Después de la licencia para unifamiliar, ¿qué costes vienen? (seguros, honorarios, otros)

[cr]

Hola a todos.

Creo que cuanto más intento informarme más dudas tengo, y recurrir a la experiencia de quien ya ha pasado por esto es una forma rápida de resolverlas.

Agradecería que alguien me comentase lo que debo hacer cuando ya tengo la licencia y quiero que comiencen los albañiles. Cuando le pregunto al arquitecto, no sé si se deja cosas en el tintero, y luego vienen las sorpresas.

Me han hablado de un seguro de responsabilidad civil, del seguro decenal, de ensayos, pero la verdad es que no entiendo nada, lo que es obligatorio o lo que no.

Y lo que me preocupa un poco es con cuántos gastos más debo contar, porque creía que ya lo tenía todo previsto, pero por lo que se ve no.

Tampoco entiendo muy bien el tema de las certificaciones y los honorarios del aparejador.

Si alguien me puede orientar le estaré muy agradecido. Gracias.

[arq_nick]

Pues vamos a ver si podemos ayudarte:
- El seguro de responsabilidad civil o también llamado todo riesgo construcción, debes de hacerlo, seas únicamente promotor o promotor-contrista. Te cubrirá cualquier percance que pueda surgir en la obra, que se te caiga un obrero, por ejemplo.

- El seguro decenal de la estructura no es obligatorio si tú vas a ser el propietario final de lavivienda. Pero si no lo haces NO podrás vender la vivienda en diez años. Este seguro te obligará a hacer estudio geotécnico y ensayos de control de la estructura.

- Las certificaciones sencillamente detallan la parte de obra que ya está construida y su coste, las comprueba la DF y las paga el promotor. Son una justificación de la factura que te presentará el contratista mensualmente (la frecuencia depende de las condiciones del contrato)

-Los honorarios del aparejador generalmente rondan el 30% de los del arquitecto, pero como son libres pueden cobrarte lo que quieran.

[JMB]

Buenas tardes.

En primer lugar, gracias a todos por vuestra información.

Acabo de comprar un terreno para construir, y despues de la última respuesta de arq_nick tengo una duda.

- El seguro de responsabilidad civil o también llamado todo riesgo construcción, debes de hacerlo, seas únicamente promotor o promotor-contrista. Te cubrirá cualquier percance que pueda surgir en la obra, que se te caiga un obrero, por ejemplo.

Ese seguro quien lo contrata, yo o el constructor?? Entiendo que yo, no?

Gracias y un saludo.

[cr]

Gracias.

En cuanto al seguro todo riesgo, según me dijeron, son el arquitecto y el aparejador los que tienen un seguro y otro el constructor, y no era necesario hacer otro. Es por ello que si realmente no es obligatorio...

Por otra parte, en cuanto al decenal, ¿entiendo que si no lo hago no hay que hacer ensayos o algo así? Nos hicieron el estudio geotécnico para el proyecto y, según creo, cuando vaya a hacer la cimentación o estructura tendrán que hacer análisis del hormigón... realmente desconozco todo esto, por eso haría todo lo que me dijesen, pero no vaya a ser que algo no sea necesario y es que todo suma y sigue... no sé si me explico.

Además, ¿qué le debo exigir al constructor antes de comenzar?

Bueno, gracias de nuevo.

[eloscar]

Tanto el estudio geotécnico como los ensayos del hormigón de la estructura son obligatorios hagas decenal o no.

[vorpal]

Gracias. En cuanto al seguro todo riesgo, según me dijeron, son el arquitecto y el aparejador los que tienen un seguro y otro el constructor, y no era necesario hacer otro.

Yo te diría que es altamente recomendable que te hagas ese seguro.
Cuando la responsabilidad en un accidente no es clara (y suele ser por desgracia lo mas habitual), su Señoría suele dictar sentencia del tipo "solidaria" o sea que "para todos café". Si todos tienen seguro y tú no tienes, pues adivina quién va a salir peor parado. Es lo de siempre: si no pasa nada pues no pasa nada, pero si pasa algo....

Por otra parte, en cuanto al decenal, entiendo que si no lo hago ¿no hay que hacer ensayos o algo así? Nos hicieron el estudio geotécnico para el proyecto y, según creo, cuando vaya a hacer la cimentación o estructura tendrán que hacer análisis del hormigón... realmente desconozco todo esto, por eso haría todo lo que me dijesen, pero no vaya a ser que algo no sea necesario y es que todo suma y sigue... no sé si me explico.

Cuantos más controles y seguros tengas, pues mejor. Las pruebas de materiales son generalmente obligatorias. Y tampoco son tan caras.
Lo mejor es que especifiques como condiciones de contratación con el constructor que serán a su cargo los ensayos obligatorios por normativa.

Saludos.

[arq_nick]

Cr, respecto al seguro del promotor, el artículo 9 de la LOE dice "son obligaciones del promotor: (...) d) Suscribir los seguros previstos en el art. 19" Dicho artículo 19 especifica los seguros que deben tener el constructor y el promotor y también dice: "el incumplimiento de las anteriores normas sobre garantías de suscripción obligatoria implicará, en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a suscribir las garantías".

Si decides no hacerlo pues responderás con tus bienes personales así que mira bien las clausulas de responsabilidad del contrato que firmes con el contratista, oblígale contractualmente y comprueba que ha suscrito el seguro a responsabilizarse de los seguros de sus obreros y de las personas ajenas que puedan entrar a la obra, etc.

Y ojo con subcontratar 2 empresas diferentes para la construcción de la casa porque entonces ya no serías sólo promotor, serías promotor y contratista a un tiempo.

El arquitecto y el aparejador pueden trabajar sin seguro si quieren pero no es nada recomendable aunque de todo hay en la viña del señor, asegúrate de que lo tienen contratado.

El geotécnico es obligatorio por ley, pero sigue habiendo ayuntamientos que conceden licencia de obras con un certificado de la DF.

Y el control de calidad también es obligatorio, lo determina la DF y lo prevé en la fase de cálculo. ¿Qué ocurre? Que si no existe decenal hay muchas obras en las que no se realiza.

Yo siempre recomiendo a mis clientes que suscriban el seguro y no permito que se escaqueen del control de calidad o del geotécnico.

[cr]

Gracias, entonces me ha quedado claro que el seguro de responsabilidad civil es conveniente y los controles son obligatorios, y que los paga el constructor, si así lo acuerdo con él, ¿es así?

En cuanto a los honorarios del aparejador, agradecería que me pudierais orientar con cifras, porque estoy un poco desconcertada. De lo que me dijo el arquitecto que me costaría antes de encargarle el proyecto a lo que me pide ahora ya el aparejador hay mucha diferencia, y esas cosas no me gustan. Es por ello que cada vez tengo las cosas menos claras.

Me sois de mucha ayuda, muchas gracias.

[arq_nick]

Cr, las tarifas de arquitectos y aparejadores actualmente están liberalizadas, podemos cobrar lo que queramos. Lo "normal" es que el aparejador cobre del orden del 30% de los honorarios del arquitecto pero ya te digo, pueden cobrar lo que les de la gana, tendrás que negociarlo.

[cr]

Gracias, arq_nick. Aún así, entendiendo que los honorarios son libres, quisiera basarme en algo para poder "negociar". Yo me creo lo que él me dice, hasta que oigo otra cosa. Es decir, si el arquitecto me dijo, por ejemplo, 2000 € al final de la obra, y ahora el aparejador me dice 4000 €, pero luego que 3000, al final me mosqueo.

Por otra parte, ¿me podríais aclarar el tema de los seguros del arquitecto y del aparejador? Es otra cosa que no me queda clara. ¿Hacen un seguro sólo para mi obra? ¿Lo pago yo?

Gracias de nuevo.