Ver versión completa : Ventanas en pared medianera y proyecto nueva construcción
Vivo en una finca con ventanas en pared medianera. Se va a construir una finca nueva colindante con dicha pared. Resulta que estas ventanas están a una profundidad de fachada de calle de 11'50 mts. y que la finca nueva pretende tener una profundidad de 10 mts. (por normativa es el máximo permitido), además también afectaría terrazas interiores traseras adosadas a ventana del primer piso donde vivo (normativa permite 100 % edificación solar si los bajos son comerciales ).
Mi pregunta es:¿ a qué distancia tendrá que ubicarse la fachada posterior del nuevo edificio de las ventanas ? Y la terraza posterior ¿ a qué distancia de la ventana del primer piso ?.
Gracias por todo.
Hola Boirota:
Este es un tema jurídico, pero vamos a ver como podemos echarte una mano.
Para saberlo con precisión es necesario que nos aclares algo:
¿cuanto tiempo hace que esas ventanas están construidas?
¿cuanto tiempo hace que existe la medianera?
¿hay signos externos de limitación de servidumbre (reja remetida, tela de gallinero,...)?
¿Qué dice el derecho foral de tu tierra al respecto?, es importante, porque prevalece sobre el Código Civil.
En territorio común y circunstancias "normales" la usucapion o prescripción adquisitiva de servidumbres aparentes inter-vivos se produce tras diez años.
Saludos.
Contestando a tu pregunta mi finca tiene unos 40 años de antigüedad. La de nueva contrucción está ubicada en el solar adyacente que eran del mismo propietario de la finca en la que vivo, vendiendo el solar hace 6 meses y sin especificar nada de nada de servidumbres. Se me olvidaba mi finca es toda de alquiler, si bien llevo 22 años viviendo en ella, con contrato indefinido. Las ventanas medianeras corresponden todas a dormitorios.
Ya se ha efectuado la venta del solar contiguo sin especificar servidumbres ni renuncia a éstas;(aquí es donde yo creo que quedaron las mismas consolidadas ya que no se especificaron en escritura pública -era imposible especificar su renuncia o nulidad porque ello hubiera implicado el hacer desaparecer físicamente dichas servidumbres de luces y vistas, cosa que no ha sucedido.
Yo vivo en el primer piso siendo el más afectado por la futura obra. Vino el propietario una vez vendido el solar y me quiso engañar diciendo que me tapiarían la ventana de mi habitación, luego dijo que harían un tragaluz de 2x2 metros, y un largo etcétera de engaños y mentiras ( y encima con su abogado ).
He leído bastante sobre el tema, entiendo que tengo derecho a luces y vistas de la ventana en cuestión.
Te agradecería, si es posible, especificárais a qué distancia de mi ventana tendrán que construir cada elemento la futura finca ( siempre entendiendo que existe una servidumbre de luces y vistas ). Gracias
Hola Boirota:
Ahora empiezo a recordar que esto mismo se planteó ya en el antiguo foro.
Vamos por partes:
Las condiciones para que existan adquiridas servidumbres de luces y vistas son claras: los huecos deben permanecer abiertos sin objeción del colindante por un periodo mínimo de 10 años, transcurrido ese plazo obra la usucapión o prescripción adquisitiva.
Por lo que comentas, tu edificio se ubicaba sobre un terreno bastante grande, del que hace 6 meses se ha segregado una parte que ahora se pretende edificar. Ello quiere decir que la situación de medianera / servidumbre de vistas ha aparecido hace 6 meses, por tanto no ha lugar la usucapión y no existiría, en mi opinión, la tal servidumbre. esa es la razón por la que no aparecen en ninguna escritura: jamas han existido esas servidumbres, por lo tanto es imposible hacer renuncia o nulidad de las mismas como comentas, las ventanas que comentas estaban sobre fundo propio a más de 3 m de distancia del predio vecino. No había ningun tipo de servidumbre.
En el proceso de parcelación / segregación, es cuando se genera el medianil y cuando teóricamente habría que haber analizado / especificado que pasaba con las servidumbres. Parece que no se ha hecho, o que al propietario le ha importado más obtener un terreno mayor que respetar las distancias mínimas a huecos. Estas distancias vendrán reguladas en primera instancia por el derecho foral aplicable en tu comunidad autónoma y que desconozco, y en segunda instancia por el CC. Importante: prevalece el Derecho Foral sobre el CC.
Desde mi punto de vista, creo que por el lado de las servidumbres poco se puede hacer. Ten en cuenta además que una servidumbre es una limitación del dominio, es decir limita la propiedad, y tu no eres el propietario, simplemente eres un inquilinom muy respetable, pero no propietario. Fíjate que yo, sin ser abogado, he podido argumentar una defensa a lo que objetas amparada en Derecho, piensa que el propietario ha solicitado una licencia de parcelación / segregación y que en el Ayuntamiento le ha sido concedida. realmente hay mucha base para sostener lo que he dicho de que no hay servidumbre. Siguiendo por ese camino, un juez podría desestimar tu reclamación y archivar el caso.
Yo buscaría por el tema de habitabilidad, por ahí si tienes algo que rascar, puesto que se están modificando las condiciones de habitabilidad de tu vivienda. Comprueba que el nuevo edificio no deja al existente en precario respecto a las mínimas condiciones de habitabilidad (ventilacion / iluminación). Encontrarás las condicones de habitabilidad en las ordenanzas del Plan general de tu localidad. Por ahí sí que puedes hacer pupita.
Saludos.
EL_INUTIL_©
06/11/2005, 09:52
El tema de la ventana del antiguo foro, lioso complicado y como mucho de estos casos de juzgado, donde a menos que consigas un acuerdo terminaras, y ya hablamos mucho del tema con argumentos en un sentido y en otro.
Ahora si quieres un valor concreto boirota en los casos que conozco de ventanas o huecos a respetar el patio marcado es de 3x3, siempre marcado por el patio de luces mínimo que marque el plan general de ordenacion urbana.
Evidentemente por servidumbre lo veo complicado al igual que Vorpal, no digo que sea imposible para eso estan los abogados, pero sin lugar a dudas por habitabilidad seguro que le haces mas daño, puesto que al segregar la parcela debe cumplir las condiciones urbanisticas LAS DOS PARCELAS RESULTANTES, si una esta construida debe entenderse que la nueva edificacion debera respetar y no menoscabar las condiciones de habitabilidad de la existente.
Te va a hacer falta de todas maneras una buena negociacion o un buen abogado.
lalomorel
13/11/2005, 17:52
hola a todos
hola vorpal,
soy eduardo y he encontrado tu mensaje buscando solución a un problema parecido al que yo tengo, que te voy a explicar por si me podrías echar una mano, lo que te agradezco de anteamano.
te cuento:
acabamos de comprar la casa familiar de mi madre en un pueblo pequeño, que tiene muchisimos años, y, para rehabiltarla, hay que rehacer un muro lateral, que linda con la casa de mis tios, concretamente de su jardín. en ese muro hay varias ventanas, una en planta 1ª, otra en el atico, y otras en planta baja.
para rehacer la pared, de la casa de 3 plantas, necesitamos entrar por su jardín, a lo que creo que tenemos derecho legal.
quisiera saber que derecho ns conceden esas ventanas, a quie distancia minima pueden ellos construir, ya que ahora hay jardin, pero...
de momento si con esto me puedes echar una mano, :D te lo agradecería de verdad.
mi e-mail es: lalodiezlarrea1@hotmail.com
un abrazo,
lalomorel
13/11/2005, 17:58
buenas de nuevo,
se me olvidaba, la casa esta en sdan Torcuato, La Rioja. de las ventanas y de la casa tengo fotos, por si os pueden ayudar, decidme como os la puedo hacer ver,
un saludo y gracias de nuevo,
l
:)
Hola lalomorel:
No tengo ni idea del derecho foral de La Rioja (me imagino que cuando lea esto Carsanor nos echará una mano)
Habrá que ver si la servidumbre ha prescrito de forma positiva, es decir se ha adquirido el derecho definitivo de luces y vistas (usucapión o prescripción adquisitiva), para ello es necesario lo siguiente:
1- Que hayan pasado más de DIEZ AÑOS entre presentes y 20 entre ausentes, o sea que si en la casa de tus tíos ha vivido alguien durante diez años o más,o si no vive o no ha vivido nadie, hayan transcurrido al menos 20 años.
2- Que no haya signos externos de limitación del derecho de lueces y vistas. Normalmente son rejas remetidas con mmalla o tela metálica. Si hay rejas, mallas, no hay voladizos, entonces no se han gnerado las servidumbres de vistas / luces.
Si se cumplen estas dos premisas, y salvo que el derecho foral dijera algo distinto, se habrían adquirido de forma definitiva las luces y las vistas, y en ese caso, el vecino debe respetar una distancia recta a tus huecos de 3 m (código civil)
Saludos.
carsanor
15/11/2005, 12:55
Contestando a tu pregunta mi finca tiene unos 40 años de antigüedad. La de nueva contrucción está ubicada en el solar adyacente que eran del mismo propietario de la finca en la que vivo, vendiendo el solar hace 6 meses y sin especificar nada de nada de servidumbres. Se me olvidaba mi finca es toda de alquiler, si bien llevo 22 años viviendo en ella, con contrato indefinido. Las ventanas medianeras corresponden todas a dormitorios.
Ya se ha efectuado la venta del solar contiguo sin especificar servidumbres ni renuncia a éstas;(aquí es donde yo creo que quedaron las mismas consolidadas ya que no se especificaron en escritura pública -era imposible especificar su renuncia o nulidad porque ello hubiera implicado el hacer desaparecer físicamente dichas servidumbres de luces y vistas, cosa que no ha sucedido.
Yo vivo en el primer piso siendo el más afectado por la futura obra. Vino el propietario una vez vendido el solar y me quiso engañar diciendo que me tapiarían la ventana de mi habitación, luego dijo que harían un tragaluz de 2x2 metros, y un largo etcétera de engaños y mentiras ( y encima con su abogado ).
He leído bastante sobre el tema, entiendo que tengo derecho a luces y vistas de la ventana en cuestión.
Te agradecería, si es posible, especificárais a qué distancia de mi ventana tendrán que construir cada elemento la futura finca ( siempre entendiendo que existe una servidumbre de luces y vistas ). Gracias
Huele muy mal, pero que muy mal.
Habría que ver como está el plan urbanístico de tu localidad, y si tu casa está dentro o fuera de ordenación.
La servidumbre de unas ventanas respecto de la misma propiedad no se extingue en una segregación de la parcela; al contrario, ese mismo hecho le otorga servidumbre sobre el otro predio.
Al respecto de tus ventanas, las mismas tienen un derecho de luces y vistas rectas de 3 m. Por lo menos para tu propietario, y tambien para ti, ya que tu propietario te alquiló en su día la casa con sus relativas servidumbres y condiciones de habitabilidad.
Por tanto es parte de tu alquiler y no te puede negar ese derecho ahora.
El tema es que tu propietario presumiblemente estará de acuerdo con el comprador en renunciar a esa servidumbre, pero tu tienes derecho a la misma.
Parece que es la primera medida para echarte de esa casa alquilada; privarte de tus derechos, ya que tu propietario no lucha por la servidumbre de su propiedad.
Buscate un abogado; el minimo que te deberían dejar es de 3x3 en territorio comun.
carsanor
15/11/2005, 13:20
buenas de nuevo,
se me olvidaba, la casa esta en sdan Torcuato, La Rioja. de las ventanas y de la casa tengo fotos, por si os pueden ayudar, decidme como os la puedo hacer ver,
un saludo y gracias de nuevo,
l
:)
Hola paisano.
Estoy de acuerdo en lo que te ha comentado Vorpal. En la Rioja no hay derecho foral y manda en código civil.
Depende del tamaño y características de las ventanas, (rejas, mallas, remetidas; tamaño...)
Por otra parte, intuyo que tanto tu parcela como la de tu tío ha sido una única parcela en algun momento. En ese caso, las ventanas estaban cuando se segregó la parcela y tienen derecho a luces y vistas de 3 metros.
Creo que si que tienes derecho a rehabilitar tu propiedad por la del vecino, aunque tambien podría tener sus obligaciones de restitución e incluso indemnización por el paso, si tienes que entrar por el jardin. Lo mejor es un mal acuerdo entre vecinos y familiares.
Para ver como se ponen las fotos mirate en los avisos, normas de los foros y preguntas frecuentes. Un saludo.
lalomorel
18/11/2005, 17:39
buenas tardes
muchas gracias a ambos por vuestra ayuda, me ha sido de gran utilidad,
yo creo que, por lo que decis y lasa circunstancias de la casa, la servidumbre esta clara. pero yo puedo tirara la pared, rehacerla y mantener las ventanas?
por lo que veo, si tienen la obligacion de dejarnos pasar por su jardín, no?, haciendonos cargo de los posibles desperfectos, claro
la reparacion de la pared es necesaria, ya que la casa esta muy vieja y hay que hacerla de nuevo.
os dejo la direccion donde podeis ver las fotos:
http://spaces.msn.com/members/lalolalodiezlarrea1/PersonalSpace.aspx?_c01_blogpart=myspace&_c02_owner=1&_c=blogpar
gracias de nuevo,
espero vuestras noticias,
un saludo,
;)
carsanor
18/11/2005, 18:40
No he podido ver tus fotos.
No te recomiendo tirar esa pared, ya que posiblemente, y seguramente, la servidumbre de la ventana, se extingue con la desaparición de la ventana. Entonces te verías en la obligación de retranquearte de ese lindero.
Además, el derecho que tienes de vistas, creo que es para las ventanas que existen actualmente. No creo que puedas abrir nuevas ventanas, ni ampliar las existentes es esa pared construida. (Sería un aumento de servidumbre).
Sólo podrías realizar lo que tu propones, si tuvieses escriturado y registrada dicha servidumbre, y en lo que dicha servidumbre se concretase, y creo que no es tu caso.
Esto es lo que yo opino
Un saludo.
lalomorel
19/11/2005, 11:55
hola carsanor, y gracias de nuevo
creo que ahora si podrás ver las fotos:
http://spaces.msn.com/members/lalolalodiezlarrea1/PersonalSpace.aspx?_c01_photoalbum=showdefault&_c02_owner=1&_c=photoalbum
yo las ventanas no quiero agrandarlas, pero si mantenerlas, mas que nada porque si no no podría hacer habitaciones con luz natural.
si por necesidad hay que rehacer el muro donde estan las ventanas para mantener las casa, no puedo volver a hacer las ventanas, tal y como estaban, en cuanto a tamaño y situacion?
escriturado no hay nada, pero la casa lleva así, desde hace mas de 50 años.
gracias otra vez. no se si te aclaro algo, pero al menos lo intento,
un saludo,
:rolleyes:
Hola,
Tengo un problema similar. Vivo en un pueblo de Valencia y detrás de mi casa se ha vendido un terreno a una constructora. Aún no sabemos exactamente que van a construir, pero sea lo que sea (garajes, sótano, vivendas), tenemos ventanas i una terraza que es colindante con dicho terreno. Además también hay otros vecinos que tienen incluso puertas.
Nuestra casa fué construida hace más de medio centenar de años con toda seguridad.
Entiendo que deben respetar tres metros de distancia y nos han aconsejado que escribamos una carta y la mandemos certificada i con acuse de recepción a la constructora para que sepan que queremos que se respeten las distancias legalmente establecidas.
No sé si con esto es suficiente, si tendríamos que contactar con un abogado e ir directamente al juzgado.
Qué debemos hacer?
Muchas gracias
Además, detrás de mi casa había una acéquia que han tapado, no sé la acéquia hace de medianera o se debe contar a partir de mi pared.
Pues mira las escrituras de tu propiedad, para ver si linda con acequia.
Pues mira las escrituras de tu propiedad, para ver si linda con acequia.
A ver, sí que linda con acequia, lo que pregunto és si al no estar abierta hace de medianera o no?
EL_INUTIL_©
19/02/2007, 21:15
Entiendo que deben respetar tres metros de distancia y nos han aconsejado que escribamos una carta y la mandemos certificada i con acuse de recepción a la constructora para que sepan que queremos que se respeten las distancias legalmente establecidas.
¿Cuando abristeis las puertas y colocasteis los balcones respetasteis vosotros la distancia?
Esta es la historia de siempre
Vamos a ver. La acequia ni era tuya ni del vecino, cuando estaba abierta. Si el vecino la ha cubierto y se ha aprovechado de su superficie a tí no te ha quitado nada.
La cosa no es sencilla ni pacífica.
Depende de lo que diga la legislacion foral aplicable, porque el Código Civil no rige en todas las Comunidades Autónomas.
Primero deberíais comprobar que vuestras aberturas sobre la propiedad vecina fueron hechas legalmente, si no hubo denuncia del vecino por apertura de esos huecos incumpliendo la distancia preceptiva, si esos huecos que teneis llevan algun tipo de proteccion (reja remetida, tela de gallinero), o algun signo externo de servidumbre (voladizos...) y si se ha pruducido la adquisición de la servidumbre por prescripcion.
Saludos.
¿Cuando abristeis las puertas y colocasteis los balcones respetasteis vosotros la distancia?
Esta es la historia de siempre
Mi casa debe tener mas de medio siglo, i cuando se hizo la ventana no teníamos ninguna edificación detrás, sólo eran campos. Además la questión no es si nosotros la respetamos o no, sino si ahora sabiendo de sobras que la deben de respetar, porque los constructores como debeis saber no tienen ni un pelo de tontos, la respetaran o no?! I que debemos hacer para asegurarnos que la respeten i no nos tapen la ventana o la terraza.
Vamos a ver. La acequia ni era tuya ni del vecino, cuando estaba abierta. Si el vecino la ha cubierto y se ha aprovechado de su superficie a tí no te ha quitado nada.
El vecino no la ha cubierto, la cubrió el ayuntamiento. Jo no digo que me haya quitado nada, sólo pregunto si al estar cubierta, hace de medianera o no?
La cosa no es sencilla ni pacífica.
Depende de lo que diga la legislacion foral aplicable, porque el Código Civil no rige en todas las Comunidades Autónomas.
Primero deberíais comprobar que vuestras aberturas sobre la propiedad vecina fueron hechas legalmente, si no hubo denuncia del vecino por apertura de esos huecos incumpliendo la distancia preceptiva, si esos huecos que teneis llevan algun tipo de proteccion (reja remetida, tela de gallinero), o algun signo externo de servidumbre (voladizos...) y si se ha pruducido la adquisición de la servidumbre por prescripcion.
Saludos.
Todo eso lo tenemos claro, estas ventanas deben tener mas de medio siglo, y por tanto ja han adquirido servidumbre, también la terraza.
El problema es si ahora nos quieren hacer una finca detrás i nos tapan la ventana y la terraza. Qué debemos hacer para avisar que no pueden hacer-lo, debemos ir directamente al juzgado?
El vecino no la ha cubierto, la cubrió el ayuntamiento. Jo no digo que me haya quitado nada, sólo pregunto si al estar cubierta, hace de medianera o no?
No sé si acabo de entender lo que preguntas. Si lo que preguntas es si tu terreno ha aumentado de dimensiones, llegando hasta el centro de la acequia cubierta, la respuesta es no.
Quizás la respuesta esté en el catastro.
Aunque a menudo no es exacto, siempre podrá aportar alguna luz, especialmente si lo que se pretende es verificar los lindes de nuestra finca con la acequia y de ésta con la finca que haya al otro lado, que es donde al parecer ahora quieren construir.
Vaya, que se trata de comprobar que la acequia discurría por terreno público, en cuyo caso se acabó el problema.
Saludos
No sé si acabo de entender lo que preguntas. Si lo que preguntas es si tu terreno ha aumentado de dimensiones, llegando hasta el centro de la acequia cubierta, la respuesta es no.
Pregunto que si la medianera de detrás de mi casa limita con una acequia que han cubierto, i en ese terreno pretenden construir, i yo tengo en la medianera ventanas, ¿los tres metros de distancia que se deben respetar se deben contar a partir de mi pared medianera o a partir de la acequia cubierta que haria de medianera? Perdona si no me explico bién.
Carme: probablemente se han cruzado nuestros post.
Comprueba en el catastro la situación de la acequia y así te enteras si esa acequia era terreno público (como un camino, para entendernos) en cuyo caso no pueden construir ahí encima, aunque ahora esté cubierta.
PD: Más arriba, en otro post, tú has puesto que según tu escritura, tu finca linda con la acequia, lo que me lleva a pensar que sí es terreno público.
Sí, iré a catastro a comprovarlo.
muchas gracias
EL_INUTIL_©
20/02/2007, 15:26
Art. 583
Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.
Aun asi, es un tema bastante legal y que suele dirimirse en un juzgado y no es la primera vez que se permite cerrar dichas ventanas abiertas de modo ilegal, por supuesto en el juzgado, claro y con buen costo para el propietario de la "servidumbre".
Vaya, que se trata de comprobar que la acequia discurría por terreno público, en cuyo caso se acabó el problema.
Legu, yo he interpretado desde el principio que la acequia es dominio público. Si fuera de propiedad de los colindantes ( en las partes de España que conozco), la escritura de propiedad no diría que linda con acequia, sino que diría que linda con el vecino, acequia por medio. Mi interpretación se reafirma con el hecho de que haya sido el Ayuntamiento el que ha tapado la acequia.
Carme, otra cosa que no entiendo es que digas que tu pared es medianera, si está construída por tí y en tu terreno. La distancias a tomar son desde tu propiedad.
Carme, otra cosa que no entiendo es que digas que tu pared es medianera, si está construída por tí y en tu terreno. La distancias a tomar son desde tu propiedad.
Sí, tienes razón, no he utilizado bien el termino porque mi pared es sólo la de mi casa, ya que en el terreno vecino no han construido aún nada.
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