Ver versión completa : Tasación pericial contradictoria Junta Castilla y León
Hola,
tengo que hacer una tasación pericial contradictoria para la Junta de Castilla y León de un inmueble de 40 viviendas, garajes y trasteros.
Dónde podría conseguir un ejemplo de este tipo?
hola, puedes decirme en que bolsa de peritos estas inscrito en la junta??...donde hay que dirigirse para peritar para la junta?
gracias
Hola,
tengo que hacer una tasación pericial contradictoria para la Junta de Castilla y León de un inmueble de 40 viviendas, garajes y trasteros.
Dónde podría conseguir un ejemplo de este tipo?
Yo lo que hago es rellenar todos los años una bolsa de trabajo que me ofrce el colegio de arquitectos. Entre las posibilidades que me da, una de ellas es realizar tasaciones para la Junta.
ya te dedicabas a ello o estas empezando. Yo estoy haciendo el jodio curso pero no se si apuntarme a alguna bolsa del colegio...no se si me va a llevar mas trabajo que beneficio...merece la pena a tu juicio apuntarse en mi caso que parto de cero???
Yo lo que hago es rellenar todos los años una bolsa de trabajo que me ofrce el colegio de arquitectos. Entre las posibilidades que me da, una de ellas es realizar tasaciones para la Junta.
Yo también he empezado de cero, sin hacer curso ni nada (por eso me está costando tanto..), aunque ahora me lo estoy planteando. Qué curso estás haciendo? Merece mucho la pena, ten en cuenta que los honorarios los fijas tú, así que mira el tiempo que te va a llevar hacer una tasación, lo que quieres ganar, y en función de eso, establece tus honorarios. Además, este tipo de tasaciones no son tan exigentes como las que tienes que hacer para una sociedad de tasaciones para alguna hipoteca... Aquí puedes tasar de una manera mucho más intuitiva, es decir, con los conocimientos que tú tienes del sector y demás. Normalmente no te ponen en duda tu valor de tasación.
Acilbuper
11/04/2008, 11:14
Aquí puedes tasar de una manera mucho más intuitiva, es decir, con los conocimientos que tú tienes del sector y demás. Normalmente no te ponen en duda tu valor de tasación.
No sé en qué supuestos tendrás que tasar ese inmueble, pero 40 viviendas no valen cuatro duros, supongo que tendrás que justificar valores de suelo y cosas así. Y si es para el juzgado, tendrás que defenderlo con explicaciones adecuadas, hay abogados que saben de valores y además quienes hayan hecho las valoraciones de parte les asesorarán respecto a la tuya.
En fin, yo sólo quiero decirte que puede ser un pastel suculento, pero que intentes llevar todas las cosas justificadas.
Hombre, las cosas justificadas siempre, aunque sólo sea por el hecho de hacer bien tu trabajo no?. De todas formas son para la Junta, no para el juzgado, y lo que quiero decir es que no hace falta que utilices ningún programa, que tampoco estás sujeto a unos valores máximos de tasación (como sí te los fijan si trabajas para una sociedad)...Siempre tienes que hacer tu trabajo de manera que puedas defenderlo, ESO SIEMPRE:)
Acilbuper
11/04/2008, 19:03
Perdona AIDI, al ver lo de pericial contradictoria inmediatamente lo asocié con juzgado.
Yo sí trabajo para una sociedad de tasación y nunca me fijaron ni valores mínimos ni máximos (salvo VPO, pero es la Junta quien los fija y no ellos).
Por cierto, ¿qué tipo de tasaciones pide la Junta? ¿o es que consideran demasiado bajo el valor de escritura por el que se pagan los impuestos y le dan al contribuyente la oportunidad de reclamar?
En cualquier caso, yo ya he hecho unas pocas de edificios, si tienes alguna duda concreta, ya sabes...
Bueno, lo primero,darte las gracias por ofrecerte a ayudarme en lo que puedas, te tomo la palabra, porque la verdad es que estoy bastante verde en esto de tasar...:)
La tasación de la Junta que yo tengo que hacer, es sobre un edificio que una promotora, al declarar la obra nueva y división horizontal, le ha dado un valor que la Junta estima que es inferior al real (ya sabes que la promotora tiene que dar a la Junta un 7% del valor que declare). La promotora lo ha recurrido, ha mandado una valoración de un perito de parte y entonces la Junta ha designado un perito tercero que soy yo..
Salu2
Acilbuper
12/04/2008, 22:16
Entendido AIDI. Supongo que la promotora en la división horizontal ha ido dando valores elemento por elemento (viviendas, garajes, trasteros, locales, etc.).
La Junta tiene unas tablas de valores por zonas, tipologías, tamaños y edades, por debajo de los cuales no se cree el valor que se haya escriturado y mandan una cartita en la que te reclaman la diferencia de impuestos respecto al valor que ellos consideran mínimo. A mi me han llamado varias veces personas a las que les había pasado esto, siempre particulares, y ni una sola vez los valores de la Junta estaban por encima de los valores de mercado.
En este caso, lo más razonable creo que es establecer el valor por comparación, esto es obtener testigos de compraventas o de ofertas de inmuebles semejantes al que quieras valorar (en edad, superficie, nº de dormitorios y baños, zona, servicios existentes (calefacción, ascensor ...), calidades, altura de la vivienda, etc, es decir todas aquellas circunstancias que hagan que pagues más o menos por un inmueble), preguntando en inmobiliarias, en casetas de obra, llamando a los teléfonos de los carteles de las ventanas, preguntando a promotores, algún conocido que haya comprado o vendido por la zona, lo que se te ocurra...
Así irías obteniendo valores unitarios (es decir, por m2) de cada tipo de inmueble, por ejemplo:
Viviendas de 1 dormitorio 2500€/m2
Viviendas de 2 dormitorios 2350€/m2
Viviendas de 3 dormitorios 2200€/m2
Locales a 3000€/m2
Plazas de garaje a 12.000€/plazaO la clasificación que a ti se te ocurra o que le vaya mejor a tu edificio, siempre justificada por esos datos de compraventas o de ofertas que hayas obtenido a partir de otros inmuebles que sean realmente comparables (no comparar un tercero con ascensor con un tercero sin ascensor, o uno nuevo con uno de 30 años sin reformar, etc.) y que entiendo que deberán formar parte del informe para que cualquiera pueda comprobarlo.
Y ya sólo quedaría multiplicar cada uno de esos valores por los metros cuadrados de cada uno de tus inmuebles para obtener la clasificación de cada uno.
Ánimo y pregunta todo lo que se te ocurra.
Muchas gracias, así lo estaba haciendo, aunque la promotora como la Junta, han dado un valor, no para cada tipo de vivienda, sino para cada uso:
Uso 1: Sótano
Uso 2: Locales en PB
Uso 3: Viviendas
Lo más problemático ahora son los locales, y es que no hay oferta en esa zona. Lo que he hecho ha sido meterme en la página de la Junta, que tiene establecidos unos precios medios de locales para esa zona y con unas determinadas características, pero es que obtengo que para un local de 50 m2, su precio medio de mercado es de 20.000 euros, lo que me da (quitando costes de construcción, etc..) un valor de suelo de 60 euros/m2, que me parece poquísimo y que además la JUnta y el perito lo están valorando por 170 euros/m2.
Acilbuper
14/04/2008, 12:32
¿Es posible conseguir testigos de locales de otras zonas comparables desde el punto de vista comercial?
De todas formas, a 400€/m2 se lo lleva todo la construcción y efectivamente sale una repercusión muy baja. Esa repercusión ¿es similar a las de las viviendas?.
Acabo de conseguir un local en venta, en la misma zona, por 79.000 euros, tiene una superficie de 63 m2. Me sale una repercusión altísima. Yo le estaba dando un coste de construcción de 240 euros/m2 (incluidos gastos, un 15%).
Acilbuper
14/04/2008, 20:33
AIDI, yo creo que un solo testigo es poco para llegar a un valor de mercado (cuando la finalidad es hipotecaria la ley exige seis si se valora por comparación).
De todas formas un unitario de 1250€/m2 ya se va pareciendo más a lo que vemos por aquí. Nosotros usamos un coste de construcción entre 250 y 300€/m2 y le añadimos un 20-22% de gastos necesarios (honorarios, licencias, notarías, registradores, etc.)
Gracias Acilbuper, seguiré dándole vueltas a esto.
Salud2
Pues yo estoy haciendo el curso de SURGE, pero no se si realmente cuando lo termine sabré enfrentarme a una tasacion..., el tema de buscar informacion para comparar...lo veo tedioso, y sobre urbanismo me veo verde ya que no soy arquitecto ni aparejador, soy ingeniero industrial...y la verdad...de naves industriales seguro que no entra ni una tasacion...
Por cierto, ademas de la bolsa de la Junta de CyL estas en la de algun juzgado???, en SURGE me dijeron que la media de peritajes en Valladolid para juzgados habia sido de 3,5/mes...que me parece que se han columpiado porque no creo que te llamen ni una vez cada mes...
Tu hiciste algun curso??? en las carreras me han dicho que no se aprende en ninguna...no se si es asi..., al menos en la mia no se aprende a peritar nada de nada...
Un saludo
Uy madre, una vez al mes....
Yo llevo como tres años apuntada a la bolsa de tasaciones de la JCyL y me han llamado una vez al año, vamos que sólo he hecho tres.
En cuanto a las tasaciones para el juzgado, no he tenido la posibilidad de apuntarme, en el colegio sólo me han ofrecido apuntarme a este tipo de tasaciones. Las del juzgado me dan un poco más de respeto, porque como ya te decía en otro mensaje, estas de la Junta tienen la ventaja de que eres perito tercero, entonces tienes otras dos valoraciones hechas anteriormente y esto te ayuda a no patinarte con la tuya...Además nunca te cuestionan tu valoración (bueno, siempre y cuando no hagas algo muy descabellado, no se...)
Salu2
Si, eso creo yo, que en el juzgado llamaran de uvas a peras, a mi la verdad me vendria mejor que me llamen poco, ya que no tendria tiempo para estar liandome mucho con esto, me gustaria hacer algo de vez en cuando, pero es lo que dices tu, impone mas respeto y ademas no tienes referencias de tasacion anteriores. Las de la Junta no me suena que me ofrecieran esa bolsa en el colegio...
Un saludo
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