Valoración para solar de VPO

[BAOS]

Hola chicos:

Tengo que valorar un solar procedente de una cesión de lucrativo a un ayuntamiento de Castilla- la Mancha. El módulo de VPO para esa población es 1.166 €/m2 por tanto suponiendo un 20% para el valor del suelo el precio por metro seria de 233,2 €.
Hasta aqui bien, el problema viene ahora la parcela tiene 4.000 m2 y una edificabilidad de 1,5 m2/m2, es decir se pueden construir 6.000 (que es lo que le correspondia al ayuntamiento por cesión de lucrativo) pero por la geometria de la parcela solamente se pueden construir 36 viviendas que suponen unos 3.400m2.
Por tanto ¿qué valoro? ¿los 6.000 m2 que le corresponden al ayuntamiento y entonces el valor del suelo sale muy caro? ¿o valoro las 36 viviendas que se pueden construir, el precio sale más razonable pero el Ayuntamiento pierde un pastón?.
Estoy muy liado y este tema es muy importante si alguien puede ayudarme con urgencia lo agradecería un montón.

Gracias y un saludo.

[EL_INUTIL_©]

Pues no es por nada pero una parcela que no se pueda agotar mal esta la cosa, pero habría que ver si otra parcela de la unidad o similar tiene la carencia contraria y tienes que pasarle edificabilidad.

No conozco la legislacion de esa comunidad, pero yo defendería el pago por el consumo que voy a hacer, siendo la edificabilidad sobrante (los derechos que pueda generar) del Ayuntamiento.

Si no fuera admitido hay que estudiar que pasa con esa edificabilidad sobrante, porque pudiera ser rentable dependiendo de lo que dejen hacer, pagarla a VPO para luego transmitirla a sitio con poca edificabilidad y que no fuera de VPO no veas el pelotazo (lo dudo que se pueda).

Si valoras la totalidad y das el 20% sin otra contraprestación los numeros andarán muy achuchados para 36 viviendas.

[BAOS]

Gracias por tu ayuda.
Lo que me propones me plantea otras dudas que nos se si me podrías aclarar:

1ª ¿cómo se materializan esas transferencias de aporvechamiento?
2ª ¿si el ayuntamiento se reservara esos derechos, que podria hacer con ellos?

Gracias de nuevo

[sparus]

El solar como tal vale en función de lo que puedes hacer encima, que son esos 3400 m2 de vivienda de VP con el precio del módulo que has fijado. Pero ahí tendría que caber el 10% del aprovechamiento -los 6000 m2, con un valor mayor- y no es el caso, así que pueden plantear una transferencia de aprovechamiento a otro polígono con exceso de cabida.
Chapuza -consentida por el ayuntamiento- por parte de quien haya hecho el proyecto de equidistribución :mad:.

PD: a que ese 10% de cesión es edificabilidad sin ponderar y no aprovechamiento? :rolleyes: Porque no vale los mismo el 10% para VP, que el 90% residencial libre.

[BAOS]

[
Gracias a los dos, os voy a precisar mi problema por que no os he dado todos los datos y es que yo se que caben ese número de viviendas porque he hecho un pequeño anteproyecto, pero para valorar el terreno el unico dato con el que cuento es con los 6.000 m2 posibles, claro si llega un arquitecto más habil y saca más viviendas que ocurre?