¿Cómo valorar una finca rústica con servicios?

[fergabal]

A ver si alguien me puede ayudar.
Tengo que valorar una finca rústica, cercana a un rio y que en el planeamiento aparece como zona de protección de cauces, pero debido a la proximidad a un núcleo urbano, pasan todos los servicios (alcantarillado, luz...) muy cerca de la finca.
Si utilizo la nueva ley del suelo, deberia valorarla como un suelo urbanizado?
Si es así, deberia utilizar el metodo residual estatico,pero... que edificabilidad tendría esa finca?

Muchas gracias

[sparus]

Sin entrar en detalles jurídicos, la finca está clasificada como rústico y no resulta posible alterar tal situación sin contravenir un supuesto tasado en una ley, así que entiendo que no se la puede valorar como urbanizado, aunque tenga servicios urbanísticos a pie de finca.

[fergabal]

gracias sparus.
Entiendo entonces, que por muchos servicios que puede llegar a tener una finca rústica nunca llegará a tener el caracter de " suelo urbanizado" necesario para poder valorarla por el metodo residual estatico?

[antoni0]

Si la finca cuenta con todos los servicios que requiere la legislación para ser urbano, es decir si se trata de suelo urbanizado es un suelo urbanizado, independientemente de lo que diga el PGOU (salvo que estos servicios se hubieran ejecutado en desarrollo de una Unidad de ejecución en cuyo ámbito no entró esta finca). Hay mucha jurisprudencia al respecto.

[guiu15]

Antoni0 tiene razón, pero voy a poner algunos peros... creo que los servicicos que citas deben ser servicios a los que es posible conectar directamente tu parcela, no pueden ser líneas eléctricas de Media Tensión, colectores de saneamiento en alta, tuberías de abastecimiento en alta, etc.. Lo digo porque es típico encontrarlos en las zonas cercanas a los ríos (incluso en su cauce, aunque afortunadamente cada vez menos).

Además por estar en zona de protección de cauces no debemos pasar por alto el problema de la potencial inundabilidad ya que en mi opinión podría invalidar cualquier intento de demostrar que es urbano de facto, puesto que es absurdo considerar urbano un terreno que se puede inundar cada X años.

Sin duda no se puede generalizar sin conocer el caso concreto.