Ver versión completa : Problema con ampliación de unifamiliar y obligación de cesión
:mad: :mad: Bueno, pues me encuentro con un problema.
He realizado el proyecto de ampliación de una vivienda unifamiliar existente en Gijón, en suelo urbano y con todas las dotaciones, con su cierre, acceso rodado, etc. (es una casa de al menos 80 años).
Se solicitó Ficha urbanística para saber el estado actual de la Normativa que la afectaba, ya que se encontraba en un momento de transición entre 2 PGOU en los que se había establecido paralización de licencias para los proyectos que no cumplieran simultáneamente los 2 PGOU, en nuevo y el antiguo.
Se constató que el proyecto de ampliación cumplía sobradamente los 2 planes, no agotamos con la ampliación ni ocupación máxima, ni edificabilidad ni ningún otro parámetro.
Junto con la ficha Urbanística el Ayuntamiento dio al promotor un plano a escala ridícula en el que se aprecia la parcela marcada con subrayador y unas líneas paralelas a la vía existente actualmente (se supone que las de la ampliación de dicha vía), pasando una de ellas por "nuestra" parcela.
Un mes después de recibir esa documentación, me puse a redactar el proyecto de ampliación de la vivienda, para lo que utilicé un plano más reciente de la adaptación del nuevo PGOU, publicado en la web del Ayuntamiento, en el que dicha ampliación de vial no aparecía.
Pues bien, el Ayuntamiento concede la licencia de ampliación de la vivienda con la condición de que se ceda al mismo parte de la parcela para ampliación de una calle lateral de la parcela, dato que no se mencionaba en la ficha urbanística.
¿Es posible que para la ampliación de una vivienda existente en suelo urbano exijan la cesión de ese trozo de parcela (vienen a ser 140m2, aproximadamente un 11% de la superficie total de la parcela)?
Esto obligaría al promotor a tirar y rehacer 25 metros de cierre, cambiar de sitio el acceso rodado a la parcela y el camino rodado interior (con su puerta automática y todo), perder 140m2 de parcela, etc.,etc. Todo para ampliar su casa 33m2. Vamos, que la cosa se va de madre.
¿No debería haber comunicado el Ayuntamiento en la Ficha Urbanística este hecho claramente, para poder sopesar si hacer el proyecto de ampliación o no?
Me parece un abuso que los Ayuntamientos no sean claros con estos condicionantes, y cuendo te ves con el proyecto hecho, visado, y has buscado contratistas, aparejador, etc. te encuentras con este marrón... y te la meten doblada.
berobreo
13/12/2006, 13:31
Desconozco los efectos legales de esa ficha urbanística (¿es una cédula o una simple ficha informativa?), pero es perfectamente posible que en suelo urbano exijan la cesión del terreno fuera de la alineación.
Cuestión aparte es que en el nuevo PGOU la calle sea más estrecha que en anterior. Además de que me parece muy raro, no sé efectos tiene. Tal vez haya algún mecanismo para hacer (o no hacer) ahora la cesión y recuperar el terreno posteriormente cuando se apruebe el plan.
EL_INUTIL_©
13/12/2006, 13:39
Yo no conozco cesiones en una parcela de suelo urbano, esas pequeñas actuaciones de cirujia, realineaciones y similares las he visto siempre por expropiacion.
Si he visto obligaciones de retranqueo con respecto a la linea de fachada actual en un poligono industrial, pero retranqueo que no implica la perdida de suelo solo una reserva de 5m delante (para aparcamiento privado) y que se permite volar (vuelo puro, no valen soportes) sobre esa alineacion nueva, es decir alineacion solo a nivel de planta baja. Por supuesto esta correcion es obligada en caso de nueva construccion.
A mi particularmente me parece que el ayuntamiento lo que quiere es "ahorrarse" la expropiacion, deberias consultar en el planeamiento como esta considerara esa realineacion, es decir, el método que establece para adquirir el suelo.
Lo tienes muy claro en la ley del suelo 6/98, art. 14.
Te apunto una dirección de intenret donde encontrarla:
http://www.ayto-cartagena.com/urbanismo1/tablon/Normativa/LS98-Ley%20del%20Suelo.htm
Resumiendo, si hay que ceder y si hay que urbanizar. En cuanto a que si debiera figura en las ficha urbnística o no, lo normal es que sí, pero en una ocasión que me ocurrió algo parecido (peor), en ese caso Costas, me contestaron que dada mi profesión, debía ser suficientemente conocedor de la ley, como para que me sorprendiera lo que me estaban pidiendo.
Yo alucino.
La zona no está incluida en ningún sistema de regulación. Ni API, ni Plan Especial, ni Area de Ordenación Específica ni nada. Simplemente se denomina como yo ya sabía una zona con aplicación de:
"Ordenanza 5, Grado 2,(vivienda unifamiliar)-ámbito de usos "a" en Suelo Urbano.
lo único que existe en la zona con un tratamiento especial son 2 edificios protegidos y 3 jardines también con protección y catalogados (que por cierto les ocurre lo mismo que a mi parcela, se los "come" la "ampliación" de las vías).
La revisión del PGOU se limita a dibujar en los planos de alineaciones del Plan dos líneas gruesas paralelas a las vías existentes en toooda la zona, supongo que plasmando un ensanche de las mismas. No hay más información.
Vaya cachondeo. Hago una revisión de un Plan General en una ciudad de 250.000 habitantes, y en la zona residencial más lujosa, tipo ciudad-jardín ensancho todas las alineaciones con 2 rayas gordas en los planos y a tirar millas...
A ver en qué termina esto.
Os pongo una imagen del plano del PGOU. En rojo, la parcela, en verde la parte que "come" el vial ampliado:
http://img186.imageshack.us/img186/5780/croquisexplicativopn1.th.jpg (http://img186.imageshack.us/my.php?image=croquisexplicativopn1.jpg)
¿Van a destrozar todas las parcelas?
Es una pequeña parte de una enorme zona de chalets. En toda ella hay el mismo tratamiento a las vías, sin distinción. Prácticamente todas se "amplían".
Saludetes
berobreo
13/12/2006, 16:55
Admito que soy muy novato, pero no noto nada raro. Urbano de unifamiliares -> viales más anchos que cuando eran cuatro casas -> cesión al canto.
Como ejemplo, prueba a abrir cualquier zona de la periferia del futuro PXOM de Vigo... http://hoxe.vigo.org/urbanismo/provisional.html
Yo tampoco estoy muy puesto en urbanismo (podría decir que es mi talón de Aquiles).
Pero ¿en qué momento se debe hacer efectiva la cesión?¿Cuando actúes en algun aspecto de la edificación?.
Me da la impresión de que aprovechan que quiero hacer una ampliación de la vivienda -un simple anexo a la edificación existente-, para metérnosla doblada.
Te condicionan la concesión de la licencia a la cesión y te tienen agarrao por los hue*os. Si la mayoría de los titulares de las viviendas de la zona no actúan en su propiedad, ¿no van a tener que ceder esa superficie nunca?.
Berobreo: la LEY 6/1998 de 13 de abril sobre régimen del suelo y valoraciones, que es la que menciona Davidn, (Art. 14) obliga a los propietarios a la cesión cuando se de en suelo urbano no consolidado. Puedo ver en cualquier plano del PGOU de Vigo que mencionas, zonas definidas claramente como Urbano Consolidado, en la que las alineaciones sufren la ampliación de vías similar a la que hablo. ¿Cómo se come eso?
No sé, estoy muy mosqueado y quiero aprender de estas experiencias.:mad:
berobreo
13/12/2006, 17:43
Goyoes, no sé como es la legislación en Asturias. En Galicia la ley vigente y por la que se guía el susodicho plan de Vigo es la LOUGA (LEI 9/2002, DO 30 DE DECEMBRO, DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA E PROTECCIÓN DO MEDIO RURAL DE GALICIA, COAS MODIFICACIÓNS DERIVADAS DA LEI 15/2004, DO 29 DE DECEMBRO). http://laborate.usc.es/files/Lei_do_solo_refundida_2002_e_2004.pdf
En el capítulo 2, sobre todo en los artículos 19 y 20, puedes encontrar los deberes de los propietarios de suelo urbano, definido en los artículos 10, 11 y 12.
En vista de tu oscuro pasado, creo que puedes leerlo sin problemas. Si necesitas ayuda con la traducción, avisa.
Gracias, berobreo:) , pero no me dice nada que no sepa ya por el PGOU en cuestión y la Ley de Ordenación del Territorio del Principado de Asturias.
Creo que la cuestión será ver que tratamiento tiene "mi parcela" y si la consideran urbano consolidado o no.
Saludetes
(P.D.: Por algo decidí ir por la rama de edificación ;))
Una cosa es Suelo Urbano, y otra es Solar.
Para que una parcela urbana sea edificable, ha de alcanzar la condición de solar.
Para que una parcela de Suelo Urbano tenga la condiciíon de solar, hay que disponer de las 4 infraestructuras que define la Ley del Suelo (saneamiento, acceso rodado. agua y electricidad) y que además sean suficientes. Es decir, la parcela es urbana, pero no es solar, porque el vial al frente de parcela no es suficiente dado que las normas exigen otro de más ancho.
La forma de alcanzar la categoría de solar es lo que dice el art. 14 de la ley 6/98, es decir, has de completar la trama urbana necesaria a costa del particular y cederla gratuitamente.
Que no se mosquee mucho tu cliente, o tu, dado que la otra solución sería aún peor, que es la de suelos urbanos no consolidados enclavados en un unidad de actuación, donde además habría que ceder el 10% del aprovechamiento.
¿injusto o nó? no lo sé, pero es lo que hay.
berobreo
13/12/2006, 18:20
la Ley de Ordenación del Territorio del Principado de Asturias.
No sabía si Asturias tenía ley propia.
Ley del suelo de Asturias:
Artículo 114. Suelo urbano consolidado y no consolidado.
1. El suelo urbano se divide en suelo urbano consolidado y no consolidado.
2. Constituyen suelo urbano consolidado los terrenos que reúnan la condición de solar, de acuerdo con lo establecido en el apartado 4 de este artículo, así como aquellos que, careciendo de alguno de sus requisitos o precisando completar la urbanización, puedan ser objeto de obtención de licencia.
(...)
4. Tendrán la consideración de solar las superficies aptas para la edificación que reúnan los siguientes requisitos:
a) Que estén urbanizadas con arreglo a las normas mínimas establecidas en cada caso por el Plan General de Ordenación. Si éste no existiere o no las concretare, se precisará que además de contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, la vía a que la parcela dé frente tenga pavimentada la calzada y encintado de aceras.
Si lo unes al art. 14 de la ley 6/98, está muy clarito....Tu parcela está en suelo urbano consolidado, pero no es solar.
Saludos.
EL_INUTIL_©
13/12/2006, 19:36
Sin tener mas datos sobre el estado de ambos viales, es decir si es un carril o si es una calle estrecha (que pudiera ser), la interpretacion de la norma de solar entiendo que debe aplicarse a aquella parcela de suelo que no esta construida.
En el proceso en que este suelo paso a URBANO debio plasmarse las condiciones de las calles, ancho de viales, etc... eso no significa que sea suficiente ... seguro que la Castellana tampoco es suficiente al día de hoy, ni a M-30 ....
A mi particularmente me parece que es un poco de extorsion (si las calles actuales existen)
Yo también lo veo como Inutil.
"Solar" desde mi punto de vista conlleva que no esté edificado. Incluso en muchos planos urbanísticos se ven parcelas no construidas con la palabra "solar" impresa, mientras que otras parcelas vacías no llevan esta denominación.
En este caso son calles secundarias de acceso a las viviendas, y como veis, en el plano, la densidad es más bien poca. Como apunta Inutil, creo que es una manera de conseguir con subterfugios lo que no se hizo con los procedimientos lógicos (y caros para el Ayto.).
De todas maneras, no voy a meterme a valorar el PGOU de Gijón. Ya lo han hecho por mí miles de manifestantes estos últimos años...:mad:
Lo peor es que en la Ficha o Certificado Urbanístico (a cuya expedición está obligado el ayuntamiento siempre que se solicite, y que hay que pagarla), la cual yo siempre le digo al cliente que la pida para evitar estas cosas, no figure esta GRAN CARGA que tiene la parcela, cuando en otros Ayuntamientos te explican detalladamente si existen servidumbres,condicionantes especiales, etc.
Es un acto de rapiña. El propio PGOU dice:
ART. 2.3.14. CERTIFICADOS URBANÍSTICOS
1. A tenor del contenido del artículo 20 de la LSPA toda persona podrá solicitar informe por
escrito del régimen urbanístico aplicable a un terreno o edificio.
2. El Ayuntamiento expedirá un certificado urbanístico referido necesariamente a los datos
siguientes:
a) Clase de suelo y categoría.
b) Uso del suelo, aprovechamiento urbanístico, altura, volumen y situación de la edificación,
ocupación máxima de la parcela y aprovechamiento del subsuelo.
c) Si es solar y, si procede, los servicios que faltan para serlo.
d) El planeamiento a cuyas determinaciones está sujeta la finca, con expresión del polígono
o unidad de actuación en que se encuentre en su caso incluida, así como del estado en
que se halle el proceso de urbanización.
e) Si está afectada por trámites de suspensión del otorgamiento de licencias.
f) Si es posible obtener licencia condicionada a la ejecución simultánea de obras de
urbanización.
g) Si se está tramitando alguna revisión o modificación de planeamiento que la pueda
afectar.
h) Los compromisos a que hace referencia el artículo 21 de la Ley 6/1998 de 13 de Abril de
Régimen del Suelo y Valoraciones.
De todo esto, el Certificado expedido en su momento por el ayuntamiento, contiene los puntos a),b), d) (sin declarar el estado de urbanización); y e).
Vamos, que te dan una ficha incompleta, encargas el proyecto, buscas contratista, aparejador, etc., cuentas con que puedes hacer la obra, y de repente te encuentras con esto...
Ya os contaré la evolución del tema...
berobreo
13/12/2006, 20:08
No es sólo el de Gijón. Son todos los que yo vi, en mi caso todos por el sur de Galicia. Cada vez que nos planteamos un estudio de un solar, lo primero es abrir el planeamiento para ver la calificación y las alineaciones.
No, si para un obra nueva es lo normal. Pero comprenderás que en una ampliacion de 33m2 de un chalet que lleva ahí tropecientos años, con su parcelita cerrada con bloque, su ajardinamiento perimetral, dotada de todos los servicios, etc., si el certificado urbanístico no me dice nada al respecto, me fío.
Para la próxima, ya lo sé, jodeeeeeer:mad: :mad: :mad: :mad: :mad: .
Lo que peor me sienta es que tomen el pelo a la gente.
Me voy a la cafetería a tomarme un copazo....
berobreo
13/12/2006, 21:42
Lo difícil es explicar al cliente esa cesión cuando es el único en el barrio que lo hace.
En algunos casos, no obligan a ceder inmediatamente, sino sólo a firmar un documento de cesión para cuando la calle o carretera se amplíe. En algunos ayuntamientos ese documento de cesión se debe pasar por la notaría.
EUTECTOIDE
13/12/2006, 21:43
Y a avalar el coste de urbanización mediante carta de pago e ingreso al ayuntamiento. Eso almenos es lo que se hace en algunos ayuntamientos en los que trabajo.
berobreo
13/12/2006, 22:01
Generalmente, en el proyecto básico va el PEM. Se haga por estimación global o por capítulos (ahora ya suelen exigirlo así), hay que incluir bien clarito en el proyecto básico el montante del capítulo de urbanización. En algún ayuntamiento nos pidieron además, para este capítulo, el presupuesto de ejecución por contrata, para en base a él hacer el aval.
En otro ayuntamiento nos exigieron un proyecto de obra ordinaria de los terrenos pendientes de urbanización.
Cada ayuntamiento pide una cosa, y cambiando con los años. Lo peor es que así se aprende a base de cabezazos. Para evitar problemas, optamos por incluir todo aquello que nos pidieron en casos anteriores, pero aún así siempre surge alguna particularidad.
Bueno, pues me vienen a decir varios compañeros de Gijón puestos en Urbanismo, y en el Colegio de Arquitectos que AJO y AGUA para el cliente.
Por lo visto, es una práctica habitual en los últimos años en Gijón. Lo sangrante del tema es lo que ya comentaba arriba. Hay varios cientos de propietarios que ignoran que deben hacer la cesión gratuita de parte de su propiedad al Ayuntamiento, y éste sólo informa de dicha circunstancia en el momento en que le ponen al cliente la cesión como condición para obtener licencia para hacer algo en la parcela (lo que sea, como si es para instalar una pérgola de madera para el coche junto a tu casa).
En vez de informar de dicha situación cuando solicitas el Certificado Urbanístico -para saber las condiciones urbanísticas de la parcela-, esperan a que hagas el proyecto, lo vises, te rompas los cuernos para encontrar contratista, aparejador, etc., y en el momento de darte la licencia te sueltan la bomba de la cesión y que si no hay cesión, no hay licencia.
Imagino los líos que debe haber para el tema de transmisiones y compraventa, ya que habrá gente comprando y vendiendo propiedades con esta carga y sin saberlo, por lo tanto, vulnerando la Ley del Suelo (art.21)
Por lo menos en este caso, la cesión se queda en 40m2 y no 140m2, por "un error topográfico en el grafismo del PGOU".
Veremos cómo se puede tramitar la cesión, cuándo se hace efectiva, etc.
Por cierto: en el Ayuntamiento, "la culpa es del Arquitecto, que eso debería saberlo", como en el caso que comenta Davidn que le pasó a él.
Saludetes
Imagino los líos que debe haber para el tema de transmisiones y compraventa, ya que habrá gente comprando y vendiendo propiedades con esta carga y sin saberlo, por lo tanto, vulnerando la Ley del Suelo (art.21)
Artículo 21. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos
Este artículo se refiere a que cuando se inicia un instrumento de gestión (proyecto de reparcelación, Unidad de actuación, Plan Parcial...) debe quedar anotado registralmente en cada una de las parcelas aportadas tal condición, dado que existe una liquidación provisional de cuentas que figurará como carga en la finca resulatante por cuotas de participación. Es decir, como el mismo título del artículo dice, es para cuando se "transmite una finca con deberes urbanísticos".
Es una tramitación que nadie suele realizar dado que normalmente los gestores y promotores del suelo coinciden en la misma figura y, si no pienso transmitir la finca y nadie me lo pide ¿para que voy a realizar una anotación previa registral?.
Veremos cómo se puede tramitar la cesión, cuándo se hace efectiva, etc.
Saludetes
En la declaración de obra nueva. (lo tienes en en art. 22). Ten en cuenta que si no cumples la ley, se puede considerar que has efectuado una falsedad en documento público.
Por cierto: en el Ayuntamiento, "la culpa es del Arquitecto, que eso debería saberlo".
Bienvenido al club. Te invito a una cerveza en la cafería.
Saludos.
EL_INUTIL_©
15/12/2006, 19:28
Yo lo que no entiendo y no soy abogado, pero que una cedula urbanistica, por escrito tiene que reflejar esa circunstancia y ademas SON VINCULANTES, al menos las que yo conozco, es una certificación del ayuntamiento.
A mi me sigue pareciendo claramente una extorsion y dudo que se mantuviera en unos tribunales, lo que juegan es con que el contribuyente, propietario no ira a los tribunales, el lo que quiere es hacer su ampliacion, pero menuda jeta.
Vayamos por partes.
Tu cliente no es dueño -aunque él lo crea- de todo el terreno que está dentro de la valla, sino de una parcela en suelo urbano que tiene el aprovechamiento y el uso que establece el PGOU.
El Ayuntamiento tiene libertad absoluta para fijar su Red viaria y salvo que demuestres que es absurdo o ilógico el trazado fijado, ningún Tribunal revocará el viario fijado.
Una vez fijado el viario, surgen las alineaciones oficiales y el propietario pasa ya a ser dueño "sólo" de la parte de su propiedad que queda por dentro de la alineación oficial, pues la exterior pasa a tener la condición de vial público.
Dicho eso, entramos en la segunda etapa. ¿Cómo consigue el Ayuntamiento ese suelo exterior a las alineaciones oficiales de las parcelas privadas afectadas?.
Básicamente y sin entrar en profundidades, tiene dos opciones: establecer un sistema de obtención de ese suelo en el propio PGOU (expropiación, ocupación directa,...) o "tener paciencia". El primero suele aplicarse sólo si hay urgencia en la actuación de ensanche.
La segunda implica lo siguiente: la única porción de terreno de propiedad privada que tiene la condición urbanística de solar es la interior a la alineación oficial, por lo que cuando pidas una licencia, es obligatorio que el Ayuntamiento fije como una de sus condiciones la cesión del terreno exterior a las alineaciones, no siendo infrecuente, además, que algún Ayuntamiento te exija que documentes esa cesión en escritura pública.
Por lo tanto, el Ayuntamiento no agarra a nadie por donde se ha dicho, sino que se limita a cumplir la ley que, con todo respeto para las opiniones discrepantes, en este punto es de una lógica incuestionable, pues lo absurdo sería que te dieran una licencia para una actuación en una propiedad que no está regularizada a las alineacioens del PGOU. Quierto decir que no hay sorpresa, es aplicación ordinaria de la normalidad legal.
En fin y aunque cueste entenderlo, el urbanismo es "hacer ciudad" y no una suma acumulada de los derechos y pretensioens de los particulares afectados. Otra cosa es que no guste cómo se "hace ciudad", pero mientras no se varíe el Planeamiento, es directamente ejecutivo y vinculante. Es lo que hay.
Y que conste que no soy empleado municipal, sino profesional liberal, pero hay cosas que en vez de criticarlas lo mejor es conocerlas para no llevarte sorpresas "esperadas".
Como ejemplo, cito la regulación del Reglamento de Castilla y León, que aunque ha sido redactado por un Arquitecto (que se me entienda bien, espero) es una norma bastante bien pensada, que rezuma sentido común y sin estridencias de ningún tipo, sin perjuicio de adaptaciones y correciones de técnica jurídica que aún siendo necesarias seguro que nunca se introducirán:
Artículo 41.Deberes en suelo urbano consolidado.
1. Los propietarios de suelo urbano consolidado tienen los siguientes deberes:
a) Deber de urbanización:los propietarios deben completar la urbanización de sus parcelas a fin de que alcancen la condición de solar si aún no la tuvieran. A tal efecto deben costear todos los gastos de urbanización necesarios para completar los servicios urbanos y regularizar las vías públicas existentes, y ejecutar en su caso las obras correspondientes.
b) Deber de cesión: los propietarios deben ceder gratuitamente al Municipio los terrenos necesarios para regularizar las vías públicas existentes, entendidos como las superficies exteriores a las alineaciones señaladas por el planeamiento urbanístico. Este deber no debe impedir que los propietarios puedan materializar el aprovechamiento que les corresponde. A tal efecto, cuando no puedan materializar dicho aprovechamiento sobre la superficie neta de las parcelas resultantes tras la cesión, el Ayuntamiento puede optar entre:
1º Ajustar las alineaciones o aumentar el volumen edificable mediante un Estudio de Detalle de forma que el propietario pueda materializar todo su aprovechamiento.
2º Compensar el aprovechamiento no materializable mediante cesión de aprovechamiento o de terrenos de valor equivalente, o pago en efectivo.
c) Deber de edificación: los propietarios deben edificar sus solares en los plazos y con las condiciones que establezcan el planeamiento urbanístico y la licencia urbanística.
2. Los terrenos clasificados como suelo urbano consolidado no pueden ser destinados a los usos permitidos por el planeamiento hasta alcanzar la condición de solar, una vez cumplidos los deberes de urbanización y cesión previstos en el apartado anterior. No obstante, la licencia urbanística puede autorizar la ejecución simultánea de la edificación y la urbanización, o bien por fases, conforme al artículo 214.
berobreo
16/12/2006, 20:04
Apruebo todo lo que dices, pero leyendo tu post...
La segunda implica lo siguiente: la única porción de terreno de propiedad privada que tiene la condición urbanística de solar es la interior a la alineación oficial, por lo que cuando pidas una licencia, es obligatorio que el Ayuntamiento fije como una de sus condiciones la cesión del terreno exterior a las alineaciones, no siendo infrecuente, además, que algún Ayuntamiento te exija que documentes esa cesión en escritura pública.
...entiendo el cabreo de Goyoes porque todo este pitostio se habría evitado con sólo haber incluido esa exigencia en la cédula urbanística, suponiendo que lo que tenía era una cédula (no vi una en mi vida) y no una información telefónica o una servilleta con anotaciones.
Apruebo todo lo que dices, pero leyendo tu post...
...entiendo el cabreo de Goyoes porque todo este pitostio se habría evitado con sólo haber incluido esa exigencia en la cédula urbanística, suponiendo que lo que tenía era una cédula (no vi una en mi vida) y no una información telefónica o una servilleta con anotaciones.
Exacto. Por Ley el ayuntamiento está obligado a la información de las afecciones de una finca cuando le sea solicitado un certificado urbanístico de una parcela.
Exacto. Por Ley el ayuntamiento está obligado a la información de las afecciones de una finca cuando le sea solicitado un certificado urbanístico de una parcela.
Creo que estamos haciendo unas consideraciones que no son del todo acertadas.
En primer lugar, "afeccion" no es un concepto que emane por si solo del cumplimiento de un Plan General, sino que hace referencia a la "alteración" de la naturaleza jurídica de los suelos. Ya se que lo que digo parece excesivamente sutil, pero tiene grandes consecuencias.
Me explico:
Cuando se aprueba definitivamente un planeamiento, este ha sufrido una serie de exposiciones publicas donde se definen tanto las clasificaciones como calificaciones urbanísticas, usos e instrumentos de gestión a la par que otras cuestiones sectoriales (o interadministrativas, como parece que gustais decir).
En el caso concreto de tu cliente a su parcela urbana consolidada se le han dado dos usos diferentes, uno de ampliación de la trama viaria y otro residencial. Es decir, la ampliación del viario en el momento de pedir una Licencia de obra nueva no es una "afección" puesto que ya se vio "afectada" desde el mismo momento de aprobación definitiva del PGOU o desde el acuerdo de suspensión de licencias luego no puede verse nuevamente "afectada" en lo mismo por la aplicación de la normativa y mucho menos aún por la solicitud de una ficha urbanística.
Una "afección" hubiera sido, por ejemplo, que estubiese "afecta" por una expropiación no prevista. Un caso podría ser el trazado de una nueva autovía, entonces sí hay variación de uso la finca, puesto que pasará de ser residencial a viario a la par que otras posibles servidumbres.
Vayamos por partes.
Tu cliente no es dueño -aunque él lo crea- de todo el terreno que está dentro de la valla, sino de una parcela en suelo urbano que tiene el aprovechamiento y el uso que establece el PGOU.
En cuanto a la cesión obligatoria, gratuita y con todos los gastos a cargo del propietario para adquirir la condición de solar, eso es tanto una "obligación" como un "derecho".
No debemos confundir estos términos con los de "propiedad". El planeamiento ha de fijar los plazos de ejecución de las obligaciones de los particulares. Si se incumple dicho plazo, la administración podrá ejecutarlos de oficio variando el sistema de gestión (por ejemplo de compensación a cooperación en sectores o de ejecución directa a expropiación en urbanos directos) o redactando un convenio urbanístico. Y si no hubiera fijado plazos podrá a su vez variar ese sistema de gestión sin que pueda considerarse una modificación puntual de Plan.
Lo más habitual es que ese hecho se produzca cuando el particular tine la "necesidad" de ejercer su derecho al aprovechamiento. Es entonces mediante una licencia que así lo señale y una declaración de obra nueva que ha de reflejar las condiciones de la licencia el como se efectúa la transmisión al Ayuntamiento de esa ampliación de trama viaria.
La verdad que es un tema muy comun por aqui en coruña, raro es el solar que no tiene que ceder parte de la superficie para viales, incluso si ya tiene cierre de parcela echo, lo tiras cedes y lo haces de nuevo, dado que la licencia urbanistica concedida por los ayuntamientos la supeditan a esa cesion, sino la haces incumples con la licencia.
de echo algunos ayuntamientos te obligan a asfaltar e incluso ha realizar la acera a tu cargo.
Otros incluso te obligan a que les escritures la cesion y se la tramites en el registro sino no te dan la licencia,...un cachondeo , y todo para no hacerse carga de la urbanizacion de los viales, si te lo hacen para que lo vas a hacer tu..no?
por cierto da igual sea en urbano o no.
Me voy a meter en una parcela en la que me muevo con precaución.
Entiendo que los argumentos tanto de davidn como de chispi son inapelables normativamente y es así una vez que está definido. También comulgo con su general entendimiento de deberes y derechos.
Por otra parte, si no he entendido mal la explicación de Goyoes el cambio del ancho del camino se produce entre los dos planeamientos y ya sería urbano en el primero.
Si es así, lo que yo criticaría, en general, ya que no conozco ni la ciudad, ni la zona, ni el planeamiento, es la decisión de anchear las calles en un espacio ya ocupado y calificado como urbano. Salvo que la cosa haya llegado a un punto en el que se hace imprescindible dicho cambio, lo que no parece por el plano que ha colgado Goyoes, pues ... ya vemos en lo que da.
Si es que la ciudad ha crecido ya tanto que esta zona ha quedado como una isla de unifamiliares rodeada por otras densidades, a lo mejor el cambio debía ser más radical (aunque perjudique más a los propietarios) o a lo mejor no, pero para una veintena de chalets ponerse a anchear los viales ... pues no lo entiendo ... y no parece que haya ninguna jerarquía ni rectificación de las directrices de los caminos antiguos ... Al fin y al cabo a esto se llega por inacción de todos (no sólo de los vecinos afectados en particular), en el ordenamiento urbano.
Y el momento de oponerse era el plazo de exposición y alegaciones al plan que fuera.
No sé que os parecerá.
Bueno, pues he tenido contacto con varios afectados de igual manera, algún que otro experto en Urbanismo y un abogado especialista también.
Conclusión: ajo y agua. El Ayuntamiento en cuestión lleva a cabo este tipo de maniobras de forma que actúa dentro de la legalidad pero fuera de la moralidad.
La Ley del Suelo establece que es tipo de información debe darse cuando se solicita un Certificado Urbanístico. Si un Ayuntamiento no da esa información hasta que te van a conceder la licencia, mal vamos.
A esto contesta el ayto. que como el PGOU estuvo en fase de información pública, ya todo el mundo está enterado de las condiciones de su parcela.
¿Qué se le dice a un propietario al que le has dicho que solicite el certificado urbanístico para evitar sorpresas y se la meten doblada de este modo?
En fin, gracias a todos por las aportaciones. De todo se aprende.
No voy a entrar en detalles porque me cabreo más.
Total, que al final no se hace la obra, y a esperar a cuando las ranas crien pelo (que será cuando se amplíen esas vías) a ver que pasa, si hay que ceder, expropian o qué pasa...
Porque enterarte de que tienes que ceder 70m2 de parcela para ampliar 33m2 tu casa antes de meterte en harina, vale, puedes decidir no hacer nada en tu parcela y que de momento no te obliguen a la cesión y santas pascuas.
Pero con el proyecto hecho, el constructor encontrado (que no siempre es fácil), el dinero calculado, y todo el lío que conlleva una obra de este tipo, ¡Sorpresa! Si no hay cesión, no hay licencia.
Amenofis
20/12/2006, 08:57
Total, que al final no se hace la obra, y a esperar a cuando las ranas crien pelo (que será cuando se amplíen esas vías) a ver que pasa, si hay que ceder, expropian o qué pasa...
Pues nada, compañero. Mucho ánimo con lo que queda:)
Míralo por el lado bueno: la próxima vez, lo van a tener más jodido para metértela doblada:mad:
iplmadrid
20/12/2006, 18:23
Hola!
Goyoes, no sé si te sirve de algo, pero estoy contigo en que el Ayuntamiento te está... "chantajeando" al no concederte la licencia si no cedes las parte que te toca.
En Madrid hay que respetar alineaciones en caso de reposición de la edificación o de obra mayor que afecte directamente al frente de fachada (y esto según y cómo afecte la nueva alineación a las viviendas que se vayan a mantener).
En caso de que la ampliación de las vías implique "bien común" y sea imprescindible acometerla, la parte de los solares que afecte la nueva alineación se expropia. No cede el propietario, el Ayuntamiento se lo autoadjudica, eso sí, a cambio de los eurillos que considere adecuados (que siempre son pocos).
No obstante, por lo que veo en el plano que has colgado, a vuestra parcela le ha tocado la peor parte, porque las demás no parece que estén tan afectadas y también es mala suerte que el vial se "coma" justamente la zona de entrada.
En fin, que si quieres ampliar, te tocará apechugar. En mi opinión el Ayuntamiento quiere aprovechar la coyuntura para ahorrarse el dinero que tendría que pagar al propietario en caso de expropiación forzosa.
Por cierto, en la ficha urbanística, si el ámbito entero se va a reordenar (aunque sólo sea ampliando viales), debería especificarse cuál es la ordenación propuesta por el Ayuntamiento. De todas formas no sé si te podrás agarrar a eso, porque no sé qué peso pueda tener legalmente.
No te aburro más.
Suerte! Ya nos contarás
navyquest
19/09/2007, 16:43
Buenas a todos, soy nuevo por aquí aunque ya llevo tiempo leyendo los problemas que por aquí se plantean y también se solucionan:).
Antes de nada, Goyoes, entiendo tu malestar, sobre todo cuando una certificación, expida quien la expida no deja de ser una certificación, la cual si tiene sello del ayuntamiento con registro de salida es un documento de apelación totalmente legal, pónganse como se pongan los del ayuntamiento, pero es lo de siempre, muchas veces no compense irse a la vía judicial.
Me gustaría plantear una cuestión a nuestros veteranos del foro o a todo aquel que quisiera. Tengo un solar en suelo urbano consolidado (según plan urbanístico) la cual dispone de acceso rodado pavimentado y suministro eléctrico, a falta de la red principal de alcantarillado y suministro de agua. La parcela da frente a un vial con las características señaladas el cual sirve a unas 15 viviendas.
Tras reunión con el aparejador del ayuntamiento SXX (Galicia), éste me comunica que no me preocupe en presentar un proyecto dado que en esa parcela no puedo edificar dado que no dispone de la condición de Solar al no tener el suministro de agua y alcantarillado. Me queda totalmente claro y no estoy nada en contra en que tengo que ceder 6 metros a línea de cierra y urbanizar esa cesión, lo que no tengo claro y además discrepo es que el ayuntamiento me diga que no puedo obrar en suelo urbano consolidado porque éste no dispone de saneamiento y agua y me exigen que para poder obrar realice un enganche a 150 ml realizando así la red principal de saneamiento y agua a unas 15 viviendas. Opino que, si bien es mi obligación ceder y y urbanizar la cesión, también es obligación del ayuntamiento dotar a ese vial y a esas viviendas bajo su cargo y coste de las redes principales de saneamiento y agua, dado que para poder calificar ese suelo como urbano consolidado deberían tenerlo hecho, o ¿no?. Por favor, si alguién pudiera darme luz en este sentido, porque la verdad, este tema me trae un poco de cabeza...
un saludo a todos
Navyquest: Mejor abre otro hilo para comentar tu caso. Este tema ya es del año pasado.;)
Saludos
Estoy con Goyoes, mientras me voy repasando la Ley del Suelo de Galicia.
Un saludo.
navyquest
20/09/2007, 08:44
uupppssss!!! siento repetir tema, con lo que incordia eso, mil perdones. La verdad, estuve buscando algo similar por el foro y no tuve el acierto de encontrarlo, lo volveré a intentar ya que me dices que ya se habló.....mil gracias de todos modos.:o
uupppssss!!! siento repetir tema, con lo que incordia eso, mil perdones. La verdad, estuve buscando algo similar por el foro y no tuve el acierto de encontrarlo, lo volveré a intentar ya que me dices que ya se habló.....mil gracias de todos modos.:o
Lo que quería decir es que empieces un nuevo tema, un nuevo hilo. Cuestiones antiguas y ya contestadas, como la de goyoes que espero haya resuelto, mezclados con otras nuevos dificultan su compensión. Repite lo que has dicho, pero como ¡nuevo tema!, será más facil para todos.
Un saludo.
navyquest
20/09/2007, 17:48
OK, thanks!!!!!!!:)
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