Urbanizacion sin acabar

[santie]

Hola, estuve consultando el foro, y obtuve luz, pero no la clarividencia de mi caso:
Tengo una parcela a medio construir, se paralizó las obras a voluntad del antiguo propietario, y ahora está la estructura de hormigon hasta la planta, y queda por realizar y cubrir el techo.
El arquitecto municipal dice que se trata de una UAC y que sin la cesión de unos viales proyectados en el POUM aprovado, no se dan permisos de obras (que no es solar, pero está asfaltado, y los suministros y luz pública). No se quiere mojar más y dice que me remita, junto con un informe técnico a los servicios jurídicos municipales.
Está hecho, un informe de un Ingeniero, dando detalles de la estructura, y los posibles problemas de permanecer a la intemperie, en un ambiente salino, junto la petición del tipo de actuación posible para la legalidad urbanística.
Pasan los seis meses y no responden, y hago la petición del silencio administrativo, pasan los 15 dias sin responder.
Que puedo hacer? aparte de esperar que se derrumbe y pedir responsabilidad al ayuntamiento.

Gracias de antemano.

[vorpal]

Vamos a ver,

1-el Ayuntamiento no tiene la culpa de que el anterior propietario dejara la obra sin acabar, por tanto dudo mucho que tenga responsabilidad al respecto

2-en todo caso, si eso es lo que te preocupa, pide licencia para dar una protección a esa estructura, pero exclusivamente para eso, no para hacer una vivienda completa y finalizar la obra

3-Comprueba si la licencia que obtuvo el anterior propietario pudiera estar vigente (seguramente no), en caso de que estuviera vigente, solo tendrías que solicitar permiso para acabar las obras conforme a esa licencia.

4-En este momento, según comentas, parece que el terreno se encuentra en un suelo que no ha alcanzado la condición de solar, por tanto no es edificable. Primero habría que urbanizar, que es lo que te dice el Ayuntamiento. Pregunta en el Ayuntamiento si existe algun proyecto de urbanización y que te digan las características de las obras que deberías hacer y a qué importe ascienden, y solicita licencia de obras consignando un AVAL DE GARANTÍA por el importe que te diga el Ayuntamiento.

Saludos.

[santie]

Gracias por la respuesta.
Veamos, voy a aclarar no ha polemizar.
1. En una compra-venta el nuevo propietario, no es responsable de los perjuicios o anomalias (dentro de ordenación) realizadas por anteriores responsables.
2. Una protección superior sin obra, es permitida por el técnico. Pero no asegura una completa protección lateral frente la salubridad.
3. Según el Arq. municipal, no dan permisos de obra en la zona por estar paralizada, en espera de la cesion de terrenos para unos viales. (en los que los propietarios afectados estan totalmente en desacuerdo, aunque los vecinos en su conjunto deberian indemnizar)
4.El ayuntamiento prefiere que los vecinos se hagan cargo, y entreguen la urbanización en perfectas condiciones.
El importe de un aval, o depósito, ha sido solicitado en el escrito, y no ha habido respuesta.

Gracias de todos modos, pero no veo el final del túnel.

[vorpal]

Gracias por la respuesta.
Veamos, voy a aclarar no ha polemizar.
1. En una compra-venta el nuevo propietario, no es responsable de los perjuicios o anomalias (dentro de ordenación) realizadas por anteriores responsables.

Hombre santi, yo creo que cuando compras estas comprando en cuerpo cierto, sabes lo que compras o por lo menos deberías informarte de lo que compras, porque te subrogas en los derechos y deberes del anterior propietario. La deficiencia o infracción va en el lote con la finca, por lo que se exige al propietario de ésta el cumplimiento de las normas, independientemente de que luego se pueda repetir contra propietarios anteriores.

2. Una protección superior sin obra, es permitida por el técnico. Pero no asegura una completa protección lateral frente la salubridad.

Pues intenta hacer por lo menos esa protección que te dejan. Por cierto ¿en que ambiente estas? ¿tan fuerte es la agresión de ese ambiente? igual no es para tanto.

3. Según el Arq. municipal, no dan permisos de obra en la zona por estar paralizada, en espera de la cesion de terrenos para unos viales. (en los que los propietarios afectados estan totalmente en desacuerdo, aunque los vecinos en su conjunto deberian indemnizar)

¿Qué tipo de urbanizacion es? ¿en su día se urbanizó conforme a planeamiento?. Si fue urbanizada conforme a planeamiento, el Ayuntamiento debe explicar porque ahora se plantean cambios en la urbanizacion ¿se van a hacer nuevas intervenciones que requieran esos cambios?. Si en su día no se urbanizó conforme a planeamiento y el Ayuntamiento no procedió a la recepcion de las obras, entonces es que esa urbanizacion legalmente no existe o es insuficiente, y por tanto el terreno no tiene la condicion de solar.

Los propietarios teneis unas obligaciones impuestas por el planeamiento aprobado definitivamente.
La palabra mágica es ECU: Equidistribuir, ceder y urbanizar, por ese orden, y si falta alguno de esos requisitos no se puede edificar.

4.El ayuntamiento prefiere que los vecinos se hagan cargo, y entreguen la urbanización en perfectas condiciones.

Es lo normal. El Ayuntamiento no se va a hacer cargo de nada que le pueda suponer un gasto.
Lo más comodo para el Ayuntamiento es poner las condiciones de urbanización y esperar a que los particulares ejecuten y entreguen la obra en prefecto estado de recibo.
Otra opción es que el Ayuntamiento ejecute las obras y pase la correspondiente derrama a los propietarios. En ambos casos es obligación de los propietarios afectados PAGAR las obras, y es lógico, puesto que sus parcelas se van a beneficiar de esas obras y se van a revalorizar (en mi pueblo dicen: el que se come el pollo se come las plumas )

El importe de un aval, o depósito, ha sido solicitado en el escrito, y no ha habido respuesta.

Lo del aval es potestativo del Ayuntamiento admitirlo o no, no hay ninguna obligación de que el Ayuntamiento te admita el Aval de garantía sustiturio del deber que tienes como propietario de urbanizar.

Como resumen, creo que la cosa está chunga. ¿que porcentaje de participación tienes en esos terrenos pendientes de urbanizacion? ¿hay mas propietarios en tu misma situación? ¿sois mayoría?. Si estais en mayoría podríais agruparos en una junta y empezar a moveros, pero desde luego os va a costar dinero.
Si no estás / estais en mayoría, proponedle al Ayuntamiento la segregacion del ámbito, a ver si podeis agruparos los propietarios que estais así en una unidad independiente y actuar. No creo que el Ayuntamiento pique por este lado, pero inténtalo.

Saludos.

[santie]

gracias, por los ánimos, pero sé que está crudo.
Para no dejar las cosas en el aire:
1. Hay sentencias judiciales en las que eximen al nuevo propietario de ciertas responsabilidades.
2. La zona de la construcción es a unos 500m. de la línea de costa, y a unos 50m de altura.
3.La urbanización se realizó en los años 70, y como era normal entonces no se entregó al ayuntamiento, y el plan urbanístico se planearon unos viales para intercomunicar diversas urbanizaciones.

El problema en cuestion de porcentajes, es que una mayoria, ya tienen la construcción completa, e incluso viven en ella, el resto las parcelas afectadas, y la mia estan en minoría.
Además la urbanización es de unas 30 parcelas, cosa que supongo ya se segregó para legalizar el resto.

Yo insisto, si el silecio del ayuntamiento me da algun poder, aunque sea presión sobre los técnicos para realizar una actuación mínima pero definitiva, cubrir y tapiar.

[davidn]

El tema del silencio es importante pero ¿en que comunidad? en unas, el silencio es negativo, en otras es positivo ¿hay limitaciones medioambientales?. Faltan datos.

No obstante, se juntan cuestiones diversas. La urbanización de los 70 ¿se decretó caducidad o no?. Por otra parte, la ley del suelo 6/98 viene a decir que "los suelos son que son", es decir, urbanos o no independientemente de su calificación urbanistica. Es un tema complejo para tan poca información.

Otra cosa son los derechos indemnizatorios derivados de una inadecuada gestión urbanística o inactividad de la administración.

Salu2

[santie]

Gracias a los 2, aclaro las dudas.
Se trata de Catalunya. Un municxipio con muchas urbanizaciones, en una de ellas de unas 600 parcelas ha actuado el ayuntamiento, pero en la nuestra lo deja para nosotros.
El arq. municipal, ve que el caso no es claro y descarga responsabilidades a los servicios jurídicos.
Creo que no hay restriccones ambientales.
El resto de la urbanizacion circundante està desarrollada casi al completo.

En todo caso, si crees que existe alguna posibilidad, voy a utilizar los servicios de un abogado urbanista, y a lo mejor, algun dia os pueda comentar el resultado final.

[davidn]

Como te dije antes, el tema es muy complejo para dar una respuesta certera a la cuestión. Lo preferible es, como has dicho, acudir a un abogado urbanista que analice la documentación y emita un juicio. Ten en cuenta que abogados urbanistas hay pocos, la mayoría son expertos en civil y ocasionalmete tocan cuestiones urbanísticas, por lo que esos no son buenos consejeros. Una pista, los buenos son caros, tienen dedicación exclusiva al urbanismo, les gustan muy poco los pleitos y mucho las soluciones negociadas. Suelen tenter vinculaciones políticas, por lo que busca uno del mismo arco que el ayuntamiento. Aunque te suene raro lo que te voy a decir, si no tienes una idea clara de quien va a ser, lo mejor es que preguntes directamente al secretario por uno, prefieren solucionar estas cuestiones con un amigo antes que con un enemigo.

Por lo que indicas, vuestra urbanización está ya rodeada por trama urbana desde hace bastante tiempo (el hecho de que parte se encuentre en derarrollo o quien sea el agente urbanizador no es relevante), eso unido si a la licencia se le ha decretado expediente de caducidad o no pueden ser puntos de partida suficentes para consolidar los derechos de aprovechamiento que teneis.

Parece ser, por lo que dices, que la urbanización y la edificación estaban parcialmente comenzadas.... Leete el artículo 44.2 de la ley 6/98 http://www.ayto-cartagena.com/urbani...el%20Suelo.htm (es una ley de ámbito nacional). Si se ha producido en medio revisión de planeamiento, es posible que también sean de aplicación loa art. 41 y 42.

Esto te lo digo porque los ayuntamientos suelen ser muy reacios a indemnizar y a veces es bueno "enseñarles los dientes" para que sepan que sus decisones también les pueden acarrear consecuencias. En cualquier caso es un proceso lento, no esperes resultados en 2 meses y, al final, en algo tendreis que ceder.