Coste de restitución para indemnización en proyecto de reparcelación

[carsanor]

Pues me ha venido un cliente, que tiene un edificio de su propiedad en el que estaba viviendo y le ha caido una unidad de ejecución que se está desarrollando.
Ya está aprobada, y le han pedido ya la llave.

Pero la indemnización que le dan por su edificio nos parece ridicula:
Me entregó una hoja parte del proyecto de reparcelación.


Se trata de un edificio de 1920 en que calculan este coste de restitución.
Local en planta baja: PEM 77,30 €/m2 x 1,4 = 108,22 €/m2
Vivienda en plantas superiores: PEM 296,30 €/m2 x 1,4 = 415,77 €/m2

Después estos factores les aplica un coeficiente de depreciación de 0,6, con lo que quedan en:

Local en planta baja: : 64,93 €/m2
Vivienda en plantas superiores: : 249,46 €/m2

A continuación les aplica un premio de afección de 1,05, (que no se de que se trata exactamente.)



Creo que ya estaría aprobado el proyecto e inscritas en el registro las nuevas parcelas.

¿estaría a tiempo de reclamar la tasación de dicho proyecto por su vivienda?

y por otro lado:

¿Como calcularíais el coste de reposición?

Tablas colegiales, con superificies y características, multiplicado por 1,4 de gastos, BI, GG, proyectos, licencias, etc.
Me saldría
Local en planta baja: PEM 189,80 €/m2 x 1,4 = 265,72 €/m2
Vivienda en plantas superiores: PEM 554,80 €/m2 x 1,4 = 776,72 €/m2

A este resultado aplicaría un coeficiente de depreciación. quizás el mismo de 0,60

Que opinais?
usaríais otra fuente para el precio de restitución?
Usarías el sistema de valoraciones catastrales?
Siendo para expropiación, en donde la gestión la lleva el ayuntamiento que me aconsejais?

[agj]

Yo haría la valoración utilizando los datos del Colegio Oficial de Arquitectos, aunque de todas formas si utilizas los datos del cuadro de coeficientes del valor de las construcciones de las normas técnicas de valoración catastral por el módulo básico de la construcción te saldrán valores similares.

[antoni0]

Creo que no se deben emplear ni datos del catastro ni datos del Colegio. En la práctica se trata de una expropiación, así que hay que poner el valor de reemplazamiento del edificio (sin el suelo porque éste supongo que entra en la reparcelación).
Puedes emplear los datos que quieras, "dentro del leal saber y entender", y si el informe es de parte, como parece ser, emplea los datos que puedas a favor de tu cliente. Cuando las cosas vayan al juzgado (si van, que no suelen ir si la valoración es razonable y razonada) ya empleara el técnico que informe a la parte que tenga que pagar, los módulos colegiales catastrales o lo que vaya en favor de su cliente.

[carsanor]

efectivamente, solo hay que valorar la edificación, ya que el suelo va a la reparcelación.

ayer me meti en el catastro y ya no existe la parcela antigua; solo las nuevas.
La parcelación, ya se ha realizado. Lo que no se como está de plazo para reclamar en esa "expropiación", o indemnización por la edificación.

¿Hasta cuando hay de plazo?

-hasta que se reparcela.
-hasta que te piden las llaves.
-hasta que entra la pala a demoler.
-hasta que se resuelve el proceso de la reparcelación con su urbanización.
-hasta que se paga.

Creo que definitivamente iré a los modulos colegiales... es la única fuente medio legal que voy a tener al alcance y que pueda favorecer a mi cliente; y en base a eso calcular la depreciación.

Quizas tambien haga un tanteo en el predimensionador de cype a traves del progrma de asemas

saludos

[antoni0]

Eso quiere decir que la reparcelación ya está en el registro de la propiedad y se podrían haber pasado los plazos para reclamar (un mes desde la aprobación definitiva. Consulta con un abogado.

[carsanor]

el jueves 16 de febrero de 2006, se contesto a las alegaciones presentadas por cada propietario. Mi cliente no presento ninguna, no se, ni si se entero de que estaban haciendo dicho plan.
Me da la sensación de que ya no podría reclamar nada.

que opinais?

[muten]

"si utilizas los datos del cuadro de coeficientes del valor de las construcciones de las normas técnicas de valoración catastral por el módulo básico de la construcción te saldrán valores similares"

podrías dar mas información sobre el módulo básico? cual es el módulo vigente a dia de hoy?

[carsanor]

acabo de hablar con el cliente, y me han indicado que ya está recurrido, que presentaron una tasación hipotecaría al respecto de la vivienda, de cuando se compró, y querían la mía para cotejar y actualizar desde entonces.

[agj]

El módulo básico de la construcción para Málaga es de 600€/m2.c.