Entrar en junta de compensación

[Estematu]

Hola,
Hace dos años compre un terreno con licencia de obra, que he llevado a cabo, de un almacen de flores secas (donde vivo). Cuando lo compre sabía que estaba (la mitad del mismo) dentro de una UA, en el Ayuntamiento me dijeron que cuando se llevara a cabo el desarrollo de la misma, a mi me dirían lo que tenía que pagar en base a la parte que tendría que ceder al Ayuntamiento (10%). Por pura ignorancia, no le di mayor importacia al tema.
Ahora, me encuentro con que el desarrollo se va a empezar, han acordado hacerlo por Junta de Compensación, se lo van a dar a una Constructora, que haga todo a cambio del 44% del terreno, una vez urbanizado. Así los propietarios no tienen que pagar nada en metálico, ''te doy 3.000 metros de terreno con cebada y me devuelves 1.500 de terreno urbano consolidado'', en todos los casos, excepto en el mío ''te doy 1500 metros de terreno con todos los servicios y con una casa legal y me devuelves 700 con los mismo que tenía antes''.
Mi parcela tiene todos los servicios y está en un extremo de la UA. El resto de propietarios y el Ayuntamiento dicen que respetarán mi terreno y mi casa, pero claro!! son 17 propietarios y no todos hablan.
Me da la impresión de que voy a entrar en la Junta de Compensación, seré uno más y me van a quitar tanto terreno que mi casa se quedará fuera de ordenación, además de no valorarme los servicios que ya me he costeado (compre la parcela con esos servicios, pero estaban valorados en el precio de compra).
En definitiva, no se qué opciones tengo, si es que tengo alguna y qué puedo hacer para no ser uno más, puesto que mi parcela ya está desarrollada, así lo entiende el Ayuntamiento y el resto de propietarios, pero de ahí al papel y a que la constructora vea lo mismo, no se, si alguien me puede echar una mano. Una orientación, una visión más clara.
Aunque supongo que acabaré contratando a un abogado urbanista, la verdad es que me he gastado todo en la compra del terreno y la obra de la casa.
Tambien puedo esperar a que entren por la fuerza. Si me exproian se pararía todo, y eso no le interesa a nadie, pero puestos a perder así perdemos todos y no soy la única pringada ¿no?.

Muchas gracias por vuestro tiempo.

[davidn]

El tema que planteas es un clásico:

"¿para que me voy a incorporar a la junta?", "¿para pagar y quedarme peor que estaba?".

No obstante no aclaras si "la mitad" que está en la unidad es la edificada o no. Dependiendo de este parámetro, las cosas pueden cambiar mucho.

Un saludo.

[Estematu]

Hola, gracias por contestar.
Sí, la mitad incorporada a la UA es la que está edificada. ¿que cambia esto?

Supongo que será el clásico, como dices. Para mi todo es nuevo, el caso es que cuando se creo a UA, incorporando este trozo, ya está la licencia y comenzadas las obras, y ya tenía todos los servicios. Otros terrenos en la misma situación fueron calificados de consolidado directamente, pero el alcalde se llevaba muy mal con el anterior dueño. Ahora el caso es como arreglar esto, si es que se puede.

En caso de entrar en la Junta, no tendría ningún problema en aportar lo que me toque, proporcional, por viales, iluminación, lo del ayuntamiento...pero no estoy de acuerdo en que me consideren uno más, entre las parcelas con cebada y la mia, la diferencia es considerable y eso es lo que quiero que tengan en cuenta. Lo peor es que no voy a tener forma de saber lo que cuesta cada cosa y dividir.
Perfecto sería que me dejaran fuera, pero no se si hay posibilidad.

Muchas gracias, de nuevo.

[davidn]

Yo plantearía una redelimitación de la unidad excluyendo tu parcela. Ten en cuenta que vas a tener que ceder suelo y pagar proporcionalmente al resto de los propietarios, es decir, te vas a quedar con menos terreno y menos dinero.

Otro factor sería el de la edificabilidad que tienes agotada con tu casa y tu nave ¿tu parcela resultante la podría absorver o quedaría fuera de ordenación?

Como puedes ver es un ema complejo y con muchas variables. En tu caso, me pondría en manos de un abogado urbanista antes de dar ningún paso y negociar bien la exclusión de la unidad o una ventajosa incorporación a la junta.

[Estematu]

Hola Davidn, de nuevo gracias.
Cuando dices plantear la redelimitación de la unidad, te refieres a realizar una modificación puntual de la norma?. Creo que esto paralizaría el curso normal del desarrollo de la UA y a nadie le interesa. Otro tema es quien autoriza esa modificación, según el art. 171 del reglamento en JCYL podría autorizarla el Ayuntamiento pero no está muy claro, y si esto va a la Urbanismo en la Junta, es muy posible que la perdamos ya que no es de interés público. Lo que me planteo es que el coste de realizar esa modificación por el arquitecto, el coste del abogado urbanista y con la posibilidad de perderlo, casi me sirve únicamente como arma de negociación, ¿no te parece?, aunque no se por cuanto podría salir.
Hoy he estado hablando con el Ayuntamiento y me plantean la opción de un acuerdo, como apuntas, previo a entrar en la junta de compensación.
Supongo que para esto será imprescindible el abogado urbanista.

En cuanto a la edificabilidad, si no llegase a un acuerdo de ceder menos que el resto, sí, quedaría fuera de ordenación, para lo cual supongo que tendría que pagar la parte de terreno necesaria y ceder menos.

Si hiciese el acuerdo, llegase la Junta y todo se arreglase, más o menos honestamente para todos, tendría media parcela urbana y media rústica, ¿eso como se come en Catastro y en escrituras?

Muchas, muchas gracias y espero que esto. además de a mi, le esté ayudando a más gente.

[davidn]

Cuando dices plantear la redelimitación de la unidad, te refieres a realizar una modificación puntual de la norma?.

Depende un poco de la superficie que aportes a la unidad y la singularidad de tu parcela. Si como apuntas es una zona residual y tiene poca incidencia, la redelimitación se haría en la tramitación del Plan Parcial o Estudio de Detalle. Más que una redelimitación sería una regularización o ajuste. No conozco en profundilad la ley del suelo de tu comunidad, pero estoy seguro que habrá una figura que lo permita sin necesidad de tramitar una modificación puntual.

Hoy he estado hablando con el Ayuntamiento y me plantean la opción de un acuerdo, como apuntas, previo a entrar en la junta de compensación.
Supongo que para esto será imprescindible el abogado urbanista.

Es la opción más fácil para todos. Per ojo con lo que firmas, asesórate bien.

En cuanto a la edificabilidad, si no llegase a un acuerdo de ceder menos que el resto, sí, quedaría fuera de ordenación, para lo cual supongo que tendría que pagar la parte de terreno necesaria y ceder menos.

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Efectivamente, tendrías que comprar edificabilidad hasta alcanzar tu aprovechamiento, de ahí el que firmes un buen acuerdo de incorporación (o te dejen fuera).

Si hiciese el acuerdo, llegase la Junta y todo se arreglase, más o menos honestamente para todos, tendría media parcela urbana y media rústica, ¿eso como se come en Catastro y en escrituras?.

Ningún problema, en el proyecto de compensación se regularizaría el tema, es sencillo y no debes preocuparte por ello.

Un saludo.

[antoni0]

Es claro que si te quedas como urbano deberás entrar en la junta de compensación. pero hay algo que no se ha mencionado: Sabes cuánto d epagan en caso de expropiación?. Dos cosas fundamentales, es de suponer que tienes acceso rodado, pavimentado?, tienes vertido a red municipal?, tienes agua de red municipal? tienes energía eléctrica?.
Si tienes de todo tu terreno es urbano a efectos de expropiación y te te deberían pagar un pastón (como solar) en caso de expropiación, y es una baza fuerte a la hora de negociar. Si no tienes algún servicio, te pagarían menos pero el suelo no deja de ser urbano urbanísticamente, y todavía (supongo) no te coge la ley 8/07. Entérate de cuánto podría ser (en el Ayto no te lo dirán)

[rastrojo]

la UA es sobre un suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable?
es una parte del sector o es coincidente con el mismo?

el ambito del sector solo es modificable si se modifica el instrumento de la ordenacion general (NNUUMM) nunca mediante un estudio de detalle.
a no ser que estuvieramos hablando de modificar el ambito de las UA sin modificar la clasificacion (en el caso de tener dos UA en un mismo sector).

el que no te incorpores a la junta de compensacion no implica que tus terrenos no se vean afectados.

sin intentas la modificacion puntual de las normas urbanisticas municipales asegurate de que el pleno te lo va a aprobar, algun tipo de compromiso de la corporacion (por escrito, o que quede aprobado en pleno).

si no es asi no nades contra corriente, intenta negociar la compra del aprovechamiento que necesites para mantenterte como estas.

[Estematu]

Por partes, Hola Antoni0, lo de la expropiación creo que es algo a lo que no llegarán en ningún caso, tengo todos los servicios y la casa también es legal, no creo que se de lo de la expropiación, pero gracias. Lo de la pasta es lo de menos, yo lo que quiero es vivir en mi casa, que me acabo de construir, la expeculación la dejo para otros.
Hola Rastrojo, vaya apodito..., la UA es sobre urbano no consolidado, solo hay una UA sobre todo la zona, lo que pedimos es modificar el perfil de la misma y quedarnos con la calificación que teníamos antes de entrar. En cuanto al pleno, eso es lo que he sacado hoy en claro de la reunión, que no pondrán pegas.
El tema fundamental es que la arquitecta nos dice que solicitemos la modificación, que desde el ayuntamiento harán un informe positivo y el alcalde ha dicho que si la junta de cyl no pone pegas, que el ayto. no se opondrá. Peeeero, el alcalde no quiere que se paralice el desarrollo de la UA, y claro la modificación lo paraliza.

Una cosa que se me olvidó, llegó una carta de la promotora que va a desarrollar la UA, indicando que los que tenemos parte de la parcela fuera de la UA tenemos que segregar y pagar cada propietario lo suyo. ¿esto es así?

Gracias mil.

[davidn]

En tu caso entiendo que, en virtud del art. 171 del reglamento, sean los mismos promotores de la unidad quienes en la redacción del Estudio de Detalle redelimiten la unidad excluyéndote de la misma.

Puede que quedes como Rústico pero, como has dicho, tampoco necesitas que ahora tu suelo sea urbano. Aunque tengo enormes dudas de esa interpretación, es decir, sigo creyendo que la clasificación no varía por una redelimitación de unidad.

Un saludo.