Ver versión completa : Valoración en suelo urbanizado
Me surge una duda referente a la valoración de suelo urbanizado según la ley 8/2007.
En el artículo 23, cuando habla de valorar el suelo edificado dice que la tasación será el mayor de los valores a) o b).
Para a) dice de forma textual “el determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente …….. , por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada”
¿Significa esto que comparo mi situación con otra análoga sólo en cuanto al uso de la edificación se refiere? ¿y el suelo? ¿no sería demasiado imprecisa esta valoración?
Para el b) El determinado por el método residual ……. sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.
Esta parece más clara (bueno, eso creo). Aplico el método residual, como si el suelo fuese como los antiguos urbanizables (considero que no tengo edificación). ¿Estoy en lo cierto?
Referente al punto a) ¿Alguien lo tiene un poco más claro que yo, y me lo puede y quiere explicar?
Saludos y gracias.
Estamos hablando de suelo urbanizado edicado o en curso de edificación, o sea el equivalente a solar.
Se plantean dos posibilidades y se elige la mayor
Se valora por comparación: Es el caso de tasación de un edificio que hay que expropiar por motivos urbanísticos. Independientemente de lo el PLan diga que se puede hacer, se valora lo que hay.
Se prescinde de la edificación: es decir se valora por el método residual, basándose en lo que podrá existir según el plan.
Pienso que esto es así para cubrir por ejemplo los solares infraedificados. Por ejemplo hay que terminar de abrir una calle y por ese motivo hay que expropiar una edificación existente que ocupa la mitad de la calle (por ejemplo).
1. Se valora por comparación el valor para sustituir el bien que posee el propietario.
2. Pero se comprueba que el valor de lo que se paga es superior al valor del solar, que es lo que sacaría si lo vendiera en el mercado libre. El método para calcular el valor del solar deberá ser "por el método residual del apartado 1 de este artículo" es decir por el método residual estático, que es el método del apartado 1. (En mi opinión esta redacción es confusa, y mejor que esa frase podía decir directamente que se trata del método residual estático, si dejar la duda si hay que tener en cuenta el resto del apartado 1, que en mi opinión no hay que tener en cuenta).
Otra posibilidad, el solar tiene más edificabilidad de la que le corresponde en la actuación (por ejemplo una Unidad en casco antiguo que pretende esponjar). Puede ser que el valor de lo que existe sea superior al valor del aprovechamiento que le corresponde en el desarrollo de la Unidad, entonces mandaría el valor de lo existente suelo+construcción por comparación de lo edificado.
Gracias antoni0.
La verdad que la redacción de la Ley, aún no siendo mala, tiene miga.
Respecto al punto a) dice (lo repito de nuevo, que al final me lo aprendo :D): "el determinado por la tasación conjunta del suelo y la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el metodo de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o a la construcción ya realizada"
Entonces, imaginemos: me expropian un edificio de viviendas (pongamos 15) en un solar de 1000 m2.
Taso el conjunto de suelo + construcción por el metodo de comparación, pero sólo respecto a la construcción ya realizada. Entonces ¿podría compararla con un edificio residencial también de 15 viviendas de condiciones muy similares, pero en una parcela de 5000 m2? ¿porque la comparación es exclusiva a la construcción y no dice nada sobre el suelo?
Saludos.
Tal como yo lo entiendo, tomas testigos de edificios (o parte de edificios) semejantes y en el entorno previamente definido. Homogeneizas las muestras (antigüedad, estado, ...) Calculas el precio por m2 de edificación por comparación, y ese precio que tienes de edificio construido lo aplicas a los m2 que tienes. Si tienes varias tipologías (pisos locales, garajes, ...) calculas varios precios.
Con esos precios calculas el valor de tu edificio, aplicándolo a los m2 que tienes, suponiendo que sean "legales" (es decir si tienes cerramientos de terrazas sin licencia no cuentan como cerrados sino como terrazas).
Después calculas el valor del solar suponiendo que está sin edificar y en las condiciones que indica el planeamiento vigente.
El valor será el mayor de los dos.
Como te he dicho antes (creo que) es para contemplar los dos casos, solares infraedificados y solares sobreedificados. Si esta infraedificado vale más el solar y si está sobreedificado vale más el edificio.
Gracias de nuevo, antoni0.
Entonces, ¿consideráis que cuando se trate de una parcela que está infraedificada para la valoración por el método de comparación los testigos comparables no deben tener también esta característica (el no haber consumido toda la edificabilidad)?
Os comento mi caso concreto:
Parcela de 10.000 m2.s. y una edificabilidad del 0,30 para unifamiliar exenta. En esta parcela hay construida una vivienda unifamiliar de 500 m2.c.
Este es un caso claro en el que tengo que valorar por comparación la edificación y por residual el techo y elegir el valor mayor. Los testigos comparables de los que dispongo tienen superficies construidas entre 450 y 550 m2.c. pero sus parcelas sólo tienen unos 1.500 o 2.000 m2.s. Entonces no sé si tengo que homogeneizar estos testigos al alza dado que las parcelas son más pequeñas o si no tengo que tener en cuenta esta circunstancia en la homogeneización de los comparables.
Os agradecería mucho que me comentaseis vuestra opinión.
El caso parece ser complejo. Se podría realizar una tercera valoración: suponer que se realiza una parcelación (siempre que sea urbanísticamente posible), descontar los gastos de la parcelación, y valorar por comparación la edificación existente y el valor del suelo del resto.
Sí, esa sería una opción, no te creas que no lo he pensado también, pero dado que la Ley del suelo recoge expresamente estos casos y dice que se elija el mayor valor entre estos dos métodos no sé hasta que punto sería adecuado hacerlo de esa manera...
Si la valoración de la edificación por un lado (por comparación) y el suelo por otro (por residual estático) se pudiese realizar, no tendría sentido que la ley hablase de estos casos, no?
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