Método más adecuado

[FLEQUI]

Tengo el siguiente ejercicio, supuesto teórico, para resolver. Necesito saber como puedo orientar la respuesta, cuál es el método de valoración más adecuado, en esta situación. Transcribo a continuación el ejercicio:

Una empresa está estudiando la posibilidad de comprar unos terrenos para ejecutar una actuación urbanística con el fin de promover la edificación que pudiera corresponderle y venderla. La superficie total de la unidad de actuación son 40.000m2s.

La superficie de usos lucrativos corresponde a:
- Vivienda libre: 9.000m2s (100viviendas)
- y uso comercial lucrativo: 5.400m2s.

(Usos no lucrativos, VPP 4.200m2s, zonas verdes, equipamientos y red viaria 21.400m2s)

El precio de venta de las viviendas libres en el año 2007 asciende a 36.450.0000€ y del uso comercial a 18.225.000€. El análisis del sector inmobiliario prevé un incremento del precio de venta del 8% en 2008 y del 4% en 2009, paralizándose para el 2010 y siguientes. Estos incrementos no tienen en cuenta el IPC.

La empresa tiene prevista la ejecución simultánea de las obras de urbanización y edificación de forma que a finales del 2010 pueda escriturar todos los inmuebles que le pudieran corresponder. Durante la ejecución de las obras no se prevé ningún ingreso.

Los gastos de urbanización son de 1.035.000€ (calles, zonas verdes, proyectos, dirección de obras, etc.).

Se estima que el total de los vuelos presentes en la unidad de actuación tiene un valor de 1.000.000€. Además los gastos jurídicos y fiscales derivados de la adquisición del suelo y los vuelos suponen el 4% del precio de compra de ambos, Por otro lado, si el valor del suelo que oferte la empresa a los propietarios cumple con las expectativas de estos últimos, la adquisición de todos los terrenos será inmediata, en caso contrario se desistirá de la operación.

La tasa de actualización se sitúa al 8% anual (tasa libre de riesgo más prima de riesgo).

Teniendo en cuenta lo anterior, pregunta:

1. Si el valor actual de todos los pagos imputables a la operación, excepto los del suelo (suelo, vuelos y gastos jurídicos y fiscales derivados) asciende a 37.310.000€. ¿Cuál sería el precio máximo unitario que podría pagar por la adquisición del suelo sin los vuelos? (No se tendrá en consideración el efecto del IPC; los ingresos y pagos se efectúan al final del periodo, a excepción de a adquisición de suelo que se efectúa al inicio).

[antoni0]

El residual dinámico. Pero con esa tasa de actualización y las premisas que das, mejor el "promotor" se busca otro negocio.