Nueva Ley del Suelo en el Congreso

[al]

Supongo que estareis al tanto, yo no me esperaba tanta rapidez, pero la nueva ley del suelo ya esta en el congreso y con potentes endurecimientos (enmieda del PSOE) respecto al Proyecto de Ley. En principio lo de Seseña deberia, con la nueva ley (si se aprobara asi como quieren los legisladores) ser una modificacion al PGOU o POUM (si lo tuviesen...) con lo que esto supone de elevar y alargar tramitacion.. Es decir que los mega-PAUS en pueblos que doblan la poblacion ya no se podrian dar. Al menos, tan facilmente. (Siempre que se aumente un 20% la poblacion).
conozco varios PAUS de este tipo (muy grandes, conozco urbanista importante de gran volumen de proyectos) desarrollandose en pueblos pequeños actaualmente, llevados por esta fiebre y arreados por la ansiedad ladrillil de los ayuntamientos. El nerviosismo debe ser alto, entre estos futuribles agentes urbanizadores.
En mi caso preparo uno con un promotor queya estaba nervioso, pero ante esto aun mas (ha invertido mucho hasta ahora)..La idea es presentar cuanto antes (desgraciadamente va en detrimento de la calidad documental de lo que entregaremos) para evitar problemas y acogernos, en la medida de lo posible a la legislacion hoy vigente.

¿Alguien en la misma situacion?...¿Alguien sabe como funciona el tema de retroactividad en estos casos y cuando se podria decir que el pau esta tramitandose? hasta ahora solo tenemos la consulta previa, aprobada por unanimidad en pleno.
En fin, en cualquier caso he de decir que entiendo objetivamente que esto puede ser positivo para evitar el urbanismo desarrollista salvaje... pero que vaya, ahora que me han encargado un PAU a mi (proyecto de mi vida ya que me supondria asegurar un buen numero de proyectos de vivienda del propietario promotor) pasa esto... La vida. Supongo que habra mas gente en mi situacion.. ¿alguna opinion?

[al]

Pues muchas gracias por tu comentario Sistema 0;
La verdad me extraña que en una seccion de urbanismo de un foro de arquitectura nadie mas se anime a comentar algo de la nueva ley del suelo...venga animo!
A mi de entrada y desde un punto de vista objetivo y como arquitecto me parecen bien las enmiedas presentadas por el gobierno. (Otra cosa es que en este momento, a modo personal, ande a punto de acabar un PAU relativamente grande y que con la ley en la mano quizas ya no fuese viable, creo, sin hacer ina revision del plan general. Son esas esquizofrenias de la profesion)..
Esto quiere decir que hay numerosas maneras de verlo.. Hay opiniones en contra porque reduce competencias autonomicas y municipales (es lo que se perseguia) y aumenta los controles y tiempo de tramitacion de las cosas. Tambien hay opiniones (a mi modo simplistas, ahora ) que creen que con esto se construira menos y seguiran disparandose el precio de las viviendas.. Otra manera de verlo es que no se reducira la corrupcion y los cohechos, sino que pasará a otras esferas mas altas: autonomicas o centrales..es decir que los ayuntamientos trincaran menos y ahora eles toca a los otros.. (No lo veo asi, pero seguro que eso pasara, porque;¿quien controla al controlador?)..

[EUTECTOIDE]

Yo lo de bajar el precio de la vivienda...En la comunidad valenciana se hizo la lrau para sacar al mercado suelo urbano por acción de urbanizadores privdaos, y el resultado es que se ha urbanizado un montón, pero el precio no ha bajado. No se si leí que 7 empresas promotoras tienen 14 millones de m2, por lo que por mucho que se facilite, dificulte la urbanización, al final el suelo es de unos pocos y lo sacarán al mercado cuando les interese. Así que el precio de la vivienda, para arriba.

[adiaz]

y seguimos con lo de la vpo...los promotores gravaran las viviendas libres con lo que dejen de ganar con las de VPO.

duda personal: la tramitacion actual en valencia y C. la Mancha de los dichosos PAI´s no requiere de informes autonomicos para su tramitacion?, que cambia? mayor control par la conexion a sistemas grales?...

(es lo que tiene ser de otra comunidad...)

un articulo el otro dia comentaba la situacion del mercado de la vivienda como un mercado nada liberalizado, preso de tramitaciones, grandes promotoras, muchas decisiones en pocas manos....
Se comentaba tbn que en otros paises es la administracion la que compra, recalifica y vende, controlando la escalada especuladora del precio del suelo.

[EUTECTOIDE]

duda personal: la tramitacion actual en valencia y C. la Mancha de los dichosos PAI´s no requiere de informes autonomicos para su tramitacion?, que cambia? mayor control par la conexion a sistemas grales?...

(es lo que tiene ser de otra comunidad...)


Si, asi es, pero la conselleria de territori a sido de mano muy amplia (véase el desarrollo de 19 millones de m2 de golpe cerca de Marina d'Or, por los mismo propietarios y con unas cosas muy raras, no me quiero meter en política, o los 10 millones de m2 en una actuación en la desembocadura del Xuquer en Cullera,así como muchas más en zonas con graves problemas dotacionales e hídircos). Sus actuaciones pueden ser digamos discutibles en muchos lugares y aspectos. En la antigua reglamentación, no había un reglamento de gestión. En la nueva ley si lo hay. Tampoco creo que vaya a mejorar mucho. Eso si, sentencias como la de Parcent (del TSJ), donde se para el desarrollo de 2000 vivienadas en un pueblo de unos 1000 habitantes 8500 censados), es un toque de atención. La sentencia indica que primero un plan general, después desarrollo. Eso puede estar en línea con la necesidad de redactar un nuevo plan general cuando una actuación urbanística suponga un incremento de más del 20% de la población.

[berobreo]

Muchas (no se si todas) la CC.AA. tienen su propia ley del suelo. ¿Cuál vale, la autonómica, la estatal o ambas? ¿En el tercer caso, con que jerarquía?

[EUTECTOIDE]

Se supone que la ley estatal y la autonómica no pueden invadir sus competencias. está en la constitución las competencias de cada una. Así que valen las dos.

[Naoda]

Fuente: ElPais


'Abusos Urbanísticos No' pide que se elimine el agente urbanizador

La organización y expertos exigen una gestión urbanística racional y participativa

SARA VELERT - Valencia - 24/11/2006
La nueva Ley del Suelo, en tramitación en el Congreso de los Diputados, no debe cometer "el error" de asumir "una figura horrible, la del agente urbanizador", aseveró ayer el presidente de Abusos Urbanísticos No (AUN), Enrique Climent, en la inauguración de unas jornadas sobre urbanismo organizadas por la plataforma ciudadana en la Universitat de València. Climent afirmó que el boom urbanístico en la Comunidad Valenciana se ha producido al amparo de una legislación que introdujo al agente urbanizador en el proceso y cuya aplicación "ha propiciado abusos y atropellos contra los derechos humanos e injurias al paisaje y la conservación de la naturaleza", y también la censura europea.


"¿Cómo se puede triplicar una población sin preguntar a nadie?", critica Martín Mateo

Por ello, el presidente de AUN advirtió al Gobierno en contra de un agente urbanizador "que ordena el territorio a través de PAI" y anunció que incidirán en que se elimine el modelo actual de esta figura. Climent matizó que no se oponen a todo agente urbanizador, pero sí al que ha creado la normativa valenciana porque es "parte interesada en la reclasificación" y debería ser, en todo caso, "un auténtico profesional no implicado" en la gestión urbanística. AUN también critica los cambios previstos en la valoración del suelo, ya que considera que perjudicarán a los pequeños propietarios mientras mantiene el beneficio del promotor.
El catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad de Alicante y ex rector, Ramón Martín Mateo, publicará en breve un libro titulado La gallina de los huevos de cemento, y ayer expuso al público asistente los males del urbanismo actual, en el que una piedra "se transforma en oro con una firma" y faltan "criterios racionales" de ordenación del territorio. Martín Mateo afirmó que los ayuntamientos se exceden en sus competencias cuando aprueban grandes planes urbanísticos que destruyen el paisaje o deterioran acuíferos, y lo hacen sin participación social. "¿Cómo se puede triplicar una población sin consultar a nadie?", criticó el catedrático, que abogó por que los cambios significativos de los planes generales sean "comunicados y votados por los vecinos", así como por un mayor control de la Administración sobre la gestión urbanística, entre otras propuestas.
Los delitos sobre la ordenación del territorio, las prevaricaciones urbanísticas y los cambios legislativos que han incidido en el boom urbanístico centraron la conferencia de Elena Górriz Royo, profesora de Derecho Penal de la Universitat de València, quien destacó la necesidad de recurrir más a la demolición de construcciones ilegales, las multas y vías que frenen la "permisibilidad" hacia las recalificaciones que legalizan obras. La profesora también criticó al agente urbanizador, "que no se compadece bien con la función social de la propiedad".

[kemenfu]

Tendremos que esperar a ver el texto integro, pero no queda claro que fijar un límite a partir del cual sea exigible una revisión de planeamiento parece competencia autonómica, así que si la ley estatal limita sus competencias puede correr la misma suerte que la del 92.

[vorpal]

Si entrar en política, mis opiniones al respecto son las siguientes:

- Se acercan las elecciones, creo que con eso está todo dicho, creo que es más una maniobra de cara a la galería para mitigar un poco la "alarma social" que se está producionedo últimamante (Marbella, Seseña,...)

- El estado central debe hilar muy fino a la hora de redactar una ley urbanísitica, porque las competencias en materia de Urbanismo son de las CC.AA. Creo que alguien se va a meter en un jardin lleno de zarzas o en un avispero.
Salvo que el Estado pacte con todas y cada una de las Autonomías el contenido de la Ley Estatal del Suelo, corre el riesgo de recibir recursos de inconstitucionalidad por meterse en temas que no son de su competencia salvo en aspectos muy básicos (contenido del derecho de propiedad y poco más).
Hay antecedentes claros, precisos y contundentes, como la STC del 97 que dinamitó el urbanismo central. De hecho la vigente ley estatal 6/98 es una ley muy básica, que afecta a poco más que las valoraciones de suelo, porque en materia de urbanismo real, el de andar por casa y pisar el barro, lo que prevalece es la legislacion autonómica. Nadie que quiera desarrollar una operación urbanística en un lugar concreto va a mirarse la ley estatal, sino la legislacion autonómica.

Esto puede desembocar en una guerra de recursos por competencias constitucionales: las CCAA recurrirán la ley estatal y el estado las leyes autonómicas.

Saludos.

[Demiurgo]

Bueno es un tema espinoso... competencias autonómicas, etc...

En Andalucía están cambiando la ley últimamente, y están eliminando el concepto de 'urbanización turística', la cual ha plantado de casas toda la costa sin formar urbe... sino 'urbas'....

El tema en Andalucia es la creación de miles de viviendas sin infraestructuras adecuadas (las viviendas turísticas no lo necesitaban)... creando una carencia que ahora la debemos pagar entre todos.

Y la Junta de Andalucia está revisando muchos PGOU y declarando que no aceptará incrementos de un '500%' de la población actual.

Este tipo de urbanizaciones tipo 'setas' crean problemas estructurales importantes (transporte, agua de consumo, hospitales, etc) las cuales no han sido planificadas adecuadamente.

Saludos

[al]

Si entrar en política, mis opiniones al respecto son las siguientes:

- Se acercan las elecciones, creo que con eso está todo dicho, creo que es más una maniobra de cara a la galería para mitigar un poco la "alarma social" que se está producionedo últimamante (Marbella, Seseña,...)


Esta claro que todo es politica.. Yo estoy totalmente de acuerdo y solo hay que leer los distintos periodicos de distinta "orientación".. Efectivamente mientras el mundo no se ha hecho casi eco del asunto el Pais presenta la ley como la reaccion gubernamental (cohartada, para respetar las competencias autonomicas) ante la oleada de corrupcion y desafueros urbanisticos seseñiles. Que por otra parte, siempre estuvieron ahi. Un mal pensado (como a veces soy yo) tenderia a sospechar que el oportuno destape de toda esa "mierda", tan de seguido a la opinion publica es una manera de prepararla para una ley como esta, que de alguna manera quiere cortar el grifo y cortar alas a los municipios.. a su vez se nos presenta como la unica manera de evitar todo esto y es un puntazo electoral.
La politica es eso y mas, pero ¿la ley es buena? ¿evitara la corrupcion o la trasladara a otros ambitos? Como arquitecto y persona de a pie, entiendo que la figura del PAU (que pretendia agilizar la creacion de suelo) lo ha conseguido,pero a costa de muchas cosas.. com lo de Seseña. Yo estudie y sigo creyendolo (que ingenuo) que las ciudades son de todos y se deberian hacer pensando para todos y de u modo "civico", planificar, vaya. Y hasta ahora para "planificar" el sistema del plan general es lo unico que tenemos y a golpe de PAU no hacemos ciudad solo producimos solares...¿ o no?
Por otro lado y como comentais yo tambien estoy seguro que a esta ley le lloveran los recursos de inconstitucionalidad de parte de autonomias y municipios.
¿Porque tratar de negarle a un pequeño pueblo, si contase con las infraestructuras y la situacion adecuada un crecimiento fuerte? Ellos lo pueden ver como agravio comparativo respecto de las grandes ciudades...
crecer un 20 % para madrid es mucho pero para los de alrededor quizas es poco, no es lo mismo..

[APA]

HOLA: Estoy de acuerdo que el Gobierno se está metiendo en un avispero y con muchas más cosas de las que habeis expresado y seguro que con las pensais.

Ahora bien, entre otras muchas cosas que se podrían manisfestar la primera que me viene a la cabeza es la limitación que producen las 17 legislaciones autonomicas para el ejercicio de la profesion. Cualquier experto de dilatada carrera, se convierte en el tio más bobo por el simple hecho de haber pasado la frontera, que muchas veces está simplemente a 50 Km de tu residencia.
Todo esto en un mundo globalizado, una Europa cada vez más común....

Tambien me parece que la creación de riqueza que produce el simple hecho de poner una raya o una trama diferente en un plano no debería estar a la libre elección de unos Ayuntamientos gobernados por personas sin la formación adecuada, que su unica cualidad es formar parte de una lista de candidatos en la que la mayoría de los ciudadanos cualificados no quieren formar parte, porque nuestra clase politica no se ha profesionalizado adecuadamente, salvo algunas pocas excepciones.

Con este panel de profesionales, nos encontramos lo tenemos y así vemos como el crecimiento de nuestras ciudades y pueblos, se hacen al azar, a golpe de interés, amigismo o falta de criterio de alcaldes y concejales. Asi cuando alguien da la murga con la calificación de unas determinadas propiedades o es amigo, obtiene la recalificación. Estoy cansado de ver como muchos Alcaldes no tienen los conocimientos adecuados para opinar de la forma del desarrollo, ni de las ordenaciones propuestas, ni las tipologias, ni las infraestructuras, ni como podrá el Ayuntamiento en un futuro mantener todo lo que recibe, donde lo recibe y realmente para que le vale lo que recibe, con la dispersión que se realiza... en fin y mucho más.

Ahora bien, tampoco me parece adecuado que el Estado genere una guerra con las Comunidades, ni una traba mayor para el urbanismo, porque lo unico que conseguirá será encarecer aún más nuestras viviendas.

Fijaros hasta que extremo funciona mal la normativa. Aqui en Castilla La Mancha, que como sabeis tenemos la figura del Agente Urbanizador, con unos plazos muy breves para el desarrollo, pues bien toda esta normativa creada por la JCCM, para que salgan suelos rapidamente, requiere practicamente para todo que cualquier PAU pase por la manos de las Delegaciones Provinciales, que me gustaria que pasarais a ver como estan sus estanterias, pasillos, .... y con este afan de vigilar a los Ayuntamientos, retrasan con informes sobre sus competencias y sobre otras que no le corresponden, solicitan que se presenten informes de practicamente todas las Consejerias y Organismos, en fin que el propio creador de una forma agil, el mismo la convierte en lenta. Algo totalmente absurdo.

En fin, creo que podríamos escribir muchos libros al respecto, lo que si está claro, es que hace falta una regulación, pero una regulación inteligente, consensuada con todas las Comunidades, con unos Organismos profesionalizados con participación social, donde tengan mucho peso los Colegios Profesionales de Tecnicos y no funcionarios con mente estrecha, grandes conocedores de la teoria, interpretada a su criterio personal, con una falta de experiencia en la practica total y .... en fin muchas cosas más... algún día os contaré algunas experiencias de torpezas, absurdos y bobas interpretaciones los tecnicos de la administración, a las que seguro añadireis muchas más que habreis padecido todos vosotros y de todo ello podremos escribir un libro.

Un Saludo

[EUTECTOIDE]

la limitación que producen las 17 legislaciones autonomicas para el ejercicio de la profesion. Cualquier experto de dilatada carrera, se convierte en el tio más bobo por el simple hecho de haber pasado la frontera, que muchas veces está simplemente a 50 Km de tu residencia.
Todo esto en un mundo globalizado, una Europa cada vez más común....Totalmente de acuerdo


[...] la creación de riqueza que produce el simple hecho de poner una raya o una trama diferente en un plano no debería estar a la libre elección de unos Ayuntamientos gobernados por personas sin la formación adecuada[...]
Más cierto todavía, además de no hablar de que las dudas sobre la honorabilidad de la clase política en este tema están a la orden del día


nos encontramos lo tenemos y así vemos como el crecimiento de nuestras ciudades y pueblos, se hacen al azar, a golpe de interés, amigismo o falta de criterio de alcaldes y concejales. Asi cuando alguien da la murga con la calificación de unas determinadas propiedades o es amigo, obtiene la recalificación. Estoy cansado de ver como muchos Alcaldes no tienen los conocimientos adecuados para opinar de la forma del desarrollo, ni de las ordenaciones propuestas, ni las tipologias, ni las infraestructuras, ni como podrá el Ayuntamiento en un futuro mantener todo lo que recibe, donde lo recibe y realmente para que le vale lo que recibe, con la dispersión que se realiza... en fin y mucho más.
Creo que las consecuencias de esto se verán en unos años, cuando las urbanizaciones que se han generado lejos de nucleos urbanos y faltos de dotaciones y servicios, empiezen a dar más gastos que los ingresos que generen, entonces toda la población pagará las consecuencias, ya que estas zonas deberán de ser previstas de los necesarios servicios sufragados por todos.


Ahora bien, tampoco me parece adecuado que el Estado genere una guerra con las Comunidades, ni una traba mayor para el urbanismo, porque lo unico que conseguirá será encarecer aún más nuestras viviendas.

Fijaros hasta que extremo funciona mal la normativa. Aqui en Castilla La Mancha, que como sabeis tenemos la figura del Agente Urbanizador, con unos plazos muy breves para el desarrollo, pues bien toda esta normativa creada por la JCCM, para que salgan suelos rapidamente, requiere practicamente para todo que cualquier PAU pase por la manos de las Delegaciones Provinciales, que me gustaria que pasarais a ver como estan sus estanterias, pasillos, .... y con este afan de vigilar a los Ayuntamientos, retrasan con informes sobre sus competencias y sobre otras que no le corresponden, solicitan que se presenten informes de practicamente todas las Consejerias y Organismos, en fin que el propio creador de una forma agil, el mismo la convierte en lenta. Algo totalmente absurdo.

En fin, creo que podríamos escribir muchos libros al respecto, lo que si está claro, es que hace falta una regulación, pero una regulación inteligente, consensuada con todas las Comunidades, con unos Organismos profesionalizados con participación social, donde tengan mucho peso los Colegios Profesionales de Tecnicos y no funcionarios con mente estrecha, grandes conocedores de la teoria, interpretada a su criterio personal, con una falta de experiencia en la practica total y .... en fin muchas cosas más... algún día os contaré algunas experiencias de torpezas, absurdos y bobas interpretaciones los tecnicos de la administración, a las que seguro añadireis muchas más que habreis padecido todos vosotros y de todo ello podremos escribir un libro.

Un Saludo

Sobre esto solo decir que totalmente de acuerdo. Hace falta menos burocracia, pero la que haya sea efectiva. ¿Para que vale que yo le pida un informe a cinfederación hidrográfica si su informe no es vinculante, solo se adjunta. Y si es negativo, que no hay agua, entonces la empresa local me dice que ella me da. Posteriormente, la empresa de agua será la que tendrá que pedir más agua aconfederación?:confused:No tiene sentido. Hace falta menos burocracia, pero la que haya sea útil, regule lo que es lógico y es una creación de riqueza para todos, y lo que es un simple pelotazo por parte de un urbanizador bien situado.

[al]

Totalmente de acuerdo con Apa, que solo leyendole se percibe que ha visto de todo y tendra jugosas historias de alcaldes "megalomanos" y de funcionarios de la administracion, espero que un dia te animes y nos cuentes (sin nombres)...


...
Estoy cansado de ver como muchos Alcaldes no tienen los conocimientos adecuados para opinar de la forma del desarrollo, ni de las ordenaciones propuestas, ni las tipologias, ni las infraestructuras, ni como podrá el Ayuntamiento en un futuro mantener todo lo que recibe, donde lo recibe y realmente para que le vale lo que recibe, con la dispersión que se realiza... en fin y mucho más.

Ahi yo creo que has hundido totalmente el dedo en la llaga.
Sin caer en menospreciar a los politicos y la politica municipal, desde el poco tiempo que llevo dedicandome a esto he llegado a la misma conclusion.
La gran causa de los "desarreglos" en los crecimientos de los pequeños pueblos se deben mas al desinteres, a la ignorancia y a la falta de preparación, quizas a veces ingenuidad (siendo benevolos con los alcaldes de estos pueblos) que a la mala fe y puro interes personal. Despues al amiguismo (muuy presente) y finalmente a la pura corrupcion.. (es una cuestion de grado).
Muchas veces la presiones "populares" a las que se ven sometidos tampoco son desdeñables.. y un politico busca popularidad. Por lo general gran parte de la poblacion de un pueblo sin otro futuro que el ladrillo esta deseando ver gruas en sus afueras, como los "prosperos" pueblos vecinos.
Finalmente los promotores ("espabilados") solo tienen que "aprovecharse" de este cumulo de debilidades y como su unica vision es la de su puro "beneficio" (¡estan en su derecho , son empresarios!) pasan por encima porque el ayuntamiento lo permite todo, en el 90% de los casos, seguramente sin hacer mayor esfuerzo.Los ayuntamientos muchas veces estan encantados y confiados,y simplemente no son capaces de comprender las consecuencias de todo en un futuro y de manera global y de exigir lo minimo, analizando y controlando de manera profesional el desarrollo de de su ciudad. Solo miran de aqui a 8 años vista, como mucho.
Esto en el mejor de los casos, porque el amiguismo y el colegueo en estos pequeños circulos (casi de barra de bar), es el metodo a seguir para formular los convenios.
Asi que totalmente de acuedo con APA, La falta de "profesionalizacion" de nuestra clase politica mas cercana es lo mas grave.. cosa que veo casi imposible de mejorar. Los ayuntamientos necesitan mas apoyo de tecnicos cualificados y de personal, que ademas, sea respetado. (No tengo la formula), mayor dedicación de presupuestos (a veces inexistentes) a estos temas y control de organismos supranacionales y autonomos, sin intereses.. quizas agrupaciones profesionales y etc...No se. Lo que supondria, eso si, mayor tiempo de tramitacion (generacion de burocracia) y perdidas de competencias de los propios gobernantes de las ciudades sobre el crecimiento de las mismas. Probablemente la corrupcion no dejaria de existir y quizas se extendiese a otros niveles, pero que al estar mas expuestos (que un pequeño ayuntamiento) serian mas facilmente detectables.
Pero todo esto es teoria, las decisiones las toman finalmente las personas y son estas las que fallan, por una cosa o otra.