Antiguo Foro: Cambio de calificación

[vorpal]

Del antiguo foro (24/03/2003 a 13/10/2005):


Hola, saludos a todos y enhorabuena por este foro que acabo de descubrir y me parece muy interesante.

Mi consulta es la siguiente:

Tengo una parcela rústica y queria edificar una vivienda, cuando fui al ayuntamiento a empezar los tramites me dijeron que ahora no podia hacer nada porque esta apunto de aprobarse el plan general del municipio al que pertenece y en el avance del plan general se prevee que ahi mismo esa zona sea un gran parque y que seguramente me expropiaran el terreno. A partir de ahi me pregunto yo, ¿mi terreno que actualmente es rústico sera expropiado para pasar a ser zona verde siendo esta asignada a alguna unidad de actuacion de algun plan parcial del municipio, por lo tanto ya no sera rustico sino urbano?

entonces ¿deberia el ayuntamiento (o urbanizador) darme el aprovechamiento que me corresponderia como si mi parcela estuviera dentro del P.P?

Tengo derecho a reclamar algo o me debo resignar a que me expropien?

Creeis viable que renunciando a todo derecho sobre este suelo me recalificaran otro terreno que tengo urbano calificado como unifamiliar planificada grado2 pasando a ser unifamiliar planificada grado1 que es la tipologia predominante en la zona en la que se encuentra?

Gracias de antemano.


Hola Gexposito:

A ver si te puedo ayudar en algo.

Hipótesis 1: gran parque = sistema general no adscrito a ningun sector

Si el "gran parque" es un sistema general, lo normal es que el Ayuntamiento expropie y urbanice el parque. Lógicamente el Ayuntamiento va a intentar obtener el suelo al precio más barato posible, por ello lo considerará rústico, y no creo que permita una reclasificación que incremente su valor.

Otra opción puede ser la "ocupacion directa" que viene a ser algo así como permutarte tu terreno por otro equivalente en otro sitio, para poder ocupar éste del tirón. Al igual que el caso anterior, si tu terreno actual es rústico te van a cambiar por otro rústico, por lo que poco vas a poder edificar.

Hipótesis 2: gran parque = sistema general adscrito a un sector, o sistema local.

Si el parque está adscrito a un sector, bien como sistema general (de difícil justificación a mi modo de ver) o bien como sistema local entonces tendrías derecho al 90% del aprovechamiento medio del sector por la superficie de tu terreno.

A la hora de gestionar el planeamiento del sector, normalmente con un proyecto de reparcelación, se te asignaría un terreno donde podrías materializar tu aprovechamiento.

Al menos esa es la teoría, que luego está el divino arte del convenio donde se puede pactar cualquier otra solución.

Saludos.


Gracias vorpal por tu respuesta

Creo que si esta asignado a un sector puesto que segun tengo entendido se pretende agrupar parte del suelo destinada a zonas verdes de distintos planes parciales en esta superficie. ¿?. de todas formas todo esta en el aire puesto que se presento el avance del plan general hace unos años y despues de esto cambio el partido polito que gobierna en el pueblo por lo que supongo que plantearan algo distinto al anterior grupo de gobierno.
Muchas gracias de nuevo. :)


Pues si es asi, te acaba de tocar la loteria chaval ;)

[Gexposito]

Hola de nuevo,
comentaros que el otro dia fui al ayuntamiento a informarme sobre mi parcela y me han comentado que si que estaba adscrita a un planparcial que se esta tramitando. Me gustaria que me echaseis un cable con los datos que me han dado y con los numeros que me salen.
Esto es lo que hay:
Sup. sector:214.863 m2s
Area reparto: 214.863 m2s
Sup. computable: 162.263 m2s.
Aprovechamiento tipo: 0,24582561 m2t/m2s
I.E.Res: 0,30923801 m2t/m2s
I.E. Ter: 0,1627568 m2t/m2s
Numero max. vv : 500
Sup. Lucrativa: 82.173 m2s
Edific. max. 52.819m2t

Ahora lo que he hecho yo
Datos de mi parcela 3.861m2
3.861/214.863 = 1,7969% particpacion
Sup. mia: 82.173 x 1,7969% = 1476,56 m2s
Edific. mia : 52.819 x 1,7969% = 949,10 m2t
Aprov propietario : 3.861 x 0,24582561 = 949,13 u.a
faltaria descontar el 10% de cesion?

Bueno donde surge mis dudas es al contrastar esto con un cuadro que me han dado en el ayuntamiento de la ordenacion pormenorizada:
si busco veo que hay una de las manzanas con un porcentaje de 1,78% ademas la superficie de dicha manzana son 1.465 m2s hasta aqui todo parece concordar, sin embargo pone para dicha manzana I.E.neta = 1,175 m2t/m2s y edifi. max. = 1.721m2t
cual es realmente la edificabilidad que me corresponde?
habra algun otro propietario en esta manzana en proindiviso conmigo?

Espero no haber cometido muchos fallos en estos cálculos realmente no tengo mucha idea de todo esto solamente la logica.
Muchisimas gracias de antemano, y un saludo. :D

[vorpal]

Datos de mi parcela 3.861m2
3.861/214.863 = 1,7969% particpacion
Sup. mia: 82.173 x 1,7969% = 1476,56 m2s
Edific. mia : 52.819 x 1,7969% = 949,10 m2t
Aprov propietario : 3.861 x 0,24582561 = 949,13 u.a
faltaria descontar el 10% de cesion?


En principio y sin entrar en mas detalle las cuentas parecen correctas.
Si, faltaría descontar el 10% de cesión, salvo que el Ayuntamiento te lo pida en dinero (no se si en tu comunidad autónoma está permitido, en Aragón sí)



cual es realmente la edificabilidad que me corresponde?
habra algun otro propietario en esta manzana en proindiviso conmigo?


Para saber la edificabilidad que te corresponde hay que traducir las unidades de aprovechamiento a edificabilidad aplicando los "traductores" necesarios (coeficientes de homogeneización), que no veo.

¿Ya sabes seguro que te han adjudicado ese terreno?. No creo que los redactores del planeamiento adjudiquen en proindiviso si pueden evitarlo, porque luego es un merdé notable a nivel de gestión y desarrollo. Creo que por el tamaño de tu aprovechamiento, podrías recibir una parcela mayor que la mínima en solitario. Mira cual es el tamaño de la parcela mínima, a lo mejor esa manzana se puede trocear y tu recibes una parte (no un proindiviso).

Saludos

[Gexposito]

Gracias Vorpal por tu rápida contestacion, la parcela minima para la manzana que yo creia que me corresponderia son mil metros por lo que no se podra partir (esta tiene 1465m2). REspecto a los coeficientes supongo que seran 1 puesto que si multiplico el A.T por mi superficie obtengo 949,13 u.a. y si por otro lado multiplico mi porcentaje de participacion en el plan parcial por la edificabilidad max para todo el sector obtengo 949,10 m2t. Pero claro mi duda sigue siendo al no estar todavia el proyecto de reparcelacion, en que me tengo que basar para saber mas o menos lo que tendré, en los metros de techo que he calculado anteriormente 949.13m2t o en la superficie que creia que me asiganria para materializar ese aprovechamiento (1476 m2s)?
Supongo que en lo primero pero es que si miro el cuadro pone para esta manzana :
Calificacion: Edificacion abierta
Sup. m2s : 1.465
% : 1,78%
I.ENeta m2t/m2s : 1,1750
Edifi. Max m2t: 1.721
Todos lo valores son iguales excepto la edif.max. a mi me sale 949,13m2t.

[vorpal]

Hola gexposito.

Lo que a ti te tocará en la reparcelación seran las UA que has calculado (si las cuentas están bien hechas, que parece que sí). Si aparentemente el coeficiente de ponderación u homogeneización es 1, entonces los m2 de techo y las UA deberán coincidir.

Lo que parece es que en esta manzana se ha asignado una edificabilidad más alta, y entonces no es toda para ti, parece que hay un excedente, que será para otro.

Lo del proindiviso te repito que es un merdé: obliga a ponerse de acuerdo a los co-propietarios para poder actuar, o a que uno venda su parte al otro, y ninguna de las dos cosas suele ser muchas veces fácil. Tal vez fuera bueno, si no se ha finalizado la redacción del PP, instar una pequeña modificación del mismo que permitiera una parcela mínima lógica que evitara los proindivisos, pero claro, eso al gran propietario como que le da igual el proindiviso suele ser un problema para los pequeños propietarios que muchas veces son "moscas cojoneras".

Saludos.