Ver versión completa : Suelo urbano consolidado
Hola otra vez, esta vez solo una duda simple...
¿que derechos azquiere una parcele de suelo urbano consolidado? y que quiere decir urbano sonsolidado?
Gracias a todos.
Para que un suelo tenga unos derechos es preciso primero haber cumplido con unos deberes.
Los deberes en suelo urbano consolidado viene explicitados en la normativa autonómica correspondiente, y suelen ser mas o menos estos:
- ceder los terrenos afectados por alineaciones, con unos límites.
- completar la urbanizacion que quedare pendiente de ejecución para alcanzar la condicion de solar.
Una vez concluidos esos deberes, tienes derecho a materializar el aprovechamiento de tu solar mediante una edificación construida al amparo de un proyecto técnico con la preceptiva licencia.
Saludos.
Con carácter de legislación básica, el artículo 14 de la LS de 1.998 establece lo siguiente:
Artículo 14.-Deberes de los propietarios de suelo urbano.
1. Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la urbanización deberán completar a su costa la urbanización necesaria para que los mismos alcancen -si aún no la tuvieran- la condición de solar, y edificarlos en plazo si se encontraran en ámbitos para los que así se haya establecido por el planeamiento y de conformidad con el mismo.
2. Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de urbanización consolidada deberán asumir los siguientes deberes:
a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
b) Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión.
c) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del correspondiente ámbito; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo.
d) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo.
e) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización.
f) Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento.
Pero, como acertadamente te ha indicado Vorpal, debes consultar la normativa autonómica, que será más concreta y "algo añadirá". A título de ejemplo, te indico que en Castilla y León el suelo urbano es concolidado o no consolidado y el régimen es distinto. A título de ejemplo te lo indico que los artículos correspondientes del RUCyL:
Artículo 41.Deberes en suelo urbano consolidado.
1. Los propietarios de suelo urbano consolidado tienen los siguientes deberes:
a) Deber de urbanización:los propietarios deben completar la urbanización de sus parcelas a fin de que alcancen la condición de solar si aún no la tuvieran. A tal efecto deben costear todos los gastos de urbanización necesarios para completar los servicios urbanos y regularizar las vías públicas existentes, y ejecutar en su caso las obras correspondientes.
b) Deber de cesión: los propietarios deben ceder gratuitamente al Municipio los terrenos necesarios para regularizar las vías públicas existentes, entendidos como las superficies exteriores a las alineaciones señaladas por el planeamiento urbanístico. Este deber no debe impedir que los propietarios puedan materializar el aprovechamiento que les corresponde. A tal efecto, cuando no puedan materializar dicho aprovechamiento sobre la superficie neta de las parcelas resultantes tras la cesión, el Ayuntamiento puede optar entre:
1º Ajustar las alineaciones o aumentar el volumen edificable mediante un Estudio de Detalle de forma que el propietario pueda materializar todo su aprovechamiento.
2º Compensar el aprovechamiento no materializable mediante cesión de aprovechamiento o de terrenos de valor equivalente, o pago en efectivo.
c) Deber de edificación: los propietarios deben edificar sus solares en los plazos y con las condiciones que establezcan el planeamiento urbanístico y la licencia urbanística.
2. Los terrenos clasificados como suelo urbano consolidado no pueden ser destinados a los usos permitidos por el planeamiento hasta alcanzar la condición de solar, una vez cumplidos los deberes de urbanización y cesión previstos en el apartado anterior. No obstante, la licencia urbanística puede autorizar la ejecución simultánea de la edificación y la urbanización, o bien por fases, conforme al artículo 214.
Artículo 43.Deberes en suelo urbano no consolidado.
1. Los propietarios de suelo urbano no consolidado tienen los siguientes deberes:
a) Deber de urbanización: los propietarios deben completar la urbanización de sus terrenos, a fin de que las parcelas resultantes alcancen la condición de solar. A tal efecto deben costear los gastos de urbanización necesarios, excepto los de ejecución de nuevos sistemas generales, y ejecutar en su caso las obras correspondientes.
b) Deber de cesión: los propietarios deben ceder gratuitamente al Municipio los terrenos reservados para la ubicación de dotaciones urbanísticas públicas, incluidos los destinados a nuevos sistemas generales, así como los terrenos aptos para materializar el aprovechamiento que exceda del correspondiente a los propietarios. Todos los terrenos citados deben cederse completamente urbanizados, a excepción de los destinados a nuevos sistemas generales.
c) Deber de equidistribución: los propietarios deben repartirse de forma equitativa los beneficios y las cargas derivados de las determinaciones del planeamiento urbanístico, con anterioridad al inicio de la ejecución material de las mismas.
d) Deber de edificación: los propietarios deben edificar sus solares en los plazos y con las condiciones que establezcan el planeamiento urbanístico y la licencia urbanística.
2. Los terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado no pueden ser destinados a los usos permitidos por el planeamiento hasta alcanzar la condición de solar, una vez cumplidos los deberes de urbanización, cesión y equidistribución previstos en el apartado anterior. No obstante, la licencia urbanística puede autorizar la ejecución de la edificación de forma simultánea a la urbanización, o bien por fases, aplicando las reglas del artículo 214.
En cuanto a los derechos que tendrías en cada clase de suelo, también hay diferencias notables (100% ó 90% de aprovechamiento, casi nada), según qué Planeamiento exista (insisto, en Castilla y León):
Artículo 40.Derechos en suelo urbano consolidado.
1. Los propietarios de suelo urbano consolidado tienen los siguientes derechos:
a) Derecho a urbanizar: los propietarios tienen derecho a completar la urbanización de sus parcelas a fin de que alcancen la condición de solar si aún no la tuvieran.
b) Derecho a edificar: los propietarios tienen derecho a edificar las parcelas que tengan la condición de solar, con las condiciones que señale en cada caso el planeamiento urbanístico. En particular:
1º Corresponde a los propietarios el aprovechamiento real, que se obtiene aplicando las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre la superficie bruta de sus parcelas.
2º Los propietarios pueden materializar su aprovechamiento sobre la superficie neta de sus parcelas o bien sobre las parcelas que resulten de una actuación aislada. Cuando no sean posibles dichas opciones deben ser compensados mediante cesión de terrenos o de aprovechamiento de valor equivalente, o pago en efectivo.
2. El ejercicio del derecho a urbanizar requiere que previamente se apruebe el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada, y cuando el mismo lo exija, también el instrumento de gestión urbanística necesario. Además de lo anterior, el ejercicio del derecho a edificar requiere que previamente se obtenga la licencia urbanística correspondiente.
Artículo 42.Derechos en suelo urbano no consolidado.
1. Los propietarios de suelo urbano no consolidado tienen los siguientes derechos:
a) Derecho a urbanizar: los propietarios tienen derecho a completar la urbanización de la unidad de actuación en la que estén incluidos sus terrenos, a fin de que las parcelas resultantes alcancen la condición de solar.
b) Derecho a edificar: los propietarios tienen derecho a edificar las parcelas que tengan la condición de solar, con las condiciones que señale en cada caso el planeamiento urbanístico. En particular:
1º En los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana, corresponde a los propietarios el aprovechamiento que resulte de aplicar a la superficie bruta de sus parcelas el 90 por 100 del aprovechamiento medio del sector, salvo en los sectores incluidos total o parcialmente en Conjuntos Históricos declarados Bien de Interés Cultural, donde se aplica íntegramente el aprovechamiento medio del sector.
2º En los demás Municipios con población inferior a 20.000 habitantes, corresponde a los propietarios el aprovechamiento que resulte de aplicar a la superficie bruta de sus parcelas el aprovechamiento medio del sector.
3º Los propietarios pueden materializar su aprovechamiento sobre las parcelas que resulten de una actuación integrada. Cuando no sea posible, deben ser compensados mediante cesión de terrenos o de aprovechamiento de valor equivalente, o pago en efectivo.
2. El ejercicio del derecho a urbanizar requiere que previamente se apruebe el instrumento de planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada y el Proyecto de Actuación. Además de lo anterior, el ejercicio del derecho a edificar requiere que previamente se obtenga la licencia urbanística correspondiente.
Soy nuevo en esto y quiero que me resolvais una duda,quiero comprar una finca urbana no consolidada, el secretario me dice que tengo que urbanizarla para que se pueda calificar como solar.
La cuestion es que la finca es cuadrada y tiene hechas dos calles , solo faltaria las aceras y tomas de luz, agua , desagüe, el secretario me dice que tengo que urbanizar las demas calles para que la finca sea solar.
segun la ley de urbanismo y el reglamento 22/04 y diferentes normas urbanisticas de distintos pueblos de la provincia de Palencia:
" adquiere la condicion de solar cuando tenga acceso rodado pavimentado,luz ,agua,desague, alumbrado publico, es mas normas de pueblos es solar si la calle que da a la fachada de edificacion esta pavimentada y todo lo demas .
la pregunta es:
¿quien tiene razon , o es que yo interpreto las normas de una forma mas favorable para mi?
JUOMILI:
La condición para solar no es solo que "tengan" las infraestructuras, sino que además sean suficientes. (no vale la manguerita que daba agua para regar el jardín como justificante de dotación para 40 viviendas y dos piscinas, p. ej.)
Además si el planeamiento ya fija unas infraestructuras mínimas para esa zona, mientras no estén ejecutadas o garantizada su ejecución la parcela no adquiere la condición de solar.
Entiendo que tiene razón el secretario en lo que además es una obligación de los propietarios.
Un saludo.
David me dice que hay que hacer las infraestructuras minimas , yo planteo que para una finca que es cuadrada estan hechas dos calles con todo , luz,agua, desague y silo hay que engarcharse.
si de cuatro calles hay dos hechas totalmente y con todos los servicios creo que sea mas que el minimo de infraestructuras, y asi no te tendrian que obligar a hacer todas las calles tu
EL_INUTIL_©
14/06/2007, 15:41
Claramente tiene obligacion de urbanizar y piensa que alguien pago las dos, pues tu tendras que urbanizar lo que te corresponda, y tambien tendras que ceder las cesiones obligadas.
Si no te gusta, busca otra finca.
David me dice que hay que hacer las infraestructuras minimas , yo planteo que para una finca que es cuadrada estan hechas dos calles con todo , luz,agua, desague y silo hay que engarcharse.
si de cuatro calles hay dos hechas totalmente y con todos los servicios creo que sea mas que el minimo de infraestructuras, y asi no te tendrian que obligar a hacer todas las calles tu
Estimado JOUMILI, el temas que planteas es lo suficientemente interesante como reflejarlo directamente en el foro y no en MPs.
Pienso que INU te ha dado una contestación muy coherente a tu duda y además la ley es clara.
Resumen: tienes que urbanizar a tu costa y cederlo gratuitamente al ayuntamiento. No me atrevo en estos momentos a darte los artículos concretos de la ley ya que la 6/98 quedará anulada el próximo 1 de julio.
Un saludo.
PS: para opiniones sobre la nueva ley, me remito a otro hilo iniciado por sistema_0
http://www.soloarquitectura.com/foros/showthread.php?t=16803
David me dice que hay que hacer las infraestructuras minimas , yo planteo que para una finca que es cuadrada estan hechas dos calles con todo , luz,agua, desague y silo hay que engarcharse.
si de cuatro calles hay dos hechas totalmente y con todos los servicios creo que sea mas que el minimo de infraestructuras, y asi no te tendrian que obligar a hacer todas las calles tu
Me has entendido mal, no he querido decir que haya que hacer lo mínimo, sino que es lo definido en el plan a la par del cumplimiento de otras normativas lo mínimo a realizar para adquirir la condición de solar.
Un saludo.
No se asi ira este mensaje al foro para que leais todos ,me he informado mas y la finca la tengo q urbanizar entera , todas las calles q la bordean aunque solo la mitad de ancho.
esa finca ya es un sector en si y no tengo q hacer plan parcial con junta de compensacion.
solo tendre q hacer proyecto de parcelacion y urbanizacion , pero como parte de una calle que tengo q hacer pertenece a otra finca tengo q quedar con lo propietarios para q me cedan ese cacho y permutarselo por otro cacho mio q bordea con su finca , algo q es muy complicado si no quieres poner mas dinero sobre la mesa.
Para mas problemas posiblemente esa zona este sobrecargada de casas o se preve q lo pueda estar y la compañia electrica exija un transformador q vale entre 2 y 5 kilitos (de pesetas), soy positivo ehh.
y hasta q no se aprueben las normas no se puede hacer mas , un arquitecto muy puesto en urbanizaciones me comento q lo q dice la ley , q como mucho es un año desde la publicacion de la aprobacion inicil se tiene q aprobar provisional y lurgo otros tres meses para la definitiva , en realidad puede trardar años, debido alas alegaciones , sobre todo si son de organismos publicos.
la ley tranbien dice que en localidades de menos de 20000 habitantes no hay que ceder ese 10% de lo q se urbanice(de lo q resulte urbanizado), lo que no se si es en suelo urbano no consolidado o en suelo urbanizable.
espero que esto le resulte util a alguien y sobre todo antes de comprar mirad todo bien y consultad a algun arquitecto que haya hecho bastantes urbanizaciones por que te sabra responder a todas las dudas.
de todas formas soy bastante cabezon y seguire intentandolo hasta q salga algo
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