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Coeficientes de ponderación

Discusión en 'Urbanismo' iniciada por blas, 17/10/2005.

  1. blas

    blas Novel

    Estoy revisando un proyecto de compensación.
    Al empezar con el reparto, me encuentro con los siguientes valores:
    -Superficie del ámbito:3712 m2
    -Edificabilida máxima:0.85 m2/m2
    -Aprovechamiento lucrativo máximo: 3155 m2s
    -Superficie edificable máxima en tipología 1:2950 m2(coeficiente de ponderación = 1)
    -Superficie edificable máxima en tipología 2:205 m2coeficiente de ponderación = 1.2)
    -Aprovechamiento homogeneizado: 3196 m2 utc
    Mi duda es la siguiente, si procedo a repartir la edificabilidad (3155 m2) en proporción a la superficie de parcela que aporta cada propietario, ¿cómo y de que manera influyen los coeficientes de ponderación y para que sirve el aprovechamiento homogeneizado?¿la superficie que tengo que repartir son los 3196 m2 en vez de los 3155 m2?
    Muchas gracias por vuestras respuetas
  2. _maga

    _maga Cadete

    el tema es que tu unidad es deficitaria
    ella sólo puede patrimonializar 3.155 m2, sin embargo le han dibujado (porque era mejor zona, etc..) 3.196 m2, es un ajuste casi mínimo, pero tendrán que comprar a alguien ese resto 3.196-3.155=41 m2 uso característico

    es decir tú tendrás que repartir lo que les corresponde: 3.155 m2, y ese resto tendrás que ajustarlo con otra unidad, hacer un transvase

    esto es según me acuerdo, no obstante dejo mi comentario a la opinión de otros expertos

    saludos
  3. vorpal

    vorpal VIP

    Hola Blas:

    Paso a exponerte lo que yo haría:

    -No repartiría edificabilidad, sino APROVECHAMIENTO, o sea las 3196 ua. A cada propietario le corresponderían las uas en proporción a su terreno aportado.

    - Por lo visto hay dos tipologías edificatorias, en distintas zonas. Yo traduciría esas "edificabilidades" a "uas"

    - Se reparten esas "uas" de cada zona a los propietarios, aplicando el criterio de proximidad, esto es, intentar dar a cada propietario su aprovechamiento lo más próximo a la localización de su finca inicial (no siempre es posible)

    Sobre lo que dice maga de que tu unidad es deficitaria, habría que concretar más. ME FALTA EL PARÁMETRO DE APROVECHAMIENTO MEDIO.

    El aprovechamiento que le correspondería a la unidad sería sup. del ámbito por aprovechamiento medio, no por edificabilidad. Ojo, que no es lo mismo.

    Si en tu caso, el 0.85 es el aprovechamiento medio (no edificabilidad) entonces si que tu unidad es ligeramente deficitaria. Lo nomal es que si la diferencia es importante, se compense con otras unidades en situación inversa. En este caso, por la escasa diferencia se suelen hacer dos cosas:

    - Que todos los propietarios reciban el aprovechamiento que les corresponde y que el Ayuntamiento reciba algo menos que lo que le toca (al fin y al cabo es un error de ellos a la hora de redactar el planeamiento)

    - Que el Ayuntamiento reciba su aprovechamiento sin merma, y que el defecto lo asuma un propietario, al que se le compensa en metálico.

    Lo normal sería el primer caso, pero repito, comprueba que 0.85 es aprovechamiento y no edificabilidad.

    Saludos.
  4. vorpal

    vorpal VIP

    Recomiendo un "truco" para no perderse y confundirse entre aporvechamientos y edficabilidades:

    Llamar a cada cosa por su nombre utilizando las unidades aplicables en cada caso:

    El aprovechamiento se mide en "ua" (unidades de aprovechamiento) y el aprovechamiento medio en ua/m2 (superficie bruta del ámbito). Con estos valores se realizan los repartos de las reparcelaciones y compensaciones, y luego se traducen a edificabilidades concretas sobre parcelas concretas.

    La edificabilidad total se mide en m2 de techo. El índice de edificabilidad se suele medir en m2 de techo/ m2 de suelo NETO de parcela. Con este parámetro se elaboran los proyectos sobre cada parcela.

    Espero no haberlo liado más.

    saludos.
  5. blas

    blas Novel

    Antes de nada gracias por vuestras respuestas.
    A lo que os referis con aprovechamiento medio, creo que en este planeamiento le llama aprovechamiento tipo. su valor es:
    Aprovechamiento tipo:0.860991379 m2/m2 utc(uso y tipología características)
    Este indice es el resultado de dividir el aprovechamiento homogenizado (3196 m2 utc) con la superficie del ámbito(3712 m2).
    En este caso, lo que tendría que hacer es hacer el reparto de los 3196 m2, repartiendo 2950m2 en tipología 1 (ya que tiene el coeficiente de ponderación =1) y 246 m2 en tipología 2 (ya que tiene coeficiente de ponderación = 1.20).¿Es así?
    Si esto es cierto, ¿estaría repartiendo 46 m2 más de lo que el planeamiento permite en su aprovechamiento lucrativo máximo(superficie del ámbito x edifibilidad)?
    Espero que estos nuevos datos os sirvan de algo.
    Muchas gracias
  6. _maga

    _maga Cadete

    3.196-3.155=41 m2 de más
    lo siento Vorpal, pero no estoy de acuerdo,
    3.196 es lo dibujado en tu unidad
    que no lo que te corresponde¡¡¡

    lo que les corresponde es
    superficie x aprovechamiento medio= 3.155 m2
    los 41m2 serán de otros propietarios pero lo materializaran en tu unidad
  7. vorpal

    vorpal VIP

    Hola _maga:

    vamos a aclarar conceptos, que estamos sumando peras y manzanas y eso no se puede hacer:


    3712 x 0.860991379 = 3196 unidades de aprovechamiento, no m2

    vamos a ver cuantas UA hay en la unidad

    2950 m2 x 1 = 2950 UA
    205 m2 * 1.2 = 246 UA

    Total 3196 unidades de aprovechamiento, LUEGO COINCIDEN PERFECTAMENTE LO EDIFICABLE CON EL APROVECHAMIENTO ASIGNADO A LA UNIDAD. NO HAY DESFASE.

    Repito lo que ya puse son anterioridad: NO CONFUNDIR EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO.

    Espero que quede más claro.

    Ojo con estas cosas porque te pueden echar para atrás todo un expediente y la verdad es que un tio con una calculadora nos puede sacar los colores.

    Aqui hay dos coeficientes distntos para obtener cosas distintas:

    Aprovechmaiento tipo (o medio segun CCAA) 0.86099 (de aquí salen las 3196 unidaddes de aprovechamiento)
    Edificabilidad 0.85 (de aquí salen los m2 de techo, 3155 creo)

    La relación entre una cosa y otra son los coeficientes de homogeneización. Cuando no hay mas que un uso, entonces el coeficiente es 1, y coinciden edificabilidad y aprovechamiento (peras y manzanas) pero cunado hay coeficientes de homogenización hay que emplearlos para traducir de una cosa a otra.

    Saludos.
  8. Coeficientes Homogenización

    TOTALMENTE CORRECTO LA EXPLICACIÓN DE VORPAL, CREO QUE NO HAY NADA MÁS QUE AÑADIR.

    Unicamente un ejemplo:

    Si en la unidad hubiesen 2 tipos de "edificaciones", Vivienda libre (VL)y Vivienda protegida (VPO), entonces se le da el valor de 1 a la VPO y 1.2 a la VL (se supone que tiene mayor valor).

    Por lo que un señor que al reparcelar le correspondan 200 m2 techo edificable en VIVIENDA LIBRE (de los 3155 m2t de VL + VPO) significa que tiene 200 * 1.2 = 240 ua (de los 3196 m2 ua). Sin embargo si se le adjudicase de VPO serían 200 m2 techo edificable (tanto de 3155 m2t como de 3196 m2 ua)

    Si hay alguna duda poned el caso concreto y por poco mas se resuelve todo el problema.

    Saludos a todos. rayadeparalex@hotmail.com
  9. _maga

    _maga Cadete

    ok, vorpal,
    tienes razón,
    he leido demasiado rápido...
    gracias por las aclaraciones

    saludos
  10. vorpal

    vorpal VIP

    De nada,
    saludos.
  11. blas

    blas Novel

    Hola.
    Con vuestras aclaraciones me está quedando el asunto mucho mas claro. La única duda que me queda, es que entonces si lo que hago es repartir en un principio unidades de aprovechamiento (los 3196 ua),¿tengo más metros cuadrados de suelo para poder edificar?o por el contrario, uso las unidades de aprovechamiento solamente para repartir, y luego a cada propietario le traduzco las unidades de aprovechamiento en edificabilidad, esto es, divido unidad de aprovechamiento entre coeficiente de ponderación.
    Gracias por vuestas aclaraciones
  12. vorpal

    vorpal VIP

    Repartes unidades de aprovechamiento de forma que a cada propietario le toquen las unidades que correspondan en función de su % de participación.

    Como tienes la equivalencia entre edificabilidades de cada uso y aprovechamientos (los coeficientes de homogeneización) puedes saber cuantas UA hay en cada parcela concreta, y las trozeas de forma que a cada propietario le toque el terreno adecuado en el que pueda materializar las UA correspondientes.

    No se si ha quedado muy claro.

    Saludos.

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