Ver versión completa : Depreciación vivienda unifamiliar proximidad carretera
Hola foreros,
Estos preparando una valoración de una finca afectada por una expropiación debida a la construcción de una carretera.
Esta finca es no urbanizable (rural) y hay una vivienda unifamiliar
terminada en 2007. La nueva carretera pasa a escasos 10 metros de dicha casa, alguien podría darme alguna orientación a cerca de como justificar el demérito evidente que sufre en su valor la casa?
Lo que preguntas es bastante complicado, porque según sea la carretera, la distancia anterior a viales, etc, la casa no solo no se deprecia sino que incluso puede aumentar de valor. Así que nos tendrás que dar más datos.
La casa, antes de la expropiación, estaba a 30 metros de una carretera nacional, que es la que desdoblan, pasando el nuevo tramo a 10 metros de la casa. Con el desdoblamiento la nueva nacional tendrá dos carriles en cada sentido, y tiene un tráfico medio de 11.000 vehículos al año, con gran proporción de vehíulos pesados, es decir, camiones.
En mi opinión el demérito de la casa es evidente por:
- Ruidos. (que en un momento dado se pueden solucionar con pantallas acústicas).
- Vistas o impacto paisajístico. (Difícil de solucionar)
- Impacto ambiental, contaminación. (Más difícil todavía).
- Peligrosidad, ya que la carretera queda a escasos 10 metros y a una cota superior, con lo que si algún camión cayera...
Mi problema es cómo dar un valor ecnómico a esto.
Gracias por el interés,
Saludos
A mi se me ocurren varias preguntas:
¿era la vivienda legal?
¿tenía esa vivienda alguna afección, servidumbre,....por la carretera antes de su ampliación?
Me extraña que hayan dejado hacer recientemente esa vivienda tan cerca de la carretera.
Si la vivienda era legal, con todo en regla, y la amplaicion de la carretera la deja dentro del área marcada por la linea límite de edificación, podría entenderse que pasa a estar en situación de "fuera de ordenación" y por tanto condenada a la demolición futura y al uso actual con severas limitaciones (imposibilidad de ampliación, obras que incrementen el valor...)
Saludos.
En principio la vivienda es legal, tiene licencia de construcción de fecha 30 de marzo de 2005, y declaracion de obra nueva de julio de 2007.
El acta de ocupacion de la expropiacion es de mayo de 2007. Además, según el propietario de la vivienda, ésta está emplazada en el lugar indicado por el ayuntamiento, próximo a unas ruinas existentes previamente.
Yo veo una afección evidente.
Ahora la casa pasa quedar dentro de la zona afectada por carreteras (queda dentro del área delimitada por la línea límite de edificacion del art 23 de la ley de carreteras.
Artículo 23.
1. La zona de afección de una carretera estatal consistirá en dos franjas de terreno a ambos lados de la misma, delimitadas interiormente por la zona de servidumbre y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de la explanación a una distancia de 100 metros en autopistas, autovías y vías rápidas, y de 50 metros en el resto de las carreteras, medidas desde las citadas aristas.
2. Para ejecutar en la zona de afección cualquier tipo de obras e instalaciones fijas o provisionales, cambiar el uso o destino de las mismas y plantar o talar arboles se requerirá la previa autorización del Ministerio de Fomento, sin perjuicio de otras competencias concurrentes y de lo establecido en el artículo 38.
3. En las construcciones e instalaciones ya existentes en la zona de afección podrán realizarse obras de reparación y mejora, previa la autorización correspondiente, una vez constatados su finalidad y contenido, siempre que no supongan aumento de volumen de la construcción y sin que el incremento de valor que aquellas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios, todo ello, asimismo, sin perjuicio de las demás competencias concurrentes y de lo dispuesto en el artículo 39.
4. La denegación de la autorización deberá fundarse en las previsiones de los planes o proyectos de ampliación o variación de la carretera en un futuro no superior a diez años.
Las limitaciones a las que se condena a ese edificio son prácticamente las mismas que se establecen por una situación de "fuera de ordenación" por lo que podría inferirse que esa vivienda queda en situación tácita de fuera de ordenación, y por tanto condenada a la demolición antes o después.
¿cuando el Ayuntamiento dió la licencia pidió informe a Carreteras? porque es preceptivo que carreteras informe en estas zonas de afección. Si hubo informe (lo dudo) y fue favorable, el edificio no estaría afectado.
Si (como me temo) no se evacuó ningun informe desde Carreteras al respecto, desde mi humilde punto de vista, el Ayuntamiento la habría cagado y se le podría exigir responsabilidad patrimonial.
Sería cuestión de ponerse en manos de un abogado y plantear las acciones oportunas.
Saludos.
matatunos
14/08/2008, 12:55
La casa, antes de la expropiación, estaba a 30 metros de una carretera nacional, que es la que desdoblan, pasando el nuevo tramo a 10 metros de la casa. Con el desdoblamiento la nueva nacional tendrá dos carriles en cada sentido, y tiene un tráfico medio de 11.000 vehículos al año, con gran proporción de vehíulos pesados, es decir, camiones.
En mi opinión el demérito de la casa es evidente por:
- Ruidos. (que en un momento dado se pueden solucionar con pantallas acústicas).
- Vistas o impacto paisajístico. (Difícil de solucionar)
- Impacto ambiental, contaminación. (Más difícil todavía).
- Peligrosidad, ya que la carretera queda a escasos 10 metros y a una cota superior, con lo que si algún camión cayera...
Mi problema es cómo dar un valor ecnómico a esto.
Gracias por el interés,
Saludos
11.000 vehiculos al año supongo que quisiste poner 11.000 vehiculos al dia no?... porque 30 vehiculos/dia los debe tener la caleya que pasa por delante de mi casa en el pueblo... y a 10 metros tienes que fijarte para ver pasar los coches... aparte que no merece la pena cuatro carriles por sentido :-P
supongo que anteriormente la casa ademas tenia un acceso directo a esa carretera, y ahora tendra que dar un rodeo hasta una incorporacion a la misma, lo cual tambien le hara perder valor. la peligrosidad, salvo que la casa haya quedado a la salida de una curva, tambien, aunque eso seria mas cuestion de pedir medidas a trafico (o al propietario de la via), si es un tramo recto no le veo la peligrosidad (en La Magdalena en Leon por ejemplo, la autopista pasa por el medio del pueblo a unos metros de altura, y si lo hicieron asi, supongo que es porque no hay peligro en ese aspecto)
Gracias a todos por las aportaciones, pero sobretodo Vorpal, que me ha sido de gran ayuda. Efectivamente la casa está situada dentro de la zona de protección de la carretera, ya áhorá tendré que investigar si el ayuntamiento informó o no a carreteras antes de conceder la licencia. Eso sí, me voy a poner en contacto con el abogado para ver como obtener la mejor solución para el cliente.
Saludos
Gracias a todos por las aportaciones, pero sobretodo Vorpal, que me ha sido de gran ayuda. Efectivamente la casa está situada dentro de la zona de protección de la carretera, ya áhorá tendré que investigar si el ayuntamiento informó o no a carreteras antes de conceder la licencia. Eso sí, me voy a poner en contacto con el abogado para ver como obtener la mejor solución para el cliente.
Saludos
de nada. :)
Saludos.
¿Y como se puede dar licencia para una construcción en una finca rural no urbanizable?, raro, raro, raro.
¿Y como se puede dar licencia para una construcción en una finca rural no urbanizable?, raro, raro, raro.
Puede hacerse, depende del grado de proteccion del suelo no urbanizable. Si es un suelo "genérico" la mayoría de las leyes urbanísiticas toleran la construcción residencial con muchas limitaciones. Normalmente suele ser algo parecido a esto:
- una vivienda por Ha. Ese terreno queda adscrito a la vivienda y es indivisible.
- no puede ser de mas de dos plantas ni 7 m de altura
- no puede formar núcleo de población, es decir que comparta servicios con otras viviendas o que en un círculo X m a la redonda no puede haber mas de Y viviendas en la misma situacion.
Con esas condiciones o parecidas pueden hacerse viviendas en segun que suelos y comunidades.
Lo extraño es que en zona de proteccion de infraestrcutras, que es un SUELO NO URBANIZABLE ESPECIALMENTE PROTEGIDO, el Ayuntamiento haya autorizado esa construcción, creo que ahí hay una columpiada del 15 y puede rodar alguna cabeza en el Ayuntamiento.
Saludos.
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