Ver versión completa : Valoración de construcciones ilegales
La Ley 8/2007 de suelo establece que en la valoración de parcelas en la que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal debo valorar la misma a través del método residual estático y de la cantidad resultante se descontará el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
Mi consulta es la siguiente: entonces si tengo que valorar una parcela en la que la construcción que se ha ejecutado es ilegal porque no cumple con las condiciones del planeamiento vigente (por ejemplo, una parcela calificada como industrial en la que se ha construido un bloque de viviendas) estimo que el método sería el siguiente:
Valoro el suelo a través del método residual estático, teniendo en cuenta el techo máximo privativo de uso industrial que permita el planeamiento y ¿a este valor le quito los costes de demolición del edificio de viviendas?
¿Se consideraría un deber o carga la demolición del edificio?
Otro caso: si es una parcela en la que se ha construido una vivienda que tiene una superficie mucho mayor que la máxima permitida por el planeamiento, ¿se valora sólo el máximo permitido? ¿Tendría que valorar el coste derivado de derribar ese exceso de metros construidos?
Ojo, el hecho de que una construcción no cumpla con las actuales condiciones del planeamiento, no la convierte en ilegal, sino en "fuera de ordenación". Por supuesto, una construcción fuera de ordenación puede ser ilegal, pero no lo es por el mero hecho de no cumplir las actuales condiciones de planeamiento.
carsanor
27/03/2008, 17:56
Depende también si puede llegar a ser legalizable. O en caso de estar fuera de ordenación si tiene plazos para su demolición.
paradoja...
1- Hago el planeamiento de una via principal en una ciudad, una casa que lleva toda la vida y se encuentra en medio del trazado, pasa a estar fuera de ordenación. Pido una valoración para su expropiación, y valoro el suelo, menos lo que me cuesta derribarla (totalmente absurdo).
2-Una vivienda en terreno rustico, ha prescrito el delito urbanístico, con lo cual ya no la podrían tirar. ¿como la valorarías?.
Tu caso 1. Quizás se pueda adaptar el edificio a un uso industrial... quizás se pueda cambiar el uso en el planeamiento. Quizas pueda transformarse en terciario, alojamiento de trabajadores de la empresa adyacente, o en oficinas.... ¿?¿?¿?¿?
Tu caso 2. El mes que viene prescribe el plazo del delito urbanistico. ¿Es firme que le vayan mandar tirar esos metros cuadrados?
La verdad, cada caso en concreto a juicio e interpretación del tasador tendrá un valor.
Debes tener en cuenta la finalidad de la tasación, porque según el caso puede ser diferente su valor:
En un supuesto caso de expropiación, para una edificación fuera de ordenación, pero que fuera legalizable, lo más correcto creo que sería valorar el suelo y la construcción, dejando claro cuál es la situación en la que se encuentra.
Pero en un caso de garantía hipotecaria, si la edificación fuera de ordenación es legalizable, pero por otros motivos no es asumible la legalización (porque por ejemplo no se tenga claro el tiempo que se puede tardar en legalizar su situación), se debe valorar solo el suelo (y yo entiendo que si es legalizable no tiene sentido el descontar los gastos de demolición de la edificación)
Ahora bien, si es ilegal, ¿se debe dejar de valorar una construcción hasta que no se legalice? Si esta fuera de ordenación se podrá legalizar, pero ¿y si ilegal? se descuentan los gastos de demolicion y se valora el solar o lo legalizable.
En el caso que planteo del bloque de viviendas en un suelo industrial es una edificación ilegal, es decir, cuando se construyó estaba prohibido realizar este tipo de construcciones en esa parcela y sigue estándolo. Además no es compatible el uso residencial en este tipo de suelo. La finalidad de la valoración sería determinar el valor de una parcela sujeta a expediente de apremio para llevarla a subasta pública.
Sí que es cierto que podría tener en cuenta la adaptación del edificio a un uso industrial, o algo similar (aunque en mi caso concreto sería complicado porque además se excede muchísimo la edificabilidad máxima, el número de plantas permitidas...) , pero si entro a tener en cuenta estos posibles cambios en el mismo en función de lo que proponga posiblemente me saldrán valores notablemente diferentes... Sería correcto introducir tantos factores subjetivos en mi valoración?
Si valoro el suelo y la edificación sin tener en cuenta que es ilegal y simplemente hago una advertencia señalando este hecho tampoco me parece ni justo ni correcto, no puedes valorar igual un edificio de viviendas que cumple con todos los requisitos legales que uno que no cumple con nada... Estaríamos favoreciendo a los que se saltan la ley, no os parece?
Además la Ley 8/2007 en ningún momento hace referencia a que en el caso de construcciones ilegales para su valoración se tengan en cuenta todas estas posibles adaptaciones de la construcción ni nada parecido, no?
Lo cierto es que dada la finalidad de la valoración me gustaría poder utilizar recursos lo más objetivos posibles para justificar el informe y es por ello que os pido vuestra colaboración.
carsanor
28/03/2008, 00:17
Pues si es para subasta publica. Y viendo tanta ilegalidad, yo valoraria el suelo, y le restaría el coste de demolición.
Eso es lo que realmente vale ahora, y ha valido antes. Otra cosa es el uso que le de quien lo adquiera, y los riesgo que quiera correr.
Me imagino que tendrá orden de demolición.... o no, o igual la adquiere el hermano del alcalde y la legaliza. Pero eso ya son riesgos, o informaciones confidenciales que tu no puedes valorar.
La sanción que se le va a poner por parte de la administración aún no está determinada, si lo estuviese me facilitaría muchísimo mi labor...
Lo que me dices es lo que yo pensaba pero quería comprobar si estaba en lo cierto.
Y en cuanto al caso de la vivienda que se ha excedido de la edificabilidad en muchísimos metros, como la valorarías? Sólo teniendo en cuenta la superficie máxima edificable? Le debería deducir los costes de adaptar la vivienda a la superficie máxima?
yo tambien estoy de acuerdo, si es ilegal, no se valora.
En cuanto a la vivienda que se excede en edificabilidad. Un ayuntamiento puede llegar y ordenar la demolición de lo que no cumple con el planeamiento ¿no?. Entonces estaríamos en las mismas, lo ilegal, se descuenta. Otra cosa es que se encuentre fuera de ordenación, que como ya se ha apuntado no es lo mismo fuera de ordenación que ilegal.
En este caso también se trata de una construcción en la que se ha excedido el techo máximo que le permitía el planeamiento cuando se construyó y no han cambiado las condiciones de ordenación para la parcela.
Os planteo otro caso:
Parcela calificada como parques y jardines, se construye una promoción de seis adosadas en dicha parcela. El expediente de apremio recae sobre una de estas viviendas. Si seguimos con el planteamiento que hemos dicho anteriormente no valoro la construcción porque es ilegal. Valoro sólo el suelo, pero:
1. ¿Que valor se le puede dar a una parcela que está calificada como parques y jardines? No tiene aprovechamiento privado.
2. Si le descuento el coste de demolición de dicha vivienda, puede que me salga una valoración negativa?!
Puede que penseis que vaya casos os planteo, pero lo "mejor" de todo es que son reales.
carsanor
28/03/2008, 15:41
Si el problema es que tu valorarás por 4 duros, y por ese importe se relaizará la subasta. Aparecerá el listo de turno que lo adquirirá, y moverá roma con santiago para que o bien se legalice, o si ponen una multa después prescriba el delito urbanistico.
Pero puede ser que lo manden demoler, en cuyo caso sería la valoración que tu das.
Pienso que debes dar la valoración con la situación actual... el resto de expectativas ya se especulación pura y dura, (y otras cosas) y eso no se puede valorar.
El valor de un terreno calificado como zona verde depende de su clasificación. Si es suelo urbano consolidado, tiene el valor de los solares colindantes. Si hay un edificio encima, si no es ilegal se pagará por reposición. Si es ilegal, depende de qué Ley le afecte. Si la construcción es ilegal, con la Ley 8/07 nada de la construcción, pero si del suelo.
Si es zona verde y urbano consolidado, el valor del solar es el mismo que el de los colindantes? No lo sabía! Donde viene recogido eso?
Muchas gracias Antonio.
Si es zona verde y urbano consolidado, el valor del solar es el mismo que el de los colindantes? No lo sabía! Donde viene recogido eso?
Muchas gracias Antonio.
Ley del suelo 8/07 y en régimen transitorio ley 6/98.
No lo dicen así de claro pero se desprende de los art. 28-4 de la ley 6/98 y 23.1.a de la ley 8/07. El valor es el del entorno.
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