Ver versión completa : Abusos del ayuntamiento
Hola a todos, ya colge mi caso en el foro de propietarios pero me han aconsejado que lo ponga aqui tambien, bueno pues os lo explico y haber si alguien me echa una mano que estoy desesperado..
Hace un mes mas o menos compre una parcela , con catalogacion de suelo urbano consolidado, y en la cual solo se puede construir unifamiliales con parcela minima de 500m2, los terrenos colindantes tienen la misma catologacion; sabiendo esto haber si algien me puede decir si esto es legal..el ayuntamiento para darme la licencia quiere que: ceda para uso publico casi 240m de mi parcela para en un futuro muy incierto hacer una calle de 10 m2 de ancho que rodearia 3 de las 4 caras de mi terreno, el camino que hay ahora mide unos 4 metros y 2 lados estan sin asfaltar, esto sin expropiarme osea sin darme ni un duro, que yo urbanice cuando ya hay agua, luz y alumbrado publico, y lo mas increible, que yo solicite un expediente de expropiacion para uno de mis vecinos al cual le pasaria literalmente la dichosa calle por encima de un trozo de su parcela y de un trozo de la casa que tiene construida en esa parcela y pa rematar que yo page todos los gastos que genere dicha expropiacion. No se que puedo hacer y como puedo recurrir, me parece un abuso increible todo esto. Un saludo y gracias por escucharme.
Hola Rene:
Habría que ver que dice el planeamiento urbanístico municipal.
De todas formas, afectar 240 m2 de una parcela de 500 es mucha cantidad.
En mi comunidad autónoma (Aragón) en suelo urbano consolidado sólo hay obligacion de cesion gratuita de suelo para ajustes de alineaciones hasta un 15% como máximo del tamaño de la parcela, todo lo que exceda de ese 15% debe obtenerse por expropiacion.
Tambien habría que ver cómo queda tu parcela, si con 260 m2 restantes cumple con la parcela mínima.
Saludos.
EL_INUTIL_©
09/12/2006, 10:08
A mi salvo el tema de la expropiacion del vecino que me parece un poco raro, lo demas es mas o menos las premisas que tiene aqui el suelo urbano no consolidado, ceder para poder ejecutar las calles y por supuesto urbanizar a costa del propietario, o acaso pretendes que el resto del municipio pague la calle y te la urbanice ... ESO SI QUE SERIA UN ABUSO, tu has comprado un suelo urbano no consolidado y por tanto habras calculado estos costes en la operacion para saber lo que debias pagar por el suelo.
Cuando un propietario paga su adosado, paga tambien las cesiones y la urbanizacion es decir que no es nada raro que tu tengas que hacerlo.
Gracias de antemano por vuestro interes, aclaro alguna cosilla haber si me dais ideas, vale? Mi parcela mide 750 m2 y es de suelo urbano "consolidado", en la cual ya hay todos los servicios (agua, luz, alcantariyado) el actual camino que la rodea tiene mas o menos 4 metros de ancho que serian 3 calles diferentes y dos de ellas sin asfaltar, mi queja es que devo ceder unos 230m2 de mi parcela para hacer la calle de 10m de ancha, en suelo en el cual solo se pueden construir viviendas unifamiliares con 500m2 minimo de parcela (me han comentado que para ese tipo de suelo es una calle exagerada) y me gustaria saber si me lo tienen que expropiar o sea pagarme esos 230m2 o los devo de ceder por imperativo. Lo de urbanizar lo veo correcto pero tengo 2 vecinos a los que lindan las dichosas furura calle y a ellos no les obligaron a nada, pero para ser del todo onestos ellos hicieron sus casas hace ya mucho tiempo pero aun asi no me parece justo....Pero lo que mas me indigna es la expropiacion al vecino...y mi pregunta seria... ¿es legal que para que yo pueda construir me exigan que expropie la vivienda de otra persona...y encima indenizarle yo?, y si el vecino recurre ese expediente? me tirare años pleiteando? y lo que creo es que nadie se va a pillar las manos con una expropiacion de (no lo olvidemos) una vivienda para que yo construlla mi casa. Bueno gracias otra vez por vuestra ateccion, dadme algun consejo por favor.
EUTECTOIDE
09/12/2006, 11:19
Yo lo de la expropiación al vecino es lo único que no entiendo. Las cesiones gratuitas de acuerdo al planeamiento general son así. Si marca un vial de 10 metros, va un vial de 10 metros, a menos que te embarques en una modificación del planeamiento del municipio, lo cual no te recomiendo por largo y costoso. Sin ver realmente el planeamiento y que dice, no creo que podamis ayudarte mucho más. Lo de expropiarle la casa al vecino no lo entiendo eso si te lo aseguro.
Ahora quiero contestar a "el inutil", jolin vaya nick que te as puesto, parece que nos vamos a insultar.....Bueno a lo que iba, y ante todo aclarar que no quiero entrar en polemica con nadie...a lo de que urbanice yo la calle me dices que si lo hiciera el ayuntamiento seria un abuso por mi parte, no? pues yo creo que no es tan descabellado pensar que si esa calle va a ser de uso publico osea de todos y sobre todo del ayuntamiento sea el ayuntamiento quien lo urbanice, aclarando que en mi caso urbanizar seria asfaltar la calle y hacer las aceras pues otro caso diferente y hay te doy la razon es que yo page por los servicios que requiere mi casa, como agua, alcantarillado, etc...Bueno solo es una opinion y que quede claro que ese no es mi mayor problema lo que mas me jod...es que me quiten por la cara 230m2, porque no olvidemos que es mi propiedad que entiendo como algo sagrado e intocable. Aclarado esto darte las gracias por contestarme.
EUTECTOIDE
09/12/2006, 11:31
¿Y por qué el ayuntamiento va a pagar por urbanizar tu parcela, dándole una plusvalía considerable? ¿No querrás que todos paguemos tu beneficio?
Las cosas están así, tu tienes el suelo como urbanizable, o urbano consolidado, para que pase a ser solar debes ejecutar las obras de urbanización y corren de tu cuenta. El premio del ayuntamiento ha sido el que pueda llegar a ser urbano, y eso le ha tocado a TU parcela y no a otras del pueblo. ¿No querrás que todos, los que no han tenido suerte en la lotería, además te paguen la urbanización?. Una vez más, tu pagas, pero transformas el suelo en solar, con lo que su precio aumenta muchísimo más de lo que valen las obras de urbanización. Los metros que te tocan, si hubieras preguntado antes de comprar en el ayuntamiento, hubieras visto que venía afectado por un vial. Si uno no quiere sorpresas, que pida siempre información urbanística respecto a cualquier terreno que vaya a comprar.
Un par de puntualizaciones:
1- Un particular no puede expropiar nunca. Solo puede expropiar la Administración, por tanto no te pueden pedir que "expropies" a tu vecino. Tiene que ser el Ayuntamiento el que proceda con esa expropiacion.
2- El que una calle sea pública no quiere decir que la tenga que pagar el Ayuntmiento o la administracion. Hay que distinguir sistemas locales de sistemas generales. Sistemas locales son aquellos que van a beneficiar a una zona muy concreta y a unos usuarios muy concretos, nunca a *TODO* el pueblo, mientras que sistemas generales son los que benefician en general a *TODO* el pueblo (por eso se llaman generales), por ejemplo un hospital, una circunvalación, ... En tu caso, TU calle te beneficia a ti y a tus vecinos más próximos, supongo que el que viva en la otra punta de la ciudad no se va a beneficiar de esa calle.
Los sistemas locales los pagan los que son considerados como beneficiarios directos, mientras que los genereales los paga la Administración con los impuestos de todos
Las calles son públicas para asegurar que por ellas pueden discurrir los servicios públicos, no sólo infraestructuras (alcantarillado, luz, agua,...) sino accesos a servicios (bomberos, ambulancias, recogida de basuras,...)
¡ya les gustaría a los Ayuntamientos que las calles fueran privadas y no tener que hacer mantenimiento!
Saludos.
Haber si me explico..no quiero polemizar, solo era una teoria desde mi desconocimiento del tema, pero repito yo no tengo pegas en hacer las aceras y asfaltar la calle, pero estamos hablando de unos 70m de calle de 10m de ancho y yo no soy un constructor que valla a obtener un lucro por la que voy a construir, en resumen, que tengo un presupuesto limitado, y hasta el propio arquitecto del ayuntamiento dijo que era exagerado que yo lo urbanizara todo, el problema es que estaba tambien presente el concejal de urbanismo el cual pretende que sea yo el que lo haga todo. Aun asi que pasa con los vecinos que ya tienen sus casas hechas? tengo yo que correr con todos los gastos? y aclarar que ya ay todos los servicios publicos, (agua, alcantarillado). Lo de expropiar al vecino me parece vergonzoso, el ayuntamiento quiere que yo solicite un expediente de expropiacion a mi vecino, que lo llevara a cavo el organismo competente y encima que yo le indecnize....es legal esta practica?
La expropiacion solo puede quedar justificada por el superior bien común, por tanto no cabe que sea UN PARTICULAR el que expropie, ni que costee los gastos de la expropiacion.
Esto huele a una chapuza como la copa de un pino. Un abogado se lo puede pasar pipa con esto.
Saludos.
Gracias vorpal y a todos los que me habeis contestado, gracias a vosotros me estoy enterando de muchas cosas ...muchas gracias de verdad!!!!!
La pena es que te hayas dado cuenta tarde de todo este merdé.
Lo suyo, y espero que este consejo sirva a los futuros promotores y autopromotores es NO COMPRAR NINGÚN TERRENO QUE NO TENGA UNA CÉDULA URBANÍSTICA RECIENTE EXPEDIDA POR LOS SERVICIOS TÉCNICOS MUNICIPALES, porque te puedes encontrar con problemas de este tipo y te sale más caro el collar que el galgo.
Saludos
EL_INUTIL_©
09/12/2006, 23:22
Rene te contesto por la alusion (y no te preocupes por mi nick) aunque ya te lo ha aclarado Vorpal y creo que empiezas a asumir, que salvo el tema de la expropiacion, el costo de urbanizacion siempre va por cuenta de los propietarios y alegrate que no tengas que meter saneamiento, electricidad, telefonia etc... te haria tremenda gracia (como le hace a todo el que se dedica a esto) que pagues todo y luego tengas que pagar enganche a dichos servicios, pero esto es asi.
Cuando se esta en una unidad de ejecucion se ejecuta un reparto entre todos los propietarios, pero supongo que no estas en una unidad de ejecución, por lo tanto puede que seas perjudicado con una mayor urbanización, pero esta es la baraja con la que tienes que jugar, te guste o no, y tu defensa por supuesto es ir a un abogado y que te asesore si es legal o no la actuacion que te plantean, es decir estas jugando una partida con el ayuntamiento, ellos tienen la sarten por el mango y tu podrás defenderte como consideres oportuno.
Por cierto una calle, veamos
Acera 1,20
Calzada una sola direccion 3,00 si es de dos 5,40 (mas o menos)
Aparcamiento en cordon 2,00
Acera 1,20
Pero es una MINICALLE, desde luego aqui se esta haciendo mucha calle de 10m, nada anormal.
Asfaltar y acerado no es excesivamente caro tal vez deberias echar unos numeros para saber si te merece la pena la pelea o no.... a veces son muy cucos los ayuntamientos.
Y por supuesto con buen rollo y esas cosas, te comentamos como lo vemos, sin tener nunca la verdad, sino nuestras experiencias y en mi caso, los cortos conocimientos de estos temas.
La propiedad ni es sagrada ni intocable, ni siquiera es un derecho privado (aunque a algunos les cueste entenderlo). Desde la LS de 1.956 el Tribunal Supremo lo ha dicho en infinidad de ocasiones: es un derecho estatutario, esto es, "tu" propiedad tiene los derechos y obligaciones que le asignan las Leyes y el Planeamiento. Ni más ni menos. No tiene un contenido "innato", "natural" y al margen de la Ley. En tu parcela se construye un rascacielos y en la mía hay una zona verde o es suelo rústico. ¿Se entiende lo de carácter "estatutario"?. Esa concepción arcaica, clásica y iuscivilista de que la propiedad es el "ius usendi et abutendi in re sua" está pasada de moda y si se expusiera ante un tribunal contencioso se partirían de la risa sólo de oirla.
Las Leyes vigentes dicen que los propietarios (no los promotores) tienen que urbanizar sus terrenos para que adquieran la condición de solar. Y ceder el terreno exterior a las alineaciones. Y asumir todos los costes de esos trabajos, previos e imprescindibles para poder construir (no lo olvides, previos e imprescindibles). Te parecerá justo no, pero la Ley es así y lo mejor es aceptarla, no criticarla. En el foro se han limitado a indicarte conceptos que tú puedes criticar, pero que son así y cuanto más pronto lo asumas, menos palos de ciego darás.
En relación con el tema de la expropiación de tu vecino, es claramente ilegal e imposible según la expones; pero te recuerdo que si estuvieras en una Unidad de Actuación, la expropiación es posible que la inste quien promueva la actuación/urbanización y que el Ayuntamiento la tramite, siendo aquél "beneficiario" de la misma (caso frecuente en las Juntas de Compensación, como bien sabrás).
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