Criterios de tasación

[candela123]

Buenos días, tengo dos tasaciones sobre un mismo inmueble y no sé cuál es la correcta.
Se trata de un piso de 30 años de antiguedad, originalmente consta de piso (89 m2 escriturados) y anejo terraza en planta +1 (75 m2 escriturados) a la que se accede desde la vivienda inferior (no tiene acceso separado).
En el catastro figuran 155 m2 de vivienda (repartidos en dos plantas).
En dicha terraza existe de origen un parte porticada de hormigon, de forma que 50m2 de los 100 que tiene la terraza estaban cubiertos, aunque no cerrados.
Hace mas de 20 años los propietarios comenzaron a cerrar estas zonas porticadas, en mi comunidad se autorizo a un vecino a hacerlo con la condicion de que no se viese la construccion desde la calle, el resto de los vecinos hicieron lo propio.
En el año 99 se recoge el el pgou la posibilidad de regularizar las construcciones con ciertos documentos, imposibles de conseguir ya que las comunidades no se pronuncian. El mismo Ayuntamiento reconoce que no va a hacer nada contra estos aticos.
En el año 2006, se tasa el inmueble adoptando toda la superficie comprobada, incluso la no registrada, alegandose que la vivienda no se encuentra fuera de ordenacion y que no se tienen dudas sobre su identificacion.
En el año 2008 se tasa el mismo inmueble, y se adopta la superficie registral, exigiendo la documentacion necesaria para regularizar el atico segun pgou para tasar el resto, se menciona que los metros catastrales son 88 (y no 155) y en el metodo de comparacion se usan testigos que no son aticos, ni tienen anejo terraza, solo pisos comunes, sin mas.
Resultado: 110.000 euros menos.
Mi pregunta es ¿cual es correcta, la primera o la segunda?
Gracias y un saludo

[Jesús C.]

Hola, candela123.

Por un lado: ¿no se puede conseguir esa documentación municipal para legalizar el ático?

Por otro: la planta superior al menos debería tasarse como terraza (que es lo que figura en registro) y valorarla o bien por comparación con testigos con terraza similar o bien (si no hay testigos similares) por el método del coste con un valor unitario inferior al de la vivienda.

Por tanto, la segunda tasación no está bien hecha a mi juicio. En cuanto a la primera, si el tasador conoce la zona y la casuística de esas viviendas y considera que no están fuera de ordenación, pues estaría bien hecha. Pero creo que la única forma de "obligar" al 2º tasador a actuar como el 1º es facilitarle la documentación que pide.

saludos

[antoni0]

Como de costumbre la tasación, una u otra, estará bien o mal hecha según la finalidad de la tasación. Si es para vender yo me inclinaría por el valor de mercado. Si es para hipotecar, piso + terraza, me inclinaría a no contar construcciones ilegales. Si es para expropiación, lo mismo que para hipoteca. Si la finalidad es fiscal y se va de parte del propietario, lo que dentro de la legalidad beneficie a mi cliente. Y así sucesivamente. Los valores de tasación no existen sin una finalidad previa.

[candela123]

Gracias a los dos por vuestras respuestas.
El caso es que la finalidad de la tasacion en las dos ocasiones fue la misma = constituir una hipoteca.

La construccion creo que no es ilegal (desde mi corto entender), ya que el propio responsable de urbanismo del Ayuntamiento nos reconocio que si se cometio infraccion urbanistica en su dia, ya ha prescrito, que si la comunidad ya autorizo a un vecino a hacerlo, aun no autorizando explicitamente a los demas, sienta precedente, y que el actual plan urbanistico dice textualmente que se autoriza "construir y regularizar aticos..." (precisamente este punto se incluyo para abrir la via a la regularizacion del status quo existente, conocido y consentido por el ayuntamiento, exclusivamente en este barrio).


Ademas, creo que la inscripcion en el registro es opcional, no obligatoria, y la vivienda esta plenamente identificada, vamos, que no me ha pasado a la terraza del vecino.

El problema con la regularizacion es que se pide un acuerdo unitario adoptado por las comunidades, como estas son tan proclives a colaborar, cuando se lleva el tema a una reunion se obtiene un alzada de hombros por respuesta como un "alla tú, pero yo no pongo esto por escrito". Si existiese este documento, el Ayuntamiento no podrian poblemas.

El primer tasador conocia muy bien la zona, sabia incluso que la terraza de origen venia ya medio-techada, el segundo, no.

El segundo creo que solo queria conseguir un precio determinado, ya que no comparo con pisos con terraza (de hecho ha dicho que no tiene por que hacerlo ya que la valora aparte, aun siendo un anejo inseparable), puso menos metros catastrales de los que tenemos (dijo que no influia en la tasacion) y algunas otras cosillas un pelin extrañas.

En fin, que me quede tan alucinada con el resultado que no sabia si alguien me habia tomado el pelo o solo era diferencia de criterios.

Gracias y un saludo

[maria del carmen]

Intenta inscribirla en el registro. El notario tiene la obligación de consultar al ayto y si estas segura de que ha prescrito la infracción y esa va a ser su respuesta no veo mayor problema.

[maria del carmen]

Si eres la titular, claro, si no el que corresponda.


Un saludo.

[TRIGO]

;)Personalmente opino que no están bien hechas ninguna de las dos tasaciones. Para la finalidad de garantía hipotecaria prima el criterio de prudencia, es decir, tu puedes valorar lo que cumple normativa. En este caso no cumple normativa pero dices que te dicen que esta consolidado y podría escriturarse, pero nadie se pronuncia de manera contundente al respecto, por tanto, ante la inseguridad de su posible legalización se tasa el uso escriturado.

Es decir, que debería haberse valorado por un lado el ático con los metros comprobados en la visita, en comparación con áticos (estoy de acuerdo, las muestras deben ser también de áticos); la terraza se valora como terraza, por un lado la cubierta con mayor valor unitario de coste, y por otro lado la no cubierta a menor valor de coste..... Así esta mejor desde mi punto de vista...