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En una tasación ¿hay que hacer planos?

Discusión en 'Valoración de bienes inmuebles' iniciada por moyeiro, 14/06/2007.

  1. moyeiro

    moyeiro Novel

    de tasamadrid

    [​IMG] [​IMG] Definición de tasación: La tasación, técnicamente denominada como informe de valoración, es un documento que suscribe un profesional competente para hacerlo y que tiene como objetivo es el de establecer de forma justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.

    La tasación de un bien está sujeta a una estricta normativa legal que no solo establece los criterios y metodología para realizarla, sino que también establece quien puede hacerla. Esta normativa , que en España la constituye una Orden Ministerial de fecha 30 de noviembre de 1994 emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda que es una Norma que establece una metodología concreta, basada en unas definiciones y principios que inspiran su redacción

    El valor de tasación se refleja en un certificado oficial, que puede contener observaciones, advertencias o condicionantes si existen aspectos sobre los que conviene hacer un comentario, documentación pendiente o cuestiones que deben resolverse definitivamente para que el valor calculado sea firme para la finalidad concreta para la que se emite el informe de valoración. [​IMG] Metodología para realizar una tasación: Los valores de los bienes ( inmuebles, activos, etc. ) se calculan según diferentes métodos :
    [​IMG] [​IMG] Método de Comparación con otros inmuebles o bienes similares de los que se conoce el valor de mercado, pueden ser ofertas conocidas o transacciones reales fiables, que deben analizadas.

    La normativa vigente exige que haya 4 testigos como mínimo de la misma tipología para establecer la comparación.

    Si no se diese el número mínimo de testigos que la ley obliga la tasación se llevaría a cabo por otro método.

    [​IMG] Método de capitalización de rentas cuantos los inmuebles las generan ( arrendamientos, actividades económicas, edificios destinados al alquiler, colegios, hoteles, residencias de mayores, fincas rústicas, etc. ), en el cálculo se consideran factores como la prima de riesgo de la inversión de acuerdo con la tipología del inmueble o la tasa libre de riesgo o Deuda Pública así como la previsible duración de las rentas en el tiempo.

    [​IMG] Métodos residuales de análisis de inversiones en los casos de valorar los solares y terrenos, parten de considerar el valor del edificio terminado y se procede a descontar todos los costes necesarios para construirlo y los gastos, según un calendario de ingresos y pagos en el tiempo. El valor de tasación se alcanza como resultado de aplicar a una superficie que se obtiene de una medición sobre un plano el valor unitario por metro cuadrado.

    El valor unitario es el resultado de la suma de tres conceptos :
    Vu =Valor del suelo ( repercusión del suelo )+ costes de la construcción + beneficio del promotor

    La repercusión del suelo es la parte proporcional del valor del terreno ( edificio ) que le corresponde al inmueble concreto tasado ( vivienda o piso ).
    Los costes de construcción, que incluye gastos administrativos de licencias, proyectos etc., reflejan el importe que sería preciso desembolsar para construir un inmueble similar, depreciado en su caso por su antigüedad.
    El beneficio del promotor es la relación entre lo que cuesta construir el inmueble o edificio, por ejemplo,( terreno + costes de construcción ) y el precio por el que se podría vender en el mercado. [​IMG] Usos de una tasación: Es en los sectores financiero y asegurador donde la tasación alcanza su más pleno desarrollo impulsado por la obligación que establece la normativa actual del mercado hipotecario de realizar una tasación como soporte de algunas de sus principales actividades ( préstamos o pólizas ) cuando tienen transcendencia respecto de los inversores y asegurados respectivamente.

    De esta forma cuando una entidad financiera ofrece como respaldo a inversiones en cédulas hipotecarias que ha emitido, inmuebles u otros activos propiedad de clientes que han solicitado un préstamo y los aportan como garantía, es imprescindible realizar un informe que cumpla la actual normativa que regula el cálculo del valor para esta finalidad.

    También cuando se trata de calcular el valor de la cartera de activos propiedad de las entidades aseguradoras que sirven de garantía a los asegurados de cualquier modalidad (incluso mutualidades de previsión ) frente a las prestaciones a las que podrían tener derecho en caso de siniestro, es preciso realizar una tasación oficial que cumpla todos los requerimientos exigidos.

    Por último en el caso de instituciones de inversión colectiva ( Fondos de Inversión Inmobiliaria ) el valor de los inmuebles que sirven de garantía a las inversiones de los clientes debe ser calculado de acuerdo con la Normativa del Banco de España.

    Para cualquiera de estas finalidades debe realizarse una tasación oficial, pero también puede emitirse para asesoramiento en casos de querer conocer el valor de un bien objeto de herencia, transmisión ( venta ), enajenación, a los efectos fiscales, valoraciones de patrimonio de empresas, fusiones o cualquier otra que un cliente pueda plantear.

    [​IMG] Diferencias entre tasación y valoración: Definición de Valoración: Estimación carente de validez legal que establece el valor orientativo de un inmueble mediante la comparación con otros inmuebles de la misma tipología y zona.

    Tasamadrid realiza la comparación mediante la comparación con al menos 15 inmuebles de la misma tipología y características tasados por la compañía en esa misma zona en los seis últimos meses.

    La compañía ha lanzado al mercado un servicio pionero en España de valoración on line, que con la introducción de los datos básicos del inmueble lleva acabo una estimación del valor en tiempo real.

    Principales diferencias. Hay dos diferencia entre tasación y valoración: [​IMG] [​IMG] La primera es que en la tasación hay una inspección visual del inmueble realizada por el técnico, que no existente en la valoración.

    [​IMG] La otra diferencia es que la valoración carece de validez legal ante cualquier organismo. [​IMG] Diferencias entre tasación y peritación: La tasación se diferencia de la peritación, con la que mantiene coincidencias, en que un perito puede concluir un dictamen pero que no tiene porqué establecer una valoración económica.
     
  2. Homer1981

    Homer1981 Sénior

    En principio no hace falta hacer planos.
    El tasador puede realizar la tasación por diferentes métodos, el más usual es el de comparación de muestras.
     
  3. Mies

    Mies Maestro

    Al grano: eso me suena a rollete, los tasadores hacen los planos de una casa para una tasación en un rato...:p
     
  4. afald

    afald Promesa

    más que un plano se pone un croquis. Estoy con Mies... Tengo dos opciones:
    1.- el técnico no sabe hacer la tasación o valoración.
    2. Delinea con Rotring. (o como se escriba)
     
  5. Acaso soy el unico que esta hasta las cejas de trabajo?.. joder, que conozco arquitectos, muchos muy jovenes que tienen lista de espera hasta noviembre.. no me jodan, seamos comprensivos..
     

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