Valoración plaza aparcamiento

[agj]

Tengo que valorar una plaza de aparcamiento y sólo tengo comparables de mercado de alquileres, por lo tanto, aplico el método de actualización de rentas para inmuebles con mercado de alquileres.
Pero tengo alguna que otra duda:
1. ¿La vida útil de una plaza de aparcamiento es 100 años?
2. ¿Que tipo de actualización aplico?
3. El valor de reversión viene dado por el valor del suelo en la fecha de la tasación, y después lo corregimos en función de la localización, uso y evolución del mercado de comparables, pero ¿cómo puedo justificar cuánto valdrá el suelo dentro de 100 años???? (si es esa la vida útil)

Necesito ayuda!!!!!

[arquitrasto]

Rescato este tema porque tengo una duda referida a una pregunta planteada por el compañero.

En cuanto a la vida útil de la plaza de aparcamiento yo aplicaría 100 años si está incluido en un edificio residencial (sótano, por ejemplo). La Orden ECO habla de edificios residenciales y en ese caso sería el sótano de un edificio residencial.
Debes tener en cuenta el número de años que le queda de vida útil. Si el edificio tiene 5 años y no se han hecho obras de reforma debes contar una vida remanente de 100 - 5 = 95 años.

El valor de reversión es el del valor del suelo actual, teniendo en cuenta la cuota de copropiedad de la plaza de aparcamiento. Lo que se hace es depreciarlo en función del tipo de actualización. Por lo tanto ese valor se depreciará con la fórmula (1/(1+i)elevado a 95). Yo no corregiría el valor del suelo actual ya que la localización ya la has tenido en cuenta en la valoración, el uso idem, y ¿cómo puedes saber la evolución del mercado de inmuebles comparables? ¿Tienes una bola de cristal? Yo dejaría el valor del suelo que te saliese sin corregirla.

En este caso, como son muchos años sale un valor prácticamente igual a: [Renta neta / i]

En cuanto al tipo de actualización tengo una duda y por eso rescato este tema.

Si deseo hacer una valoración de mercado (no hipotecaria) y la hago mediante la Orden ECO/805/2003 el tipo de actualización mínimo que uso ¿cuál es? ¿La deuda pública a 3 años, o la deuda a 5 años?

La Orden establece que se debe coger el valor de los 5 años cuando la valoración sea para garantía hipotecaria y 3 años para el resto de supuestos. Mi supuesto, valor de mercado que no está incluido en ninguno de los supuestos del artículo 2 de la Orden ECO, ¿qué valor mínimo establezco?

Muchas gracias.

[antoni0]

El tema de la vida útil de un edificio es análogo a la esperanza de vida en el cálculo de los seguros de vida. No es lo mismo la esperanza de vida de una persona cuando nace que la esperanza de vida cuando ya ha cumplido por ejemplo 65 años.
Con los edificios pasa igual, un edificio recien construido tiene una esperanza de vida, po ejempo 100 años; cuando ya tiene cien años, podría seguir teniendo un esperanza de vida de 20 años.