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Concepto edificabilidad patrimonializable

Discusión en 'Urbanismo' iniciada por Eugenio, 23/11/2007.

  1. Eugenio

    Eugenio Novel

    Hola,
    soy nuevo en el foro y nuevo en el sector... tengo una duda conceptual sobre el concepto de edificabilidad patrimonializable, es todo lo que se construya sobre rasante?
    Muchas gracias
  2. vorpal

    vorpal VIP

    El aprovechamiento patrimonializable de un particular suele ser el 90% del aprovechamiento medio del ámbito en el que se encuentra, pero esto con muchos matices y teniendo en cuenta las peculiaridaddes de cada legislación autonómica.

    Vamos a verlo con un ejemplo teórico.

    Supongamos una unidad con cuatro propietarios, uno con un 40%, otro con un 30% otro con un 20% y el último con un 10% de suelo.

    Aparece un "quinto propietario" que es el Ayuntamiento, al que le corresponde una parte del aprovechamiento del sector, unidad o polígono o ámbito de gestión que sea. Supongamos que es un 10% lo que se quedael aprovechamiento como cesion obligatoria

    Si el aprovechamiento del sector es de 10.000 m2 de techo residencial vivienda tipología X, al ayuntamiento le corresponderá el 10%, o sea un terreno donde puedan construirse 1000 m2 de techo, y los otros propietarios deberán repartirse los otros 9000 restantes, esto es

    40% de 9000 = 3600 m2 de techo
    30% de 9000 = 2700 m2 de techo
    20% de 9000 = 1800 m2 de techo
    10% de 9000 = 900 m2 de techo

    Observa como el 10% del ayuntamiento son 1000 m2 pero el 10% de un propietario es menos :D:D:D:D:D

    Saludos.
  3. Me gusta ver que estas cosas hacen gracia:D:D:D
  4. Eugenio

    Eugenio Novel

    entendido, muy gráfico el ejemplo, muchas gracias.
  5. antoni0

    antoni0 Maestro

    Escrito por vorpal:
    Hay que aclarar, porque no todos están puestos en estos temas, que el aprovechamiento MEDIO puede ser inferior al del sector, lo que implica sistemas generales adscritos, y entonces los excesos de aprovechamiento del sector con respecto al MEDIO, se los queda el Ayuntamiento para compensar a los propietarios de sistemas generales, que entrarán en la futura reparcelación como un propietario más, o bien, los excesos de aprovechamiento se los quedará el Ayuntamiento para compensar o otros.
  6. davidn

    davidn Maestro

    ¡que mala leche tienes...!!!!:D:D

    El concepto de "aprovechamiento patrimonializable" es más sencillo, lo que pasa que hay que encadenar un poco los conceptos:

    1º.- Edificabilidad: Es el total de m2 que pueden construirse en el sector (decir como se calculan excede lo que se pregunta y normalmente viene justificado en la memoria del PGOU).

    2º.- El aprovechamiento del sector son los m2 totales de construcción, deducidos los de cesión obligatoria y gratuita, si los hay, y que normalmente son para uso dotacional (polideportivos, piscinas, etc...)

    3º.- Esos m2 de edificabilidad que restan, se pasan a UAs (o unidades de aprovechamiento) ya que distintos usos pueden tener diferentes coeficientes de ponderación. (aunque suena muy largo, no es más que una regla del tres compuesta y en el 90% de los casos la proporción es 1:1)

    Y esas UAs totales, sin más, es el aprovechamiento patrimonializable.

    Aquí se podría haber acabado la explicación, pero luego vienen más cosas:

    Lo que dice Vorpal:

    Normalmente, por ley, el 90% se lo reparten los particulares y el 10% es del Ayuntamiento. (de ahí su comentario irónico).

    Lo que dice Antonio0:

    Para simplificar las las cuentas, en la ficha del planeamiento se aplica el concepto de "aprovechamiento medio", que no son más que el las UAs totales que salían en el aprovechamiento patrimonializable, divididas por los m2 totales del sector.

    Así, si uno tiene una parcela de 1000 m2 dentro del citado sector y el aprovechamiento medio dicen que es de 0,3123456 UAs/m2, el aprovechamiento de la parcela "patrimonializable por el particular" será 312,3456 x 0,9 UAs, deducida la cesión del 10% patrimonializable para el Ayuntamiento según explicación de Vorpal.

    Luego vendrían los conceptos de área de reparto y diferencias de adjudicación, sistemas generales adscritos, etc... que comenta antonio0, pero eso es harina de otro costal que proviene del concepto de "equidistribución de cargas y beneficios" donde el beneficio es el reparto del aprovechameinto patrimonializable y las cargas todos los gastos, cesiones......

    Ya ha quedado un poco largo así que lo dejamos aquí.

    Un saludo.
  7. vorpal

    vorpal VIP

    vamos a ver, que creo que hay se estan confundiendo términos y conceptos, no se si vosotros o yo.

    La palabra mágica es ECU: Equidistribución, Cesión y Urbanización.

    La equidistribucion o reparto se hace con la técnica del "aprovechamiento" para cada ámbito de gestion concreto mediante proyecto de reparcelacion, compensación o similar.

    Las cesiones son de varios tipos:
    - de espacios libres y dotaciones públicas: calles, parques, colegios públicos,...
    - de aprovechamiento

    Edificabilidad: son los metros cuadrados de techo DE USO LUCRATIVO que pueden construirse de un uso y/o tipología determinados sobre una parcela determinada. En un sector caben "muchas" edificabilidades distintas, tantas como usos y tipologías, pero solo cabe un aprovechamiento. Los m2 de equipamientos públicos no cuentan (de hecho nunca he visto asignar edificabilidad a una parcela de equipamiento público docente por ejemplo). La edificabilidad es algo concreto que se asigna a parcelas concretas, no a sectores, mientras que el aprovechamiento es una cosa abstracta para proceder a una equidistribución.

    Aprovechamiento objetivo: es la suma de todo lo que puede construirse (edificabilidades) en un ámbito de planeamiento y gestión debidamente homogeneizado, para poder equiparar por ejemplo m2 de residencial intensivo con m2 de uniafamiliares o con m2 de industrial o con m2 de dotacional privado, de esa forma se "traduce" todo a una misma unidad de medida y se puede repartir, porque no es lo mismo que te toquen 1000 m2 de residencial intensivo que 1000 m2 de comercial o industrial. Se mide en unidades de aprovechamiento.

    Aprovechamiento medio (AM): es el aprovechamiento objetivo dividido por toda la superficie del sector. Hay expertos que creen que entre la superficie del denominador debe incluirse la de los sistemas generales adscritos al ámbito y otros que no. Se utiliza para dos cosas:
    - hacer un reparto equitativo entre los propietarios incluidos en el ámbito
    - comparar con otros sectores para evaluar el balance de cargas / beneficios.

    Aprovechamiento subjetivo: es lo mismo que aprovechamiento patrimonializable. Es el porcentaje de aprovechamiento objetivo que queda para repartir entre los propietarios despues de haber hecho las cesiones de aprovechamiento.

    resumiendo:

    Suma de edificabilidades de cada uso debidamente ponderadas = aprovechamiento objetivo

    Aprovechamiento objetivo - cesiones de aprovechamiento = aprovechamiento subjetivo o patrimonializable

    Aprovechamiento medio = Aprovechameinto objetivo / superficie del ámbito de gestion, es simplmente un ínidce para repartir mejor y asignar a cada propietario unos derechos en función de su aprotacion inicial.

    Saludos.
    Última edición por un moderador: 25/11/2007
  8. davidn

    davidn Maestro

    Estimado Vorpal:

    Hemos dicho exactamente lo mismo con solo alguna pequeña diferencia semiótica.

    En lo único que podríamos seguir profundizando es del concepto originario de "edificabilidad" del sector; donde tu lo ciñes únicamente al aprovechamiento neto lucrativo, es decir al patrimonializable, yo lo amplío además con las edificabilidades necesarias en las dotaciones públicas de cesión, de haberlas. De aí que luego se deduzca esta en el cálculo de las UAs.

    Este criterio que aplico (y que no tiene porqué ser compartido al 100%) proviene de que las infraestructuras que ha de soportar un crecimiento urbanístico han de tener en cuenta la totalidad de las futuras actuaciones edificatorias y no solo las lucrativas.

    Un saludo.

    Edito:

    Entiendo que en tu respuesta, para cuadrar términos, hubiera de haber dicho lo siguiene:

    Suma de edificabilidades de cada uso debidamente ponderadas = aprovechamiento objetivo

    Aprovechamiento objetivo - cesiones de aprovechamiento = aprovechamiento subjetivo o patrimonializable

    Aprovechamiento medio = Aprovechameinto subjetivo/ superficie del ámbito de gestion, es simplmente un ínidce para repartir mejor y asignar a cada propietario unos derechos en función de su aprotacion inicial.
    Última edición por un moderador: 25/11/2007
  9. vorpal

    vorpal VIP

    No, no hemos dicho lo mismo, yo por lo menos no comparto el punto segundo al 100%, porque hay que clarificar qué es lo que se descuenta.

    está claro que las dotaciones públicas no son aprovechamiento, porque no generan *ningun* beneficio económico directo para los propietarios del suelo.

    Y digo que no comparto al 100% porque las cesiones que recibe la Administracion PUEDEN ser lucrativas y computan a efectos de aprovechamiento, de hecho recibe normalmente el 10% del aprovechamiento lucrativo, por ejemplo suelo para VPO, y de hecho los ayuntamientos pueden enajenarlo o subastarlo a partculares para incrementar el Patrimonio Municiapl de Suelo.

    Saludos.
  10. davidn

    davidn Maestro

    Vale, Vorpal, rectifico. Donde dije "hemos dicho exactamente lo mismo" sea "hemos dicho prácticamente lo mismo", y es que lo mires como lo mires las cuentas al final deben salir igual. Y bien, donde dije "m2 de construcción" hube de decir "m2 de edificabilidad".

    El hecho de que en mi exposición quisiera diferenciar rápidamente el concepto de "edificabilidad" del de "aprovechamiento" es porque genera confusión ya que parece lo mismo pero no lo es.

    No obstante, aclararte que las cesiones de aprovechamiento al ayuntamiento no todas son lucrativas y a las que te refieres, las del 10%, esas si lo son. Tanto que la mayoría se "monetarizan". O si se destinan a VPO normalmente les aplican un coeficiente de ponderación de 0,2 para compensar el 15% de precio máximo del suelo.

    En cuanto al concepto de "aprovechamiento medio"="aprovechamiento lucrativo"/"superficie" emana de lo que dices, de ponérselo fácil a los particulares y que sepan rápidamente "cuanto vale lo suyo", por lo que el mezclarlo con las cesiones gratuitas y no lucrativas de aprovechamiento ayuda muy poco.

    Además hay que tener en cuenta que el 10% de cesión, en la ley 6/98 era "cesión máxima" dandose el caso en que las cesiones podían ser el 0%. En la actual ley se fija un mínimo del 5% y un máximo del 15%, de ahí mi cautela al tratar ese apartado.

    Este es un tema muy sencillo en el concepto pero complejo en la redacción, este hilo lo demuestra. Y eso que no hemos entrado a fondo en el concepto de "áreas de reparto".

    Un saludo
  11. vorpal

    vorpal VIP

    Cierto amigo davidn, y se complica además cuando las comunidades autónomas legislan cada una "a su bola", porque lo de las áreas de reparto o las diferencias de aprovechamiento toleradas entre sectores, las transferencias de aprovechamiento,... en cada sitio es distinto, en unas CC.AA. se puede... en otras no... :confused:

    Caótico.

    ¡Como echo de menos la Ley 8/90 y el TR del 92! :(

    Saludos.
  12. davidn

    davidn Maestro

    Efectivamente, aún me colea en la cabeza la interpretación de APA en CLM, según la cual los viales públicos deben generar aprovechamiento lucrativo para el Ayuntamiento....¿cuanto tardarán en darse cuenta otras comunidades...?. Para mí esa interpretación o artículo de la ley es ilegal, pero ya sabes, esas cosas corren como la pólvora y a ver luego quien las para.....

    Un saludo.
  13. antoni0

    antoni0 Maestro

    el hilo se está yendo de la pregunta:

    En la ley 8/07 aparece el concepto sobre cuándo se produce la patrimonialización de la edificabilidad que es lo que se pregunta.

    Patrimonializar viene de patrimonial: "Perteneciente o relativo al patrimonio", según la Real Academia española. Es decir la adquisición de la propiedad de una edificación se produce con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
    Cuando se habla de edificabilidad patrimonial, es toda sobre y bajo rasante.

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