Sólo dos dudas de principiante

[Pedro Santamaria]

Hola a todos.

Estoy pensando, soñar es bonito, en construir una casa en el pueblo de mi mujer. No soy del oficio y hay conceptos que no entiendo. Seríais tan amables de aclararme estas dos dudas?

Algunas de las condiciones para la construccion de esta casa en el terreno donde tenemos el patio son:

Condiciones de parcelacion:

Superficie de parcela mínima 200m2
Frente minimo de parcela: 8m.
Fondo edificable: 14 m.
Altura reguladora máxima: 11m.
Número máximo de plantas: PB + 2PP.
Atura máxima planta subterráneo: 2,30
Planta baja: 5m.
Primer piso: 2,5m

Mi primera pregunta es: si la superficie de parcela mínima es de 200m y el frente de 8 y el fondo de 14. 14*8= 112m. No lo entiendo, pues si ese fuera mi caso, no podria construir pues no llega a 200m de superficie mínima.

¿Podriais decirme qué es exactamente la superficie de parcela mínima?

Mi segunda duda es:Que el fondo edificable sea de 14 metros, ¿quiere decir que no puede superar, desde la fachada a la parte de atras esta longitud? ¿Y si se añade un pequeño jardin o terraza y un pequeño garaje, cuentan dentre de estos 14m?

Muchas gracias.

Pedro

[ezuu]

hombre pues supongo que si dice que la parcela minima urbanizable es de 200 m y tu no los tienes pues no puedes construir, por lo menos eso que dice ahi, no se si otro tipo de vivienda podrias, y si son 14 metros desde la fachada hasta la parte de atras pero solo en los forjados de las plantas de arriba, si en la baja quieres hacer un patio hasta el metro 200 tu mismo, eso si sin tejado.

[Pedro Santamaria]

Bien, es lo que no entiendo.

Si el mínimo de frente es de 8m y el máximo permitido de fondo 14m (mi patio es de 26), eso son 112m.
La parcela mínima es de 200. Es incongruente. Tendria que tener un frente de 25m para poder construir. Dónde se ha visto una fachada de 25m en un pueblo?

Pedro.

[ezuu]

Y digo yo una cosa, si tienes 26 metros de fondo, ¿que anchura tiene la parcela para no tener 200 metros cuadrados? Ya se donde te lias, confundes el término edificable, con lo que tu tienes de parcela, tu de parcela puedes tener 10 de ancho por 20 de fondo pero de esos 20 sólo puedes hacer de construcción, o sea de forjados sobre la línea del terreno 14 metros desde la fachada, ah y siempre que la parcela tenga más de 8 metros de ancho.

[berobreo]

Condiciones de parcelacion:
Superficie de parcela mínima 200m2
Frente minimo de parcela: 8m.
Fondo edificable: 14 m.
Tal como dice fuljuan, parece que confundes las condiciones de parcelación con las de edificación.

La parcela mínima y el frente mínimo son dos condiciones independientes que debe cumplir la parcela para que sea edificable. Tiene que cumplir ambas. Si no, no se puede construir. Generalmente las ordenanzas incluyen una excepción: si la parcela está rodeada por otras ya edificadas, se rebajan las exigencias mínimas, con el fin de que no quede una parcela vacía.
Por cierto, tal como dice fuljuan, si tu parcela tiene 26 m de fondo (supongo que por patio te refieres a solar o parcela) y cumple los 8 m. de frente, tendrá más de 200 m a menos que se estreche hacia atrás.

El fondo edificable no tiene nada que ver con las condiciones de parcelación, sino con la edificación que construirás en la parcela. Es la máxima profundidad que puede tener la edificación y se refiere a construcción bajo forjado. En algunas ordenanzas, el fondo edificable es mayor en planta baja y en sótanos (Suele ocurrir en zonas urbanas, donde las plantas bajas están ocupadas por bajos comerciales y los sótanos por garajes que, en algunas ordenanzas, pueden ocupar la totalidad de la parcela).
En el caso de tu garaje en planta baja, si puedes aumentar el fondo en planta baja el problema está resuelto, pero si no es así será difícil, a menos que haya alguna excepción por la ordenanza que lo permita.
Por supuesto, tal como dice fuljuan, puedes hacer terraza o jardín sin límite de fondo, ya que no están cubiertos.