Valoraciones. Métodos residuales

[jesdelaspg]

Hola a todos.

Es la primera vez que participo en este foro, espero que me podais ayudar.

He recibido el encargo desde un juzgado para la valoración de unos terrenos para una expropiación utilizando explícitamente el método residual, cuyo expediente fue iniciado por la Administración expropiante en nov. de 2002.

Partiendo de la fórmula de la orden ECO (DT3ª LS2007) para el método residual estático(F=VMx(1-b)-SUM. Ci), mi duda es el cálculo de VM (valor del inmueble terminado). Si las valoraciones que tienen por objeto expropiaciones deben referirse al momento de iniciación del expediente (LS2007),...

¿De que forma puedo obtener del mercado actual (año 2008) el valor en el año 2002 de un bien inmueble?

¿A caso estoy totalmente equivocado y tendría que aplicar el método residual dinámico?

Por favor, espero que me aclareis esta duda que estoy bastante pegado en el tema. Bastaría con que me dijérais en que bibliografía buscar o portal de internet, solo pido eso.

Muchísimas gracias.

[antoni0]

Ley 6/98 en régimen transitorio de la ley 8/07 y texto refundido RDL 2/2008.
Debes distinguir según la clasificación del suelo, es decir, si el suelo es urbano consolidado, puedes aplicar el método residual estático, pero si no lo es, deberías aplicar el método residual dinámico. Ten en cuenta que si estás informando como perito tercero, el juez fallará según tu informe, y este informe no lo supervisa nadie.
En una tasación de expropiación hay que justificar absolutamente TODOS los parámetros que se emplean. A cambio se cobran bien.
En cuanto a tu pregunta, TODO los costes las ventas, etc. debe referirse al momento de valoración: momento del inicio del expediente de justiprecio, art.24 ley 6/98

[jesdelaspg]

Si Antonio, es cierto. Pero mi gran duda es como se obtiene el valor de un bien inmueble hace seis años con las fluctuaciones que ha habido en ese mercado.

Se que hay algo que se me escapa. He valorado y tasado muchas inmuebles, y en el momento de la fecha de la tasación es claro, ya que por el método de comparación en la mayoría de los casos tienes numerosas ofertas por muchos medios que puedes tomar como comparables.

Pero, para el método residual, ya sea el valor de mercado del inmueble terminado (estático) o bien el ingreso del promotor por la venta del producto que obtiene (lo equivalente en el dinámico) ¿COMO SE OBTIENE REFERIDO AL AÑO 2002?

Gracias de todas maneras.

[Acilbuper]

Quizá si en tu base de datos tienes testigos del 2002... Pero con datos actuales no sé de qué manera ir hacia atrás.

[Pali]

Igual en alguna publicación de aquella época encuentras algo, tipo La Vanguardia en bibliotecas, etc...No se me ocurre otra cosa

[muten]

No habrá por ahí algún estudio de cuanto ha subido la vivienda cada año porcentualmente. Si lo hubiera podrías obtener un valor por aproximación...

yo he encontrado,
http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view&id=675&Itemid=417
tb hay alguno de richard ellis, el INE pienso qe no tiene nada...