Nueva promoción

[victoruve]

En primer lugar, agradecer a todos los forer@s por su ayuda y documentación suministrada en el foro, es muy interesante la verdad, bueno dejemonos de peloteo y al tema.... voy a empezar una promocion, la primera, aqui en Sevilla de una vivienda plurifamiliar entre medianeras de bajo+1 sin sotano y tras haber casi concretado todo el precio final seria entre suelo+estudio geotecnico+proyecto+construccion+tasas+oct+otros me da un resultado de aprox. 1250 €/m2..... que tal lo veis?? a cuanto tendria que vender los pisos?
son 2 pisos de 90 metros utiles con calidades medias-altas y decir que soy promotor y constructor. Gracias de antemano y un saludo, Victor.

[vile]

a cuanto tendria que vender los pisos?

eso deberías saberlo tú ... la cuenta suele ser:

Estudio el mercado ... precio de venta y si entre lo que me cuesta el terreno y construir obtengo un rentabilidad apetecible promuevo ...

Vamos que lo normal es que conozcas el precio de venta antes de empezar o por lo menos un precio pesimista de venta. De todos modos depende de la zona ...

[vorpal]

Arriesgada promoción es esa.

Tu umbral de ventas es jodido: o vendes todo o palmas dinero, porque tienes nada más que tres posibilidades:

- no vender nada, y pierdes todo el dinero
- vender solo un piso, y pierdes menos dinero
- vender los dos pisos, y ganas dinero.

A esto añádele la variable tiempo.

Has calculado los gastos, suma tu beneficio y mira si puedes vender a ese precio.
Analiza el mercado ¿hay cabida para tu producto?, compara sus precios con los que previsiblemente vas a poner a ver si eres competitivo.

Saludos.

[tete55]

para promociones de ese tamaño, lo normal es tenerlo vendido todo antes de empezar a construir. De otra manera, es arriesgarse todo, porque pasas de un éxito absoluto (vender el 100% de la promoción) a entrar en pérdidas (vender solo el 50% de la promoción) en nada que te falle la venta de un solo piso.

Sobre el precio de la venta de los pisos, pues depende mucho de la zona. No es lo mismo que la promoción sea en Nervión, que sea junto al Bacie...

Por cierto, no he visto la repercusión del solar en el precio del m2. Es que es heredado???

El precio de venta del m2 debería ser el coste de m2 de repercusión de solar, más el coste de m2 de construcción (todo incluido, incluso gastos financieros), más repercusión por m2 de gastos de gestión, publicidad, etc, más el beneficio mínimo que quieres conseguir. A partir de ahí tendrás el precio mínimo del m2 de piso. Mira si está dentro de mercado o no...

[odemanuelg]

Buenas:

Coincido con tete55, no empieces hasta que no lo tengas todo vendido y además muy bien atado con los clientes. Cuidado que como creas tenerlo vendido, y en el momento de la escritura no acudan, puedes perder mucho. Estudia muy bien el contrato de compra venta para "atar" a los clientes.

Cuenta tambien los contradictorios de la constructura.

[victoruve]

Muchas gracias por vuestros comentarios, respecto a la repercusion del suelo, ya esta incluida en ese precio y deciros q es una pequeña promocion de 2 pisos y el presupuesto de ejecucion del material mas otros gastos rondand los 160mil euros. Un saludo, Victor. No seais tan pesimistass!! jejejeje