Tasación solar - sistema general privado

[torredetorres]

El otro día, un familiar cercano me planteó un problema que se le presenta:

-Tiene un solar por herencia que en el PGOU esta calificado como sistema general privado.
-Está en conversaciones con el Ayto. para ver que uso puede darse a ese sistema general (aparcamiento, espacio libre....)
-El ya se gastó sus buenos Euros en una tasación por un arqto de su ciudad que le indicaba el valor del solar de mercado
-Los bancos le dicen que ese solar no se puede hipotecar ni ofrecer como garantía de nada en ningún préstamo por ser sistema general

Y ahora me pide consejo. Yo me especialicé en estructuras y no sé ni que puedo decirle.

¿Quién lleva razón? ¿Los bancos o el tasador (que por otro lado era independiente y no pertenece a ninguna sociedad de tasacion)?¿Que normativa puedo mirar referente a ello?...

Necesito una ayudita

Gracias

[antoni0]

Craso error.
1. Por definición un sistema general no puede ser privado, salvo que medie una concesión.
2. Seguro que es solar? con todas las condiciones que la ley urbanística dice.

No estará tu familiar hablando de un equipamiento privado? Es que no es lo mismo, aunque un equipamiento pueda ser sistema general, no todos los equipamientos lo son. y entonces el Plan General debe de definir su uso, o alternativamente los usos prohibidos

Lo que sí puede ser es que está calificado como sistema general y sea de propiedad particular. Pero entonces debe pasar a ser de dominio público, bien sea por expropiación o por permuta.

En cuanto a la tasación hay que profundizar más en el tema, primero conocer la clasificación del suelo, el estado de desarrollo, las previsiones del Plan para éste terreno...

[torredetorres]

Gracias Antoni0 por tu respuesta.
La cosa es en principio un poco mas complicado de lo que he contado.
-El suelo se expropió en su momento para dedicarlo a sistema general X (por ejemplo). Luego se usó una parte para otra cosa diferente (sistema general Y) otra para el destino origen de expropiacion y el resto libre sin posibilidad de usarlo como SG-X, por lo que los propietarios ejecutaron la reversión de los terrenos (despues de varios y varios años...)
-Mi familiar se encuentra ahora con una parcela resultante residencial y otra sistema general.
-En la residencial no hay dudas, pero en la de sistema general, en conversaciones con el Ayto. han hablado de cambiar la calificación y ponerla como sistema general de carácter privado (un aparcamiento en superficie o algo así). El suelo es urbano ya consolidado desde hace tiempo en plena capital, solo que por estas vicisitudes urbanísticas se encuentra en este estado de incertidumbre.
Mi consulta sigue siendo si tiene valor ese solar y puede ser garantía hipotecaria o no. Mi cuñado no es millonario y quiere pedir una hipoteca sobre el suelo sistema general para construir dos viviendas en la parcela residencial. Los bancos le dicen que no vale como garantia, pero me da la sensacion que es mas por la coyuntura economica que por ley

[antoni0]

Insisto, un sistema general es público por definición.
Después de un proceso de reversión, opino que hay que buscar una solución con el Ayuntamiento, lo ideal sería una permuta. Alternativamente, puede buscar un cambio de plan general con un uso privado. Supongo, por lo que cuentas, que no le darán uso viviendas, pero sería posible un uso hotelero, residencia de ancianos, residencia de estudiantes, aparcamientos, ...
En cuanto a su valor de tasación, sí lo tiene. Es el valor de expropiación. Y si es urbano, solar, tiene el mismo valor que los solares del entorno, ya sea con la ley 8/07 o la ley 6/98.
Opino que quizá ocurre que, en épocas de restricción de hipotecas, los bancos tienen mejores clientes para dar el dinero, y no quieren complicarse la vida.

[torredetorres]

Gracias de nuevo.
Sin tener ni idea de urbanismo eso es lo que me daba la sensación a mi. El banco no puede decir que eso no se puede hipotecar, dirá no lo quiero hipotecar.
El terreno tendrá un valor (mucho o poco) por lo menos el que se fije para una expropiacion, y eso le puede o no valer al banco, pero el valor lo tiene.
Como ya comenté, ya tenía una tasación (bueno, dos: una del banco y otra independiente) que así lo decía. Fijaba el precio del solar en referencia a los solares del entorno (puesto que está bastante urbanizado)
De todas maneras le voy a solicitar que me envie el convenio/expediente/acuerdo o lo que sea que tenga en su poder para matizar lo que figura realmente.
Aun asi, creo que la cosa se enrevesa con el tiempo. La expropiacion la hizo el Estado que luego transfirió las competencias a las autonomías y después de la reversión tramitada con el gobierno regional, nos encontramos con que el posible uso del sistema general se negocia con el ayto.
¡Demasiado para mi! Prefiero el ql2/8
Insisto, gracias de nuevo y seguiré informando

[torredetorres]

En efecto, antoni0. Eres un crack:
La finca tiene la clasificacion de sistema general de clase urbana consolidada público. Por planeamiento tenen atribuida una edificabilidad de 1m2c/m2s. Actualmente se estan manteniendo conversaciones con el Ayto. para analizar las diversas opciones pues al revertir el terreno al propietrario la situacion es incongruente y al menos habria que transformarlo en sistema general privado. Como el Ayto tiene la obligacion de adquirir esos terrenos y es un Ayto pequeño sin apenas dinero , no prevé la materialización de la expropiación y se estan barajando otras posibilidades, suscribir un convenio, acordar una permuta...
Yo reitero, ¿cual es el valor de ese terreno a efectos de una tasación? Si el entorno esta consolidado el valor por m2 es la media de los solares del entorno ¿? ¿o no es tan sencillo?. El tasador del banco simplemente estimó un supuesto: que al ser sistema general "se podría dedicar" a un equipamiento de apoyo a las viviendas del entorno como un centro de salud y que su aprovechamiento seria como 1/3 de lo resultante de considerar el solar edificado residencialmente.
Creo que es una tasacion muy subjetiva, y por lo que has comentado tu, incurre en errores de bulto.
Mi cuñado no sabe si gastarse más dinero en otra tasación porque en efecto el solar vale mucho más de lo que le dicen los bancos o dejarlo todo como está y en unos años Dios dirá.
Saludos y gracias

[antoni0]

El problema no es conseguir otra tasación más alta. El prooblema es que el banco la admita y te quiera dar la hipoteca, porque si no quiere da igual la cuantía de la tasación.
El valor de expropiación sería el del entorno, es decir si los oslares del entorno con aprovechamiento lucrativo es vivienda unifamiliar aislada con una edificabilidad x, ese será el valor de expropiación (normalmente).

Lo ideal es como apuntabas convenio, ya que al Ayuntamiento no le cuesta nada y queda bien solucionando el problema y consiguiendo su sistema general.