¿Reparcelación en suelo urbano consolidado?

[Marc Sanchez]

Mi consulta trata sobre el tema de acabar de urbanizar (1ª pavimentación y alcantarillado) una urbanización que se inició en los años 70.
Disponemos de todos los servicios, al igual que en el núcleo urbano, y aceras o encintado en las pocas zonas que no están edificadas, y la zona está consolidada por la edificación en más de un 70 %.
La zona está definida por la administración local como unidad de actuación nº 9, si bien tiene la peculiaridad de que en los años 80 fue cortada por una carretera y quedo dividida en 2 partes por lo cual un gran nº de parcelas quedaron afectadas. Se puede seguir considerando como una sóla unidad de actuación?.
Varias veces han intentado acabar de urbanizar pero por contenciosos se ha parado. Actualmente el sistema es le de cooperación y está en manos del Ayto.
La asociación, de la que soy presidente, ha puesto en conocimiento del Ayto. que el sistema a aplicar para sufragar los gastos de urbanización, ha de ser el de Contribuciones especiales, basandonos en que ya se han realizado las cesiones, todos los viales, aceras y encintados existen, y disponemos de todos los servicios de luz, agua, basuras, telefóno, mantenimiento del alumbrado público, etc.
Hace una semana hemos recibido una circular del AYto. sin certificar, donde nos invita a una reunión en Mayo, para tratar de acabar de urbanizar la zona por el sistema de cuotas de urbanización, y indica a todos los propietarios que lleven la escritura completa al Ayto. para que se acabe de redactar el correspondiente Proyecto de reparcelación ??.
Como es de suponer lo que he indicado al principio es cierto y prácticamente toda la zona esta consolidada por la edificación y la única zona en la que pueden realizar reparcelación, es una zona de equipamientos que modificaron y han realizado las cesiones en 2005, esta zona no tiene servicios ni encintado , ni nada.
Mi pregunta es? Que pretenden con esta maniobra de coger todas las escrituras de los propietarios y aparentar que la zona ha sido reparcelada?
Que pasos hay que realizar y ante que organismo para denunciar este hecho tan lamentable?
Si alguién considera el tema interesante y quiere más datos puede acceder a nuestra web http://canvalls.blogspot.com/ donde tenemos expuesta nuestra problemática con el Ayto. de Masquefa en Barcelona
Muchas gracias sobre cualquier comentario que nos permita tener una visión más amplia sobre lo que hemos de hacer o no hacer.

[vorpal]

Hola Marc: hay un monton de razones para que esa urbanizacion de hace 30 años no sea válida

Puede ser que esa urbanización no esté bien ejecutada, esté incompleta, sea incompatible con la ordenacion actual, ... y haya que reurbanizar.

Sin conocer de forma detallada la Llei de Urbanisme Catalana, te podría decir que tal vez lo adecuado fuese un proceso de REFORMA INTERIOR, vía PERI o similar.

Entiendo que si se han hecho las cesiones pertinentes no sea necesario hacer más, pero en todo caso habrá que justificar la equidistribución de beneficios y cargas mediante un instrumento adecuado (proyecto de reparcelación), que parece que es lo qe está iniciando el Ayuntamiento de oficio.

El sistema de contribuciones especiales creo que es peor y más injusto, y al final las obras van a costar lo mismo.

Saludos.

Edito para ampliar:

El hecho de que un suelo este consolidado por la edificación, no quiere decir que la urbanizacion sea inamovible, ni siquiera la edificación: EJEMPLO: ámbito o porción de suelo urbano ocupado por un uso, tipología, ... lo que sea y que se vaya a cambiar por cualquier razon, por ejemplo un cuartel militar, una industria, un gran equipamiento (campo de futbol como la Romareda en Zaragoza, que ahora está en boca de todos). Son ámbitos que requieren cambios en la ordenación y que evidentemente afectan al régimen y contenido del derecho de propiedad, por lo que se hace inevitable un instrumento de reparto (reparcelacion / compensación,...)

Comprueba que en tu caso no exista algun cambio de uso, cambio de ordenacion, cambio de parámetros urbanísiticos, que afecten de forma significativa al contenido del derecho de propiedad, porque eso implicaría de forma impepinable la necesidad de un REPARTO, mas allá de la técnica de las contribuciones especiales (que es un reparto muy sencillico)

Saludos.

[vorpal]

Hola Marc:

Acabo de visitar el blog que citabas en tu mensaje primero.

Veo en las fotos que la urbanización es prácticamente inexistente, y la que hay está en my mal estado.

Me parece más, dicho sea con todos los respetos y con las debidas precauciones y reservas que debe aportar la distancia y el desconocimiento detallado del tema, una urbanización ilegal que una urbanización en toda regla.

Supongo que el Ayuntamiento habrá autorizado mediante la preceptiva licencia de obras todas y cada una de las construcciones que aparecen en las fotografías. Si no fuera así, habría que ver si el Ayuntamiento ha abierto de oficio o a instancia de parte algun expediente disciplinario al respecto. Sin no hay abierto expediente disciplinario y han transcurrido más de 4 años desde la construccion de los edificios (así lo parece) podría entenderse que se ha producido una legalizacion de facto por la vía de los hechos consumados.

Supongo que las escasas obras de urbanización que se aprecian en las fotografías se habrán realizado conforme a un proyecto y unas directrices técnicas. Si no fuera así, el valor de esa obra de urbanización a efectos de la Administración es cero, no existe, porque el Ayuntamiento (nigún Ayuntamiento serio) no se avendría a la recepción de unas obras de urbanización que no hubiera podido supervisar o controlar de alguna forma.

Si las obras se hubieran realizado conforme a algun proyecto, habría que ver si el mismo se encuentra completamente ejecutado, aparentemente no, por lo que evidentemente tampoco se ha procedido a la recepción por parte del Ayuntamiento de esas obras.

A todos los efectos administrativos, aparentemente esas obras no existen, puesto que no se han recibido, ni se encuentran acabadas, ni amparadas por ningun proyecto técnico. Por tanto, me parece que el Ayuntamiento ha optado por la reurbanizacion completa del ámbito, lo que implica una CARGA urbanísitica que es preciso repartir entre los propietarios afectados.

Tambien indicas en tu primer mensaje que se han realizado las cesiones preceptivas ¿todas?.

La cuestión está en el sistema o procedimiento para hacer el reparto.

Desde mi lejano punto de vista, creo que lo adecuado sería delimitar un ámbito de gestion para realizar una operación de REFORMA INTERIOR.

En urbanismo existe una palabra mágica que no hay que perder de vista en ningun moemnto, y es ECU:

Equidistribuir
Ceder
Urbanizar.

Equidistribuir significa repartir, lo bueno y lo malo, en este caso lo bueno (vuestras parcelas) ya está repartido, por lo que sólo sería prciso un reparto de cargas de urbanizacion, que podría hacerse mediante un proyecto de compensacion / reparcelación física o económica, o incluso un expediente de contribuiuciones especiales.

Ceder: significa entregar al ayuntamiento aquellas zonas, terrenos, instalacioones,... que es preciso que sean de titularidad pública. Mediante un expediente de reparcelación se segrega todo el ámbito en zonas privadas (vuestras parcelas) y zonas públicas (calles, zonas verdes, parcelas de aprovechamiento municipal,...). Creo que en vuestro caso no se ha hecho la entrega de los bienes de uso público al Ayuntamiento, y de ahí que quieran iniciar un expediente de reparcelación.

Urbanizar: significa acometer las obras necesarias para transformar físicamente el terreno y adecuarlo al planeamiento, incorporando los servicios preceptivos necesarios para poder sooportar las edificaciones previstas. Para ello es necesario hacer un proyecto de urbanizacion integral.

Saludos.

[Marc Sanchez]

Agradezco la respuesta y paso a entrar en mayor detalle.
Mejor lo publico como nueva consulta por lo extensa que se vuelve sobre la realizada anteriormente
Muchas gracias por cualquier otro comentario que nos amplie o nos haga ver otras posibilidades, que por el momento nos pueden pasar desapercibidas.