Tasa sí, Tasa no

[AIDI]

Hola, he empezado a a trabajar para una sociedad de tasaciones y hoy me acaban de mandar mi primer encargo. Tengo que tasar un local, y la tasación puedo entregarla con una plantilla o utilizando el Tasa. Si utilizo el Tasa, me van quitando una parte de mis honorarios para ir pagandolo. No sé que volumen de trabajo voy a tener, (de hecho han tardado muchisimo en darme mi primer encargo), me merece la pena utilizar el programa?
Me podrías facilitar un ejemplo de una tasación de un local arrendado? Estoy un poco perdida.

[Acilbuper]

Supongo que la finalidad de la tasación es hipotecaria.
Tambien es mala pata no comenzar por una vivienda, pero la forma de valorarlo no es muy diferente. Tienes que valorarlo por comparación, con testigos (o comparables, seis mínimo). Y además tienes que actualizar el valor por los alquileres, aplicando la formulita de la normativa ECO.
Además de la documentación habitual (nota simple o escritura) tienen que proporcionarte:
- Ultimo recibo de alquiler (su ausencia origina condicionante)
- Contrato de alquiler (su ausencia origina condicionante)
con los que podrás obtener y justificar los datos que necesitas para la fórmula (duración del contrato e importe de los pagos de alquiler).
Ánimo y vete preguntando lo que se te ocurra.

Edito: respecto al programa del que hablas, no te puedo ayudar. Mi sociedad nos proporciona un programa propio y ese es el único que he usado.

[AIDI]

Pues la verdad que sí, yo me imaginaba el ir tasando vivienditas, y así ir aprendiendo poco a poco.... pero ya ves...
Dejando a parte el que no conozcas el programa, tú ves fácil hacer la tasación sin ningún programa? Más que nada lo digo a la hora de aplicar coeficientes de homogeneización, que te los suele dar el programa no?. O coeficientes para pasar de superficie útil a construida?
Muchas gracias por responder tan bien y tan pronto:):):):):):)
Salu2

[AIDI]

Se me olvidaba, la finalidad es para cobertura de previsiones.
Además tengo que incluir en la tasación "el importe de la amortización anual del inmueble".

[Acilbuper]

Muy dificil sin programa tampoco creo que sea lo de hacer tasaciones, a fin de cuentas sólo es sumar y multiplicar. Por lo menos en viviendas. Otra cosa es cuando se te vayan complicando y tengas que hacer residuales (terrenos, promociones, etc) o utiilzar rentas esperadas (hoteles, residencias, etc.) que ya se me hace muy complicado a no ser que seas una fiera con el excel.

Otra cosa que también es importante es lo de los testigos (comparables). Mi programa hace con ellos una base de datos y tu vas cogiendo los que te vayan bien para tu valoración o consigues otros nuevos que además de incorporarlos a la tasación ya te quedan en la base para futuros usos. Al ser una base de datos hay muchos criterios de búsqueda. Igual que antes, complicado sin programa a no ser que seas una fiera del Acces.

Creo que todo dependerá del volumen de tasaciones que te encarguen. Si no es irrisorio creo que al final será más práctico usar un programa, si vas a hacer dos tasaciones al mes quizá no (eso sí habría que ser muuuy ordenado).

[Acilbuper]

Se me olvidaba, la finalidad es para cobertura de previsiones.
Además tengo que incluir en la tasación "el importe de la amortización anual del inmueble".
Ops. Eso me lo tengo que mirar (tengo todos los papeles en el estudio), nunca me ha tocado ninguna de esa clase. Mañana es fiesta (en Castilla y León) así que si puedo el jueves por la mañana te digo algo.

[Acilbuper]

Para cobertura de provisiones técnicas de entidades aseguradoras (finalidad 2B de ECO 805/2003) hay algunas especificidades además de los requisitos normales:

Es necesaria certificación registral original de menos de tres mese de antigüedad.
Es necesario certificado de uso, estado de ocupación y rentas vigentes (por representante legal).
Es necesario certificado de seguro de incendios (por representante legal).La DGS no admite las valoraciones sin esa documentación.
En cuanto a los métodos, por lo que he visto, son los mismos que para finalidad hipotecaria.
Ánimo.

[AIDI]

Gracias Acilbuper.
Unas cuantas cosas que no acabo de entender:
-Los coeficientes de homogeneización, los valores numéricos, los da el programa en función de las comparaciones que tú hagas? Si no uso programa qué criterio sigo? Además creo que cuando tú comparas todas las variables de los testigo con tu muestra, luego obtiene un sólo coeficiente de homogeneización para ese testigo que no debe ser la media sino un algoritmo o fórmula rara no? Eso yo manualmente no lo puedo hacer...
-Cuándo valoras un local alquilado, los testigos se cogen igual que si el destino del local fuera la venta? Es decir, cojo 6 testigos de locales en venta?
-DUDA BASTANTE TONTA PERO IMPORTANTISIMA!!!!!!!!!!!
En las valoraciones que yo he ojeado, siguen la siguiente metodología:
hacen el estudio de mercado, obtienen valor homogeneizado, aplican método residual dando un valor de repercusión del suelo y calculando en función de éste el VRN, este VRN lo dividen por el coeficiente de mercado, y esto da el Valor de mercado final, es decir, el valor de tasación. Al final resulta que tenemos dos valores de mercado ligeramente diferentes. No entiendo,si al final el valor de repercusión del suelo depende del valor de mercado, sin uno no podemos conocer el otro y viceversa, lo lógico sería hacer el estudio, obtener valor de mercado, dividir coeficiente de mercado, obtener VRN, y de ahí obtener el valor de repercusión del suelo...
Vaya rollo he soltado y aún así no sé si me he explicado bien!!!:eek::eek:

[Acilbuper]

Gracias Acilbuper.
Unas cuantas cosas que no acabo de entender:
-Los coeficientes de homogeneización, los valores numéricos, los da el programa en función de las comparaciones que tú hagas? Si no uso programa qué criterio sigo? Además creo que cuando tú comparas todas las variables de los testigo con tu muestra, luego obtiene un sólo coeficiente de homogeneización para ese testigo que no debe ser la media sino un algoritmo o fórmula rara no? Eso yo manualmente no lo puedo hacer...
Nosotros no los usamos. Intentamos poner los testigos más similares, pero bueno, dentro de esa selección unos siempre serán más similares que otros y tendrán más peso a la hora de elegir el valor unitario definitivo. Pero nunca lo cuantificamos ni utilizamos coeficientes.
-Cuándo valoras un local alquilado, los testigos se cogen igual que si el destino del local fuera la venta? Es decir, cojo 6 testigos de locales en venta?
Sí. Tú obtienes un valor de mercado, y con los datos del valor de mercado y los referentes al contrato de alquiler y la cuantía de los recibos lo corriges por el alquiler en función de la fórmula de la normativa (normalmente te depreciará el valor del inmueble supuesto libre de inquilinos)
-DUDA BASTANTE TONTA PERO IMPORTANTISIMA!!!!!!!!!!!
En las valoraciones que yo he ojeado, siguen la siguiente metodología:
hacen el estudio de mercado, obtienen valor homogeneizado, aplican método residual dando un valor de repercusión del suelo y calculando en función de éste el VRN, este VRN lo dividen por el coeficiente de mercado, y esto da el Valor de mercado final, es decir, el valor de tasación. Al final resulta que tenemos dos valores de mercado ligeramente diferentes. No entiendo,si al final el valor de repercusión del suelo depende del valor de mercado, sin uno no podemos conocer el otro y viceversa, lo lógico sería hacer el estudio, obtener valor de mercado, dividir coeficiente de mercado, obtener VRN, y de ahí obtener el valor de repercusión del suelo...
Lo de los valores de mercado ligeramente diferentes no lo entiendo.
En cuanto a lo del valor de repercusión del suelo es como tú dices. Obtienes el valor unitario, decides un coste de construcción y cuáles serán los gastos generales (esto no debería variar mucho de unos inmuebles a otros, independientemente de su situación), y por último decides cuál será el valor de repercusión del suelo para que te salga un "coeficiente de mercado" razonable. En zonas homogéneas deberá salirte un valor de repercusión similar entre diferentes inmuebles. Este valor se utiliza luego para lo del valor del seguro.
Vaya rollo he soltado y aún así no sé si me he explicado bien!!!:eek::eek:
Ánimo.

[AIDI]

Muchas, muchas, muchas gracias...Te voy a tener que pagar las clases particulares..:)

[muten]

¿Que es VRN?

[Acilbuper]

Valor de reposición neto.