Ver versión completa : Gastos de urbanización. Valoración de aprovechamiento
He conocido este foro recientemente , comprobando que hay muchas personas con conocimiento en urbanismo .
Mi caso es que proximamente me veré afectado por la aprobación de un P.A.U en un pueblo de Castilla La Mancha , por lo que estoy intentando conocer los datos básicos de estos procedimientos.
He leído a algunos participantes en este foro que los costes de urbanización ( sin problemas de orográfía en el terreno ) podrían osciolar entre los 30 a 40 euros m2 sobre el total del terreno . Hasta aquí no tengo problemas .Las dudas me surgen al pensar que si no tengo liquidez para afrontar estos gastos y opto por parte del terreno como pago ¿ cual es el criterio para establecer el cange del terreno a entregar como pago ?
Tengo entendido que al igual que hay un presupuesto de gastos ( que se incorporan en la proposición jurídica-economica del urbanizador ) , también se debe hacer un cálculo sobre el valor de aprovechamiento de las parcelas resultantes y de esta forma se obtendrá la equivalencia en % que tendria a aportar en terreno . Ahora bien los casos que conozco (no en profundiadad ) el Agente Urbanizador hace coincidir estos dos conceptos con el objetivo de obtener aproximadamente el 50% del aprovechamiento resultante , o sea deberán recibir la mitad del aprovechamiento de los solares como pago de quién no pueda hacerlo en metalico .
Por todo ello me gustaria que me dieran alguna opinión , y preguntar ¿ en que momento se puede recurrir la propuesta jurídico-económica , hay que esperar a la aprobación definitiva del P.A.U ?
Gracias .
Aunque esa figura de planeamiento no existe en mi comunidad, entiendo que su tramitacion es analoga a los procedimientos habituales. Tras la Aprobacion inicial se abre un periodo de exposicion publica en el que se pueden alegar las cuestiones que se consideren convenientes.
un saludo
HOLA: La LOTAU, establece que en los 10 dias siguiente a la terminación del periodo de información pública del PAU, se tiene que presentar la proposición juridico-economica. Es un proceso concursal en el que puede competir cualquier ciudadano o empresario.
En la proposición el postulante a Agente Urbanizador tiene que presentar una una estimación de los gastos de urbanización (la que mejor considere, es decir el precio que el quiera). En ella tiene que plantear las dos formas de pago que ya conoces, a metalico, cuyo precio se calcula dividiendo los costes propuestos entre la superficie de ambito o sobre el aprovechamiento, lo normal y más facilito de entender es por lo primero, asi cualquier propietario multiplica el precio obtenido por la superficie de su finca y sabe cuanto tiene que pagar. El otro método de pago que obliga la LOTAU, es mediante la cesión de parcelas urbanizadas, para ello la Ley exige simplemente que se diga la proporción, sin determinar el método de cálculo, no olvides que estamos en proceso concursal, donde cada postulante ofrece lo que quiere y obviamente resulta ganador el que ofrece mejores condiciones.
Como seguro conoces en la mayoria de los casos no hay competidores, por lo que resulta ganador el autor de la Alternativa.
En lo referente a la distribución del 50%-50%, es muy general en muchos municipios. Esta distribución resulta adecuada según el precio de las parcelas urbanizadas en el municipio que se trate. ¿Por cierto que municipio es?
Las alegaciones a la proposición Juridico-Economica, se tienen que formular unicamente en los diez dias siguientes a su apertura. Pero, te aclaro que las alegaciones no es la panacea, en ella no puedes discutir los procentajes, a menos que sean muy injustos y tengas fundamentos técnicos para rebatirlo (proceso consursal), lo que si puede ser efectivo es si el postulante comete errores o fallos o no cumple todo lo previsto en la LOTAU.
"En lo referente a la distribución del 50%-50%, es muy general en muchos municipios. Esta distribución resulta adecuada según el precio de las parcelas urbanizadas en el municipio que se trate. ¿Por cierto que municipio es? "
Gracias por responder .
APA , en cuanto a que la distribución del 50%-50% resulte adecuada no lo tengo claro , ya que la situación del Plan ( comunicaciones , cercanía a la poblicación ,. ecétera ) posibiltara que las parcelas urbanizadas tengan un valor u otro , incluso en la misma localidad , y sin embargo los gastos de urbanización no podran variar mucho si no hay difilcutades orográficas .
Por ejemplo mi pueblo Cedillo del Condado ( Toledo ) , si lo comparamos con Illescas ( Toledo ) a diez kilometros del primero pues resulta que en este ultimo las parcelas pueden alcanzar el doble de precio .
Si actualmente en Cedillo del Condado las parcelas urbanizadas se venden a unos 240 euros -m2 , eso supone que si yo obtendo 2000 metros cuadrados del plan urbanistico , su valor seria 480.000 euros . Como el Agente urbazador se queda con el 50% , se entiende se estaría cobrando 240.000 euros al quedarse con 1000 m2 . Eso supone que por unos 4000 metros de mi propiedad ( rusticos ) al urbanizarlos me estaría cobrando a 60 euros m2 .
Entiendo que el Urbanizador es ganador de un proceso concursal ( con lo que hace su oferta ) , pero no hay ninguna forma de rebatirle que la valoración de las parcelas urbanizadas es superior a los datos que posiblemente inserte en su propuesta jurídico -Economicia ?
Gracias de todas formas , intentare conocer la LOTAU .
AR3H5C,dos cosillas.La primera es que en la proposición juridico económica una vez aprobado el proyecto básico del PAU puede concursar cualquiera en base a ese proyecto,con lo que si constituyes una AIU (Agrupación de interés urbanístico) con otros propietarios afectados juntando más del 50% podeis ganar la PAU primero por ser propietarios y segundo porque podeis poner mejores condiciones económicas.
La segunda es que en esa proposición jurídico económica el agente urbanizador indica cual es el coste de las obras de urbanización para que se le pague con dinero y (y esto es lo importante) una valoración de cuanto es lo que vale el suelo una vez urbanizado por si se elige la opción de pagarle con suelo.Evidentemente en este segundo punto el Urbanizador valora el suelo muy bajo para que pueda quedarse con más metros(vamos con el doble..).
Simplemente si constituyes esa agrupación y contratas a un profesional que te haga una proposición juridico económica donde se valore el suelo restante muy por encima de esos 240€/m2 (por ejemplo 350€/m2) a iguales condiciones te la darán a ti si o si,primero por ser propietario y segundo por valorar el suelo a mayor precio.
Haz números y muévete porque merece la pena.Si no vas a perder mucho dinero y te vas a quedar con cara de tonto..
Espero haberte aclarado.
HOLA: Sobre lo que te contesta PEC, es cierto y efectivo, yo soy uno de esos profesionales a que el se refiere. He defendido a muchos propietarios y tengo constituidas unas diez Agrupaciones de Interés Urbanistico. Pero no perdamos el rumbo, esto requiere que los propietarios tomeis el timón y logicamente que asumais el papel de Agente Urbanizador, con sus beneficios y sus cargas.
El beneficio que obtiene el Agente Urbanizador es importante, pero la inversión que tiene que hacer tambien y el riesgo que adquiere no debemos de olvidarlo. Cuando salgan aprobados todos los PAU en tramitación, ya veremos que pasa con el precio del suelo o peor todavia, donde hay comprador para él.
Tambien llevo gestión a promotores y en tu pueblo Cedillo, llevo la gestión del mayor PAU en tramitación 800.000 m/2, este PAU esta pactado con una Agrupación que representa más del 90% de la superficie y el porcentaje pactado es del orden que te he indicado. Como podrás imaginar esta AIU negoció con varias empresas antes de suscribir el contrato.
El precio del suelo en Illescas o en Yuncos, esta fuera de lugar, como conoces está en el entorno de los 600 euros el metro cuadrado para unifamiliar, pero esto no es trasladable <a todos los municipios del entorno y además esta basado en lo siguiente: 1) la falta de suelo en estos municipios 2) El tamaño de las parcelas 175 m2 3) El precio de los chalet.
Piensa que en Cedillo con parcelas de 250-300 m2, no puede valer una parcela 25-30 millones de Ptas. ya que el chalet valdría 70-80 millones y donde vas a encontrar clientes para esas viviendas?
En relacion con tu pregunta de si hay forma de discutir el precio de la parcela, no hay forma, es un proceso concursal, por tanto la unica manera es competir con él y si ganas hacer tu la urbanización y el negocio. Obviamente tendrás que poner en juego unos 30 Euros por metro, es decir que para un PAU como el que estoy gestionando en tu pueblo hacen falta unos 24.000.000 €, osea unos 4.000 millones, bueno serán algunos más, ya que las obras exteriores que hay que hacer son muy importantes. Como podrás imaginar quien invierte ese dinero no es por humanidad, sino para ganar dinero.
El otro mecanismo que tienes es pagar a metalico las cuotas de urbanización, y asumir el riesgo de invertir para luego ganar, como cualquier negocio.
Perdona, se me olvidaba decirte un dato muy relevante. En Illescas se esta tramitando una macro-actuación de más de 4 millones de m2, osea unas 20.000 viviendas, de las que 10.000 serán protegidas. Cuando en Illescas salgan 10.000 viviendas, más otras 2.000 que están en construcción, osea 12.000 viviendas protegidas a un precio de poco más de 20 millones, quien va a vender a los precios que tu conoces el suelo o las viviendas.
Estoy agradecido de las aportaciones que me estais dando . Y entiendo la mayoría de vuestras argumentaciones .
Ahora bien , ni que decir tiene que todos los propietarios no estamos en condiciones de tomar el timón , ni siquiera de intentar constituir una Agrupación de Interés Urbanistico , lo que no es pretexto para que estemos lo mas informados posible .
Entiendo que el Urbanizador dispone de los medios ( económicos , de infraestructura y maquinaria ) para acometer las obras que desarrollan los PAUS . Sin embargo no estoy de acuerdo ( APA ) en que por ese motivo se somentan a un riesgo mas allá de su condición de empresario , ya que los gastos son soportados por los propietarios de los terrenos , dándose la circunstancia incluso que si alguno de los propietarios opta ( o tiene los medios ) por abonar en cuotas la urbanización estarán garantizadas con las parcelas de su propiedad , por lo que en este sentido el Urbanizador tiene el cobro GARANTIZADO .
Por otra parte si cobra en aportaciòn de suelo , ya se encarga en su proposición Juridica -Económica de valorar las parcelas lo menos posible , con lo que aunque el mercado tuviese una ralentización e incluso los precios bajaran algo , sería muy dicifil ( improbable ) que no le compensara la Actuación .
Precisamente por lo apuntado por ti , APA , sobre las Actuaciones en las localidades de Yuncos e Illescas ( donde los metros urbanizados estan mas valorados , incluso el doble ) es por lo que no comprendo porqué en estas localidades el Urbanizador tambien se queda con el 50% de las parcelas urbanizadas , cuando los costes no van a ser similares por m2 . O sea que en todos los casos ( o casi todos ) hace coincidir en la proposición Economica que la valoracion de las parcelas sea la adecuada con los costes para cobrarse el 50% del aprovechamiento . Si ya se que es un proceso consursal , pero me pregunto ¿ si la Administracion actuante aprueba un P.A.U. , y alguno de los propietarios se considera perjudicado , no tiene éste derecho a acudir a los tribunales e interponer un Contencioso ? .
Sobre los millones de metros que se liberalizaran para construir , efectivamente , mucha gente se está haciendo la misma pregunta sobre a que precio se podrá vender . Pero es una pregunta sin respuesta , al no sabe como pueden afectar los aspectos que inluyen en los precios . De todas formas los precios se podríán contener ( ralentizar ) , y la economía " encogerse " , aunque yo personalmente pienso que no sería nada mas que algo temporal , entre otras razones porque España tiene a favor que la densidad de población es baja con respecto a la mayoría de países Europeos .
UN SALUDO
joerl APA,800.000m2 de PAU...ahí se meten por lo menos 2.000 unifamiliares..vas a hacer negociete :)
Lo de Illescas si que es una barbaridad...
PARA PEC : 1250 viviendas. En esta actuación soy un profesional que cobra honorarios de gestión. Lo de Illescas, será una actuación ejemplar a través de la que creará una ciudad importante, soportando el urbanismo las nuevas infraestructuras.
PARA AR3H5C: Respeto tu opinión de que no entiendas el riesgo. El riesgo que asume un Agente Urbanizador es una inversion importante, fijate que el espiritu de esta figura, es la sustitución del lugar de la Administración que ha creado esta figura por su falta de medios materiales y economicos. Como ya hemos comentado un PAU de unos 100.000 m2 los más generales, requiere una inversión de unos 500 millones de las antiguas pesetas y quien invierte esta cantidad es para ganar dinero y a falta de competidores, pone las condiciones el postulante. Pero a lo mejor no parece ariesgado invertir esa cifra?
No obstante esta actividad la puedes realizar, bien mediante AIU o pagando las cuotas de tu finca, por este procedimiento imitas al Agente Urbanizador, inviertes el dinero de la urbanización y obtienes todo el beneficio. Lo que no puedes pretender es que un empresario invierta su capital y ponga sus medios para hacer un favor a la sociedad.
Piensa que la figura del Agente Urbanizador nace del incumplimiento de los propietarios de desarrollar (en suelo urbanizable).
El hecho de no disponer de medios no es excusa para criticar el metodo, ni los porcentajes, ya que por extensión podriamos hacer la comparación de otros sectores, p.e. porque no ponemos cualquier persona un Banco, porque hace falta mucho dinero y el no tener dinero para ello, no nos faculta para quejarnos ante los Tribunales para que los Bancos ganen menos dinero.
Por ultimo, decirte que no se puede plantear un Contencioso-Administrativo por la proporción ganadora de un proceso concursal de un PAU, salvo en determinadas condiciones. Nosotros hemos planteado uno en el que Agente Urbanizador tiene adjudicado un PAU a razón de un 80% para él y un 20% para el propietario, pero cometió un error que nos ha dado fundamento para ello. No me preguntes el error, porque no te lo podré informar por secreto profesional, pero seguro en tu caso no se producirá.
Está claro que estamos en dos posiciones opuestas ( debido a nuestros intereses ) , siendo la mas fuerte la que tu defiendes.
Yo que soy tardo en comprender , leyendo tus mensajes y tu respuesta sobre el Contencioso solo me queda "rendirme " al Urbanizador , incluso darle las gracias por no calcular algún canje mas alto como aportacion de terreno . Porque si es como tu dices y no comete errores en la tramitación podría acercar el precio de los costes al valor del aprovechamiento y en caso de no cobrar en metalico qudarse por ejemplo con el 90% de las parcelas . ¿ Podría hacer esto ? , respondeme por favor porque de ser así sería tonto de no hacerlo .
Quiero decir , al ser el único postulante , al invertir su dinero , el marca las condiciones , incluso podría llegar al 98% y como no hay posibilidad de Contencioso . (ajo y agua )
En tus mensajes no observo ninguna referencia a la Administración actuante ( Ayuntamiento de Cedillo en primer lugar ) . ¿ Es que no tiene nada que decir la Corporaciòn Local ? ¿ no le interesa para nada si hay acuerdo con los propietarios ? Creo que la LOTAU si hace referencia a esto .
En otro orden, decirte que en eso estamos , en ver que presupuesto aporta el probable adjucatario para valorar el abono en metalico ( por supuesto ) , porque si a alguna persona le interesa comprar esos terrenos ( en rustico ) y luego sumar los gastos de urbanización , será por que es rentable .
De todas formas , me gustaría que alguién mas opinara sobre el tema ( y no convertirlo en un " duelo " entre dos , ja ja ) , y si fuera alguien de Cedillo del Condado , mejor que mejor .
UN SALUDO .
HOLA: Lo primero que debo decirte, que no debes de considerar esto un duelo entre dos. Lo que estoy haciendo es informandote de lo que te puede ocurrir, porque ponerse dramatico y decir lo abusivo del proceso y lamentar la posición del propietario es muy simple.
Decirte que profesionalmente he defendido y actualmente defiendo a muchos propietarios de actuaciones de las que llamamos hostiles, como la tuya, p.e. en Illescas, Borox, Esquivias, El Viso de San Juan, Carranque, Yeles, Magan, Camarena .... como podrás entender, no estamos en lados opuestos. Obviamente tambien llevo gestión para promotores y trato de actuar con honestidad con los propietarios.
Este proceso beneficia a todos los implicados, los propietarios de una tierra rustica cuyo valor en el mercado es de unas 100 a 200 ptas el metro cuadrado, cuando hay un posibilidades de realizar un PAU, se convierte en 10.000 a 15.000 ptas el metro cuadrado; El urbanizador con los porcentajes que hemos comentado, hace una inversión importante y saca unos beneficios importantes y los Ayuntamientos se forrán por todos los lados, se quedan con el 10% del aprovechamiento, que trasforman en dinero, cobran licencias y tasas por todo lo que pueden y por lo que no pueden, pero imponen ....
Sobre tus preguntas tengo que volver a repetirte que es un proceso concursal por lo que puede ocurrir todo lo que el postulante quiera hacer, salvo que haya competencia. Pero en mis anteriores mensajes te he dado soluciones que no quieres escuchar y que te las tendré que poner muy claritas haber si así las entiendes: 1º Formar los propietarios un grupo solido y compacto. 2º Contratar a un profesional que defienda vuestros intereses. 3º Si no te gustan los beneficios que obtiene el urbanizador, porque quieres todos para ti, invierte en tu tierra.
Como puedes entender tu y todos los miembros del foro, es que los propietarios de fincas rusticas están en una posición muy comoda, quieren que sus fincas formen parte de actuaciones urbanizadoras, no quieren gastar ni un euro y quieren recibir por sus fincas rusticas como si estuvieran al lado de la Castellana. Ten claro que si el precio de la vivienda está en los niveles que está es fundamentalmente por el precio del suelo y tengo que recordar nuevamente que cuando se desarrollen los PAUs que están en tramitacion en la comarca, veremos quien vende una parcela a los precios que piden los propietarios de las mismas.
Un Saludo
Perdona, se me olvidaba comentar algo muy importante. En este foro la mayoria de los intervinientes y especialmente el que suscribe, tratamos de ayudar de una forma desinteresada a las personas que lo solicitan, poniendo a disposición de todos los partipantes nuestros conocimientos profesionales de una forma gratuita y la mejor prueba de ello, es las numerosas respuesta que realizamos los intervinientes.
Gracias
"Como puedes entender tu y todos los miembros del foro, es que los propietarios de fincas rusticas están en una posición muy comoda, quieren que sus fincas formen parte de actuaciones urbanizadoras, no quieren gastar ni un euro y quieren recibir por sus fincas rusticas como si estuvieran al lado de la Castellana. Ten claro que si el precio de la vivienda está en los niveles que está es fundamentalmente por el precio del suelo y tengo que recordar nuevamente que cuando se desarrollen los PAUs que están en tramitacion en la comarca, veremos quien vende una parcela a los precios que piden los propietarios de las mismas. "
La verdad ,sinceramente , con estos comentarios no creo que defiendas por igual a promotores , y urbanizadores frente a los aludidos .¿ Cuantas veces son los promotores quienes compran un terreno y especulan en el tiempo ? ¿ y porque no te preguntas cuanto valdrán las viviendas en vez de las parcelas ?
Por cierto a mi me parece legítimo especular , solamente a lo que no estoy dispuesto es a que me hagan "comulgar con ruedas de molino " y me digan que lo blanco es negro .
Seguramente en todo lo concerniente a los planes de actuación , me refiero a la información que prestas está totalmente acertada , o sea las cosas son así como tu apuntas , pero por favor no añadas un plus de mérito a una parte y al tiempo hagas comentarios como esos a la otra parte no me parece justo .
Por cierto te he comentado en el anterior que estoy en el punto 3º de las soluciones posibles , deberías leer y escuchar .
UN SALUDO
Vamos a ver AR3H5C, APA y yo te estamos contando la película tal y como es,puede ser más o menos justo pero es lo que hay,nosotros no tenemos la culpa ya hacemos bastante por perder aqui el tiempo asesorándote gratis.Todas estas dudas las hubieses solucionado de un plumazo visitando un estudio de arquitectura especializado en urbanismo y pagando, claro.
Si tu quieres especular con tus tierras invierte en ellas,arriesgate pide un credito al banco de tropecientos millones y especula,pero no te quejes porque un constructor se gaste los dineros en PAU,dirección de obra,gastos de material y urbanización para hacer un negocio que tu no quieres hacer.Los constructores ganan mucho dinero porque invierten mucho dinero y llevan un riesgo que ni tu ni yo llevamos.
AR3H5C,dos cosillas.La primera es que en la proposición juridico económica una vez aprobado el proyecto básico del PAU puede concursar cualquiera en base a ese proyecto,con lo que si constituyes una AIU (Agrupación de interés urbanístico) con otros propietarios afectados juntando más del 50% podeis ganar la PAU primero por ser propietarios y segundo porque podeis poner mejores condiciones económicas.
La segunda es que en esa proposición jurídico económica el agente urbanizador indica cual es el coste de las obras de urbanización para que se le pague con dinero y (y esto es lo importante) una valoración de cuanto es lo que vale el suelo una vez urbanizado por si se elige la opción de pagarle con suelo.Evidentemente en este segundo punto el Urbanizador valora el suelo muy bajo para que pueda quedarse con más metros(vamos con el doble..).
Simplemente si constituyes esa agrupación y contratas a un profesional que te haga una proposición juridico económica donde se valore el suelo restante muy por encima de esos 240€/m2 (por ejemplo 350€/m2) a iguales condiciones te la darán a ti si o si,primero por ser propietario y segundo por valorar el suelo a mayor precio.
Haz números y muévete porque merece la pena.Si no vas a perder mucho dinero y te vas a quedar con cara de tonto..
Espero haberte aclarado.
En este mensaje ( pec ) fuiste clarificador , conciso y aseptico , que es de agradecer , al igual que es de agradecer los datos facilitados por APA .
Solamente deciros , que si alguien tiene voluntad de informar sobre alguna normativa debería hacerlo como tu hiciste pec , (de la forma mas aseptica posible ) y no introducir otras valoraciones y conceptos , ya que eso no es información sino opiniones , y en ese sentido yo tengo la mía , y creo que es tan válida como la de cualquiera .-
UN SALUDO .
HOLA: AR3H5C , aunque no te lo mereces te voy a contestar:
1) No hay proyecto basico de PAU, solo hay PAU, la tramitación del mismo es:
a) Información publica- 20 dias
b) Presentación Proposiciones Juridico-Económicas - 10 dias
c) Apertura de plicas el día siguiente.
Una vez abiertas las plicas no se puede competir, para poder competir tienes que presentar la plica en el plazo fijado.
2) Para ganar con seguridad con una AIU, tienes que invocar la adjudicación preferente, para lo que tienes que hacer una Alternativa Tecnica original y propia, presentarla dentro de los 20 dias y tiene que ir ratificada por una AIU.
3) Si no quieres gastar el dinero que supone la redacción de un PAU, puede presentar la AIU una Proposición Juridico-Economica sobre el PAU presentado por el Agente Urbanizador en competencia. Para resultar ganador, la LOTAU dice:
Se preferirá la alternativa que proponga un ámbito de actuación más idóneo u obras de urbanización más convenientes; la que concrete y asuma las más adecuadas calidades de obra para su ejecución y, en particular, las realizables con los criterios de eficiencia ecológica que reglamentariamente se determinen; así como la proposición que se obligue a plazos de desarrollo más breves o a compromisos más rigurosos; la que preste mayores garantías efectivas de cumplimiento; la que comprometa su realización asumiendo, expresa y razonadamente, un beneficio empresarial más proporcionado por la promoción y gestión de la actuación; o la que prevea justificadamente, para unas mismas obras, un menor precio máximo para efectuarlas sin mengua de su calidad. Complementariamente se preferirá la proposición que oferte más incentivos, garantías o posibilidades de colaboración de los propietarios afectados por la actuación, para facilitar o asegurar su desarrollo, salvo que aquellos se pretendan arbitrar a costa del interés público
3. La idoneidad de las obras de urbanización para el servicio público, las garantías y plazos de su ejecución, la proporcionalidad de la retribución del urbanizador y, complementariamente, la facilidad o celeridad con que éste pueda disponer del terreno necesario para urbanizar, serán los criterios en los que habrá de fundarse toda decisión pública sobre la programación, tanto la relativa a la modalidad gestión directa o indirecta, como a la elección del urbanizador y a la oportunidad misma de la Programación de Actuación Urbanizadora.
Por tanto si lees el texto verá que se preferirá la más barata, pero no la que valore más caro el suelo para los propietarios. Igualmente no se prefiere la que tenga mayores acuerdos con los propietarios, sino la más barata.
Por último decirte que no caigas en la tentación de poner un precio ridiculo para asegurarte el ser ganador, porque si resultas ganador tendrá que hacerlo a ese precio.
Por ultimo y sin animo de continuar con el asunto te digo, al parecer no has entendido mis consejos, cuando te digo invierte en tus tierras, me refiero en una primera etapa que estas respuestas que estoy facilitando debes obtenerlas en un despacho profesional que te lleve el asunto y que si quieres obtener el maximo rendimiento a tu suelo, costea la urbanización, pero siempre asesorado convenientemente, porque entiendo esta no es tu profesión y logicamente no puedes conocer todo el proceso.
la LOTAU dice:
Se preferirá la alternativa que proponga un ámbito de actuación más idóneo u obras de urbanización más convenientes; la que concrete y asuma las más adecuadas calidades de obra para su ejecución y, en particular, las realizables con los criterios de eficiencia ecológica que reglamentariamente se determinen; así como la proposición que se obligue a plazos de desarrollo más breves o a compromisos más rigurosos; la que preste mayores garantías efectivas de cumplimiento; la que comprometa su realización asumiendo, expresa y razonadamente, un beneficio empresarial más proporcionado por la promoción y gestión de la actuación; o la que prevea justificadamente, para unas mismas obras, un menor precio máximo para efectuarlas sin mengua de su calidad. Complementariamente se preferirá la proposición que oferte más incentivos, garantías o posibilidades de colaboración de los propietarios afectados por la actuación, para facilitar o asegurar su desarrollo, salvo que aquellos se pretendan arbitrar a costa del interés público
3. La idoneidad de las obras de urbanización para el servicio público, las garantías y plazos de su ejecución, la proporcionalidad de la retribución del urbanizador y, complementariamente, la facilidad o celeridad con que éste pueda disponer del terreno necesario para urbanizar, serán los criterios en los que habrá de fundarse toda decisión pública sobre la programación, tanto la relativa a la modalidad gestión directa o indirecta, como a la elección del urbanizador y a la oportunidad misma de la Programación de Actuación Urbanizadora.
Por mi parte añadir articulo 122 , Decreto Legislativo 1/2004 de 28 de Diciembre . Como veras aunque efectivamente no es mi profesion estoy intentando documentarme .-
Por cierto en cuanto a la Relaciones entre el urbanizador y los propietarios el 118 , apartado 3 letra C) señala :
El urbanizador podrá ejercer las siguientes prerrogativas y facultades:
Exigir que los propietarios le retribuyan pagándole cuotas de urbanización o cediendo en su favor terrenos edificables de los que han de ser urbanizados en de sarrollo de la actuación .
El Urbanizador podrá optar por la retribucion mediante la cesión de terrenos edificables , cuando asuma el compromiso de promover , sobre los terrenos que reciba en pago de su retribución , viviendas sujetas a un régimen de protección publica u otros usos de interés social , siempre que estos destinos atribuyan a los terrenos un valor máximo legal que permita determinar con objetividad su equivalencia con los gastos de urbanización .
¿Alguién me puede comentar que quiere decier este artículo , para aclarar cual es el espíritu de la norma ?
UN SALUDO
EL_INUTIL_©
01/11/2006, 14:12
Bonito debate, yo desconozco muchas de estas operaciones, pero por lo poco que he tocado en temas similares, mucho mas pequeños por supuesto, nada de esas barbaridades de metros, si tengo que darle en cierto modo la razon a APA, en un porcentaje muy grande pasa lo que el dice
El pequeño propietario no esta dispuesto o no puede invertir el perraje necesario, aparte de que la existencia de muchos propietarios conlleva la dificultad de conseguir una masa que se atreva con la inversion, lo que en muchos casos deja a algun que si estaria dispuesto en fuera de juego y termina desistiendo y asumiendo lo que le den, pero en un primer momento piden verdaderas barbaridades.
Pero eso no significa ni mucho menos que este indefenso, la ley pone las herramientas, pero no el dinero, asi que las operaciones hay que estudiarlas y echar los numeros para que sea viable, porque hay mucho dinero en juego y un error puede arruinar a alguien, claro que todos estos numeros, estudios, asesoria, etc... tiene un coste, y vuelves al punto anterior.
Como dice APA una opcion es la union de propietarios, busqueda de asesores, busqueda de financiacion y hacia adelante, pero y APA lo podrá decir mejor, no debe ser nada facil.
HOLA: Gracias EL_INUTIL
AR3H5C, es de bien nacidos, ser agradecidos, pero en Castilla La Mancha, para algunos sigue vivo el espiritu del Quijote.
Sobre el texto que preguntas del articulo 118 , apartado 3 letra C)
"El urbanizador podrá ejercer las siguientes prerrogativas y facultades:
Exigir que los propietarios le retribuyan pagándole cuotas de urbanización o cediendo en su favor terrenos edificables de los que han de ser urbanizados en desarrollo de la actuación." Este párrafo quiere decir que el Urbanizador tiene que decir como prefiere cobrar, si bien por aplicación del apartado 2, del 118, quien elige la forma de pago es el propietario.
"El Urbanizador podrá optar por la retribucion mediante la cesión de terrenos edificables , cuando asuma el compromiso de promover , sobre los terrenos que reciba en pago de su retribución , viviendas sujetas a un régimen de protección publica u otros usos de interés social , siempre que estos destinos atribuyan a los terrenos un valor máximo legal que permita determinar con objetividad su equivalencia con los gastos de urbanización."
Sobre este parrafo hay dos mensajes 1) Que en el caso de que Urbanización proponga realizar viviendas protegidas u otros usos de interes social, quien elige es el Urbanizador. 2) Si el destino que se propone es VPO u otros de interes social, tienen que permitir la asunción de los gastos de urbanización.
Te voy a poner un ejemplo sencillo para que sea más comprensible: El urbanizador propone una densidad de 18 viviendas por hectarea de VPO, el precio de venta maximo para una vivienda de protección oficial en Cedillo, puede estar en unos 120.000 Euros, aproximadamente. El valor del suelo urbanizado según la legislación no puede sobrepasar el 15% de precio de venta, es decir 18.000 euros por vivienda, en consecuencia para una densidad de 18 viviendas, menos el 10% de cesion al Ayuntamiento, nos quedarian 16,2 viviendas por tanto (18.000x16,2) = 292.600 Euros por hectarea. Ahora bien si el coste de urbanización es de 30 Euros por m2, por hectarea será 300.000 Euros. Quiere decir que el suelo NO VALE NADA, e incluso su valor es negativo, por lo que los propietarios tendrían que aportar el suelo y dinero (300.000-292.600) = 7.400 Euros por Ha. NO RECIBIENDO NADA A CAMBIO.
Querido APA , no puedo estar mas de acuerdo cuando dices que en Castilla La Mancha para algunos sigue vivo el espíritu del Quijote . Creo que sigue tan vivo en la misma medida que para otros sigue vivo , y hacen suyo , el espíritu de Sancho Panza .
UN SALUDO .
Totalmente De Acuerdo Amigo Sancho
De APA
Como puedes entender tu y todos los miembros del foro, es que los propietarios de fincas rusticas están en una posición muy comoda, quieren que sus fincas formen parte de actuaciones urbanizadoras, no quieren gastar ni un euro y quieren recibir por sus fincas rusticas como si estuvieran al lado de la Castellana. Ten claro que si el precio de la vivienda está en los niveles que está es fundamentalmente por el precio del suelo y tengo que recordar nuevamente que cuando se desarrollen los PAUs que están en tramitacion en la comarca, veremos quien vende una parcela a los precios que piden los propietarios de las mismas.
Un Saludo
APAHOLA: AR3H5C , aunque no te lo mereces te voy a contestar:
APA
AR3H5C, es de bien nacidos, ser agradecidos, pero en Castilla La Mancha, para algunos sigue vivo el espiritu del Quijote.
Encantado de contestarte sistema 0 :
1º .- Me parece estupendo que en tu opinión , APA , sea un magnifico urbanista , no seré yo quién diga lo contrario . Entre otras razones porque tiene un manejo de la norma dificil de igualar .
2º .- Lo anterior quiere decir que yo tenga que estar de acuerdo cuando lo que da no es información , sino pura opinión . Lease el primer cuadro de cita ( que tipo de información es esa ) . En alguna otra cita decía que el hecho de no poder o no querer involucrarse en un programa de actuación no justificaba el criticar el procedimiento . Yo creo que si puedo criticar una norma .
3º .- Ignoro la razón de porque toma un partido tan claro , solo de una parte del procedimiento ( los propietarios ) , o mejor dicho porque la única parte que no critica es la de los promotores y urbanizadores , porque a la administración si la critica . Mi posición es clara hago criticas a la administración y al urbanizador partiendo de que soy propietario .
4º.-Desconozco la razón de porque entra en el terreno de lo personal y descalifica a los demás , o ¿ es que decir a alguien que no se merece ser contestado no es descalificarle ? . Por no mencionar el comenzar a dar una información con la cita tercera de no se que , de Castilla La Mancha .
5º.- Y este punto para ti sistema 0 . ¿ Me puedes decir en que frase o palabra he faltado yo el respeto a APA ? . Es mas os voy a informar que yo diariamente tengo muchas diferencias de opinión y controversias con las personas donde trabajo ( no soy agricultor ) , con una intensidad y strees abundante , pero siempre obligados a guardar la compostura.
UN SALUDO
HOLA: Me gustaría terminar con este debate planteado por una persona que entiendo muy desagradecida, ya que pide ayuda al foro y se le facilita toda la información que solicita de una forma gratuita, cuando algunos ejercemos nuestra actividad profesional cobrando por ella y digo desagradecido por en vez de agradecer la información, que por cierto ha sido numerosa y profesional, la cuestiona de una forma impropia ya que no obtiene la respuesta que le GUSTARIA. Creo haber manifestado que he realizado y realizo innumerables defensas de los intereses de los propietarios frente a los Agentes Urbanizadores, también gestiono PAUs a Agente Urbanizadores, con la condición de actuar con honestidad con los propietarios, por principios éticos personales y hay está mi trabajo, del que pueden opinar muchos propietarios, Ayuntamientos y muchos Agentes Urbanizadores, que por cierto la mayoría me respetan y algunos me temen.
En los anteriores mensajes está todo el debate y cada cual que saque las conclusiones correspondientes, por todo ello doy por CERRADO el asunto y consecuentemente mis respuestas a AR3H5C.
PARA EL RESTO DE LOS MIEMBROS DEL FORO: Considero necesario, para que tengáis un mayor conocimiento del tema que se ha cuestionado, presentaros en números lo que está suponiendo en la comarca de La Sagra de Toledo la presentación de PAUs, sobre suelos rústicos ordinarios.
El valor del suelo rústico ordinario en Castilla La Mancha, en tierras de secano según las estadísticas de la JCCM, está aproximadamente en los 6.000 Euros por Ha. El precio de las tierras de secano en el mercado, antes de la aparición de todo este movimiento puede oscilar entre los 6.000 € y los 9.000 € y de hecho este precio sigue vivo en muchas zonas que no tienen posibilidad de desarrollo urbanístico.
La presentación de un PAU, sobre un suelo rustico ordinario en el que el Agente Urbanizador oferta una distribución del aprovechamiento del 50-50% representa económicamente:
a) Para el Agente Urbanizador una inversión de unos 300.000 € por Ha (resultado de 30 €/m2); de ello obtendría aproximadamente 2.500 m2 en parcelas urbanizadas (50% en cesiones y del 50% del aprovechamiento). Por tanto 2.500 m2 a un precio de venta en Cedillo de 300 €/m2:
Ingresos = 2.500 m2 x 300 €/m2 = 750.000 €
Resultado = 750.000 € - 300.000 € = 450.000 €
b)Para el Propietario la aportación de su finca con valor estimado de 9.000 €
Ingresos = 2.500 m2 x 300 €/m2 = 750.000 €
Es decir que el Agente Urbanizador tiene que poner sus conocimientos profesionales, su organización empresarial y 300.000 €/Ha con el riesgo empresarial correspondiente, para obtener unos MAGNIFICOS resultados de 450.000 €/Ha si consigue vender las parcelas a 300 €/m2.
El propietario no tiene que invertir nada y una finca que vale en el mercado 9.000 € se le convierte en 750.000 €, si consigue vender las parcelas a 300 €/m2.
Queda suficientemente claro que todos ganan en el proceso, ¿Pero quien gana más?.
AR3H5C, lo que propone en su pregunta es que porque no se valora las parcelas resultantes al precio del mercado, pues bien, vamos a hacer los cálculos correspondientes:
Si el coste de la urbanización es de 300.000 €/Ha, para pagarlo tendría que entregar 300.000 € / 300 €/m2 = 1.000 m2, por tanto del aprovechamiento resultante se distribuiría 20% Agente Urbanizador y 80% para el propietario, con los siguientes resultados:
c) Para el Agente Urbanizador 1.000 m2
Ingresos = 1.000 m2 x 300 €/m2 = 300.000 €
Resultado = 300.000 € - 300.000 € = 0,00 €
d) Para el Propietario 4.000 m2
Ingresos = 4.000 m2 x 300 €/m2 = 1.200.000 €
Es decir que el Agente Urbanizador tiene que poner sus conocimientos profesionales, su organización empresarial y 300.000 €/Ha con el riesgo empresarial correspondiente para NO OBTENER BENEFICIO ALGUNO.
El propietario no tiene que invertir nada y una finca que vale en el mercado 9.000 €/Ha se le convierte en 1.200.000 €/Ha, si consigue vender las parcelas a 300 €/m2.
¿ Que os parece? ¿Quien se metería a Agente Urbanizador?
Por último seguro que AR3H5C dirá que su finca rústica de secano no vale a 9.000 €/Ha, porque ya ha considerado que con las posibilidades de un PAU vale a 1.200.000 €/Ha y por eso le he recomendado que constituya con sus vecinos una AIU y que costeen ellos mismos el desarrollo o en su defecto que pague a metálico los 300.000 €/Ha y que se quede con todo el aprovechamiento, pero en vez de agradecerlo, se descoloca. Por eso no me extraña cuando dice “Es mas os voy a informar que yo diariamente tengo muchas diferencias de opinión y controversias con las personas donde trabajo ( no soy agricultor ) , con una intensidad y strees abundante”
Espero no haber aburrido al personal y por favor AR3H5C, deja el debate que por mi parte queda totalmente CERRADO y si alguien quiere alguna información que inicie uno nuevo. GRACIAS
De nuevo tengo que haceros una consulta ( a quien quiera / pueda contestarme ) , parece ser que el Urbanizador tiene la intenciòn de construir viviendas en propiedad horizontal en un porcentaje ( 30 / 40 % ) del aprovechamiento .
De esta forma , para recibir parcelas ( solares ) una vez urbanizadas solo estará disponible el 60/70 % del aprovechamiento . Mi pregunta es ¿ el Urbanizador me debe entregar mi parte en solares que me correspondan ( digamos un 25 % del total que poseía ) en el caso del pago en terrenos ? . De igual forma si el pago es en metalico ,obtendría solamente solares ¿ o entrarían en "juego " las viviendas en propiedad horizontal ?
Por otra parte me gustaría que alguien me informara , sobre ¿ cual es el momento idoneo/ propicio para consultar todos estos asuntos con un profesional de urbanismo . Hay que hacerlo cuando la corporación someta el P.A.U a información publica ? ¿ cuando sea aprobado inicialmente en la localidad , o cuando sea definitivamente aprobado ? Quiero decir cuando debo hacerlo para defender correctamente mis intereses ?
GRACIAS Y UN SALUDO
Me ha parecido oportuno traeros aquí a este foro la exposición que hizo en su día un abogado sobre la Ley Urbanística de la Comunidad Valenciana , que fue la primera en introducir la figura del Urbanizador . De esta forma podremos contrastar las valoraciones / opiniones de los que hemos participado en este foro que entiendo pueden estar " contaminadas " dependiendo de la situaciòn particular de cada uno .-
UN SALUDO
......
Recientemente, en estas mismas páginas, polemizaban mis colegas sobre la bondad o maldad de la LRAU (Ley Valenciana Reguladora de la Actividad Urbanística). El primero la tildó de nefasta y de 'instrumento perverso' porque, en su opinión, faculta a los Ayuntamientos para cometer tropelías sin límite con los propietarios de suelo. El segundo, por el contrario, opina que la LRAU 'funciona', al permitir poner en el mercado cantidades importantes de suelo urbanizado. Si se me permite terciar en la polémica, diré que no me parece una Ley intrínsecamente perversa pero (siempre hay un 'pero') creo que su funcionamiento es manifiestamente mejorable, al menos en lo que respecta a la regulación de la figura del 'urbanizador'.
Con esta nueva Ley en la mano, y sin necesidad de acuerdos con los propietarios de los terrenos afectados, un Ayuntamiento puede adjudicar la gestión urbanizadora del suelo a un promotor que, aún sin ser dueño de los terrenos, presente un 'Programa' que describa las obras de urbanización a realizar.
La adjudicación del 'Programa' dará derecho al urbanizador a repercutir sobre los propietarios de los terrenos no sólo el coste de las obras de urbanización, sino también el de los proyectos técnicos, el de las inversiones, el de las instalaciones y el de las compensaciones necesarias para ejecutar el 'Programa'. Y, además, independientemente de todo ello, los propietarios tendrán que abonar al 'urbanizador' su beneficio empresarial así como los gastos de gestión de la promoción.
Ante esta situación, los propietarios de los terrenos afectados tienen las siguientes posibilidades:
Pagar al urbanizador por todos los conceptos antes indicados, bien en dinero, bien en terrenos.
Solicitar la expropiación voluntaria de los terrenos conforme a su valor inicial.
Constituir, junto con otros propietarios, una Agrupación de Interés Urbanístico y solicitar al Ayuntamiento la adjudicación preferente de una alternativa técnica de 'Programa' propia y original, participando directamente en la gestión y en los beneficios de la urbanización, ahorrándose así el importante desembolso que supondría retribuir --normalmente con cifras millonarias-- al agente urbanizador.
Como aspecto positivo de la LRAU cabe destacar que, en efecto, permite desbloquear y poner en el mercado importantes cantidades de suelo urbanizado, con el consiguiente abaratamiento de su precio para los promotores y --así al menos debiera ser-- para los adquirentes de viviendas y locales. Desde este punto de vista, la LRAU constituye un eficaz instrumento para impedir que unos pocos especuladores o potentados terratenientes inmovilistas obstaculicen y/o encarezcan abusivamente el desarrollo urbanístico de los municipios.
Como contrapartida, sucede que, en ocasiones, podrían resultar injustamente perjudicados pequeños propietarios de suelo, totalmente ajenos a operaciones especulativas. Si recurrimos a un cálculo utilitarista, habrá que reconocer que el posible perjuicio causado a pequeños propietarios 'inocentes' es un mal, pero un mal menor que evita un mal mayor a los intereses generales. Puede parecer entonces aceptable el mal menor, porque entre dos males, uno menor y otro mayor, el menor resultaría, por comparación, algo así como un bien. Desde luego, cuando están en juego intereses contrapuestos, cada argumento a favor de unos produce casi automáticamente un contra-argumento a favor de los otros. Lo justo y lógico, pero al mismo tiempo lo más difícil, es equilibrar la balanza.
La LRAU optó por atribuir a los Ayuntamientos el derecho-deber de servir de fiel de la balanza, lo cual no parece intrínsecamente perverso. Quizás resulte discutible la amplitud de las facultades discrecionales que se les reconocen, pero eso es otro cantar.
Desde un punto de vista finalista (frenar la especulación y desbloquear suelo urbanizable), pocos reproches pueden merecer los responsables de la promulgación de dicha Ley (PSOE) y quienes ahora la defienden con uñas y dientes (PP de la Comunidad Valenciana, no así el Gobierno de Madrid), pero desde un punto de vista funcional, habrá que concluir que la LRAU puede ser buena, incluso una panacea, si sirve para coordinar y equilibrar adecuadamente los intereses de Ayuntamientos, promotores y propietarios, y será mala, incluso perversa, si se utiliza para 'machacar' sin contemplaciones a los propietarios de terrenos, especialmente en aquellos casos en que, lejos de obstaculizar el desarrollo urbanístico, son los primeros interesados en fomentarlo y gestionarlo.
Para sacar conclusiones, y con independencia de los aspectos de la LRAU que deberían ser aclarados o corregidos (que haberlos, 'haylos'), convendría formular la pregunta del millón desde un punto de vista pragmático y funcional: ¿Funciona la LRAU perversamente o como una panacea jurídico-urbanística?.
Mi contestación, a la gallega, es que 'depende'. ¿De que depende?. Pues depende fundamentalmente de los Ayuntamientos. Depende de que los Ayuntamientos respeten escrupulosamente la letra de nuestra Constitución y el espíritu y la finalidad de la propia LRAU, que no es otra más que permitir el desbloqueo de tierras en manos de especuladores o terratenientes poco proclives al desarrollo urbanístico del suelo. Depende de que los Ayuntamientos sean realmente imparciales y eviten posibles abusos. Depende de que los Ayuntamientos utilicen prudente y equitativamente las amplísimas facultades discrecionales que se les reconocen, sin caer en arbitrariedades acaso rayanas con la prevaricación. Depende, en fin (casi me da vergüenza decirlo), del grado de rectitud y probidad moral de los ediles de nuestros Ayuntamientos.
Del mismo modo en que un cuchillo puede ser utilizado para cortar un solomillo o para cometer un asesinato, la LRAU puede ser utilizada como una verdadera panacea jurídico-urbanística o como un arma criminal. El crimen, si se comete, no será achacable al instrumento, sino a quien lo utilizó indebidamente.
Como ciudadano confío en la voluntad, capacidad e integridad de los ediles de los Ayuntamientos de la Comunidad Valenciana para utilizar responsablemente, con destreza y equidad, un instrumento como la LRAU, que, aunque sólo sea por su carácter novedoso y extraordinario, no está, en absoluto, exento de riesgos.
Pero también confío en la sensibilidad y capacidad de la sociedad civil y de nuestros gobernantes y partidos políticos -sean del color que sean-- para reaccionar fulminantemente frente a siempre posibles arbitrariedades, desviaciones o corrupciones.
Y, además, como abogado, casi huelga decirlo, confío plenamente en nuestros Tribunales de Justicia, que, lentos pero seguros, evitarán o paliarán los negativos efectos de posibles desaguisados, y que, llegado el caso, tratarán con la máxima severidad, incluso en vía penal, a los responsables de aquellos delitos de imprudencia punible, corrupción o prevaricación que se pudieran producir, aunque sólo sea por el escándalo y la alarma social inherentes a tal tipo de casos.
Para concluir: la LRAU es todavía un bebé. Sus potencialidades son enormes, tanto para convertirse en una panacea urbanístico-social como para convertirse en una criatura diabólica. Sería triste acabar con ella so pretexto de que puede convertirse en un monstruo perverso. Tanto sus padres (PSOE) como sus padrinos (PP) tienen ahora el deber de mimarla, corregirla y protegerla frente a posibles perversiones. Si logramos que crezca y se desarrolle con normalidad , será tan modelica y envidiable que a buen seguro , le saldrán imitadores en el resto de España .
saludos .
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