Dudas para construir mi vivienda

[Maria.]

Os agradezco la cortesía y paciencia para ayudarme a resolver estas dudas.

Para no extenderme demasiado os resumo:

Tengo una parcela de 120 Mts con cierta pendiente en un pueblecito de Valencia sobre la que quiero construir vivienda de 40x4 plantas quedando la planta baja como accesos y garaje, primera cocina-comedor, segunda habitaciones, y cuarta acceso y solo terraza descubierta quedando el resto de parcela como allanado y vallado a2 mts de altura para en un futuro construir un jardín. De momento solo la tierra.


El arquitecto me presupuesta 11.00 e, 3.5 % permiso de obras y a 700 €/ mt la construcción. Entiendo que será más IVA ¿el 7 % o el 16 %?

¿El precio es bueno? Se puede mejorar? Mi economía está ajustada y debo mirar mucho el precio si bien no quiero pecar de errores.

¿Se puede retranquear la terraza cubierta del comedor menos de3 mt, o me obliga a respetar esa distancia? ¿Y si es descubierta es lo mismo?. Tengo abajo otra parcela del vecino y no quiesiera entrsar en discordias.

¿A que precio está por ahí el allanado y vallado del terreno tanto de proyecto como de obra?

¿Cuánto menos se estima el precio de mt de garaje y terrazas descubiertas respecto de la contrucción?

He oído hablar de las OCT, ensayos, decenal y demás y me asusta pensar que pueda tener problemas y no poder reclamar a nadie. ¿Qué garantías obligatorias me dan el arquitecto y constructor? ¿Y si tanto uno como otros desparecen? A quien reclamo yo?
Me aconsejáis contratar algún seguro si no pienso vender de momento?

Como se tarifan las calidades si el proyecto no las especifica? ¿Se deben firmar por separado con el constructor? ¿Como se que no me engañara si no las veo?.

Y en cuanto a las escaleras una amiga me dijo es mejor de caracol si no quiero que se coma la superficie. ¿que acosejais por precio, comodidad y rentabilidad de superficie?. ¿es poca planta para muchas escalera?

¿cuanto encarecera una preinstlalcion de calefacción? Si voy a ir poco... ¿me puedo apañar con A/A frio -calor y no me complico mas?.

el geotecnico... ¿mejor hacerlo junto al vecino de abajo por aquello de reducir costes?...

Me juego mi economía y el préstamo por lo que debo estar muy segura de no equivocarme, por eso os pido ayuda

Cualquier otra sugerencia que estiméis oportuna

Cualquier otra sugerencia que estiméis oportuna será bien recibida

Gracias por vuestra colaboración y un saludo

¡Feliz Año Nuevo!

Maria

[tete55]

El arquitecto me presupuesta 11.00 e, 3.5 % permiso de obras y a 700 €/ mt la construcción. Entiendo que será más IVA ¿el 7 % o el 16 %?

¿El precio es bueno? Se puede mejorar? Mi economía está ajustada y debo mirar mucho el precio si bien no quiero pecar de errores.

Muchas veces lo demasiado barato sale caro. Sala mucho más barato un profesional (arquitecto, constructor, o lo que sea) competente y con el precio justo, que uno muy barato que después te la vaya clavando después para entrar en precio, o que tengas que pagar los desaguisados que te haga.
El Iva, si eres autopromotor, es del 7% para la contrucción, pero del 16% para el arquitecto y aparejador

¿Se puede retranquear la terraza cubierta del comedor menos de3 mt, o me obliga a respetar esa distancia? ¿Y si es descubierta es lo mismo?. Tengo abajo otra parcela del vecino y no quiesiera entrsar en discordias.

Eso te lo marcan las normas urbanísticas, y te lo podrá aclarar mejor tu arquitecto

He oído hablar de las OCT, ensayos, decenal y demás y me asusta pensar que pueda tener problemas y no poder reclamar a nadie. ¿Qué garantías obligatorias me dan el arquitecto y constructor? ¿Y si tanto uno como otros desparecen? A quien reclamo yo?
Me aconsejáis contratar algún seguro si no pienso vender de momento?

Si no contratas la OCT no podrás vender la vivienda en 10 años, o si lo haces tendrá que ser con el consentimiento expreso de tal ausencia por parte del comprador.
El constructor y el arquitecto (tb el aparejador) tienen sus porpios seguros para responder de los errores de proyecto y/o construcción.

Como se tarifan las calidades si el proyecto no las especifica? ¿Se deben firmar por separado con el constructor? ¿Como se que no me engañara si no las veo?.

exigele a tu arquitecto que te especifique las calidades que quieres en el proyecto

Y en cuanto a las escaleras una amiga me dijo es mejor de caracol si no quiero que se coma la superficie. ¿que acosejais por precio, comodidad y rentabilidad de superficie?. ¿es poca planta para muchas escalera?

Las escaleras de caracol son muy, muy incómodas, y yo no la pondría salvo en casos muy excepcionales. Aparte, es muy complicado subir los muebles por una escalera de caracol.

[Fraile]

El arquitecto me presupuesta 11.00 e, 3.5 % permiso de obras y a 700 €/ mt la construcción. Entiendo que será más IVA ¿el 7 % o el 16 %?

¿El precio es bueno? Se puede mejorar? Mi economía está ajustada y debo mirar mucho el precio si bien no quiero pecar de errores.

Lo que te va a cobrar el arquitecto lo tienes claro porque ya has hablado con él.

Lo que te cobrarán por la licencia puedes preguntarlo en el ayuntamiento. A mí también me sale ese 3,5%, pero yo lo confirmaría, no vayas a llevarte una sorpresa. Habla con el arquitecto municipal. Por cierto, ese porcentaje se aplica sobre el presupuesto que aparecerá en tu proyecto, que puede ser muy inferior al coste real de construcción.

Sobre el coste de construcción, puedes considerar 700 EUR/m2 más el 7% de IVA sobre el total de m2 construidos que te salgan, pero ¡OJO! toma ese valor como mínimo. Por debajo es muy difícil que te salga y sin embargo puedes irte por encima a poco que te descuides.

Saludos.

[joseangellopez]

Lo que te va a cobrar el arquitecto lo tienes claro porque ya has hablado con él.

Lo que te cobrarán por la licencia puedes preguntarlo en el ayuntamiento. A mí también me sale ese 3,5%, pero yo lo confirmaría, no vayas a llevarte una sorpresa. Habla con el arquitecto municipal. Por cierto, ese porcentaje se aplica sobre el presupuesto que aparecerá en tu proyecto, que puede ser muy inferior al coste real de construcción.

Sobre el coste de construcción, puedes considerar 700 EUR/m2 más el 7% de IVA sobre el total de m2 construidos que te salgan, pero ¡OJO! toma ese valor como mínimo. Por debajo es muy difícil que te salga y sin embargo puedes irte por encima a poco que te descuides.

Saludos.

ME PUEDES DECIR EL COSTE DE CONSTRUCCIÓN POR METRO UNA VEZ ECHA LA ESTRUCTURA DE LA VIVIENDA MÁS O MENOS. MUCHAS GRACIAS

[Fraile]

Pues eso es más difícil de contestar, porque no es lo mismo valorar una obra completa que entrar en una que ya está iniciada.

Por si te sirve como referencia: en el presupuesto de mi futuro chalet, el acondicionamiento del terreno, la cimentación y la estructura suponen el 30% del total que me cobra el constructor. A mí me sale el ratio total a unos 750 EUR/m2, así que lo que tú preguntas podría valorarse en 750 * 0,7 = 525 EUR/m2.

Estas cosas luego nunca salen como las calculas, así que yo iría a una cifra un poco más alta.

Saludos.

[Fraile]

Por si las moscas: cuidado con estas cifras! Son los precios que me salen en mi proyecto. En Salamanca se construye a precios más baratos de la media que debe salir en España, según todas las referencias que he ido leyendo en este foro. Muchos compañeros hablan de 1.000 EUR/m2.

Saludos.

[felipín]

Saludos María:

Lo fundamental no es que conozcas todos y cada uno de los detalles con los que vas a encontrar como autopromotora me refiero a los técnicos y de contratación, sino que busques a técnicos en quien tengas confianza y a un constructor solvente y serio. Si no, te vas a volver loca (perdona la familiaridad) y, al final, vas a acabar desencantada de tu casa.

Por lo demás, casi todo lo que preguntas se ha tratado en otros hilos. Te recomiendo que uses el buscador un rato aunque sea un poco rollo. Las informaciones que más te van a ayudar te las van a dar directamente vecinos de tu lugar que hayan hecho algo parecido. Los comentarios que hacemos son muy genéricos y habitualmente no se ajustan al particular de cada caso.

Saludos otra vez y suerte con tu casa.

[arquix]

"no agas obras si no tienes dinero de sobra" (Confucio)

[ulises]

"no agas obras si no tienes dinero de sobra" (Confucio)

solicito a los Administradores que censuren el mensaje reseñado por ser "altamente dañino para la moral de los autopromotores del foro" , además, está mal reseñado, Confucio nunca habría escrito "hagas" sin hache