Tasación de solar, gastos financieros

[perabeles]

Necesito utilizar el método residual estático de la orden eco/805/2003 para calcular el valor de una parcela con la condición de solar. Es una promoción de 20 viviendas en tipología abierta (2.162,43 m2 construidos). Desconozco el gasto de promoción que debo aplicar, incluso los conceptos que lo componen (financiación?, comercialización?, escrituras?, impuestos?, constotución de hipotecas?, etc.). ?alguno de vosotros puede ayudarme? Tampoco se si es posible tener en cuenta el hecho de que los promotores sean los mismos constructores. Muchas gracias.

[antoni0]

cada obra es un mundo, pero una aproximación si te sirve, te la pongo abajo. Los gastos de promoción, en este cuadro cubren la repercusión de la infraestructura del promotor (oficina, y gastos no incluidos en otras líneas) y los comerciales. No obstante seguro que algún otro forero corregirá los porcentajes.

7.1.6. CUADRO DE COSTES GLOBALES









EJECUCIÓN MATERIAL






1.000.000,00 €


Gastos generales (13-19%)


13,00%


1.000.000,00 €


130.000,00 €


Beneficio industrial


6,00%


1.000.000,00 €


60.000,00 €


Presupuesto de CONTRATA






1.190.000,00 €


1.190.000,00 €









Estudio geotécnico


1


3.000,00 €


3.000,00 €


Proyecto


4,20%


1.000.000,00 €


42.000,00 €


Proyectos específicos de instalaciones


3,50%


200.000,00 €


7.000,00 €


Estudio de seguridad


10,50%


25.000,00 €


2.625,00 €


Dirección de obra


1,80%


1.000.000,00 €


18.000,00 €


Dirección de ejecución de obra


1,80%


1.000.000,00 €


18.000,00 €


Certificados de instalaciones


3,50%


200.000,00 €


7.000,00 €


Coordinación de seguridad


10,50%


25.000,00 €


2.625,00 €


Total HONORARIOS






100.250,00 €


100.250,00 €









ICIO


4,00%


1.000.000,00 €


40.000,00 €


Tasas y licencias


1,50%


1.000.000,00 €


15.000,00 €


Seguro de construcción


3,50%


1.000.000,00 €


35.000,00 €


Escritura y registro obra nueva


0,75%


2.000.000,00 €


15.000,00 €


Impuesto actos jurídicos


1,00%


2.000.000,00 €


20.000,00 €


Total GESTION sin honorarios






125.000,00 €


125.000,00 €









Gastos de promoción y comerciales


4,00%


1.000.000,00 €


40.000,00 €


40.000,00 €









TOTAL SIN HIPOTECAS








1.455.250,00 €


Disculpa que no sé pegar una hoja excel, sale así

[c7777]

Bueno el compañero te ha dado el trabajo hecho, pero yo discrepo en usar el método residual estático, te referiras al método residual dinámico, verdad? Es la única manera de tener en cuenta tiempo e inversión, con el estático no se puede.

[antoni0]

Discrepo. El estático para solares es suficientemente preciso, si no hay que hacer estudios promocionales con apalancamiento. El dinámico tiene varios problemas: determinar la tasa, establecer la hipótesis de tiempos de cobros y pagos, adivinar como se comportará el mercado en el tiempo, tanto en ventas como en costos. Cualquier error en las hipótesis lleva a conclusiones disparatadas. El estático para tiempos cortos (léase solares) tiene suficiente precisión, sin entrar en los riesgos del dinámico. Para tiempos largos de desarrollo es necesario emplear el dinámico, ya que no puede prescindirse de realizar las hipótesis de tiempos.

[c7777]

Bueno son dos opiniones diferentes, pero válidas según la ley, sin embargo no considero que un solar para 20 viviendas sea un solar pequeño, con lo cual tiempo, inversión y mercado son fundamentales, más aún ahora ya que no va a vender las 20 viviendas rápidamente.

En mi caso sólo valoro por el método estático solares para una sóla construcción o a lo sumo bifamiliares, en el criterio de cada uno está aplicar uno u otro pero veo mucho más exacto este método.

[perabeles]

Muchas gracias AntoniO. Creo que utilizaré el metodo estático. Existen pocos solares y tengo buenas razones para pensar que se empezará a construir antes de un año.

[perabeles]

Muchas gracias. Toda la información que pueda reunir sobre este tema me resulta útil. Apenas tengo experiencia, sobretodo en los porcentajes de gastos que utilizan hoy las empresas promotoras

[javi_titan]

cada obra es un mundo, pero una aproximación si te sirve, te la pongo abajo. Los gastos de promoción, en este cuadro cubren la repercusión de la infraestructura del promotor (oficina, y gastos no incluidos en otras líneas) y los comerciales. No obstante seguro que algún otro forero corregirá los porcentajes.


7.1.6. CUADRO DE COSTES GLOBALES







EJECUCIÓN MATERIAL





1.000.000,00 €




Gastos generales (13-19%)



13,00%




1.000.000,00 €




130.000,00 €




Beneficio industrial



6,00%




1.000.000,00 €




60.000,00 €




Presupuesto de CONTRATA





1.190.000,00 €




1.190.000,00 €








Estudio geotécnico



1




3.000,00 €




3.000,00 €




Proyecto



4,20%




1.000.000,00 €




42.000,00 €




Proyectos específicos de instalaciones



3,50%




200.000,00 €




7.000,00 €




Estudio de seguridad



10,50%




25.000,00 €




2.625,00 €




Dirección de obra



1,80%




1.000.000,00 €




18.000,00 €




Dirección de ejecución de obra



1,80%




1.000.000,00 €




18.000,00 €




Certificados de instalaciones



3,50%




200.000,00 €




7.000,00 €




Coordinación de seguridad



10,50%




25.000,00 €




2.625,00 €




Total HONORARIOS





100.250,00 €




100.250,00 €








ICIO



4,00%




1.000.000,00 €




40.000,00 €




Tasas y licencias



1,50%




1.000.000,00 €




15.000,00 €




Seguro de construcción



3,50%




1.000.000,00 €




35.000,00 €




Escritura y registro obra nueva



0,75%




2.000.000,00 €




15.000,00 €




Impuesto actos jurídicos



1,00%




2.000.000,00 €




20.000,00 €




Total GESTION sin honorarios





125.000,00 €




125.000,00 €








Gastos de promoción y comerciales



4,00%




1.000.000,00 €




40.000,00 €




40.000,00 €








TOTAL SIN HIPOTECAS






1.455.250,00 €




Disculpa que no sé pegar una hoja excel, sale así



Antonio, ¿te importaria decirme de donde has sacado estos cálculos. Me interesa este tema. Muchas gracias.

[antoni0]

me los he ido estudiando
Dentro de cada partida de la ejecución material hay que poner los costos indirectos, éstos no bajan del 5%. Antiguamente se ponía el 10% por sistema. Se calcula sumando los costes de encargado, grúa, seguro de constructor, acometidas de obra, etc y una vez que se conoce el % del costo se incluye en cada partida ese porcentaje.
Gastos generales entre el 13 y el 19% (ley de contratos).
Beneficio industrial 6% ley de contratos
estudio geotécnico: estimación por experiencia, en solares grandes más, en terrenos malos mucho más, ...
honorarios creo que no hace falta que te lo diga
ICIO: 4% Ley de haciendas locales, y ordenanzas fiscales locales. (hay reducciones según el tipo de obra y el ayuntamiento, de hasta el 90%-creo hablo de memoria-)
Tasa y licencias. La licencia es el 1% Ordenanza fiscal local, y el resto de los pagos (fin de obra,andamios, permisos de acometidas, etc.) no se aleja del 0,5%. En obras grandes (100 viviendas) puede bajar.
seguro de construcción: estimativo, incluyendo los gastos aparejados.
escritura y registro de obra nueva: estimativos basados en aranceles RD 1426/1989 & RD 1427/1989,
Impuesto de actos jurídicos: 1% es el tipo de la mayoría de las comunidades autónomas.
Gastos de promoción y comerciales: Son muy variables, y dependen del promotor y del tipo de obra. Incluyen la repercusión de la oficina, de la comercialización, avales obligatorios exigidos por el Ayuntamiento, ... y los no incluido en otros apartados.
En general todo ésto puede ser muy discutible, y para una tasación seria hay que justificar todos y cada uno de los números. Otros compañeros te indicarán distintos porcentajes, pero en conjunto llegarán a una cifra entre el 140% y el 150% de la Ejecución material.

[javi_titan]

Gracias Antonio por la respuesta. Es que a mi me habian dicho otros porcentajes.

[antoni0]

pues no te los calles, cuéntalos.

[carsanor]

muy bien explicado....

hoy en día, el dinámico te puede dar disparates, ya que las ventas son nulas.
Creo qeu sería el que se debería aplicar salvo como mucho bifamiliares.

Y habría que contar con los gastos de financiación del solar. ya que aunque lo pagues con recursos propios, el capital propio debería tener un rendimiento como si lo estuvieses invirtiendo en otro negocio.
hace relativamente poco, este hecho era despreciable, ya que el solar se revalorizaba con el tiempo mas que cualquier otra inversión, por lo que no solo na habia que aplicar gasto de financiación, sino que dejaba margen de beneficio.

[javi_titan]

Bueno los tengo que mirar, pero así, de memoria, el suelo representaba entre un 25% y un 35% del total, el PEM representaba -+ otro 25% a 30% y el resto se repartían en los demás gastos, incluidos los de comercialización y un 25 a 30% de beneficio del promotor. Pero repito, que los miraré y los pondré aquí más tarde porque estos son de memoria. Y ya puestos, os quería preguntar ¿ A partir de que porcentajes es viable una promoción?. Sé que entran en juego muchos factores, pero algo que sea mas o menos aceptado. Gracias.

[perabeles]

Hola Javi-titan. Me gustaría conocer los porcentajes que utilizas. Estoy intentando hacerme una composición de lugar en este, para mi, hinóspito mundo de las finanzas inmobiliarias. Aunque "a lo peor" me lio más.
Saludos

[antoni0]

En épocas pasadas se hablada de tercios, uno para el solar otro para la construcción y otro para el promotor y gastos. Eso ya pasó. Ahora los solares pueden llegar a comerse el 50%, o el 20% depende de donde sea.
En cuanto a los gastos financieros, que a fin de cuentas es el origen de la pregunta, en mi opinión depende de la finalidad del estudio. Si es para una tasación y en ella quieres contar gastos financieros, yo contaría el interés legal de la tasa libre de riesgo a 5 años (página web del INE), durante un periodo de 6/9 meses (Suponiendo los gastos lineales, se aproxima mucho la mitad de la duración de la obra por la totalidad de la tasa elegida 6 meses para una duración de la obra de 12 meses, 9 meses para una obra de 18 meses).
No obstante el apalancamiento de la operación puede desvirtuar mucho la tasación, y debes llevar cuidado al emplearlo.

[carsanor]

eso depende, el porcentaje de suelo es distinto en madrid en la castellana, que claramente supera el 60%, que en extremadura, que puede estar en un 20%

[javi_titan]

Gracias por las respuestas. El porcentaje que representa el suelo, me refería a Asturias, que es lo que conozco. Donde me lío, es en el cálculo del TIR y como se refleja el apalancamiento.

[carsanor]

NO creo que para valorar un solar tenga que intervenir el apalancamiento.

el que se haga con recursos propios o ajenos, por definicion ha de ser indiferente al valor del solar.

Lo que habría que contar es qeu el capital propi o no, que se aporta a la operación tiene un coste.... ese coste es el interes del precio del dinero.

hay que remunerar el capital propio , al igual que el ajeno tiene un coste.

[antoni0]

Sí claro, pero al poner el beneficio, en cualquier sistema residual se debe tener en cuenta si se trabaja con capital propio o no. A más riesgo más beneficio
Estoy de acuerdo que el solar vale lo mismo se emplee capital propio o ajeno, pero si se hacen los números con capital ajeno se debe corregir la tasa de riesgo empleada, ya que el riesgo no es el mismo. Si no se corrige los resultados del cálculo numérico son diferentes, y ésto es común encontrarlo en valoraciones de técnicos con poca experiencia.

[agj]

Antonio, en el cuadro de costes globales que has adjuntado, las cantidades de 200.000€, 25.000€ y 2.000.000 € sobre las que aplicas algunos porcentajes para el cálculo de las partidas de donde salen?
Gracias!