Valoración de una cueva

[gungadin]

Hola a tod@s.
me han encargado un informe un poco peculiar..
tengo una valoración de un bien inmueble realizada por la admon para determinar un impuesto de sucesiones...
el tema es que el inmueble no es una edificación al uso y yo estoy un poco verde en esto. se trata de una cueva natural que tiene un cerramiento exterior y una pequeña terraza. está destinada a restaurante..
en la peritación de la admon, se hace referencia a unos RDs que no conozco. (RD 1020/1993 Normas técnicas para determinar el valor catastral... y RD 3148/1978 sobre el precio de venta de VPO).
el caso es que ando un poco despistado al respecto de como enfocar el asunto, pues la valoración de la admon es un poco elevada...
además no entiendo porque el "valor de referencia de las construcciones se obtiene a partir del precio máximo d eventa fijado anualmente para viviendas de VPO de acuerdo con el RD 3148..." (textual), si se trata de una cueva..
saludos...

[agj]

Debería saber algo más del tema para decirte más porque en principio no tiene ningún sentido que en la valoración de un restaurante se acojan a precios de venta máximos de VPO.

[gungadin]

Hola agj, gracias por intentar echarme una mano. te explico.
para valorar un impuesto sobre sucesiones y donaciones, la consejería de economía y hacienda ha realizado un dictamen perito.
el inmueble es una cueva natural, en el sentido estricto de la palabra, situada en una gran oquedad.
de tal forma que sólo hubo que ejecutar el solado, a diferentes niveles debido a las irregularidades, y un cerramiento exterior en la boca de la cueva. además de unos aseos y acondicionar una cocina.
delante de la cueva se dispone una pequeña terraza.
como la cueva está a cierta altura, se accede a ella mediante unas escaleras de obra. (35 ó 40 peldaños).
que yo sepa el propietario no paga contribución ni le han dejado en el ayuntamiento hacer unas reformas para acondicionar un par de habitaciones alegando que no es una vivienda sino un restaurante..
el tema es que en la peritación de la admón, se valoran el suelo y la construcción por separado aplicando el RD 1020/1993 y el RD 3148/1978.
cito textualmente:" en cuanto al valor de referencia para las construcciones se obtiene a partir del precio máximo de vente fijado anualmente para viviendas de protección oficial de acuerdo con lo establecido en el RD 3148/1978...."
con todo esto el valor de la construcción que le asigna es de 651,85 €/m2.
la cuestión es que se obtiene un valor total excesivamente alto y se trata de hacer un informe contradictorio; pero se trata de un caso un tanto particular..
perdón por la extensión..
saludos.

[sparus]

Dejando de lado el pago de IBI (...que igual es que al ayuntamiento no le apetece pasárselo a algo tan atípico :confused:, consulta en la OVC si aparece como urbana) y las limitaciones en el cambio de uso, lo que están haciendo es no liarse y aplicar directamente los módulos de VP, que, como está claro, no deben tener la cueva como tipología dominante :D.

Para la contradictoria, yo partiría de dejar claro que es una cueva y no hay que hacer estructura ni cimentación ni apenas cerramientos exteriores, y valorar lo que haya a apartir de ahí. Debería salirte bastante menos ;).

[gungadin]

gracias por tu comentario.
voy a consultar la OVC pero creo que ni siquiera está registrada en el catastro, porque no paga contribución..
tengo que recoger más información..
cuando te refieres a valorar lo que hay, entiendo que se trata de medir y valorar lo construído y aplicarle un coeficiente de depreciación (de estos últimos 33 años) y a ver que sale?...
saludos

[gungadin]

vengo de consultar con la OVC y con el propietario y la cueva no está registrada en el catastro ni nunca a pagado el IBI..
¿a que me agarro entonces?..

[TRIGO]

Desde luego es un caso especial pero pienso que si esta registrada y es propiedad de alguien, aunque no exista un coste de construcción tan elevado porqué no empiezas de cero como es el caso de una vivienda fuera de una cueva, eso tiene un valor de mercado, es decir, vale lo que la mayoría de la gente este dispuesto a pagar por ello, no sólo en función de los materiales que hayas metido en el inmueble, por lo que puedes hacerlo por comparación, si es que tienes inmuebles comparables.

Por otro lado, debido a que el ayuntamiento no deja poner dos habitaciones porqué lo considera Restaurante, parece que no es polivalente, todo esto lo digo sin haber visto el uso registrado, por lo que puedes hacerlo por actualización de las rentas que quizás dadas las circunstancias sea el método más acertado. Es decir, el inmueble vale lo que realmente produce.:o

[gungadin]

gracias por la aportación.
el inmueble está destinado a uso "restaurante"; pero no hay datos anteriores pues ha estado cerrado hasta hace un par de años.
la cuestión que yo me planteo es si puedo utilizar para realizar la valoración contradictoria algún método de los que aparecen en la ECO 805 (aunque el fin de la valoración no coincida con el ambito de aplicación de dicha orden) por ejemplo: valor de reemplazamiento neto o por actualización de rentas (como tu me has indicado)??
saludos..

[agj]

Base Imponible del Impuesto sobre sucesiones y donaciones:

En las transmisiones mortis causa, el valor neto de la adquisición individual de cada causahabiente, entendiéndose como tal el valor real de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles.
En las donaciones y demás transmisiones lucrativas inter vivos equiparables, el valor neto de los bienes y derechos adquiridos, entendiéndose como tal el valor real de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles.
En los seguros sobre la vida, las cantidades percibidas por el beneficiario.Determinación de la base:
Con carácter general, la base imponible se determinará por la administración tributaria en régimen de estimación directa sin mas excepciones que las determinadas en esta Ley y en las normas reguladoras del régimen de estimación indirecta de bases imponibles.


Por lo tanto tendrás que leerte la ley y la forma en la que se aplica en tu comunidad para ver el método a aplicar. De todas formas yo presupongo que el método con el que te lo han calculado será el correcto, sería increíble que no fuese así. Así que lo que yo haría sería:
1. comprobar que la Ley te establece esa fórmula de cálculo de la base imponible (valor del suelo + valor de la construcción).
2. si es así utilizar el mismo método de cálculo pero teniendo en cuenta que el uso es restaurante, no vivienda, lo cual cae por su propio peso dado que no te dieron permiso para lo de las habitaciones alegando que no era una vivienda.
3. si el método no está definido en la ley de esa forma yo creo que puedes aplicar la ECO dado que en la determiación de la base imponible te habla del valor real de los bienes, y el valor real de un bien viene determinado por su valor de mercado. La ECO te permite calcular el valor de mercado por distintos los diferentes métodos que incluye, por lo tanto yo creo que estaría garantizada su aplicabilidad.

[sergio20d]

Que hay, no se como habrás terminado el tema, el caso es que yo tengo que hacer una valoración de otra cueva, es un caso distinto, pero en lo esencial los problemas son los mismos. Me gustaría saber como has solventado el tema del valor del suelo. Gracias.

[antoni0]

Yo lo haría de acuedo con la fórmula del RD 1020/93
Vv=1.4*(Vs+Vc)
Como valor del suelo consideraría el rústico, es decir 1€/m2 por decir algo
Como valor de construcción el cuadro de modulos del RD 1020, uso restaurante y categoría 8 /9, ya que se trata de una cueva natural.
No hay por donde coger lo de valorar un restaurante en transmisiones a precios VPO, es totalmente irregular y recurrible.
Habla con el arquitecto que ha hecho la valoración para la dministración.