Valoración parcela urbana con edificación de nave industrial

[Carlos Palacio]

Tengo que valorar una parcela urbana en un pueblo de Madrid, en donde hay construída una nave industrial. Los servicios técnicos del Ayuntamiento me indican que la parcela está calificada como urbana, uso principal residencial y como complementario el industrial. He valorado la parcela como urbana por el método residual estático, suponiendo la promoción inmobiliaria más probable, descontando la demolición de la nave y los gastos de urbanización.
Para aplicar el principio de mayor y mejor uso, ahora tengo que valorar la parcela con la nave, pero no sé como hacerlo. Se me ocurre por el método de comparación con otras naves de similares características.
Por favor si alguien se le ocurre otro método le agradecería me lo comunicase. Muchas gracias y feliz año 2012.

[Corintio]

Pues valoras el solar con el mejor uso (Residencial) por el Residual (que es lo que has hecho) aunque hoy en día deberías hacerlo por el Dinámico porque seguro que en ese suelo (y más habiendo una nave) no se construyen viviendas antes de un año, por lo que lo correcto es hacerlo por el Dinámico.
Conocido el suelo, la nave lo puedes hacer por coste, o sea le sumas al valor del suelo calculado por el Dinámico el coste de hacer la nave depreciando por su antigüedad.
Es como yo lo haría teniendo claro que el suelo es para uso residencial y complementario el industrial, o sea evidentemente saldría más rentable hacer viviendas que naves.
Saludos y feliz 2012

[Carlos Palacio]

Gracias por contestar, pero resulta que si eres un promotor y quieres comprar la parcela para construir, tienes que demoler la nave y urbanizar, con lo cual tienes que descontar al precio de la parcela esos gastos.
Si eres un empresario y quieres comprar una nave industrial, si lo valoras como tú dices, el precio de la parcela como urbana sin descontar lo anterior, le sumas el costo de la nave, le sale por un riñon. En ese caso buscaría naves industriales en suelo industrial.
He calculado por encima y resulta que como nave industrial sale mayor precio que como suelo para viviendas (5 chalets adosados) (porque hay que hacer demolición y urbanizar) parece increible pero el precio de las viviendas en un pueblo pequeño a 30 m. de madrid (zona norte) se ha desplomado una barbaridad.

[Isasi]

Se me plantea una duda, habrá que tener en cuenta si la nave está en desuso, si se le podrá dar un nuevo uso, o dicho de otra manera, si el comprador va a poder obtener una licencia de actividad, es que no especificas si la nave construída, (siendo el uso industrial complementario) cumple parámetros urbanísticos actuales. Es que una cosa es que en una zona residencial el planeamiento permita usos "industriales" compatibles (manufacturas, pequeños talleres...) con el residencial y otra cosa es que se autorice una industria de las molestas, insalubres, nocivas y peligrosas de antes.

[Carlos Palacio]

La nave está en uso destinada a almacén. El técnico me comentó que tal y como estaba cumplía con la normativa, pero que en ningún caso se autorizarían industrias molestas, insalubres, nocivas etc. En cuanto a los parámetros urbanísticos, también los cumplía pero que no se podía aumentar ni un metro más, solamente obras de mantenimiento.

[ALYRODRI]

Echa un ojo al art. 23 del RD 1492/2011 que desarrolla el RDL 2/2008.
Se que esas reglas son para los fines recogidos en el art. 21 del RDL 2/2008, pero la doble valoración que señala me parece muy pertinente en un caso como el tuyo en el que hay que compara valor real con valor potencial.

[Carlos Palacio]

Muchas gracias Alyrodri, me parece una solución con sentido común.