Recalifican terreno de urbano a rústico

[guti]

Hola !
El caso es que se me ha presentado un problemon ( o lo que a mi me lo parece) y necesito la asesoria de un abogado urbanista lo antes posible.
El caso es que depues de haber comprado una parcela y haber estado casi dos años con una licencia de obras de mi vivienda, resulta que ahora el ayuntamiento nos viene que se han dado cuenta que esa parcela no es urbana, que esta en terreno rustico y que la liciencia esta mal dada. a mi me entran los siete males...que he de hacer? tirarla? el caso es que cuando compre la parcela en las escrituras dice claramente que es suelo urbano y en la licencia de obras tambien. a quien debo de creer al catastro o al ayto?el ayuntamiento puede hacer esto? que debo hacer? a quien acudir?alguien sabe de un buen abogado que sepa de esto? que implicaciones tiene ?
Gracias y un saludo

[ALYRODRI]

El caso es que depues de haber comprado una parcela y haber estado casi dos años con una licencia de obras de mi vivienda, resulta que ahora el ayuntamiento nos viene que se han dado cuenta que esa parcela no es urbana, que esta en terreno rustico y que la liciencia esta mal dada. a mi me entran los siete males...que he de hacer?

Ten en cuenta que si hay licencia concedida hay un derecho de indemnización a tu favor por parte del Ayto. Si compraste la parcela porque tenía licencia concedida, la indemnización puede extenderse a los gastos que te ha ocasionado la misma compra.

el caso es que cuando compre la parcela en las escrituras dice claramente que es suelo urbano y en la licencia de obras tambien. a quien debo de creer al catastro o al ayto?

Ni el catasatro ni el registro definen el caracter urbano de un suelo. Es el Plan General de Ordenación el que establece que parcela es urbana.
Consúltalo, puedes hacerlo en el Ayto, en la consejería que tenga las compentencias urbanísticas de tu comunidad autónoma, o en la diputación provincial.

[gálibo]

disculpa que tercie ALYRODRI ¿pero? ¿esa indemnización contemplaría la pérdida de la edificabilidad (en terminos de aprovechamiento) que se deriva de la "recalificación"?

porque pudiera suceder (no digo que sea el caso) que nuestro amigo guti haya adquirido esa parcela precisamente motivado por esa edificabilidad que a su vez tiene una repercusión en el precio de adquisición o de venta

muchas gracias

[ALYRODRI]

disculpa que tercie ALYRODRI ¿pero? ¿esa indemnización contemplaría la pérdida de la edificabilidad (en terminos de aprovechamiento) que se deriva de la "recalificación"?

No, veamos: tu tienes una parcela que es rústica (y que ha sido siempre rústica), no ha habido pérdida de edificabilidad. Lo que es indemnizable es los perjucicios económicos que te haya causado esa licencia: gastos de hipoteca, notarios, proyectos, obra, etc...
En el caso de que hayas comprado la parcela porque tenía licencia previa, la indemnización puede alcanzar al propio coste de la parcela ya que te has metido en la compra (y posiblemente pagado muy por encima del valor rústico) porque tenía licencia para edificar.
Por lo que he entendido no ha habido "reclasificación" alguna, la parcela fue siempre no urbanizable y el Ayto. la cagó.

[guti]

primero de todo gracias por vuestras respuestas, me tranquilizan bastante, y en el caso de la parcela y segun nos ha contado el ayto, al parecer la parcela era urbana en un principio, pero luego se hicieron unas normas subsidiarias hace un monton y es ahi donde se paso a rustico, por eso en las escrituras constaba como urbana porque eran anteriores a estas normas subsidiarias y cuando se vendio la parcela y se nos concedio licencia nadie se dio cuenta de este cambio... uff que lio!

[gálibo]

jejeje me alegro de utilices el termino "reclasificación", que es el correcto ya que estaríamos ante un cambio en la clase de suelo ( rústico a urbano, consolidado, sin consolidar)
El término "recalificación" se refiere a un cambio de uso ( industrial a residencial, agrario a industrial, etc...) lo que ocurre es que en el caso de la "reclasificación" de suelo rústico a urbano tambien se produce un cambio de uso (por lo general) y por lo tanto tambien una "recalificación" implícita
Por esto y porque el término "recalificación" es tan utilizado en los medios de comunicación, que ha acabado por penetrar tanto en el lenguaje cotidiano, es por lo que he utilizado la palabra "recalificación"

...la indemnización puede alcanzar al propio coste de la parcela ya que te has metido en la compra (y posiblemente pagado muy por encima del valor rústico) ....

De todas formas volviendo al tema, si a guti le han vendido una parcela rústica al precio de una parcela urbana, quizá pueda denunciar al vendedor por fraude, estafa, etc...? ¿Nó?

[ALYRODRI]

De todas formas volviendo al tema, si a guti le han vendido una parcela rústica al precio de una parcela urbana, quizá pueda denunciar al vendedor por fraude, estafa, etc...? ¿Nó?

No tengo eso muy claro. El comprador tiene el derecho de negarse a comprar si el precio es caro y la obligación (si es sensato) de verificar que es lo que compra. De ahí la responsabilidad del Ayto. si había concedido la licencia previa a la compra, ya que induce al ciudadano a un error que sale muy caro.

[davidn]

Da la sensación de que guti compró la parcela ya con licencia concedida por lo que habría una novación de la misma.

Entiendo, salvo mejor opinión, que al Ayuntamiento le corresponde la indemnización de todos los gastos ocasionados (proyectos, licencia, edificación a demoler...) y al propietario original la compensación por la diferencia de aprovechamiento de lo que le vendió, es decir "un suelo urbano" a lo que realmente era, " un suelo rústico".

Otra forma es a quien reclama guti, yo iría únicamente contra la antigua propiedad ya que la compra se hizo con un único fin determinado, que era la edificación de una vivienda, cosa que no era posible. Es decir reclamaría la anulación de la transmisión y la indemnización por todos los gastos generados con sus intereses correspondientes y luego sería la antigua propiedad quein debiera reclamar al Ayuntamiento por la parte que le corresponde.

Lo mejor: Abogado cuanto antes.

Un saludo.

[guti]

Da la sensación de que guti compró la parcela ya con licencia concedida por lo que habría una novación de la misma.

no la parcela se adquirio sin licencia, eso vino despues, pero tanto el propietario como las escrituras decian que aquella era urbana, y luego el permiso de obras lo confirmaba, por eso nos sorprende tanto ahora que vengan diciendo que no lo es.

[saxi]

no la parcela se adquirio sin licencia, eso vino despues, pero tanto el propietario como las escrituras decian que aquella era urbana

En mi pueblo algunas fincas figuran como urbano en el registro y en el catastro cuando no lo son. Creo que tenias que haber consultado el PGOU antes de comprar la finca.
Porque incluso si figura 'urbano' en el registro, no significa que en el PGOU la finca figura como urbanizable. Podria haber sido zona verde.

Con todo eso es bastante raro todo eso. Y frustrante que no podemos fiar muchas veces en la información en regsitro ni catastro, y que en muchas compras el propietario (por falta de conocimientos) no sabe que y como tiene que investigar para saber qué es lo que compra.