vorpal
16/10/2005, 06:46
Del antiguo foro (24/03/2003 a 13/10/2005):
Tenemos un Plan de sectorizacion con ordenacion pormenorizada, el instrumento de gestion es un junta de compensacion, entonces, la pregunta es ¿podemos asociar directamente al propietario de la parcela las viviendas que la ordenacion del plan de sectorizacion preve sobre dicha parcela o por el contrario (como yo creo), le podrá corresponder a este propietario, viviendas de otras tipologias en otras parcela del mismo sector
Su aprovechamiento, puede estar parte en su parcela, o nada en su parcela, o todo en su parcela, pero a la hora de distribuir, hay que priorizar que cada propietario tenga su aprovechamiento lo mas cercano a su propiedad posible, ya que dependiendo de la ubicación hay parcelas con mejores carácterísticas, y parcelas con menores, y tambien en cada zona hay distintas tipologias.No es lógico que si tiene la parcela en una esquina le toque el aprovechamiento en la otra esquina del sector.
Eso podría ocurrir para mi, solo en el caso de que fueran propietarios de una pequeña cantidad de suelo, y a todos los mas pequeños se les asignase su aprovechamiento en una determinada parcela.
Vamos a ver, Primero habría que clarificar la situacion de partida y algunos conceptos:
¿Estamos hablando de parcela inicial aportada por un propietario o parcela final recibida tras la gestión (proyecto de compensacióin, proyecto de reparcelación,... o lo que sea)?
No es lo mismo.
Repasemos el proceso de reparto de beneficios en un sector que se gestiona:
1º El plan define un aprovechamiento unitario sobre ese sector en bruto (aprovechamiento medio o algo parecido). El aprovechamiento TOTAL del sector será el resultado de multiplicar el ap. medio por la superficie total del ámbito. Este aprovechamiento es GENÉRICO, sin detallar (todavía) la tipología ni el uso de los edificios. Se mide en UAs (unidades de aprovechamiento) no confundir con edificabilidad.
2º Ese sector tiene una serie de propietarios. Cada uno de ellos participa con un porcentaje, normalmente proporcional a la cantidad de terreno que aporta al sector (fincas iniciales).
3º Durante la gestión, el proceso de reparto es bastante simple: a cada propietario le corresponde aprovechamiento (genérico, en UAs) en proporción a su porcentaje de particiapción. 5 minutos con Excel.
4º El plan (o su planeamiento de desarrollo posterior, como un plan parcial o especial) habrá definido en concreto el uso y tipología característicos que pueden aplicarse sobre cada manzana, zona, parcela,... esto son EDIFICABILIDADES concretas, es decir m2 de techo de un uso concreto, por ejemplo: suelo residencial baja densidad, vivienda unifamiliar pareada. Edificabilidad 0.4 m2t/m2s
5º En el proyecto de reparcelación, lo que se hace es CUANTIFICAR para cada parcela a cuantas UAs "génericas" equivale en función de su uso, intensidad y tipología concretos. Para eso están los coeficientes de homgeneización o ponderación, que establecen equivalencias entre los distintos usos.
6º Las parcelas se asignan a los propietarios hasta que cada uno ha visto completado el cupo que le corresponde. Lo normal es asignar las parcelas con propietario único, de cara a facilitar el desarrollo edificatorio posterior. En el caso de "restos" de aporvechamiento que no se puedan completar porque generarían parcelas muy pequeñas (inferiores a la parcela mínima) se utilizan dos técnicas: la adjudicación en pro-indiviso (eterna fuente de problemas) y la compensación económica sustitutoria que se refleja en la cuenta de liquidación. El criterio natural de adjudicación es el de proximidad: se intenta que cada propietario reciba su nueva propiedad lo más cercana posible a la que aportó, pero no siempre es posible.
Segun todo este proceso explicado, el propietario recibe TODO SU APROVECHAMIENTO SOBRE PARCELAS DE SU PROPIEDAD (RESULTANTES) que por lo general no coinciden con su parcela inicial. El aprovechamiento SIEMPRE ha de estar en la propiedad, va ligado al terreno.
Sólo existe un caso en el que puede corresponderle a un propietario aprovechamiento en otro terreno que no es de su propiedad, y es cuando hay situaciones de parcelas excedentarias / deficitarias.
Si un propietario tiene unas parcelas en las que no puede materializar su aprovechamiento, le corresponderá ser compensado con aprovechamiento situado en una parcela excedentaria.
Tenemos un Plan de sectorizacion con ordenacion pormenorizada, el instrumento de gestion es un junta de compensacion, entonces, la pregunta es ¿podemos asociar directamente al propietario de la parcela las viviendas que la ordenacion del plan de sectorizacion preve sobre dicha parcela o por el contrario (como yo creo), le podrá corresponder a este propietario, viviendas de otras tipologias en otras parcela del mismo sector
Su aprovechamiento, puede estar parte en su parcela, o nada en su parcela, o todo en su parcela, pero a la hora de distribuir, hay que priorizar que cada propietario tenga su aprovechamiento lo mas cercano a su propiedad posible, ya que dependiendo de la ubicación hay parcelas con mejores carácterísticas, y parcelas con menores, y tambien en cada zona hay distintas tipologias.No es lógico que si tiene la parcela en una esquina le toque el aprovechamiento en la otra esquina del sector.
Eso podría ocurrir para mi, solo en el caso de que fueran propietarios de una pequeña cantidad de suelo, y a todos los mas pequeños se les asignase su aprovechamiento en una determinada parcela.
Vamos a ver, Primero habría que clarificar la situacion de partida y algunos conceptos:
¿Estamos hablando de parcela inicial aportada por un propietario o parcela final recibida tras la gestión (proyecto de compensacióin, proyecto de reparcelación,... o lo que sea)?
No es lo mismo.
Repasemos el proceso de reparto de beneficios en un sector que se gestiona:
1º El plan define un aprovechamiento unitario sobre ese sector en bruto (aprovechamiento medio o algo parecido). El aprovechamiento TOTAL del sector será el resultado de multiplicar el ap. medio por la superficie total del ámbito. Este aprovechamiento es GENÉRICO, sin detallar (todavía) la tipología ni el uso de los edificios. Se mide en UAs (unidades de aprovechamiento) no confundir con edificabilidad.
2º Ese sector tiene una serie de propietarios. Cada uno de ellos participa con un porcentaje, normalmente proporcional a la cantidad de terreno que aporta al sector (fincas iniciales).
3º Durante la gestión, el proceso de reparto es bastante simple: a cada propietario le corresponde aprovechamiento (genérico, en UAs) en proporción a su porcentaje de particiapción. 5 minutos con Excel.
4º El plan (o su planeamiento de desarrollo posterior, como un plan parcial o especial) habrá definido en concreto el uso y tipología característicos que pueden aplicarse sobre cada manzana, zona, parcela,... esto son EDIFICABILIDADES concretas, es decir m2 de techo de un uso concreto, por ejemplo: suelo residencial baja densidad, vivienda unifamiliar pareada. Edificabilidad 0.4 m2t/m2s
5º En el proyecto de reparcelación, lo que se hace es CUANTIFICAR para cada parcela a cuantas UAs "génericas" equivale en función de su uso, intensidad y tipología concretos. Para eso están los coeficientes de homgeneización o ponderación, que establecen equivalencias entre los distintos usos.
6º Las parcelas se asignan a los propietarios hasta que cada uno ha visto completado el cupo que le corresponde. Lo normal es asignar las parcelas con propietario único, de cara a facilitar el desarrollo edificatorio posterior. En el caso de "restos" de aporvechamiento que no se puedan completar porque generarían parcelas muy pequeñas (inferiores a la parcela mínima) se utilizan dos técnicas: la adjudicación en pro-indiviso (eterna fuente de problemas) y la compensación económica sustitutoria que se refleja en la cuenta de liquidación. El criterio natural de adjudicación es el de proximidad: se intenta que cada propietario reciba su nueva propiedad lo más cercana posible a la que aportó, pero no siempre es posible.
Segun todo este proceso explicado, el propietario recibe TODO SU APROVECHAMIENTO SOBRE PARCELAS DE SU PROPIEDAD (RESULTANTES) que por lo general no coinciden con su parcela inicial. El aprovechamiento SIEMPRE ha de estar en la propiedad, va ligado al terreno.
Sólo existe un caso en el que puede corresponderle a un propietario aprovechamiento en otro terreno que no es de su propiedad, y es cuando hay situaciones de parcelas excedentarias / deficitarias.
Si un propietario tiene unas parcelas en las que no puede materializar su aprovechamiento, le corresponderá ser compensado con aprovechamiento situado en una parcela excedentaria.
