Ver versión completa : El precio de la vivienda
Últimamente estamos viendo en este foro a muchos foristas plantenado problemas del tipo "quiero acondicionar una local a vivienda", unas veces de forma legal, y otras no tanto.
Esto se debe sin duda a que el elevado precio de la vivienda hace que mucha gente sin los suficintes recursos económicos se estruje los sesos para poder tener una vivienda, aunque no sea de la manera más legal.
Sin ánimo de caer en discusiones políticas, que medidas opinais que se deberían tomar (a nivel técnico, mercantil, etc) para abaratar el precio de la vivienda
Yo lo achaco fundamentalmente a dos factores:
1 la repercusión del suelo
2 la posibilidad de financiar (hipoteca)
Voy a exponer mi teoría:
1) La repercusión del suelo.
Vv=Vs+F*Cc
Vv= valor de venta de la vivienda
Vs= repercusión del suelo sobre el valor de la vivienda
Cc= coste físico de construcción
F= factor de mayoracion del coste de construcción que incluye: licencias, honorarios, tasas, impuestos y beneficio del promotor.
El Cc es casi siempre conocido y bastante homogéneo dentro de unas calidades y tipologías. Vamos a tomar un valor "medio" en vivienda colectiva de 800 €/m2 (creo que con menos se pueden hacer cosas bastante razonables, pero no importa).
F es tambien bastante constante, y puede oscilar entre 1.3 y 1.4 segun la zona.
Con estos parámetros "fabricar" una vivienda sin contar el suelo pero incluyendo el beneficio del promotor, no alcanza los 1500 €/m2 en calidades normales.
Si en algun sitio se vende a 6000 €/m2 la diferencia forzosamente es el suelo, o al menos la mayor parte.
Corrobora lo que digo que adquirir una vivienda en Cuenca o en Soria puede salir a ese precio de 1500 €/m2 o poco más, mientras que en Barcelona, Madrid, Donosti,... cada vez más ciudades pueden sobrepasar los 6000 €/m2. Sin embargo el coste de construcción no varia tanto de un lugar a otro. otro ejmeplo más claro todavía: apartamento en primera liena de playa o a 1 Km tierra adentro: coste de construccion casi el mismo, pero el precio de venta... :rolleyes:
Al final es ley de oferta y demanda: si todos queremos una vivienda en el mismo sitio, lo normal es que no haya oferta para todos. En ese caso, el promotor pide más dinero por la vivienda, pero tambien porque a ÉL LE PIDEN MÁS DINERO POR EL TERRENO.
2) La posibilidad de financiar.
Voy a explicarlo con otro ejemplo:
Supongamos dos pisos iguales, uno valorado en 100.000 € y otro valorado en 200.000 €.
Nadie tendría duda en cual se compraría ¿no?
Ahora supongamos que te dicen que el de 100.000 € lo tienes que pagar a tocateja, sin posbilidad de financiarlo, pero el segundo te dicen que con una pequeña entrada de 10.000 € y pagando después 700 € al mes durante 30 años puedes adquirirlo ¿que ocurre? que nadie puede comprar el piso barato. La práctica totalidad de las viviendas se adquiere vía crédito hipotecario.
Para las entidades de crédito (EdC) el negocio es redondo:
- Con la hipoteca consiguen un cliente "fiel" durante un plazo de tiempo muy largo. Tienes que domiciliar la nómina, recibos,....
- Con la evolucion de los precios, la garantía de una vivienda es bastante segura. Además, los estudios indican que el índice de morosidad e impago en el credito hipotecario es bajísimo (antes nos quedamos sin salir los findes que dejar de pagar la hipoteca)
Los bancos hacen números (ese es su trabajo) y se pelean por conseguir más clientes ¿como? pues intentando que los promotores cotraten los créditos con ellos y que luego el comprador final se subrogue en la hipoteca.
Para que el promotor contrate con el banco, éste debe poder ofrecerle NEGOCIO: el promotor intenta (como empresario que es) sacar la mayor tajada que pueda, es decir vender más caro, para ello el banco lo que hace es simplemente ofercer mejores condiciones de pago para que la venta sea mas sencilla: Por eso los bancos hacen estudios que qué capacidad de endeudamiento tiene el españolito medio, osea ¿CUANTO PUEDE PAGAR AL MES?. Esa cantidad CAPITALIZADA A MAS LARGO PLAZO CAMBIA MUCHÍSIMO: no es lo miso 1000 € al mes durante 20 años que durante 30, aunque el "esfuerzo" para el comprador final es el mismo la diferencia es que el promotor puede vender sus pisos más caros.
¿porqué no se hacen viviendas de protección oficial? porque no son rentables comparando con la viveinda libre. La Administración no puede obligar a nadie a dejar de ganar dinero. El margen de la VPO es tan pequeño que cualquier error hace que la promoción acabe en números rojos. Solo cabría la posibilidad de que fuera la Administracion la promotora para que asumiera los costes o sobrecostes que pudiera haber, como una carretera o una gran infraestructura más.
Joer que tocho me ha salido !!!
Saludos.
carsanor
15/05/2006, 10:26
Este ha sido un tema muy recurrente en los foros, y me gustaría dar mi opinión al respecto.
El sobrecoste entre el precio de venta y el precio de construcción tiene que estar ligado sin ninguna duda al suelo, ya que no se puede atribuir a otro factor. (pero esto depende de la oferta y demanda).
El constructor no pone los precios; los precios lo ponen los compradores y como bien especifica vorpal cada comprador en la capacidad de endeudamiento.
El constructor establece el precio en que considera venderá su producto, dependiendo del mercado, atentamente observa que lo que el ha vendido a 100, a la hora de escriturar lo estan vendiendo sus clientes a 120. Luego no carguemos las tintas contra el promotor; y por ende, el propietario del suelo tambien busca su tajada. Luego soy partidario de la segunda opción que manifestaba vorpal, mas que de la primera.
La culpa es de los bancos.
:D :D :D :D
saludos
Pablo001
15/05/2006, 11:59
Mi opinión es menos técnica pero creo que algo de razón tengo (un poquillo:cool: ):
Yo vivo ahora mismo de alquiler, será un bloque de unas 40 viviendas y tiene unos 4 años. Con estos datos os puedo asegurar que solo están ocupadas (gente viviendo) unas 14 viviendas. Me niego a pensar que la promotora no ha podido vender las 26 restantes.
Es más tengo unos vecinos que todavía no viven, pero llevan haciendo obras desde el 1er año, me he chupado 4 años de ruidos de obra, .....
Bueno yo creo que hay gente que dispone de mucho euro y sabe que la mejor inversión es la vivienda. Esto debería estar más grabado, estaría bien que si tienes pasta te puedas permitir comprar una segunda vivienda, pero el tener 3, 4, 5, 6, 7, 8 ...... debería estar penalizado fiscalmente (gravado) de alguna forma más severa. Yo no digo que los ricos no puedan invertir, pero hay que encontrar un equilibrio para que el comprador humilde pueda comprar.
Esta claro señores, si yo lo vendo tó: subo el precio.
Saludos.
En mi caso existe otra circunstancia que me "obliga" a comprar un piso por 300.000 EUR, en lugar de hacerlo por 150.000 EUR. Y estoy hablando DEL MISMO PISO.
Existen zonas, bastantes por desgracia, en España en las que es prácticamente imposible conseguir un empleo decente para personas con carrera universitaria, obligándote a abandonar tu tierra y a buscarte un futuro en nucleos masificados como Madrid y Barcelona, donde es evidente que el precio del suelo juega un papel muy importante.
Por tanto, abogo porque se mire un poquito más hacia las zonas más desfavorecidas de este país. Creo que contribuiría a estabilizar el precio de la vivienda.
También puede ser que haya subido el precio por la cantidad de instalaciones que lleva un edificio que antes no se ponian, como climalit, seguridad antincendios, ascensores mas lujosos, puertas macizas, 2 cuartos de baño, persianas de aluminio (antes eran de plastico)etc..., a parte de lo que ha subido la mano de obra del personal, todas estas mejoras hacen que una vivienda valga 3 o 4 millones mas que antes +o-
un dia de estos se va a caer el castillo de naipes, y veras tu la que se va a armar.
A mi esto me suena al actual forum filatelico: al final todo cristo lo unico que quiere es hacerse millonario sin dar un palo al agua: el propietario del suelo, el intermediario, el otro propietario del suelo, el tercer propietario del suelo, el promotor, la constructora, el banco, el cliente... (no se si me he quedado alguno en el tintero).
Que pasa? que veo licito que ganen: promotor, propietario del suelo, constructora, y banco. Pero no que lo hagan los intermediarios que han vendido el suelo 3 veces, ni el cliente. Si, el cliente. Que mucho quejarse, pero a la que pueden van y venden el piso por el doble que les costo, y mira que felices. Se ha ido de las manos esto, sabe todo el mundo que va a ganar, y tarde o temprano pasara algo. Quiza se necesite alguna recesion mundial o algo grave, pero veras como tarde o temprano, con los sueldos que hay, se arma.
Yo es que no lo entiendo... si mis padres pudieron hacerse una unifamiliar de 270m2 con granito, madera, jardin, etc, a 315euros/m2 hace 8/10 anhos: como es posible que ahora vorpal diga que de media para un piso (mas barato) estemos hablando de precio construido 800euros/m2????? :eek: La vivienda que pongo de ejemplo habria salido en condiciones normales a unos 500euros/m2, salio mas barata por muchos factores, pero aun asi la diferencia sigue siendo muy considerable, y no estamos hablando ni de la misma tipologia, ni del mismo acabado.
Recuerdo que, una vez terminada la casa, el precio del ladrillo comenzo a aumentar a unos niveles que como en un anho estaba al doble de precio. Vamos, eso no es normal. Subieron TODOS los materiales de construccion (ley de la oferta y la demanda, claro esta), pero dudo muchisimo que hayan rebajado de nuevo su precio.
Aqui esta ganando hasta el tate un huevo de dinero. Y como nadie hace nada para impedirlo, porque todo va bien, pues estupendo. El dia que el chiringuito se vaya al carajo, a llorar todos, mientras los que se hicieron de oro se lo pasan pipa en las bahamas.
salu2. jano.
PEPIN TROVATOR
15/05/2006, 14:17
A mí me mosquea la coletilla esa de '...y cuando quiera siempre lo podré vender....' Sin comentarios.
Salut
Mi opinión: es un tema exclusivo de oferta y demanda. Cualquier persona, entidad o casi lo que quieras, dentro del ambito privado, puede pedir y hacer lo que quiera (legal, claro), y los organismos públicos deberán ajustar todo el proceso, ¿como? HACIENDO LIBRE EL SUELO. Así, si quieres un piso en la Castellana pagas a 12000 €/m2, pero si tienes 250€/m2 sólo, podrás acceder a un piso dignísimo y no debajo de un puente precisamente. Vamos, que si quieres un Mercedes, lo pagas, pero que si no, puedes cogerte un Logan de estos nuevos que también andan y funcionan.
Por cierto, Pablo001, ¿por que tiene que estar penalizado fiscalmente el tener mas de dos viviendas? sobre todo, como dices, de forma severa (roza el masoquismo ;) ). También el que se hincha a marisco debería pagar más IRPF, que el que come cocido :)
Vaya tema :rolleyes: ¿no?
Saludos.
Pablo001
15/05/2006, 16:26
Por cierto, Pablo001, ¿por que tiene que estar penalizado fiscalmente el tener mas de dos viviendas? sobre todo, como dices, de forma severa (roza el masoquismo ;) ). También el que se hincha a marisco debería pagar más IRPF, que el que come cocido :)
Vaya tema :rolleyes: ¿no?
Saludos.
Tienes razón Mariano, te puede sonar a Lenin, Troski, .....Pero creo que el que una persona pueda acceder a comprarse 5 viviendas para invertir (o luego revenderlas como dice Jano), es perjudicial para el pobre humilde que solo quiere una vivienda digna.
¿Por qué?, pues porque cuando hay mucha demanda y poca oferta de un bien, su precio sube (veasé la gasolina). El GRAVAR FISCALMENTE la posesión de más viviendas puede hacer al inversor pensar en otro método diferente para ganar dinero facil (veasé fondos de inversión, oro, joyas, filatelia ;) , .....), es decir un método que no perjudique a los demás. Todo esto con cuidado, claro, para evitar que el sector quede perjudicado.
Te repito lo dicho antes, en mi bloque de 40 viv, hay 26 sin habitar, 26 viviendas menos para estar al alcance de cualquier bolsillo. Y algún afortunado podra acceder a alguna, eso sí empeñando su vida para pagar la hipoteca.
Mala cosa.
Saludos.
Ah!, la vivienda según la constitución es un derecho, el marisco NO (aunque debería serlo :) ).
Tienes razón Mariano, te puede sonar a Lenin, Troski, .....
Sonar suena, pero exageras, no lo veo tan "colorao" :)
El tema radica en el concepto de la propiedad privada, y ya he dicho antes, que todos tienen derecho a vivienda, pero no en la Castellana. Solución: SUELO LIBRE. Si es muy facil. El tema es que la Administración pueda y quiera. Pregunta a muchos Excelentísimos Ayuntamientos, ya veremos como cubren gran parte de su financiación.
Me parece demencial que mas del 50% de los ingresos de una pareja joven se destine a la vivienda habitual durante más de 30 años.
Sobre la Constitución: opino como tu: si comer marisco no es un derecho debería serlo :)
La mejor inversion...es el ladrillo.
No voy a descubrir la rueda...pero la vida es ahi, al menos hoy en dia.
Supongamos que yo tengo 2 millones de pesetas ahorrados.
¿QUE HACER CON ELLOS?
1.- Los meto en un deposito.
Al cabo de 2 años...tengo 300e de beneficio.
2.- Los invierto en un piso.
al cabo de 2 años, y sin tan siquiera haber formalizado hipoteca, mi entrada de 2 millones para el piso de 30 millones, se ha convertido en una entrada para un piso de 38millones. Gano 8 kilos en lugar de 300e.
No hay que gravar la inversion,...lo que hay es que fomentar alternativas.
Esta claro que, con est epanorama , cualquiera que tenga 2 millones disponibles y no los necesite, los va a invertir antes en una casa que en bolsa, cuadros, depositos...
Y fijaros que, no he hablado en absoluto de hipotecas ni condiciones de pago porque muchas casas, se venden antes de que el comprador formalice hipoteca...de modo que el negocio es redondo.
Esto no es excluyente an absoluto. Si a esta circunstancia unes las anteriores apuntadas por todos vosotros...estamos donde estamos y como estamos.
saludos!!!
Lobo López
15/05/2006, 18:26
Bueno, para esto tenemos el Ministerio de la Vivienda y el "Plan de Choque" ese famoso. Lo que nadie se esperaba es que el Plan ese consistiera en una carga policial!
:rolleyes:
LL
Por cierto...el tema del suelo es el talon de aquiles.
Todos los ayuntamiento, TODOS, se finanacian gracias al suelo.
Es una hipocresia ver a los distintos partidos policos echarse la culpa los unos a los otros del precio de la vivienda...cuando el precio del suelo lo pone el ayuntamiento de turno y , ese ayntamiento, es del PSOE, PP, IU...de modo que TODOS son culpables.
Se nos caeria el alma al suelo de saber los destinos de esas ganancias...a saber:
1 parte al propio ayuntamiento, pues de nos ser por estos, seria imposible que con la actual sistema de finaciacion ningun ayuntamiento pudiera acometer ninguna actuacion.
Otra parte sufraga la finanaciacion del partido politico de turno que gobierna el ayuntamiento...¿de donde creesis que se mantienen los paridos politicos en españa? ¿solo de las minimas aportaciones presupuestarias y d elas donaciones de sus afiliados?
Y otra parte, como no...para el concejal de urbanismo de turno.
Como me gustaria saber la cantidad de personas "capaces" y con proyeccion politica "nacional" que hay en cada municipio...que rechazan venirse para "madrid"...porque prefieren quedarse de concejal de urbanismo en su pueblo...¿adivinais por que? Si, por eso mismo.
De modo que estamos en estas...
Politica no, por favor, que cierran el hilo.
fuljuan...
no estoy haciendo politica en mis argumentos, ni tan siquiera arrementiendo contra un partido o decantandome por el contrario... ;)
En cualquier caso, si esta aportacion alguien la entendiese de ppolitica y malintencionada...le otorgo el derecho a que la elimine...pero ya te digo...que a mi me parece totalmente inocua.
nuncamais
15/05/2006, 23:42
Se construye más de lo que realmente se necesita, y sin embargo se venden TODO, (de momento)...y si no lo compra precisamente gente que va a hacer uso directo de la vivienda, pues la mayoria no puede comprar porque no puede hacer frente a esos precios...por tanto se sigue necesitando construir. Esta cadena donde falla?...por algún lado tiene que romper, pues los sueldos no suben al ritmo que sube el ladrillo.
El promotor es un ser acostumbrado a NO tener beneficos de 6%
Por que no bajan los precios para competir más entre ellos?
La mejor inversion...es el ladrillo.
No estoy del todo de acuerdo con este planteamiento por varias razones:
- La vivienda tiene unos gastos asociados (comunidad, mantenimiento, consumos,...) elevados.
- La vivienda tiene una liquidez muy relativa.
Fiscalmente sí puede ser una buena alternativa, pero sólo la primera vivienda desgrava.
Y ¡ATENCION SEÑORAS Y SEÑORES! que un nuevo producto entra en juego y va a fomentar todavía más la adquisición de la vivienda, y es lo que se conoce como HIPOTECA INVERSA.
Se dice que el españolito medio no ahorra, pero si lo hace, lo que pasa es que AHORRA EN LADRILLO. El españolito medio dedica medio sueldo de media vida a pagar su primera vivienda, los bancos se han dado cuenta de eso (y de la revalorización de las viviendas,especialmente las "mejor" ubicadas). Empiezan a aparecer bancos que te ofrecen un pago vitalicio mensual por la "nuda propiedad" de tu vivienda (dejándote el usufructo vitalicio), o sea: un plan de pensiones garantizado por una vivienda.
Saludos.
Y ¡ATENCION SEÑORAS Y SEÑORES! que un nuevo producto entra en juego y va a fomentar todavía más la adquisición de la vivienda, y es lo que se conoce como HIPOTECA INVERSA.
No tengo claro que eso vaya a funcionar.
El españolito medio piensa en la vivienda, no solo como plan de pensiones, sino como la herencia que le va a dejar a sus hijos.
Si el banco se queda con tu casa cuando te mueras, a tus hijos no les queda nada.
Yo no optaría por esa opción a menos que no hubiera más remedio
carsanor
16/05/2006, 09:23
El promotor es un ser acostumbrado a NO tener beneficos de 6%
Por que no bajan los precios para competir más entre ellos?
ojo.....,
leete el hilo anterior en que se ve que el primer comprador compra a 30 y vende a 36.... el precio de esas viviendas no las ha puesto a 36 el promotor, sino el primer comprador de la vivienda, y digo mas.... el comprador último, que al final es quien cierra el trato, en parte y en todo porque el banco de deja endeudarse por 36 M.
Saludos.
No tengo claro que eso vaya a funcionar.
Pues está funcionando ya, y tiene muy buena pinta. Por cierto, ¿dejar de herencia la vivienda al hijo? Pero bueno, menudas generaciones estamos fomentando dándoles todo hecho ;) Suficiente tiene uno en buscarse una vejez digna.
La vivienda es en muchos casos, los ahorros de toda una vida...Cuando te mueras, a quién prefieres dejárselos, a tus hijos o a tu banco???
Yo lo tengo claro
Son opciones personales. Yo espero haber formado y educado a mis hijos para que no les haga falta ninguna vivienda que no se la hayan ganado ellos. Y también espero no ser una carga para nadie pasando una vejez digna. La verdad es que ve uno tantos casos de inexplicables "malas vejeces" :( que dan pena.
Pero ................ es una cuestión personal, por lo tanto subjetiva, por lo tanto indiscutible ;) :)
Saludos.
robermd_83
16/05/2006, 10:42
yo creo que los jovenes de ahora no aguantamos tanto en la vivienda de los padres y en cuanto comenzamos a ganar un sueldo un poco decente (que mira que es difícil) intentamos independizarnos, por lo que al final, como ya ocurre con los coches, se tiene una vivienda por cada miembro de la familia, y que haces tu con la vivienda de tus padres si la heredas y ya tienes la tuya propia?pocos jovenes pueden mantener dos viviendas al tiempo.la alquilas?o prefieres que les salga más barata a tus padres, si al fin y al cabo tú no vas a habitarla?habría que mirar que es lo más rentable económicamente, pero no parece una mala solución.
PEPIN TROVATOR
16/05/2006, 10:48
yo creo que los jovenes de ahora no aguantamos tanto en la vivienda de los padres
:) :) :) :) :) :) :) :) :) :) :) :) :) :)
Mú güeno, si señó!
yo creo que los jovenes de ahora no aguantamos tanto en la vivienda de los padres
:) :) :) :) :) :) :) :) :) :) :) :) :) :)
Mú güeno, si señó!
ummmmmm ¿ironia?
robermd_83
16/05/2006, 11:06
"aguantamos" no era despectivo, jaja. que mejor que en casa con mamá y papá no se está en nigún sitio..... :)
PEPIN TROVATOR
16/05/2006, 11:34
No, no lo decía por eso, cada cual que se aguante o se lo pase bien.
Es porque creo que más bien es al revés: cada vez los hijos se independizan más tarde, no me lo invento yo, está bastante estudiado el tema.
Tampoco entro a juzgar los porqués.
Un dato: donde más tarde se independizan es en Bilbao, creo que la media está en los 34 'añitos', (claro, creo que también es donde más caros van los pisos...).
Salut
¿Creéis que explotará algún día la burbuja inmobiliaria?, yo soy más de la opinión del estancamiento, llegará un día que el piso que costaba 8 después 9 y por último 10, después de una caída inmobiliaria se quede en 9 ó 10, pero nunca se ponga en 3 ó 4. Más o menos me entendéis, ¿no?.
¿Cómo lo véis?.
Saludos.
Ignatius
16/05/2006, 16:01
Yo comparto la última opinión expresada, habra un estancamiento y la famosa "burbuja" no estallará, ya que si estalla, media España se irá a la ruina al poco tiempo y la otra media al cabo de unos años, y eso, ningún gobierno lo permitirá, sea del color que sea, más que nada porque muchos de los propios gobernantes serían los primeros afectados.
Ahora una anécdota curiosa. Fijaos que casa se vende en el siguiente enlace (y qué precio más "apañao").
Premio para el que la reconozca, a la casa y al autor.
http://www.casasespeciales.com/especial/esp/infor/casas/puerta%20de%20hierro%202.htm
Muy bonita, si señor. Yo diria que su valor es incalculable. ¿Alguien sabe a cuanto está el m2 de Torres Blancas? :mad: Si pudiera compraria. Por cierto, y perdon por desviarme un poco del tema, dejo constancia de mi opinión del hotel que le han puesto delante, tan "de diseño": VAYA BODRIO (por fuera, que por dentro no lo he visto aún)
Saludos.
Ignatius
16/05/2006, 16:24
Puedes hacer un "paseo" por el hotel pichando en este enlace.
http://www.el-mundo.es/fotografia/2005/07/puerta_america/index.html
Arriba tiene una cafetería con vistas de madrid y abajo tiene una especie de pub de "megadiseño" solo apto para amantes incondicionales del minimalismo y del chill out. Ambos son de libre acceso.
En cuanto al precio de Torres Blancas, yo antes vivía por ahí cerca y pasaba a menudo por delante y siempre había algún cartel de SE VENDE. Yo que tú llamaba directamente y me informaba.
Para ilustrar un poco el tema, un art. de la Constitución Española
"Artículo 47
Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos"
... y entonces porqué no se cumple?
a ver si va a ser cierto que quién debe actuar y no actúa es el que se beneficia más de la situación...
un saludo
P.D: para mi esto no es hablar de política sino hablar de los políticos...
Puedes hacer un "paseo" por el hotel pichando en este enlace.
http://www.el-mundo.es/fotografia/2005/07/puerta_america/index.html
Buen enlace, gracias. Del precio de torres Blancas, creo que no llamaré, para que, no quiero firmar con un banco ciento y pico años ....
robermd_83
16/05/2006, 18:01
la de los 5 milloncejos es la casa Huarte de Corrales y Molezún, verdad?
por ese precio, al final se acabará arruinando una obra de arte tan importante como esa
Es el duro y triste problema de la propiedad privada ni catalogad ni protegida. Que se lo digan a la pagoda de Fisac.
(...)
Para las entidades de crédito (EdC) el negocio es redondo:
- Con la hipoteca consiguen un cliente "fiel" durante un plazo de tiempo muy largo. Tienes que domiciliar la nómina, recibos,....
- Con la evolucion de los precios, la garantía de una vivienda es bastante segura. Además, los estudios indican que el índice de morosidad e impago en el credito hipotecario es bajísimo (antes nos quedamos sin salir los findes que dejar de pagar la hipoteca)
Los bancos hacen números (ese es su trabajo) y se pelean por conseguir más clientes ¿como? pues intentando que los promotores cotraten los créditos con ellos y que luego el comprador final se subrogue en la hipoteca.
(...)
En la Revista Arquitectos 176 del CSCAE (la última, la que nos ha mandado hace poco a todos el Consejo), hay un artículo muy bueno de Ricardo Vergés Escuín, titulado:
"Mercado residencial: libertad y equilibrio"
, tras una primera parte un poco teórica, hace unos comentarios muy interesantes y jugosos a propósito de la situación actual de la vivienda y su previsible futuro.
MUY BUENO (pa mi).
Leedlo y seguimos comentando!
Saludos! ;)
Gran artículo el de Ricardo Vergés, tal vez algo árido para ser descubierto en una pasada rápida sobre la revista (que fué lo que me había pasado a mí), y árido para los no iniciados en el esotérico mundo de la Economía.
Que hay sobreproducción residencial en España está claro: estamos construyendo más que Francia y Alemania juntos con la tercera parte de población.
Que hay sobreprecio en España está tambien bastante claro, pero con matices, y ahí es donde estoy menos de acuerdo con lo que dice el artículo publicado: NO SE PUEDE GENERALIZAR, la estadística es una ciencia mentirosa que dice que si tu te comes un pollo y yo no me como ninguno, nos hemos comido medio pollo cada uno, lo cual no es cierto. Con esto quiero decir que la "burbuja" (demostrada su existencia) no es general, sino localizada en zonas donde existe una gran demanda (1ª línea de playa, centros de grandes ciudades,...).
Me reitero en lo dicho: el coste de producción de una vivienda (excluido el suelo) es mas o menos constante o con poca variacion (al menos no tan grande como para justificar la diferencia de precios) y depende de la calidad y tipología constructiva, con una relación directa entre "calidad" de la edificación y precio pagado por ella (es mas cara una vivienda con granito que otra con terrazo por poner un ejemplo).
Si embargo, el ejemplo claro es el de la vivienda en el litoral: ¿porqué una vivienda en primera línea de playa cuesta el doble que una exactamente igual pero 200 m tierra adentro?, pues sólo puede ser por su ubicacion, o lo que es lo mismo: por el suelo.
En el caso de la playa no hay alternativa, pero en el caso de centros urbanos u otros polos de atracción inmobiliaria la alternativa puede venir de las comunicaciones. Tal vez sea "rentable" o "competitivo" adquirir una vivienda a X km del centro si tienes buenas comunicaciones que te permitan alcanzarlo en algunos minutos, o adquirir un apartamento a X Km de la estacion de esquí, si tienes una buena carretera de acceso.
Abundando en esto ... ¿hay burbuja en Cuenca o en Soria o en cualquier otra ciudad de provincias?, la burbuja creo que tiene que ver con las especulaciones: ¿será más cara una vivienda por estar mas cercana al centro comercial X?, si el concepto de cercanía es relativo, y depende de las comunicaciones, tal vez esté menos claro.
Si ampliamos el concepto de comunicaiones a cosas como el teletrabajo, teleocio, telepizza :) puede ser que el futuro nos traiga sorpresas, pero la primera linea de playa será siempre la primera línea de playa.
Saludos.
Ahora no sé si comprarme el Cype o ahorrar un poco más y pillarme la casa Huarte :) :) :) :) :)
Si ampliamos el concepto de comunicaiones a cosas como el teletrabajo, teleocio, telepizza :) puede ser que el futuro nos traiga sorpresas, pero la primera linea de playa será siempre la primera línea de playa.
cualquier día te sorprenden con un "teleplaya" :D ;)
nuncamais
17/05/2006, 21:46
La cuestión es la gran desproporción y por qué no se intenta poner medios de una vez desde el Gobierno para frenar los precios que no son acordes para nada al estandar de los sueldos.
Sería genial vivir en Soria o en Cuenca...a ver si a los empresarios se les ocurre diversificarse un poco más y que el pastel quede mas repartido, por que el pollo aqui solo lo prueban en pocos sitios.
Si esto estalla los bancos se van a llenar de pisos? o que pq los 1000 euros no dan de si más ...
http://www.lapaginadefinitiva.com/bolsa/vivienda.htm
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