vorpal
16/10/2005, 07:22
Del antiguo foro (24/03/2003 a 13/10/2005):
Hola compañeros. Hace muy poco que estoy metido en estos temas urbanisticos, y necesito saber como se calcula el valor del suelo, para asi poder cuantificar la cesión obligatoria y gratuita del Ayuntamiento (10% en LOUA). Ya sé que la ley establece que sea valor del mercado, pero tambien me han dicho que no se suele hacer así. Se suele cuantificar el aprovechamiento del sector y luego se toma el 10% de todas esas "ua" (unidades de aprovechamiento). El problema se me plantea en el calculo de esa ua, que he oido algo de que depende del valor de las VPO, para evitar desde las administraciones la especulación del suelo. Alguien entendido me podría ayudar. Gracias de antemano y un saludo para todos.
es un poco complejo para explicar detalladamente, pero va un resumen de conceptos:
se trata de calcular todo el aprovechamiento que va a tener ese futuro plan parcial,cuantificado en forma de m2 construidos por m2 de suelo, como esos m2 valen más según el tipo de construcción (VPO, viv. libre,comercial, etc..) para poder hablar de lo mismo se hace una homogeneización entre ellos, se escoge el característico del plan (si es la mayotía VPO se escoge este) y se le da el valor 1, a partir de él y por valores de mercado se establece el coeficiente a aplicar a los demás casos y de esta manera obtenemos el dato ya en las mismas unidades: m2 de uso característico, asi podremos repartir de manera cualitativa
esto se divide entre la superficie total de uso lucrativo
y
tenemos el valor ua
(aproximadamente..., pero igual te haces una idea)
Muchas gracias _maga. La verdad que no esperaba respuseta tan rápida. Me ha quedado mucho más claro, pero sigo sin entender como dar un valor "económico" (euros) a esta Ua. ¿Sabes de alguna publicación que aclare bien estas cosillas? Ya sea publicación electrónica o papel. Gracias de nuevo. :)
Hola:
Normalmente los plantes generales municipales definen los diferentes cieficientes de homogenización para los distintos usos.
Ya te lo ha explicado bastante bien _maga: Al uso mayoritario o predominante le dan el valor 1 y a los demas los ponderan por encima o por debajo en función de si su valor de venta estimado es mayor o menor, aunque tambien puede haber intereses políticos en primar determinados usos, por ejemplo en dos planes generales que me ha tocado redactar se ha bonificado especialmente el uso residencial hotelero.
Si conoces el coeficiente asignado a VPO, por ejemplo 0.8 tiene una pista muy clara para sacar el valor de la UA, en este caso sería el módulo de venta de VPO / 0.8.
Saludos.
Gracias Vorpal. La verdad estoy demasiado pez en esto. Tengo todo un plan general redactado donde se hablan de todas las Ua de cada sector y del municipio íntegro. Supongo que buscando un poco encontraré si Ua se referie a las VPO, para luego localizar el valor de m2 construido de la misma por la zona. Por cierto, esos valores estan definidos o estimados por alguna administracion o se publican en algun lugar o simplemente se toma el último valor que tomo para la zona. Gracias a todos/as por vuestra ayuda.
El módulo de VPO lo establece el Ministerio de Fomento, que lo revisa cada cierto tiempo, generalmente de forma anual. Si mal no recuerdo ahora estaba alrededor de los 1000 y algo €/m2 útil aunque varía por zonas.
Los coeficientes de homogeneización de cada uso deben figurar en el plan general (memoria u ordenanzas).
Saludos.
Hola compañeros. Hace muy poco que estoy metido en estos temas urbanisticos, y necesito saber como se calcula el valor del suelo, para asi poder cuantificar la cesión obligatoria y gratuita del Ayuntamiento (10% en LOUA). Ya sé que la ley establece que sea valor del mercado, pero tambien me han dicho que no se suele hacer así. Se suele cuantificar el aprovechamiento del sector y luego se toma el 10% de todas esas "ua" (unidades de aprovechamiento). El problema se me plantea en el calculo de esa ua, que he oido algo de que depende del valor de las VPO, para evitar desde las administraciones la especulación del suelo. Alguien entendido me podría ayudar. Gracias de antemano y un saludo para todos.
es un poco complejo para explicar detalladamente, pero va un resumen de conceptos:
se trata de calcular todo el aprovechamiento que va a tener ese futuro plan parcial,cuantificado en forma de m2 construidos por m2 de suelo, como esos m2 valen más según el tipo de construcción (VPO, viv. libre,comercial, etc..) para poder hablar de lo mismo se hace una homogeneización entre ellos, se escoge el característico del plan (si es la mayotía VPO se escoge este) y se le da el valor 1, a partir de él y por valores de mercado se establece el coeficiente a aplicar a los demás casos y de esta manera obtenemos el dato ya en las mismas unidades: m2 de uso característico, asi podremos repartir de manera cualitativa
esto se divide entre la superficie total de uso lucrativo
y
tenemos el valor ua
(aproximadamente..., pero igual te haces una idea)
Muchas gracias _maga. La verdad que no esperaba respuseta tan rápida. Me ha quedado mucho más claro, pero sigo sin entender como dar un valor "económico" (euros) a esta Ua. ¿Sabes de alguna publicación que aclare bien estas cosillas? Ya sea publicación electrónica o papel. Gracias de nuevo. :)
Hola:
Normalmente los plantes generales municipales definen los diferentes cieficientes de homogenización para los distintos usos.
Ya te lo ha explicado bastante bien _maga: Al uso mayoritario o predominante le dan el valor 1 y a los demas los ponderan por encima o por debajo en función de si su valor de venta estimado es mayor o menor, aunque tambien puede haber intereses políticos en primar determinados usos, por ejemplo en dos planes generales que me ha tocado redactar se ha bonificado especialmente el uso residencial hotelero.
Si conoces el coeficiente asignado a VPO, por ejemplo 0.8 tiene una pista muy clara para sacar el valor de la UA, en este caso sería el módulo de venta de VPO / 0.8.
Saludos.
Gracias Vorpal. La verdad estoy demasiado pez en esto. Tengo todo un plan general redactado donde se hablan de todas las Ua de cada sector y del municipio íntegro. Supongo que buscando un poco encontraré si Ua se referie a las VPO, para luego localizar el valor de m2 construido de la misma por la zona. Por cierto, esos valores estan definidos o estimados por alguna administracion o se publican en algun lugar o simplemente se toma el último valor que tomo para la zona. Gracias a todos/as por vuestra ayuda.
El módulo de VPO lo establece el Ministerio de Fomento, que lo revisa cada cierto tiempo, generalmente de forma anual. Si mal no recuerdo ahora estaba alrededor de los 1000 y algo €/m2 útil aunque varía por zonas.
Los coeficientes de homogeneización de cada uso deben figurar en el plan general (memoria u ordenanzas).
Saludos.
