hora de pactar el crédito con el banco, se especifique que habrá una disposición inicial suficiente como para que se pueda pagar el terreno, segmentando el crédito en dos tramos, lo correspondiente al suelo y lo correspondiente a la obra, y en la primera disposición se tenga lo correspondiente al suelo + el porcentaje que correspodan de la parte de la obra.
Saludos.
correcto
muy buen ejemplo de un problema que puede surgir.
saludos
victorgarcia
07/10/2006, 01:01
Hola, en mi caso mi presupuesto total es de 180.000€ tengo terreno pagado y no dispongo de dinero. Tendré que pedir el 100% como autopromotor.
La pregunta es, ¿Me concederán el 100% teniendo en cuenta que el terreno tasado anda por los 120.000€?
No se si estos cálculos son correctos:
terreno:60% de 120.000= 72.000€
vivienda: 80% de 180.000 = 144.000 €
TOTAL MAX préstamo: 216.000€
¿Es correcto? ¿Voy a tener problemas por no disponer de dinero ahorrado?
¿Voy a poder disponer de dinero del banco para proyecto y licencias?
Muchass gracias
Al principio todo sonfacilidades y luego mil problemas. Mala información y omisiones vitales. Establecí periodo de carencia de 2 años y nadie me avisó de que finalizado el periodo de disposición sin haber dispuesto del 100% del importe solicitado, el capital no dispuesto se entiende amortizado, es decir, que ese dinero que te queda para disponer no te lo dan a no ser que amplies el periodo de carencia. Esto por contar la última picia que me han hecho, pero podría contar muchas más.
EL_INUTIL_©
07/10/2006, 14:03
¿Voy a poder disponer de dinero del banco para proyecto y licencias?
Eso seguro que no, puesto que para poder pedir el prestamo tendras que abonar esto con anterioridad, ya que aunque puedas negociar las condiciones antes, tendras que presentar la licencia y el proyecto.
Existe una opcion, pides un prestamos personal, pagas licencia y proyecto, y en vez de solicitar los 180.000 que hablabas solicitas un poco mas y cancelas el prestamo, un pequeño coste pero solucionado.
Autopromotor
07/10/2006, 15:24
En mi caso yo no tengo que registrar o tasar cada certificacion,las calcula el aparejador y firman arquitecto y aparejador, el banco no pone otro requisito. Normalmente pago una semana despues de la certificacion por lo que tampoco hay problema de pagos. Lo que si es cierto es que al ser certificaciones en procentaje hay un desfase importante entre los pagos de la estructura y el importe que te da el banco correspondiente a los % certificados.
EL_INUTIL_©
07/10/2006, 19:41
Antiguamente siempre ha sido como dice Autopromotor, las certificaciones de la direccion facultativa era suficiente, eso si, el banco siempre daba un porcentaje 80% de modo que tenia una reserva, supongo que entonces se tasaba con el proyecto y al final y no habia que pagar un dinero por cada tasacion mensual.
florentin
07/10/2006, 20:39
Hola. Hace un tiempo hubo mucha conversacion sobre este tema, pero he tratao de buscarlo y no lo he encontrado. Yo acabo de firmar con oficinadirecta.com, de todo lo que miré es lo que más garantías me ha dado (Euribor + 0.38), sin apenas comisiones, y no hacen pasar las certificaciones por el registro como hacen otras entidades...Además, el servicio telefónico es de mucha profesionalidad y son muy agradables. De momento estoy contento...miradlo.
Hola,
Yo también estoy en negociaciones con Oficina Directa. ¿Qué os parecen las condiciones que indico a continuación?. De momento veo que falta un tipo interés máximo, en el caso de que se desbocara el Euribor. Si véis algo más mejorable por favor decídmelo.
* IMPORTE: 240.000,00 Euros.
El importe finalmente concedido, tendrá como límite máximo el 80,00% del valor de tasación de la vivienda a hipotecar.
* PLAZO: 30 años.
* COMISION DE APERTURA: 0,50%.
* INTERES INICIAL: 3,75%: 6 primeros meses de vida del préstamo.
* REVISION ANUAL DE INTERESES: Euribor* + 0,33%. Sin redondeo y con un tipo de mínimo del 2,25%
COMISION POR AMORTIZACION PARCIAL ANTICIPADA: 0,00%
En caso de cancelación total se aplicará un 1,00% sobre la cantidad amortizada anticipadamente y un 0,50% en caso de subrogación a otra entidad.
* SIN SEGURO DE VIDA.
* SEGURO DE HOGAR: contratación del Seguro Hogar a través de oficinadirecta.com. con Winthertur o Mapfre.
EUTECTOIDE
09/10/2006, 11:11
Hola,
Yo también estoy en negociaciones con Oficina Directa. ¿Qué os parecen las condiciones que indico a continuación?. De momento veo que falta un tipo interés máximo, en el caso de que se desbocara el Euribor. Si véis algo más mejorable por favor decídmelo.
* IMPORTE: 240.000,00 Euros.
El importe finalmente concedido, tendrá como límite máximo el 80,00% del valor de tasación de la vivienda a hipotecar.
* PLAZO: 30 años.
* COMISION DE APERTURA: 0,50%.
* INTERES INICIAL: 3,75%: 6 primeros meses de vida del préstamo.
* REVISION ANUAL DE INTERESES: Euribor* + 0,33%. Sin redondeo y con un tipo de mínimo del 2,25%
COMISION POR AMORTIZACION PARCIAL ANTICIPADA: 0,00%
En caso de cancelación total se aplicará un 1,00% sobre la cantidad amortizada anticipadamente y un 0,50% en caso de subrogación a otra entidad.
* SIN SEGURO DE VIDA.
* SEGURO DE HOGAR: contratación del Seguro Hogar a través de oficinadirecta.com. con Winthertur o Mapfre.
Si quieres un interés máximo, haz un préstamo a tipo fijo, con variable es eso, variable.
Gracias, pero tengo entendido que mucha gente firma su hipoteca variable, con un tipo máximo, y además en este caso Oficina directa fija un tipo mínimo del 2,25%.
Si el banco puede fijar un tipo mínimo, lógicamente debería haber un tipo máximo.
EUTECTOIDE
09/10/2006, 11:18
La logica no creo que impere en los bancos, ellos defienden su negocio...Pero todo es negociable, si lo consigues mejor para ti.
Suerte
florentin
09/10/2006, 12:07
Hola: son las mismas que tengo ya, salvo en el diferencial, ya me comentó otra persona que habían bajado a 0,33 (aunque en su web sigue poniendo 0.38). Yo ya tenía concedido hace meses el prestamo, que se alargó por tema míos, querían subirme el tipo inicial al que ofrecen ahora (3.75) pero conseguí antenerlo al 3.25. En general creo que son condiciones bastante buenas.
Nibelungo
09/10/2006, 18:39
Hola,
a mi las condiciones expuestas por pcaldas me parecen extraordinarias. Es imposible encontrar algo mejor que eso.
En cuanto a lo del tipo variable, ojo, no hay tipo máximo. No se si alguna entidad ofrece un tope, me extrañaría, quizás sea un producto nuevo.
Dudo que los tipos crezcan mucho mas, pero nunca se sabe. El problema es que un tipo fijo hoy en dia debe de estar bien por encima del 5% anual.
Saludos,
Alex
te hablo y es mi trabajo, para pedir un autopromotor, necesitas suelo, licencia y proyecto, solicitar varios presupuestos a constructoras,aunque alguno decida fabricarsela el, te financian normalmente la construccion completa, por certificaciones de obra revisadas por el tasador que designe el banco, se puede pedir una primera disposicion a la firma, que normalmente será para comenzar la excavacioón y los gastos de arquitecto, también debeis saber que para viviendas de autoconstrucción, no se requiere el seguro decenal que ya son 6.000 euros menos, eso si en la hipoteca se hace constar ante notario que se prescinde de él, con lo que si vendeis la casa antes de diez años el que la compre, en la notaría el notario se lo hara constar.podeis poner normalmente de 18 meses a 24 de carencia que es lo que se supone que se tardará en construir, ya que es lo que pone en la licencia que os dará el Ayuntamiento, os recomiendo poner el máximo, ya que para solicitar al banco la rebaja de carencia no hace falta ir al notario y volver a pagar por sus servicios, sin embargo para solicitar incrementar la carencia si es necesario ir, tampoco pasa nada es habitual, lo único es que pagais la escritura de ampliación de carencia.Lo último porque no te dan todo el dinero como ha dicho alguno de golpe, pues muy sencillo, no te pueden dar con garantñia real lo que no existe, ya que te lo puedes fundir y se quedan con el suelo que normalmente supone en el mayor de los casos el 20% del valor final de obra, otra cosita no puede certificar el tasador sobre materiales que tengais en la obra si no estan instalados, ya que por un ejemplo comprais la carpinteria y la teneís en la obra, sin colocar no entraria en la certificación ya que la podriaís vender, como son los sanitarios, etc.
un saludo
hipoteca canaria,LA CAJA DE CANARIAS, sin comisisón de apertura, 100% valor de construcción, hasta cinco años de carencia,
sin gastos de apertura ni de estudio.
diferencial eur. 0,45
40 años para pagar
con la posibilidad de disponer de lo amortizado, como crédito para consumo durante la vida del préstamo.
Hola compañeros de penas, yo tambien tengo una oferta de oficinadirecta, solamente hay una cosa que no me cuadra, las disposiciones que te dan van a nombre del constructor por lo que tu no puede "jugar" con el dinero, es decir pedir un poquito mas para amueblar, que el constructor no te cobre todo el iva y cosas de ese tipo.
Es decir solo te dan lo que es del constructor.
Ademos me para mucho que todo sea por telefono.
Un saludo.
mirealex
13/10/2006, 15:04
Hola, yo estoy en fase de negociación de la hipoteca de autopromoción con el Santander, que es donde tengo ahora la hipoteca de mi piso. Aún no tengo nada confirmado, pero el diferencial en mi caso me comentan estaría sobre el Euribor + 0.60. Els resto de condiciones similares, aunque el interés inicial estaría vigente los 12 primeros meses. Por ello creo que que las condiciones de Oficinadirecta son francamente buenas.
Solamente lanzar unas dudas a ver quien me las puede aclarar:
1. La cantidad total del préstamo se fija sobre el valor de tasación posible de la obra acabada?. Y sobre esto, qué porcentaje se suele condecer, 80%?
2. La primera disposición de capital de qué porcentaje sobre el total concedido suele ser, el 40% máximo??
3. Os han pedido en el banco la licencia de obras concedida o se puede hacer antes?. En mi caso voy a comprar un solar con proyecto aprobado, pero aún pendiente de recoger en el ayuntamiento, pagando las preceptivas tasas, claro...
Saludos
1. A mí me han dicho que me conceden el 50% sobre el valor de tasación del terreno más el 80% sobre el valor de tasación de la vivienda terminada (todo el conjunto restando el valor del terreno).
2. En mi caso, y creo que es lo más habitual, el banco hace entregas parciales según avanza la obra. Tengo previsto acordar unas 5 ó 6 entregas a lo largo de toda la construcción. Hay constructoras que exigen el pago a final de cada mes. Todo depende de lo que negocies antes de empezar la obra.
3. Sí, salvo excepciones lo normal es que el banco no te dé un duro sin licencia de obra. Es lógico, porque si no puedes construir ¿para qué quieres el dinero?.
Saludos.
Ojito con Oficina Directa del BPastor.
Dos dias antes antes de firmar, a nosotros nos modificaron las condiciones SUSTANCIALMENTE.
Nos obligaban a ingresar X dinero al año (por escrito) y de no ser asi ...nos aplicaban Eu+ 0,72.
No nos querian añadir por escrito cómo aceptarian ellos que nuestros ingresos fuesen inferiores...ni querian modificar de ninguna manera esa clausula que nunca antes nos comentaron ni pactamos.
Lo dicho, mucho cuidado con oficinadirecta que NO JUEGAN LIMPIO.
Otro cosa que no me gustaba de oficina directa es que los pagos los hacen nominales al constructor, no como en otras entidades (actualmente la mia, Ibercaja con menos comisiones y Eu+0,45 sin vinculacion alguna con el banco) que te pagan a ti y tu luego haces con el importe lo que creas oportuno.
Personalmente y despues de mirar varios bancos, me quedo con un banco NO internet (cuando tienes problemas el trato no es tan amable ni profesional, son meros operadores que no pueden tomar decision alguna por ellos solos ni te transfieren la llamada con ningun responsable) antetodo.
Si ademas, las condiciones son tan buenas com los de internet...el usuario sale ganando.
hola buenas noches. Decir que tengo intencion de construir un chalet, tengo el proyecto basico de arquitectos y licencia y estoy en el punto de buscar la mejor opcion en el prestamo autopromotor. Todavia me falta un pico para pagar terreno y todo el levantamiento del chalet que sumara mas o menos 180.000 entre las dos cosas. Mis dudas son,
-¿Que bancos o cajas son los mas adecuados?.
- ¿Cuales son los puntos mas importantes a tener en cuenta?
-¿Que pasos exactamente debo seguir?
Te agradeceria mucho respuesta. Muchas gracias
No he seguido muy bien el hilo de este mensaje, pero por si os sirve mi experiencia, hoy he firmado una poliza de credito del 10.000 euros (podia haber pedido mas) pago el 1 % de gastos abertura, el 0,25 % de lo no dispuesto y el 6,5 % de interes .... lo bueno es que unicamente pago cada tres meses los intereses del capital dispuesto ...
Eso si en un año he de cancelar esta polica, tb puedo una vez dispuesto de los 10.000 € ir haciendo aportaciones y lugo de nuevo disponer de ellas ...
Con esto me da para pagar al arquitecto y la licencia .... ya que dificilmente te pueden conceder hipotecas sin licencia de obra ni projecto, y si te la conceden las condiciones no suelen ser muy buenas ....
Esta operacion la he cerradado con CAIXA DE CATALUNYA.
carloscsc
04/01/2007, 09:16
Barclays: Euribor + 0.39 a 30 años maximo.
Sin comisiones de apertura ni de cancelación parcial. La total es 1%.
cañada417
11/01/2007, 22:40
Mi caso es el siguiente:
Yo compré la parcela en su totalidad y con capital propio.
Cuando necesité el dinero, en Caja Sur, me pidieron la Licencia de Obras y una tasación con el proyecto de ejecución. Cuando el Banco tuvo la tasación, realicé en la Notaría una Declaración de Obra Nueva, a la que tuvo que venir el arquitecto y a renglón seguido el préstamo al promotor dándome el banco el 60% del valor del terreno. En esto estoy contento porque TINSA me tasó el solar muy bien. Y con ese dinero, 140.000, he llegado hasta el cerramiento, que es en lo que estoy ahora. A partir de aquí, por certificaciones de obra hasta completar la totalidad de los 180.000 que pedí. Mientras estoy pagando la carencia de esos 140.000.
Pero te advierto que para llegar a ese punto inicial, hacen falta +/- 15.000.
Ahora bien, espero que los constructores te den los mismos problemas que el banco. Ahí si hay turrón.
Ostis!!! 140.000 EUR es el 60% del valor del terreno ??? :eek::eek::eek::eek::eek:. Pedazo de propiedad tú!
cañada417
11/01/2007, 22:51
Pues son 580 metros en urbana en área metropolitana de Valencia, esquina y en el que los precios están subiendo como la espuma tuve mucha suerte, ya ves contacte con el vendedor a través de la red.
Vamo a ver:
140.000 / 0,6 / 580 = 402 EUR/m2 :eek::eek::eek::eek::eek:
Estoy flipando.
Además, seguro que el valor de mercado es superior al de la tasación ¿no?
Increible! un buen terrenito eh! :eek:
Vamo a ver:
140.000 / 0,6 / 580 = 402 EUR/m2 :eek::eek::eek::eek::eek:
Estoy flipando.
Además, seguro que el valor de mercado es superior al de la tasación ¿no?
Por aquí por Madrid el m2 en mi zona está a 600€ :eek: para parcelas de 1.000 m2
cañada417
13/01/2007, 22:12
Si, el valor de tasación fue casi un 30% más que lo que a mi me costó porque hasta que no tuve planos, Licencias y demás, no pedí tasación trascurrió alrededor de un año.
Hola chicos, buscando acerca de los temas de Tasación, Hipotecas, Bancos y demás he estado leyendo este post, que me parece de los más interesantes...
gracias a todos los que habéis intervenido.
Ahora mismo estamos en el proceso de búsqueda - negociación de la hipoteca, sociedad tasadora, etc.
Me gustaría que alguien comentara cómo esta el mercado bancario en estas fechas, con la subida del euribor, la bajada del número de hipotecas y tal. ¿Han cambiado sustancialmente las condiciones para las hipotecas??
Gracias por adelantado.
Mucho no han cambiado,
Un buen precio puede andar entre Euribor + 0,40 y +0,50.
Hay por ahi alguna oferta en principio mas baja, pero, paradojicamente, casi siempre sale mas caro.
Mi consejo: Mira en tu banco o caja de siempre , por lo menos te daran un buen asesoramiento, y casi seguro que el tipo de interes que te ofrezcan estara en relacion al precio de mercado.
Saludos
Gracias compañero!
Por cierto entiendo que para negociar en varios bancos, que es lo suyo, es recomendable que la tasación de finca + proyecto la realiza una sociedad reconocida; aunque sea una perogrullada, ¿existen muchas tasadoras distintas, o todos los bancos/cajas trabajan con las mismas?. (y ya de paso, ¿cuales son? ;))
Gracias anticipadas de nuevo...
La mayoria de los Bancos, Cajas, solo admiten tasaciones efectuadas por Sociedades reconocidas, incluso te diria mas, son ellos los que encargan tasacion.
POr lo tanto solicitar particularmente una tasacion, es muy posible que sea gastarse el dinero para nada.
Consulta primero con tus banco, informate un poco de las condiciones economicas y luego iniciar el proceso de tasacion.
Realmente la tasacion sirve para cuantificar el importe del prestamo, las condiciones economicas iran en funcion del importe solicitado, donde generalmente el liston esta en el 80 % del valor de tasacion.
Gracias, aunque yo iba por lo de si voy a negociar con 3 bancos, que a su vez me van a cobrar 3 tasaciones, y existe una sociedad de tasación aceptada por los tres... pues directamente que hagan la tasación y ya negociaré sobre la misma con los tres bancos (pago una vez, no 3 veces por lo mismo, ¿no?)
Saludos...
EUTECTOIDE
16/08/2007, 13:13
Las condiciones serán previas al valor de la casa supongo, por lo que una vez tengas más o menos decidido el banco es cuando harías la tasación con ese banco (o caja)
Primero, informate, negocia y luego haces tasacion,
Informate en esos 3 o mas bancos que tasaciones (empresas) admiten.
Y ten en cuenta que la tasacion tiene una validez de 6 meses, luego no sirve para nada.
Gracias a los dos...
En mi caso ya he hablado con el banco que creo será la opción elegida, por conocer al director, tengo el contrato de arras y firmaré la compra de la finca en dos semanas, tengo el estudio que desarrollará el proyecto, y cuando esté visado, será cuando el banco me tase la casa (y negocie las condiciones). Como voy a tener tiempo si quería ir echando números, para lo que necesitaba las condiciones bancarias actuales, escenario optimista, pesimista, etc (la deformación profesional hace estragos:D).
Saludos.
Mi duda sobre el funcionamiento del préstamo autopromotor es la siguiente:
si el banco pone a tu disposición el dinero cada vez que presentas una certificación, ¿en qué momento se empiezan a aplicar las cuotas mensuales para pagar la hipoteca?
Es decir, si mi banco me ofrece el euribor + 0.6% con un periodo frontal de 12 meses, ¿cuándo comienzo yo a pagar esas cuotas: una vez que está construida la vivienda y hay licencia de primera ocupación y escrituras de obra nueva???
Si es así y mientras tanto, sólo dispones del dinero como "intermediario", es decir, para hacérselo llegar a los constructores, no entiendo muy bien que las condiciones referentes al tipo de interés se tengan que fijar con tanta antelación.
Siento esta duda tan "gorda" pero es que estoy en los inicios... bastante "verde" en el tema.
Saludos!
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