Gastos de urbanización. Valoración de aprovechamiento

[AR3H5C]

He conocido este foro recientemente , comprobando que hay muchas personas con conocimiento en urbanismo .
Mi caso es que proximamente me veré afectado por la aprobación de un P.A.U en un pueblo de Castilla La Mancha , por lo que estoy intentando conocer los datos básicos de estos procedimientos.
He leído a algunos participantes en este foro que los costes de urbanización ( sin problemas de orográfía en el terreno ) podrían osciolar entre los 30 a 40 euros m2 sobre el total del terreno . Hasta aquí no tengo problemas .Las dudas me surgen al pensar que si no tengo liquidez para afrontar estos gastos y opto por parte del terreno como pago ¿ cual es el criterio para establecer el cange del terreno a entregar como pago ?
Tengo entendido que al igual que hay un presupuesto de gastos ( que se incorporan en la proposición jurídica-economica del urbanizador ) , también se debe hacer un cálculo sobre el valor de aprovechamiento de las parcelas resultantes y de esta forma se obtendrá la equivalencia en % que tendria a aportar en terreno . Ahora bien los casos que conozco (no en profundiadad ) el Agente Urbanizador hace coincidir estos dos conceptos con el objetivo de obtener aproximadamente el 50% del aprovechamiento resultante , o sea deberán recibir la mitad del aprovechamiento de los solares como pago de quién no pueda hacerlo en metalico .
Por todo ello me gustaria que me dieran alguna opinión , y preguntar ¿ en que momento se puede recurrir la propuesta jurídico-económica , hay que esperar a la aprobación definitiva del P.A.U ?
Gracias .

[adiaz]

Aunque esa figura de planeamiento no existe en mi comunidad, entiendo que su tramitacion es analoga a los procedimientos habituales. Tras la Aprobacion inicial se abre un periodo de exposicion publica en el que se pueden alegar las cuestiones que se consideren convenientes.

un saludo

[APA]

HOLA: La LOTAU, establece que en los 10 dias siguiente a la terminación del periodo de información pública del PAU, se tiene que presentar la proposición juridico-economica. Es un proceso concursal en el que puede competir cualquier ciudadano o empresario.

En la proposición el postulante a Agente Urbanizador tiene que presentar una una estimación de los gastos de urbanización (la que mejor considere, es decir el precio que el quiera). En ella tiene que plantear las dos formas de pago que ya conoces, a metalico, cuyo precio se calcula dividiendo los costes propuestos entre la superficie de ambito o sobre el aprovechamiento, lo normal y más facilito de entender es por lo primero, asi cualquier propietario multiplica el precio obtenido por la superficie de su finca y sabe cuanto tiene que pagar. El otro método de pago que obliga la LOTAU, es mediante la cesión de parcelas urbanizadas, para ello la Ley exige simplemente que se diga la proporción, sin determinar el método de cálculo, no olvides que estamos en proceso concursal, donde cada postulante ofrece lo que quiere y obviamente resulta ganador el que ofrece mejores condiciones.
Como seguro conoces en la mayoria de los casos no hay competidores, por lo que resulta ganador el autor de la Alternativa.

En lo referente a la distribución del 50%-50%, es muy general en muchos municipios. Esta distribución resulta adecuada según el precio de las parcelas urbanizadas en el municipio que se trate. ¿Por cierto que municipio es?

Las alegaciones a la proposición Juridico-Economica, se tienen que formular unicamente en los diez dias siguientes a su apertura. Pero, te aclaro que las alegaciones no es la panacea, en ella no puedes discutir los procentajes, a menos que sean muy injustos y tengas fundamentos técnicos para rebatirlo (proceso consursal), lo que si puede ser efectivo es si el postulante comete errores o fallos o no cumple todo lo previsto en la LOTAU.

[AR3H5C]

"En lo referente a la distribución del 50%-50%, es muy general en muchos municipios. Esta distribución resulta adecuada según el precio de las parcelas urbanizadas en el municipio que se trate. ¿Por cierto que municipio es? "

Gracias por responder .
APA , en cuanto a que la distribución del 50%-50% resulte adecuada no lo tengo claro , ya que la situación del Plan ( comunicaciones , cercanía a la poblicación ,. ecétera ) posibiltara que las parcelas urbanizadas tengan un valor u otro , incluso en la misma localidad , y sin embargo los gastos de urbanización no podran variar mucho si no hay difilcutades orográficas .
Por ejemplo mi pueblo Cedillo del Condado ( Toledo ) , si lo comparamos con Illescas ( Toledo ) a diez kilometros del primero pues resulta que en este ultimo las parcelas pueden alcanzar el doble de precio .
Si actualmente en Cedillo del Condado las parcelas urbanizadas se venden a unos 240 euros -m2 , eso supone que si yo obtendo 2000 metros cuadrados del plan urbanistico , su valor seria 480.000 euros . Como el Agente urbazador se queda con el 50% , se entiende se estaría cobrando 240.000 euros al quedarse con 1000 m2 . Eso supone que por unos 4000 metros de mi propiedad ( rusticos ) al urbanizarlos me estaría cobrando a 60 euros m2 .
Entiendo que el Urbanizador es ganador de un proceso concursal ( con lo que hace su oferta ) , pero no hay ninguna forma de rebatirle que la valoración de las parcelas urbanizadas es superior a los datos que posiblemente inserte en su propuesta jurídico -Economicia ?
Gracias de todas formas , intentare conocer la LOTAU .

[pec]

AR3H5C,dos cosillas.La primera es que en la proposición juridico económica una vez aprobado el proyecto básico del PAU puede concursar cualquiera en base a ese proyecto,con lo que si constituyes una AIU (Agrupación de interés urbanístico) con otros propietarios afectados juntando más del 50% podeis ganar la PAU primero por ser propietarios y segundo porque podeis poner mejores condiciones económicas.
La segunda es que en esa proposición jurídico económica el agente urbanizador indica cual es el coste de las obras de urbanización para que se le pague con dinero y (y esto es lo importante) una valoración de cuanto es lo que vale el suelo una vez urbanizado por si se elige la opción de pagarle con suelo.Evidentemente en este segundo punto el Urbanizador valora el suelo muy bajo para que pueda quedarse con más metros(vamos con el doble..).
Simplemente si constituyes esa agrupación y contratas a un profesional que te haga una proposición juridico económica donde se valore el suelo restante muy por encima de esos 240€/m2 (por ejemplo 350€/m2) a iguales condiciones te la darán a ti si o si,primero por ser propietario y segundo por valorar el suelo a mayor precio.
Haz números y muévete porque merece la pena.Si no vas a perder mucho dinero y te vas a quedar con cara de tonto..
Espero haberte aclarado.

[APA]

HOLA: Sobre lo que te contesta PEC, es cierto y efectivo, yo soy uno de esos profesionales a que el se refiere. He defendido a muchos propietarios y tengo constituidas unas diez Agrupaciones de Interés Urbanistico. Pero no perdamos el rumbo, esto requiere que los propietarios tomeis el timón y logicamente que asumais el papel de Agente Urbanizador, con sus beneficios y sus cargas.

El beneficio que obtiene el Agente Urbanizador es importante, pero la inversión que tiene que hacer tambien y el riesgo que adquiere no debemos de olvidarlo. Cuando salgan aprobados todos los PAU en tramitación, ya veremos que pasa con el precio del suelo o peor todavia, donde hay comprador para él.

Tambien llevo gestión a promotores y en tu pueblo Cedillo, llevo la gestión del mayor PAU en tramitación 800.000 m/2, este PAU esta pactado con una Agrupación que representa más del 90% de la superficie y el porcentaje pactado es del orden que te he indicado. Como podrás imaginar esta AIU negoció con varias empresas antes de suscribir el contrato.

El precio del suelo en Illescas o en Yuncos, esta fuera de lugar, como conoces está en el entorno de los 600 euros el metro cuadrado para unifamiliar, pero esto no es trasladable <a todos los municipios del entorno y además esta basado en lo siguiente: 1) la falta de suelo en estos municipios 2) El tamaño de las parcelas 175 m2 3) El precio de los chalet.
Piensa que en Cedillo con parcelas de 250-300 m2, no puede valer una parcela 25-30 millones de Ptas. ya que el chalet valdría 70-80 millones y donde vas a encontrar clientes para esas viviendas?

En relacion con tu pregunta de si hay forma de discutir el precio de la parcela, no hay forma, es un proceso concursal, por tanto la unica manera es competir con él y si ganas hacer tu la urbanización y el negocio. Obviamente tendrás que poner en juego unos 30 Euros por metro, es decir que para un PAU como el que estoy gestionando en tu pueblo hacen falta unos 24.000.000 €, osea unos 4.000 millones, bueno serán algunos más, ya que las obras exteriores que hay que hacer son muy importantes. Como podrás imaginar quien invierte ese dinero no es por humanidad, sino para ganar dinero.

El otro mecanismo que tienes es pagar a metalico las cuotas de urbanización, y asumir el riesgo de invertir para luego ganar, como cualquier negocio.

[APA]

Perdona, se me olvidaba decirte un dato muy relevante. En Illescas se esta tramitando una macro-actuación de más de 4 millones de m2, osea unas 20.000 viviendas, de las que 10.000 serán protegidas. Cuando en Illescas salgan 10.000 viviendas, más otras 2.000 que están en construcción, osea 12.000 viviendas protegidas a un precio de poco más de 20 millones, quien va a vender a los precios que tu conoces el suelo o las viviendas.

[AR3H5C]

Estoy agradecido de las aportaciones que me estais dando . Y entiendo la mayoría de vuestras argumentaciones .

Ahora bien , ni que decir tiene que todos los propietarios no estamos en condiciones de tomar el timón , ni siquiera de intentar constituir una Agrupación de Interés Urbanistico , lo que no es pretexto para que estemos lo mas informados posible .

Entiendo que el Urbanizador dispone de los medios ( económicos , de infraestructura y maquinaria ) para acometer las obras que desarrollan los PAUS . Sin embargo no estoy de acuerdo ( APA ) en que por ese motivo se somentan a un riesgo mas allá de su condición de empresario , ya que los gastos son soportados por los propietarios de los terrenos , dándose la circunstancia incluso que si alguno de los propietarios opta ( o tiene los medios ) por abonar en cuotas la urbanización estarán garantizadas con las parcelas de su propiedad , por lo que en este sentido el Urbanizador tiene el cobro GARANTIZADO .
Por otra parte si cobra en aportaciòn de suelo , ya se encarga en su proposición Juridica -Económica de valorar las parcelas lo menos posible , con lo que aunque el mercado tuviese una ralentización e incluso los precios bajaran algo , sería muy dicifil ( improbable ) que no le compensara la Actuación .

Precisamente por lo apuntado por ti , APA , sobre las Actuaciones en las localidades de Yuncos e Illescas ( donde los metros urbanizados estan mas valorados , incluso el doble ) es por lo que no comprendo porqué en estas localidades el Urbanizador tambien se queda con el 50% de las parcelas urbanizadas , cuando los costes no van a ser similares por m2 . O sea que en todos los casos ( o casi todos ) hace coincidir en la proposición Economica que la valoracion de las parcelas sea la adecuada con los costes para cobrarse el 50% del aprovechamiento . Si ya se que es un proceso consursal , pero me pregunto ¿ si la Administracion actuante aprueba un P.A.U. , y alguno de los propietarios se considera perjudicado , no tiene éste derecho a acudir a los tribunales e interponer un Contencioso ? .

Sobre los millones de metros que se liberalizaran para construir , efectivamente , mucha gente se está haciendo la misma pregunta sobre a que precio se podrá vender . Pero es una pregunta sin respuesta , al no sabe como pueden afectar los aspectos que inluyen en los precios . De todas formas los precios se podríán contener ( ralentizar ) , y la economía " encogerse " , aunque yo personalmente pienso que no sería nada mas que algo temporal , entre otras razones porque España tiene a favor que la densidad de población es baja con respecto a la mayoría de países Europeos .
UN SALUDO

[pec]

joerl APA,800.000m2 de PAU...ahí se meten por lo menos 2.000 unifamiliares..vas a hacer negociete
Lo de Illescas si que es una barbaridad...

[APA]

PARA PEC : 1250 viviendas. En esta actuación soy un profesional que cobra honorarios de gestión. Lo de Illescas, será una actuación ejemplar a través de la que creará una ciudad importante, soportando el urbanismo las nuevas infraestructuras.

PARA AR3H5C: Respeto tu opinión de que no entiendas el riesgo. El riesgo que asume un Agente Urbanizador es una inversion importante, fijate que el espiritu de esta figura, es la sustitución del lugar de la Administración que ha creado esta figura por su falta de medios materiales y economicos. Como ya hemos comentado un PAU de unos 100.000 m2 los más generales, requiere una inversión de unos 500 millones de las antiguas pesetas y quien invierte esta cantidad es para ganar dinero y a falta de competidores, pone las condiciones el postulante. Pero a lo mejor no parece ariesgado invertir esa cifra?

No obstante esta actividad la puedes realizar, bien mediante AIU o pagando las cuotas de tu finca, por este procedimiento imitas al Agente Urbanizador, inviertes el dinero de la urbanización y obtienes todo el beneficio. Lo que no puedes pretender es que un empresario invierta su capital y ponga sus medios para hacer un favor a la sociedad.

Piensa que la figura del Agente Urbanizador nace del incumplimiento de los propietarios de desarrollar (en suelo urbanizable).

El hecho de no disponer de medios no es excusa para criticar el metodo, ni los porcentajes, ya que por extensión podriamos hacer la comparación de otros sectores, p.e. porque no ponemos cualquier persona un Banco, porque hace falta mucho dinero y el no tener dinero para ello, no nos faculta para quejarnos ante los Tribunales para que los Bancos ganen menos dinero.

Por ultimo, decirte que no se puede plantear un Contencioso-Administrativo por la proporción ganadora de un proceso concursal de un PAU, salvo en determinadas condiciones. Nosotros hemos planteado uno en el que Agente Urbanizador tiene adjudicado un PAU a razón de un 80% para él y un 20% para el propietario, pero cometió un error que nos ha dado fundamento para ello. No me preguntes el error, porque no te lo podré informar por secreto profesional, pero seguro en tu caso no se producirá.