Redacción de documentación de obra para elegir contratista y dirigir la obra

[jlpereztrullos]

Hola,


Me acabo de comprar un piso de alrededor de 1940 en el centro de mi ciudad (Pamplona).

El piso necesita reforma integral.

Es mi primer piso en propiedad y estoy muy ilusionado con hacer una buena reforma.

No soy mañoso y trabajo mucho, así que no voy a hacer nada personalmente: quiero contratar a una constructora que se encargue de todo.

En cuanto a la reforma, se trata de un piso antiguo, y quiero conservar su caracter anticuado (conservando por ejemplo los techos de media caña, no bajando los techos ni instalando focos, etc). Tampoco voy a cambiar la distribución, me gusta como está (voy a ampliar un poco un baño, pero vamos, nada importante, creo yo). Sin embargo, quiero cambiar todas las instalaciones (electricidad, fontanería y bajantes, carpintería interior y exterior y suelos) y rehacer dos baños y cocina.

He hablado ya con dos constructoras y tengo dos presupuestos, pero no se parecen en nada, y además es imposible para mi comparar la calidad de los elementos constructivos.

Por eso, una constructora me recomendó que hablara con un arquitecto o arquitecto técnico que me hiciera un proyecto. Así que hablé con un antiguo compañero de colegio que es arquitecto en ejercicio y que me ha hecho una propuesta económica desglosada en dos conceptos: 1. "mini-proyecto" y 2. dirección de obra.

El "mini-proyecto" es (dice el arquitecto) como un proyecto "normal" pero sin los visados, la memoria, etc. Es decir, como lo que hay que hacer en la casa no exige según la normativa municipal de un proyecto "normal", se trata de un documento cuyos objetivos son 1. comparar mejor las ofertas de las constructoras cuando las pida basándome en este "mini-proyecto", 2. evitar en la medida de lo posible las desviaciones de costes durante la obra, y 3. dar a las constructoras un documento sobre el que trabajar.

El seguimiento de obra se refiere al control del trabajo de la empresa constructora adjudicataria.

Ambas partidas son fijas (no van "a porcentaje") e independientes.

Mi duda es si creéis útil y recomendable la redacción de este "mini-proyecto", con el objetivo sobre todo de elegir constructora y de evitar las desviaciones posteriores en costes.

Por favor, ya se que lo fácil es decir "sí, claro", pero tengo poco dinero (como he dicho es mi primer piso, y soy soltero, lo pago yo solito ) así que entended que lo que me gaste en el proyecto no me lo podré gastar en la reforma, y por tanto mi duda es si no será mejor contactar con una empresa constructora "de fiar" para, con su asesoramiento técnico, llevar a cabo el proyecto y la obra y "a correr". Varios buenos amigos y profesionales del sector ya me han recomendado 6 o 7 constructoras...

¿Ideas? ¿Consejos?

Muchas gracias y un saludo,


Jose Luis.

[cabronias]

Mi duda es si creéis útil y recomendable la redacción de este "mini-proyecto", con el objetivo sobre todo de elegir constructora y de evitar las desviaciones posteriores en costes..

Si, claro.

Por favor, ya se que lo fácil es decir "sí, claro", pero tengo poco dinero (como he dicho es mi primer piso, y soy soltero, lo pago yo solito ) así que entended que lo que me gaste en el proyecto no me lo podré gastar en la reforma, y por tanto mi duda es si no será mejor contactar con una empresa constructora "de fiar" para, con su asesoramiento técnico, llevar a cabo el proyecto y la obra y "a correr". Varios buenos amigos y profesionales del sector ya me han recomendado 6 o 7 constructoras....

Uy, perdón.

El porqué lo estás viviendo ya, tienes varios presupuestos y se parecen como un huevo a una castaña. Cada uno ha presupuestado lo que le ha parecido y como le ha parecido. Lo mejor es que todo se base en un proyecto y unas mediciones y que tengas un técnico que supervise que lo que se hace es correcto y acorde a lo presupuestado.

Evidentemente tienes la opción de contratar a una empresa "de fiar" (hasta tu lo pones entre comillas), que te lo haga como le de la gana (supervisado por su técnico que cobra de ellos) y a correr pero te arriesgas a gastarte en "eso no estaba en presupuesto" bastante más de lo que te costará el "miniproyecto + DO".

Por cierto, que sea como fuere.... ese trabajo no entiendo porque no se visa, poco dinero será el visado.

Cada ayuntamiento es un mundo..... al final si metes instalaciones, rompes revestimientos que tienes que reponer + reforma de tabiquería + cambio de solería o carpinterías..... eso en mi pueblo se llama reforma integral = proyecto con todos sus avíos + licencia de obra mayor.

[tete55]

Ten toda la seguridad que lo que te gastes en el mini proyecto (que no creoque se mucho), va a suponer un ahorro superior a su coste.
No lo tengas por un gasto, sino por una inversión, una magnífica inversión.

Hazle caso a tu amigo arquitecto

[jlpereztrullos]

Si, claro.



Uy, perdón.

El porqué lo estás viviendo ya, tienes varios presupuestos y se parecen como un huevo a una castaña. Cada uno ha presupuestado lo que le ha parecido y como le ha parecido. Lo mejor es que todo se base en un proyecto y unas mediciones y que tengas un técnico que supervise que lo que se hace es correcto y acorde a lo presupuestado.

Evidentemente tienes la opción de contratar a una empresa "de fiar" (hasta tu lo pones entre comillas), que te lo haga como le de la gana (supervisado por su técnico que cobra de ellos) y a correr pero te arriesgas a gastarte en "eso no estaba en presupuesto" bastante más de lo que te costará el "miniproyecto + DO".

Por cierto, que sea como fuere.... ese trabajo no entiendo porque no se visa, poco dinero será el visado.

Cada ayuntamiento es un mundo..... al final si metes instalaciones, rompes revestimientos que tienes que reponer + reforma de tabiquería + cambio de solería o carpinterías..... eso en mi pueblo se llama reforma integral = proyecto con todos sus avíos + licencia de obra mayor.

Jejeje.

Gracias por por tu ayuda, cabronias.

De verdad que no hace falta proyecto, me lo ha dicho hasta mi amigo arquitecto.

Respecto de lo de por qué no se visa el "mini proyecto", según mi amigo el "mini proyecto" es en lo que a su esfuerzo se refiere un proyecto normal en un (por decir) 90%, pero la diferencia es que si tuviera que visar el proyecto entonces tendría que contratar un seguro etc y eso encarecería el tema. Y, puesto que no toco absolutamente nada de la estructura, me ha dicho (como todo el que ha venido por casa del ramo) que no es necesario el proyecto. De todas maneras no cuesta nada pedirle que me valore el sobrecoste que supondría visar el proyecto, lo haré.

[jlpereztrullos]

Ten toda la seguridad que lo que te gastes en el mini proyecto (que no creoque se mucho), va a suponer un ahorro superior a su coste.
No lo tengas por un gasto, sino por una inversión, una magnífica inversión.

Hazle caso a tu amigo arquitecto

Gracias por tu consejo, Tete55.

[jlpereztrullos]

Gracias por vuestra ayuda, creo que os voy a hacer caso y voy a contratar la ayuda de un técnico para realizar este doble trabajo de hacer el "mini proyecto" y hacer el seguimiento de obra.

[vértigo]

Sin lugar a dudas: contrata a un Técnico. Es una reforma integral, renovando instalaciones interiores. Según la Ordenanza Reguladora de las Licencias Urbanísticas de Obras Menores de tu ayuntamiento, obra menor es aquella caracterizada por ser de sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica (obras interiores). Sería de aplicación el artículo 189.1.c y d de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre.

Por reformar, reparar o renovar revestimientos y cambiar o sustituir carpinterias interiores y/o aparatos sanitarios, es una obra menor simple sujeta a comunicación y de tramitación simplificada (artículo 3, y presentando la documentacion del artículo 4 de la Ordenanza, que será, entre otras cosas: memoria descriptiva y presupuesto detallado por partidas)

Por obras de albañilería y tabiquería (que superen los supuestos de actuaciones comunicadas), es una obra de tramitacion simplificada y de procedimiento abreviado (artículo 6, y presentando la documentacion del artículo 7 de la Ordenanza, presentando entre otras cosas: planos actual y reformado). No obstante, hay una documentacion especifica (decias que estabas en el centro de la ciudad). En casos de viviendas en Casco Antiguo, necesitas justificante de contratación de Técnico Competente para la Dirección de las Obras.

Sólo por modificar la instalacion de energía electrica en mas de un 50% de potencia instalada (lo que ya se considera como modificación de importancia), ya tienes que aplicar el REBT (artículo 2.2 RD 842/2002). Por estar sujeto a su ámbito de aplicación, de acuerdo con su artículo 18.1.a y con la GUIA-BT-04, para la puesta en servicio y utilización de la instalación eléctrica deberás:
- elaborar, previamente a la ejecución, una documentación técnica en forma de Memoria Técnica de Diseño (MTD) firmada por Técnico Competente Titulado (quien será directamente responsable de su contenido que incluirá cálculo, memoria descriptiva, esquema unifilar, croquis de su trazado...)
- verificar, por parte del instalador autorizado, de la correcta ejecución y funcionamiento de la misma
- someterla a una inspección inicial
- obtener un certificado de instalación (con resultado favorable, obviamente)

Aspectos generales importantes: una vez concedida la licencia 3 meses para empezar y 6 meses para terminar, salvo que se indique plazo mayor, (artículo 10.3.e); cumplir normativa de seguridad y salud (artículo 10.3.g) y recuerda las funciones inspectoras de los servicios técnicos municipales (artículo 11)

Adicionalmente: si vas a ampliar el número o la capacidad de los aparatos recpetores existentes, ya entra dentro del ámbito de aplicación del CTE DB HS 4. Idem, respecto al CTE DB HS 5 (otra cosa es que lo tengas en cuenta o no)

Vas a incorporar una nueva caldera. Tienes que aplicar el RITE, que de acuerdo con el artículo 2.3, incorporar nuevos subsistemas de producción de ACS, o modificación de los existentes, así como la sustitución por otro de diferentes caracteristicas. De acuerdo con su artículo 15.1.b y c, necesitarás (o no) una memoria técnica.

Un saludo