Valor 1,40 en expropiaciones

[jyole]

si el espíritu de la ley de expropiación forzosa es que el expropiado no vea mermado su patrimonio, ¿porqué , en el caso de expropiar un inmueble construído, le damos sólo la suma del valor del suelo y la construcción, quitándole el 1,40 del valor?

Vv = 1,40 (Vr + Vc) Fl


Vr = (Vv/1,40) – Vc

[antoni0]

Esa es la fórmula del RD 1020/93, para fincas edificadas. Está totalmente en desuso en expropiaciones, salvo rarísimas excepciones. Las valoraciones en expropiación son las más complicadas, hay que justificar absolutamente todo.

[Jesusgtoledo]

si el espíritu de la ley de expropiación forzosa es que el expropiado no vea mermado su patrimonio, ¿porqué , en el caso de expropiar un inmueble construído, le damos sólo la suma del valor del suelo y la construcción, quitándole el 1,40 del valor?

Vv = 1,40 (Vr + Vc) Fl


Vr = (Vv/1,40) – Vc

La fórmula que citas es la que se recoge en la normativa de valoración catastral, y es una fórmula para calcular el valor del terreno por el método residual (te aconsejo que, si no manejas el tema, te hagas con algún manual de valoraciones, donde te aclararás los conceptos sobre los diferentes métodos que se emplean en técnica valorativa para calcular unos u otros valores; ya de hace bastantes años, es clásico el Manual de Valoraciones Inmobiliarias de Josep Roca Cladera).
Es decir, es una fórmula que sirve para relacionar sus tres incógnitas (nos olvidamos de Fl), pero no quiere decir que el valor en venta de un inmueble (inmueble = suelo + construcción) sea el 140% del valor de la suma del valor del suelo y del valor de la construcción; quiere decir que, conocido el valor en venta de un inmueble, si también conocemos el valor de su construcción, podremos calcular el valor del suelo.
Pero la fórmula no quiere decir que el valor en venta de un inmueble (entendido como suma del suelo más la construcción) sea siempre 1,40 veces el valor de la suma de ambos conceptos; ese coef. de 1,40 surge de considerar los diversos gastos de la promoción (publicidad, financiación, honorarios, licencias, ...). Evidentemente, el valor en venta del inmueble será en unas ocasiones mayor o menor; en el método residual no es una incógnita, sino un dato de partida.

Por tanto, para calcular un valor expropiatorio, lo que se suele hacer es :
1º : Valor del suelo : calcularlo por el método residual, con la fórmula que tú señalas - que se usa muy a menudo - o cualquier otra que se entienda adecuada; hay bastantes, incluso hay bastantes arquitectos peritos que tienen las suyas propias y las expplican en su propio informe. No hay ninguna obligación legal para una u otra fórmula, es cuestión de que sea defendible en caso de que sea necesario. Si se calcula correctamente con este método residual, se obtendrá el valor real de mercado para el suelo.
2ª : Valor de los bienes ajenos al suelo: las construcciones, por el método de reposición (en esencia, valorar el coste de construcción a fecha de hoy, y aplicarle los coeficientes de depreciación que correspondan por estado físico, edad, etc..). Puede haber otros bienes - plantaciones, industrias, ...- que se valoran por los métodos, y los técnicos, adecuados en cada caso, y que se van sumando al valor del inmueble.

No sé si te he aclarado algo.