Financiación en autopromoción

[pipergorri]

Hola a todos/as y gracias de antemano por leerme y, en su caso, contestar.

El caso es que, como comenté en otro hilo, tenía idea de hacer en un terreno de mi propiedad una vivienda aislada, pero dado lo elevado del coste estoy pensando en hacer un adosado/pareado y con la venta de una de las viviendas financiar la mia. Es cuestión de hacer números pero hay una cuestión que me preocupa y se me escapa y es el del modo de financiar la obra. En principio no dispongo de recursos propios y mi intención era vender en plano/proyecto y afrontar la obra con los recursos que vaya poniendo a mi disposición el hipotético comprador. Es ahí donde me pierdo y me gustaría conocer vuestra opinión y experiencias. En particular, si es factible, cuáles son los riesgos, qué debo atender para que me coincidan los desembolsos por ejecución de obra y los ingresos por la venta (cuadro de amortización?) y evitar quedarme sin tesorería, y también cuál es la forma de pago que a vuestro entender es la más apropiada para este asunto (letra de cambio?).

Gracias por estar ahí.

[EL_INUTIL_©]

Para empezar deberas saber si puedes hacer dos viviendas en lugar de una, puede que la normativa urbanistica no te permita realizar dos viviendas puesto que puede estar limitada la construccion, por tamaño minimio de parcela, numero de viviendas o tipologia edificatoria.

En el otro aspecto entiendo que no puedes realizarlo tal y como lo planteas porque no eres una sociedad promotora y/o promotor, hazlo de otra manera si puedes realmente hacer dos viviendas vendele el suelo y listo. Tendras que hacer una segregacion de parcela

[pipergorri]

Gracias Inu (lo de inutil me parece muy fuerte, sobre todo después de leerte por el foro ). Con la normativa urbanística no hay problema, se puede en todos los aspectos que mencionas.

Me sorprende la segunda parte de tu contestación. La solución que comentas no es posible ya que estamos hablando de parcela mínima y no cabe segregación. Lo que no entiendo es que no pueda promover la construcción de un bifamiliar y vender uno de ellos (con división horizontal y todo eso...). ¿Por qué eso de que no soy sociedad promotora o promotor?, ¿no me puedo convertir en ello, bien persona física o bien persona jurídica, sin más?. Corregidme si me equivoco pero no hay ningún requisito extraordinario o condición particular para ser promotor ¿no?. Me dejas pillaoo

[Jessie]

Corregidme si me equivoco, pero si pagas el seguro de la construccion y no se cuantas mas historias tu puedes vender la casa, cosa que yo no puedo vender hasta dentro de 10 años por no pagar el seguro ese, no???

Una cosa, si puedes hacerte la casa aislada estas ganando tranquilidad y sin tener vecinos al lado que hagan ruido Para mi no se puede comparar una aislada a una apareada...

[MARIANO]

Estimado pipergorri, por lo que cuentas estamos hablando de dos viviendas que comparten parcela, vamos que tienen elementos comunes.
¿Realmente te merece la pena vender esta segunda vivienda y la parte proporcional de elementos comunes de tu parcela?
Opino como Jessie, no hay color entre una solución y otra. Opino igual excepto en lo que se apareen las viviendas: imaginate que tengan casitas

Saludos.

[Jessie]

jajajaja que bueno! jajaj Volvemos a la conversacion de esta mañana, una casa apareada como se dice??? que triste es esto...

[MARIANO]

una casa apareada como se dice???

Yo las llamo pareadas, aunque si lo piensas bien decir que dos pareados se aparean tampoco es descabellado.

[Jessie]

Eso es incultura no otra forma de decirlo
Yo creo que ha sido esta calor, que nos deja atontados (al menos a mi jajaja)

[EL_INUTIL_©]

¿no me puedo convertir en ello, bien persona física o bien persona jurídica, sin más?. Corregidme si me equivoco pero no hay ningún requisito extraordinario o condición particular para ser promotor ¿no?. Me dejas pillaoo

Veamos siempre me hago un lio con lo de persona fisica y persona juridica , pero si tengo unas cosas claritas salvo que venga alguien y nos de una justificacion mas "tecnica" te la intentare explicar con mi cutrevocabulario.

1.- Venta de vivienda entre personas, lo que llamariamos un contrato de contraventra ENTRE PARTICULARES, venta que no esta sujeta a IVA pero para ello debes terminar de construir las dos casas, efectuar la división horizontal, registrarla y posteriormente vender una de las dos. Ningun banco dara a nadie dinero con antelacion sobre un bien que no existe y si yo fuera tampoco te daria a TI ningun dinero puesto que no tengo ninguna garantia, en el momento en que avales esas cantidades tu estas en los mismo, es decir, el banco para avalar los "euros" que este señor te entrega pues lo que hara es BLOQUEAR EN TU CUENTA esos euros, con lo que de poco te sirve lo que te da.

2.- Venta de una sociedad promotora, bien sociedad bien autonomo que debe darse de alta en los papeleos correspondientes, y sigue con la operacion de antes, avala cantidades, etc.....

En el primer caso dificilmente te entregaran cantidades a cuenta, yo al menos no lo haría y mas dificilmente te será rentable la segunda opcion para una vivienda.

Te recuerdo que tanton en uno como en otro caso es IMPRESCINDIBLE la contratacion del seguro Decenal si piensas vender una de las dos viviendas.

A estos dos caminos son lo que veo dificil tanto por un lado como por otro, ya que si no tienes dinero para financiar, pues malo, ahora, seguramente puedas negociar mejor con el banco si construyes dos para vender una despues (ENTRE PARTICULARES) eso si, te tendra pillado durante un tiempo mas dinerito, pero luego recuperas.

Ahora explicame las circunstancias urbanisticas de tu parcela que no puedes segregar, pero curiosamente dejan dos viviendas.

Te queda la tercera opcion, tienes suelo con edificabilidad, vendes los derechos sobre la mitad del suelo, financiais cada uno su parte de la vivienda y listo, le ganas pasta al suelo y financias tu casa con mas facilidad. Como se hace eso, pues muy facil proyecto a nombre de los dos, y buscais un banco que os financie la operacion asi de facil. Luego lo tipico division horizontal, registro, etc...

No se si me habre explicado como yo lo veo.

[pipergorri]

Claro como el agua, crudo pero bastante claro. En definitiva que o pillo con un comprador con más metálico que la teniente de alcalde de Marbella, o no hay nada que hacer. Me apunto las opciones que comentas y a darle vueltas al majín. Muchas gracias Inu

PD1: persona física= tu, yo ...; persona jurídica= BBVA, las SA, SL, cooperativas...
PD2: se trata de suelo urbano consolidado, residencial media, parcela mínima 500 m2 (la mia tiene 538) y con un alto aprovechamiento edificable (1,2m2/m) y se admite tipología de vivienda unifamiliar, adosada.
PD3.: Mariano y Jessie, decidido, hay que abrir un foro de ligoteo, como andais majos . Por zierto, claro que sería mejor una vivienda unifamiliar aislada pero hay un pequeño problema sobre el que, no obstante, me dejo ayudar: la pasta para hacerlo (además de gastos de urbanización, derribos, etc...)