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Construcción de una vivienda unifamiliar sin licencia

Discusión en 'Promotores y autopromotores' iniciada por suscin, 27/11/2006.

  1. suscin

    suscin Novel

    Quiero construir una vivienda en un suelo rústico sin licencia municipal. Cuales son los inconvenientes que puedo encontrar.¿el colegio de arquitectos me visaria el proyecto?. ¿Podria legalizar la obra?. ¿ A que multas me arriesgo?¿Podrian demolerme la obra?¿El banco podria darmen una hipoteca y que necesitaria presentar al banco para concedermela?. Gracias
  2. sis0000

    sis0000 Junior

    Mal rollo :confused:, eso sólo te puede traer problemas
  3. Siroco

    Siroco Junior

    eso es arrastrar el problema continuamente. Pero el suelo es no urbanizable a punto de ser recalificado como urbanizable o definitivamente es no urbanizable?. En el segundo caso, no te van a dar cedula de habitabilidad, no vas a poder contratar nada con las compañias suministradoras si es que te llega algo por alli, con el banco te va a pasar igual, con notaria igual...
  4. Goyoes

    Goyoes Experto

    No lo hagas. Vas a tener problemas a montones.

    Sólo de pensar en lo que te pueden decir en el banco, me da la risa.

    No podrás registrarla, el notario no te la escriturará, etc, etc.
  5. Jessie

    Jessie Experto

    Y no te darán la hipoteca! Te piden planos visados y permiso de obra...
  6. El banco no te dará ni un euro, ya que no puede aceptar como garantía algo que de repente puede ser demolido. La garantía del préstamo está en el aire y el banco lo que te quiere siempre es bien cogido. Lo siento, pero asumes un riesgo enorme.
  7. berobreo

    berobreo VIP

    Y además de ser ilegal, es un abuso y una falta de respecto a los convecinos.
  8. adiaz

    adiaz Junior

    la pregunta sería ¿un arquitecto me redactaria el proyecto, (que podria ir a visado)?
    ...adivino que 99 de cada 100 no (el que falta esta de vacaciones:D)
  9. Demiurgo

    Demiurgo Junior

    En el suelo No urbanizable se puede construir si se reunen algunas condiciones. Lo que no podrás es urbanizar.

    Si tienes una finca de más de 10000 m2 que está alejado del casco urbano o zona con construcciones. Si tu finca no está en un parque natural, nacional, LIC, etc. Si no quieres construir la casa en zona donde sea afectado por cauce de agua, posibles derrumbamientos de terreno. Podrás solicitar un permiso para construir una vivienda de un 1% de edificabilidad del terreno que tengas.

    A veces se confunde no urbanizable con imposibilidad de construir.

    Entonces si te darían licencia...

    También se pueden reahabilitar construcciones antiguas que estén en ruinas, con una edificabilidad semejante.

    Qué problemas tendrías si quieres hacerte una casa sin licencia... pues depende del lugar y la situación.

    Muy grave: construcción en la costa, parque naturales, cuencas de rios o zonas protegidas por confederaciones hidrográficas, zonas de protección arqueológicas, naturales, etc....

    Lo más normal es que te la tiren, y con toda razón.... (es donde actuan normalmente).

    Si estás en una zona no protegida (SNU general) y no te dan la licencia, podrías construir bajo tu responsabilidad (es delictivo.. y te podrian incluso tirar la casa abajo).

    No podrás acceder a una hipoteca.
    No te darán cédula de habitabilidad.
    Durante varias años estarás en una incertidumbre.

    Algunos han pedido una licencia para nave de actividad agropecuaria, siendo su uso final el de vivienda. ESTO ES ILEGAL. Pero los ayuntamientos hacen la vista gorda, y sólo he visto caso de denuncia y tirar casas en caso de estar en parques naturales.

    Como verás es una práctica habitual lo que comentas.. pero no están dentro de la legalidad.

    El colegio de arquitectos no visan proyectos que no se ajusten a normas urbanísticas.

    Con este mensaje no quiero darte ni ánimos ni desaconsejartelo (creo que eres adulto y dueño de tus actos... y el que corres el riesgo eres tú).

    Espero que puedas hacer tu casa con licencia
  10. vile

    vile Maestro

    En el mejor de los casos puede q no te pase nada ... y en el peor puede que tengas que demolerla pagando tu la demolición ... ahora bien ... nadie en su sano juicio te aconsejará que sigas adelante con esa idea
  11. felipín

    felipín Junior

    Supongo que no nos estás vacilando ... porque preguntar en un foro de arquitectura si que tal te irá construyendo sin licencia ... ;)

    En mi tierra esto se va viendo cada vez menos, afortunadamente. Pero aún se ve. Especialmente, con los vientos que corren en la prensa estos meses ... pues ... no es un buen momento, mira. :)

    Puedes hacer lo que te dé la gana al margen de la ley pero como un vecino te denuncie, o un inspector responsable pase por tu finca ... pues todo lo que te han dicho.

    Respecto de lo que te ha contestado Demiurgo, sólo te comento que va por comunidades. Aquí en rústico común sólo cuestiones vinculadas a las explotaciones agrícolas o forestales y con autorización expresa de la Xunta. En rústico protegido con muchas más limitaciones.

    Tú sabrás.

    Saludos
  12. vile

    vile Maestro

    Si eres de Pontevedra Felipin habrás leído en la prensa la demolición de una vivienda unifam en la playa de Portocelo, Marín ...
    Tardarón 3 años ( creo ) pero ahora mismo no quedan ni los cimientos ... y el dueño ni siquiera entro a vivir en ella y eso que la había terminado.
  13. vorpal

    vorpal VIP

    La vivienda es un edificio sujeto a proyecto técnico visado conforme a la Ley de Ordenacion de la edificación.
    El visado de los colegios de arquitectos comprueba la legalidad urbanísitica básica (o sea lo mas gordo), lo tuyo no es gordo ES GORDÍSIMO. Auguro un sello rojo muy majo que pone VISADO DENEGADO POR INFRACCIÓN URBANÍSTICA GRAVE.

    Si el proyecto no está visado, lo demás sobra.

    Aunque colara en el Colegio de Arquitectos (que lo dudo) habría que solicitar licencia municipal. Sin licencia no hay posibilidad de financiación ni de suministros de ninguna clase

    Por otra parte, las infracciones urbanísiticas que afecten a suelos especialmente protegidos, zonas verdes y similares NO PRESCRIBEN, o sea que no podrías legalizar esa casa nunca ni inscribirla como tal en el Registro de la propiedad.

    Yo no lo haria.

    Saludos.
  14. pikal

    pikal Junior

    :confused: ¿la pregunta es de verdad?
    ¿Sí? :eek:
    alucinante
  15. arckko7

    arckko7 VIP

    Esto es un Troll no...??? :D, :D, :D
  16. Jerry Rivera

    Jerry Rivera Cadete

    Si vas legalmente no vas a tener ningún problema. Mira por ejemplo ahora en Marbella que movidas;) .
    Legalmente es más lento y más caro ( a la larga no), pero mucho más seguro sí que es.

    Saludos
  17. Demiurgo

    Demiurgo Junior

    Lo que parece increible es que parezca muchas veces que la opción ilegal es más fácil....

    Aparte del tema legal, lo que me preocupa es el tema técnico.

    Muchas viviendas sin licencia (ilegal) no tienen un proyecto detrás que dé cierta seguridad a sus futuros ocupantes. Me parece más serio esto último que lo de la ilegalidad.

    ¿Cómo se ha llegado a esta situación en la cual hay tantas casas construidas de forma ilegal?

    La dejadez de los ayuntamientos en sus funciones de controlar la construcción ilegal ¿a que es debido?....

    Si realizar una obra con licencia fuera más fácil... simplemente flexibilizando donde se pueda construir (que no urbanizar....) y donde se debe dejar claro que es totalmente ilegal y siempre lo será, muchas personas se plantearía el realizarlo de forma legal.

    Pero hasta el momento es muy comentado que es más fácil legalizar una construcción ilegal que no hacerlo legal desde el principio. Esto es simplemente ridículo.

    Aunque parezca una broma... es un tema muy serio, construcciones ilegales existen en todos los pueblos. El coste de una licencia no es tan alto para evitar pagarla, un proyecto de un arquitecto no tiene que ser tan elevado.

    Cuando hay un problema no se puede decir "no es posible"... "no debe ser así", "falta más mano dura"....

    Hay que realizar una evaluación del problema para saber donde falla el sistema actual.

    No debemos confundir la construcción ilegal, que el de la urbanización ilegal (el cual es el que dá dinero a mansalva.... y está realmente destrozando nuestro territorio).

    Muchos piensan que en el entorno rural no debe construirse casas (o sólo los agricultores). Me parece una medida poco meditada, ya que no conoce que la erosión, la propagación de incendios, destrucción de mucho patrimonio rural se pierde por abandono del medio rural. Ya no hay agricultores de tipo tradicional.

    Se debe construir pero de forma muy controlada, donde se exiga un respeto al entorno, se obligue a conservar el paisaje (no haciendo desmontes horribles en una montaña idílica), soluciones dentro de una estética (sin llegar a ser tan estricto que se realicen casas de imitación a lo tradicional), fomento de la rehabilitación de edificaciones existentes... etc....

    Pero eso significa estudiar cada una de las zonas y ofrecer la solución a medida. Dependerá de la orografía, historia.

    Evidentemente lo que comento es un poco extraño en el momento en donde construir casi es pecado. Pero nosotros vivimos en un pais que ha sido habitado y domesticado durante siglos... no podemos dejarlo ahora a su libre evolución para que se haga 'natural'....

    Con esto no quiero decir que me parezca bien que se realicen casas ilegales... simplemente creo que existen más opciones que construir en zonas urbanizadas de una densidad consierable.
  18. pcaldas

    pcaldas Junior

    Pues yo conozco unos cuantos casos con electricidad y agua corriente, que no tuvieron problema para contratar estos servicios.
  19. felipín

    felipín Junior

    Y que están con agua y luz de obra, ... "sine die", también.

    Saludos
  20. felipín

    felipín Junior

    Saludos Demiurgo.

    En Galicia más del 60% de los ayuntamientos no tiene planeamiento aprobado. Las cosas van cambiando, pero ...

    Por abundar. A veces me toca ir a valorar propiedades y hasta me sorprendo la cantidad de unifamilares, ... o naves, que hay en rústico común, incluso pasados seis años de su construcción. Si no hay un particular que se meta ...

    Yo siempre opino que el problema no radica tanto en las instituciones como en nosotros mismos (la gente). En general se valora más el derecho a hacer lo que quieras en tu propiedad que el bien común que supone la ordenación. Y las pelas mandan. A las instituciones yo les hecho más en cara la falta de previsión que la de control a posteriori (que también tiene que haberlo, claro). Si no cuento mal, en Galicia, llevamos seis leyes del suelo generales en 15 años (sumando estatales y autonómicas, y ya nos anuncian otra). Municipios que llevan años y años intentando aprobar planeamientos y por rollos políticos no lo consiguen llevar adelante ... Hay pocos años de planeamiento en el bagaje de los políticos y por mucho que queramos son ellos los dueños del planeamiento.

    Por cierto, lo que te comentaba de las limitaciones en rústico tiene su explicación en Galicia. A diferencia de otros pagos, aquí hay casas casi en todos lados y lo que se ha creado urbanísticamente hablando es la figura del "núcleo rural", suelo urbano con características especiales y en donde se engloban todos esos conjuntos dispersos que se pueden ver por el paisaje, intentando fomentar que lejos de expandirse a diestra y siniestra (después no hay quien lleve los servicios, vías etc...) se desarrollen en un entorno más limitado. Sin despreciar en absoluto tu idea, que creo bien entenderla, aquí eso ya lleva existiendo mucho tiempo. Mientras hacer una casa era la labor de muchos años y sólo se podía recurrir a los materiales que se tenía cerca, el resultado fueron pueblos idílicos (para visitarlos, claro, ese es otro tema). Ahora ... ahora ya no. Pseudo castillos sobresaliendo de las laderas, desmontes salvajes, ladrillo al aire por doquier, servicios urbanos inexistentes... . Hoy los hórreos se hacen de ladrillo, lógico. No hay pelas. No estoy en contra de que cada quien construya en base a sus posibilidades y no creo que eso sea "feismo" (un término muy en boga por aquí actualmente), pero entiendo que la ordenación ponga límites a esas situaciones viendo el pasado reciente.

    Lo último que me ha sorprendido ver es la propuesta de un técnico y un artista para realizar viviendas móviles en madera que se situarían en terreno rústico para paliar el problema de la vivienda (accesibilidad por costes elevados). Pienso que habría que hacerles ir a ver los "campings permanentes" que hay por el norte de Portugal, ... que al final son segundas residencias.

    De lo que aún nos hemos librado es de las macrourbanizaciones, pero ya están llegando ...

    Por cierto que agradezco tu mensaje que comparto en cuanto a su filosofía general.

    Saludos

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